每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 白亞靜    

昨日，萬科(ke)(ke)集團(tuan)總裁郁亮在(zai)微信朋友圈發聲，“期待(dai)著(zhu)與(yu)大家砥礪奮進，同舟共濟，奔向(xiang)萬億(yi)(yi)大萬科(ke)(ke)！”在(zai)險(xian)資連(lian)續舉牌、萬科(ke)(ke)股(gu)權(quan)之爭(zheng)愈演愈烈的(de)當下，郁亮口中的(de)“萬億(yi)(yi)大萬科(ke)(ke)”，會(hui)由誰來入主？險(xian)資的(de)下一個目標又(you)會(hui)是誰？險(xian)資與(yu)房地(di)產的(de)結(jie)合(he)，又(you)將(jiang)催生出怎樣的(de)化(hua)學反應？

先(xian)后被(bei)前(qian)海(hai)人壽、安邦保險舉牌(pai)的萬(wan)科(ke)(ke)終于有了(le)明確的表態，萬(wan)科(ke)(ke)總裁(cai)郁亮昨(zuo)日(ri)罕見發(fa)聲：“感謝(xie)王石主(zhu)席，感謝(xie)萬(wan)科(ke)(ke)，感謝(xie)堅定支持(chi)我們的客戶(hu)、股東和合作伙伴……奔向萬(wan)億大(da)萬(wan)科(ke)(ke)！”

今年(nian)以來，險(xian)(xian)資在A股市場(chang)攻(gong)城略地(di)，平安、安邦(bang)、前(qian)(qian)(qian)海人(ren)壽等(deng)大舉買入(ru)(ru)(ru)(ru)龍頭(tou)房企，動(dong)(dong)輒拿下第一大股東之位(wei)。在這背后，保(bao)險(xian)(xian)行業(ye)收(shou)入(ru)(ru)(ru)(ru)節(jie)節(jie)攀升。其中，2014年(nian)全年(nian)和(he)2015年(nian)前(qian)(qian)(qian)10個月(yue)，行業(ye)原保(bao)險(xian)(xian)保(bao)費收(shou)入(ru)(ru)(ru)(ru)增(zeng)速(su)分別(bie)為(wei)17.49%和(he)19.68%，未計(ji)入(ru)(ru)(ru)(ru)保(bao)險(xian)(xian)合(he)同核算(suan)的投(tou)資類險(xian)(xian)種(zhong)收(shou)入(ru)(ru)(ru)(ru)分別(bie)是27.64%和(he)90.86%。整體來看，今年(nian)前(qian)(qian)(qian)10個月(yue)保(bao)險(xian)(xian)行業(ye)全部收(shou)入(ru)(ru)(ru)(ru)已(yi)達到2.72萬億(yi)元，同比(bi)增(zeng)長超過(guo)30%。然(ran)而(er)，由于A股波動(dong)(dong)過(guo)大、利(li)率(lv)下行，資本市場(chang)普遍認為(wei)險(xian)(xian)資收(shou)益(yi)率(lv)承壓。險(xian)(xian)資需要(yao)為(wei)提高收(shou)益(yi)率(lv)找到投(tou)資標的。房地(di)產因此(ci)成為(wei)保(bao)險(xian)(xian)資金的首選(xuan)目(mu)標。

隨著保險資金的(de)不斷進駐，以萬(wan)科為代表的(de)龍(long)頭房(fang)企才有了從千億(yi)奔向萬(wan)億(yi)的(de)雄心。對整個房(fang)地(di)產行(xing)業來(lai)說，險資的(de)大規模(mo)進入將給這個多(duo)變(bian)的(de)行(xing)業帶來(lai)新的(de)顛覆。

現象：險(xian)資(zi)現身23家(jia)房企(qi)

12月的第二周(zhou)，安邦(bang)保險同時舉(ju)牌遠(yuan)洋地(di)產、萬(wan)(wan)科(ke)、同仁堂、金鳳(feng)科(ke)技這四家(jia)上市公司，耗資逾200億(yi)(yi)元。其中(zhong)單(dan)是(shi)舉(ju)牌萬(wan)(wan)科(ke)就(jiu)耗資近(jin)80億(yi)(yi)元。

這(zhe)只是(shi)險資大手筆圍獵的冰山(shan)一角。事實上，在(zai)不動產(chan)領(ling)域，安邦(bang)除了入(ru)股遠(yuan)洋(yang)地(di)產(chan)、萬科外，早(zao)前還入(ru)股金融(rong)街、金地(di)集團等(deng)，用120億元收購(gou)美(mei)國華爾道夫酒店。

