每經編輯｜吳若(ruo)凡    

（本文原(yuan)載于“邦地產”微信(xin)公眾號real-estate-circle）

雖然今年一(yi)年上海(hai)土地(di)市場都(dou)熱力四射(she)，但年底這倆月依然稱得上“地(di)王月”：

12月10日，上海閔(min)行區莘莊鎮閔(min)行新城拍(pai)出一塊地(di)，經(jing)過近(jin)一個半小時的“慘烈”競價，最終(zhong)成交樓(lou)板價被(bei)掀高到(dao)43790元/平(ping)。（這(zhe)地(di)還有7%的保障房成本(ben)啊(a)，實際樓(lou)板價基(ji)本(ben)超4.7萬(wan)/平(ping)，完勝(sheng)周邊(bian)的二(er)手房價格，待建(jian)項目保本(ben)價都得6.9萬(wan)/平(ping)！）

12月9日(ri)，新華聯集(ji)團(tuan)以14.65億元競(jing)得青浦(pu)區趙(zhao)巷鎮佳迪(di)路(lu)東側地塊(kuai)，成交樓板價(jia)超2萬(wan)/平(ping)。目(mu)前區域在(zai)售公寓才1.7萬(wan)/平(ping)啊，項目(mu)日(ri)后售價(jia)至少4萬(wan)/平(ping)起(qi)。

11月底，信(xin)達地產(chan)以72.99億，溢價(jia)81.68%拿下楊浦區新(xin)江灣城一地塊(kuai)，樓面地價(jia)達49152元/平(ping)，若扣(kou)除20%保(bao)障房面積，實際樓板(ban)價(jia)超(chao)6.1萬(wan)/平(ping)，果(guo)斷刷新(xin)了(le)上(shang)海樓板(ban)價(jia)記錄！這日后(hou)的保(bao)本(ben)售價(jia)需要(yao)8.7萬(wan)/平(ping)啊~

上海連出“地王”，到底咋回事？

原因當(dang)然很多啦。有(you)人說：“今年系列政策襲(xi)來，住房市場(chang)表現有(you)所改善(shan)。目前利(li)率水平已降至央(yang)行(xing)公布數據以來的(de)最低(di)點，國內市場(chang)對于(yu)資產配(pei)置的(de)需求(qiu)旺盛，老(lao)百姓紛紛踴躍(yue)買房。需求(qiu)推高價格。”

有人說：“由于三四線城(cheng)市(shi)經濟發展不平衡加上人口的(de)凈(jing)流出(chu)，一二(er)線城(cheng)市(shi)更加成為(wei)開(kai)發商的(de)必(bi)爭之地(di)。但它們（特別是一線城(cheng)市(shi)）土地(di)供應本就(jiu)稀(xi)少，僧多(duo)粥(zhou)少必(bi)然導致每次拍地(di)都會吸(xi)引幾十家爭搶(qiang)，價格也就(jiu)自(zi)然水(shui)漲船高了。”

但是，開發商哪來的這么多錢？

市場上整體的量化寬松(song)是一(yi)個原因(yin)，不可(ke)忽視，險資大規模進入房地產(chan)也是關鍵因(yin)素(su)。

經(jing)濟下滑、利率走低、年中股災等因素，在不(bu)同程度上影響了保險投資原(yuan)先的收益(yi)率，資本(ben)市場也普遍認為險資收益(yi)率承壓。

所(suo)以，險(xian)資們(men)為(wei)了提高(gao)收益率，迫(po)切需要尋找(zhao)新的投資標的。它們(men)喜(xi)歡(huan)光顧房地產，當然首先是行業和產品具備較(jiao)高(gao)穩(wen)定性。

更重要的(de)(de)，相(xiang)對來(lai)說有(you)些公司(si)的(de)(de)收益率(lv)還有(you)驚喜(xi)(xi)。因為房地產行業的(de)(de)平均凈(jing)利潤(run)率(lv)，雖然只有(you)10%出(chu)頭，但由于(yu)(yu)負(fu)債率(lv)高(gao)，周轉(zhuan)速(su)度不斷提高(gao)，控制度高(gao)的(de)(de)公司(si)凈(jing)資(zi)產回報率(lv)往(wang)往(wang)能做(zuo)到20%～30%，這不算驚喜(xi)(xi)嗎？所以，現在很多保險資(zi)金當(dang)然樂于(yu)(yu)給開發商錢。有(you)了錢買(mai)地，底氣就足啊。

但地(di)也不能亂買(mai)。今年20家龍頭房(fang)企在一線城市(shi)買(mai)地(di)花費的(de)資金，占他們買(mai)地(di)總(zong)花費的(de)44%，基本上手上的(de)錢(qian)都(dou)砸一線城市(shi)了。

地價太貴，房子賣得掉？

“地(di)價太貴，百姓(xing)收(shou)入(ru)跟(gen)不上，房子能賣(mai)掉(diao)？”其實，這(zhe)(zhe)個邏輯(ji)有(you)點問(wen)題。這(zhe)(zhe)么貴的(de)地(di)建出的(de)房子，是賣(mai)給老百姓(xing)的(de)嘛(ma)？

就算是有錢人也不買這些房(fang)子，它們一樣賣得掉。

為什么？因為包括保險、基金在內的諸多機(ji)構(gou)都可以投資(zi)房地產。樓市也像中(zhong)國的股市那(nei)樣，未來會活躍大量的機(ji)構(gou)投資(zi)者。

說(shuo)到這里，有敏銳的(de)(de)人(ren)已經發現：我們(men)(men)平常想通過那些(xie)理財產品、保險(xian)、信(xin)托、資管計劃多(duo)賺些(xie)收益，但我們(men)(men)拿給(gei)機構的(de)(de)錢有些(xie)是(shi)給(gei)土地(di)買單(dan)的(de)(de)，而(er)我們(men)(men)賺的(de)(de)收益以后(hou)也很可能也是(shi)為了給(gei)更(geng)高(gao)的(de)(de)房價埋單(dan)（如(ru)果你(ni)要(yao)買房或投(tou)資房地(di)產）。

這(zhe)么一來，算一算，以后理財產品收益每增1%，房價就會提(ti)高10%，這(zhe)并(bing)非不可能(neng)啊(a)！而且繞(rao)過去繞(rao)過來，花的都是(shi)(shi)自己的錢(qian)，還可能(neng)一分錢(qian)都沒賺。這(zhe)是(shi)(shi)不是(shi)(shi)和早些(xie)年流傳的“窮人(ren)把錢(qian)存入銀行，實際上是(shi)(shi)補貼(tie)富人(ren)”是(shi)(shi)一個道理？