掀起險資進軍地產行業浪潮(chao)，絕非安(an)邦一(yi)己(ji)之力。與安(an)邦同(tong)時瞄(miao)準萬科(ke)的(de)(de)是前(qian)海人壽(shou)。12月4日，前(qian)海人壽(shou)的(de)(de)一(yi)致行動人鉅(ju)(ju)盛華(hua)通(tong)過資管計劃耗資約90億再次(ci)買入萬科(ke)，以(yi)20.008%的(de)(de)股(gu)份占(zhan)比成(cheng)功取代華(hua)潤成(cheng)為房企(qi)龍頭的(de)(de)第一(yi)大股(gu)東。兩者共同(tong)拉(la)動了萬科(ke)這(zhe)個市值近2000億元(yuan)的(de)(de)大盤股(gu)連(lian)續漲(zhang)停。為此，鉅(ju)(ju)盛華(hua)、前(qian)海人壽(shou)，已(yi)經累(lei)計動用資金(jin)多達(da)330億元(yuan)以(yi)上。

其(qi)他險企也(ye)在進軍地產股。例如與安邦系共(gong)同進入(ru)金地的富德生命人壽，兩者(zhe)合(he)計持股量占據金地半壁江山，今(jin)年初曾聯手否決了金地管理(li)層(ceng)提出(chu)的員工持股激勵計劃。

至于保險業龍頭平安，更(geng)是成為今(jin)年(nian)最大的(de)“地王”。不僅先后成為朗詩(shi)、碧桂(gui)園的(de)第(di)二大股東，而(er)且(qie)還在各(ge)大城市土地拍賣現場頻頻現身，與金地等(deng)房地產(chan)開發(fa)商拿下多宗(zong)地塊。

12月第一周地產(chan)股大漲，中(zhong)金(jin)公司研究顯(xian)示，在(zai)(zai)流入地產(chan)股的主力資金(jin)中(zhong)，保險資金(jin)占比在(zai)(zai)50%～60%。

另外，據《每(mei)日經濟新聞(wen)》記(ji)者不完全統計(ji)，截至三季度，135家(jia)A股(gu)(gu)房企中，已被險資進入(ru)前十(shi)大(da)股(gu)(gu)東的多(duo)達23家(jia)，占(zhan)比約為(wei)17%。這些被瞄準的獵物或多(duo)或少(shao)都(dou)存(cun)在以下(xia)幾個(ge)特質：估(gu)值低(di)、股(gu)(gu)息回報較好(hao)、擁有大(da)量不動產。以平安入(ru)股(gu)(gu)碧(bi)桂園為(wei)例，地產行業普遍市盈率(lv)不高，碧(bi)桂園稅前股(gu)(gu)息率(lv)可觀(guan)，能(neng)達到6.6%，超過平安去年5.3%的凈投資收(shou)益率(lv)。

險資(zi)：為(wei)了(le)投資(zi)收益(yi)率

今年(nian)(nian)以(yi)來，保(bao)險(xian)行業的收(shou)入(ru)提升(sheng)比例(li)與資(zi)產(chan)增(zeng)長(chang)情(qing)況并(bing)不匹配(pei)。保(bao)監(jian)會數據顯示，今年(nian)(nian)前10個月，保(bao)險(xian)保(bao)費收(shou)入(ru)同比增(zeng)速為19.68%，投資(zi)類險(xian)種收(shou)入(ru)同比增(zeng)長(chang)90.86%，同期，總資(zi)產(chan)較(jiao)年(nian)(nian)初(chu)增(zeng)長(chang)16.49%，凈資(zi)產(chan)較(jiao)年(nian)(nian)初(chu)增(zeng)長(chang)17.53%。

與之形成對比的是，去(qu)年(nian)，保險(xian)行業前10個月總(zong)資(zi)產較年(nian)初增長(chang)22.57%，凈資(zi)產較年(nian)初增長(chang)56.41%。

某券商分析(xi)師向記(ji)者表示，險資(zi)(zi)在A股市(shi)場掃貨(huo)，更(geng)多是出于收益率(lv)考慮，多數險資(zi)(zi)入股地產(chan)公(gong)司，與(yu)投資(zi)(zi)醫療、新(xin)能源等(deng)并無不(bu)同(tong)。經濟下滑、利率(lv)走低、年中股災等(deng)因素(su)在不(bu)同(tong)程度上影響(xiang)了投資(zi)(zi)收益率(lv)，對險企(qi)來說(shuo)，想要覆蓋成本(ben)，不(bu)遭遇因第二年收益率(lv)差而影響(xiang)保險資(zi)(zi)質(zhi)等(deng)情況，通過外延(yan)收購(gou)調表，是應對的途徑之一。

根據保監(jian)會(hui)數據，1～10月(yue)，產(chan)險(xian)(xian)公(gong)司原保險(xian)(xian)保費收入6886億(yi)元，壽險(xian)(xian)公(gong)司原保險(xian)(xian)保費收入13820億(yi)元，未計入保險(xian)(xian)合同核算的投資類(lei)險(xian)(xian)種收入6563.63億(yi)元。不難發(fa)現，產(chan)險(xian)(xian)、壽險(xian)(xian)和壽險(xian)(xian)理財三者(zhe)收入比例約為1:2:1。

當萬能險和投(tou)(tou)連險等投(tou)(tou)資類險種已占據相當大的比例時，重新審(shen)視影響這些險種的投(tou)(tou)資收益的因素，正變得重要起(qi)來。

據招商證(zheng)券測算，按照半年報的(de)數據，多(duo)家保(bao)險(xian)公司(si)的(de)權益類資(zi)產(chan)（上市股票+基金(jin)）占(zhan)比(bi)在百分之十(shi)幾左(zuo)右。據估算，A股10%的(de)回調(diao)將(jiang)使(shi)得(de)壽險(xian)公司(si)凈資(zi)產(chan)下降(jiang) 2.5%～3.1%，內(nei)含(han)價(jia)值下降(jiang)1.6%～2.0%，償付能力下降(jiang)7.4%～11.5%。

當然，僅入股(gu)地(di)產公(gong)司(si)，對(dui)于一些險(xian)資(zi)而(er)言并不夠。如果投(tou)資(zi)上(shang)市公(gong)司(si)在財務(wu)上(shang)被(bei)劃(hua)為(wei)交(jiao)易(yi)性金融(rong)資(zi)產或者可供出售金融(rong)資(zi)產，則需(xu)要計算公(gong)允(yun)價值，股(gu)價波動將影響保險(xian)公(gong)司(si)投(tou)資(zi)收益，只(zhi)有劃(hua)做長(chang)期股(gu)權投(tou)資(zi)，才能忽(hu)略短(duan)期股(gu)價波動。

不過劃做長期股(gu)權投資(zi)，是(shi)建立在(zai)能對上市(shi)公(gong)司施以(yi)(yi)控(kong)制或者(zhe)重大影響的(de)(de)基礎上。買入逾30%的(de)(de)股(gu)份以(yi)(yi)求控(kong)股(gu)并不現實(shi)，那么只能派駐至少一名(ming)董事以(yi)(yi)產生“重大影響”。顯(xian)然，后者(zhe)在(zai)上市(shi)公(gong)司股(gu)權分散的(de)(de)情況(kuang)下更易實(shi)現。或許(xu)正因(yin)如(ru)此(ci)，險資(zi)所選(xuan)獵物還有另一個特質：股(gu)權分散，如(ru)金地(di)、萬科。

近年來，險資通過各(ge)種(zhong)形式已(yi)經(jing)介入(ru)房企的(de)(de)項(xiang)(xiang)目公司。比(bi)如，以股權投(tou)資者的(de)(de)身份進入(ru)拿地(di)環節，然后借助合作方在地(di)產(chan)開(kai)發(fa)、項(xiang)(xiang)目管理和營運上(shang)的(de)(de)經(jing)驗和優勢。在深圳去年的(de)(de)地(di)王項(xiang)(xiang)目上(shang)，深圳平安大華匯(hui)通財(cai)富管理有限公司就曾(ceng)向龍光地(di)產(chan)注資20億(yi)元，以獲取該項(xiang)(xiang)目49%的(de)(de)股權。

房企：借力走向萬億

在這種模式下，險資和房(fang)企簽訂合作協議，約定股(gu)權回(hui)購，或將股(gu)權轉(zhuan)成物權，約定在預(yu)售階段(duan)回(hui)收(shou)資金，或者(zhe)通過內(nei)部低價獲取部分(fen)商業地產。

由(you)于對項目(mu)公(gong)司持股比例不大，派駐的(de)(de)董事基本上很難實行監(jian)督把控，存在一(yi)定風險。此前，中國(guo)人壽曾認購遠洋地(di)產，間接控制遠洋地(di)產旗(qi)下的(de)(de)地(di)產項目(mu)。

另外(wai)，險資的介入(ru)如(ru)果是謀(mou)求合作，可使房企擁有相對穩定的融(rong)資渠道，且融(rong)資成本(ben)較低，由此完成新(xin)一輪規(gui)模化擴張。

此前，已有平(ping)安成(cheng)為(wei)碧(bi)桂園第二大(da)(da)股東(dong)，給碧(bi)桂園帶去廉價資金的(de)案例(li)。4月1日(ri)，平(ping)安斥(chi)資約(yue)63億港元持股9.9%，成(cheng)為(wei)碧(bi)桂園第二大(da)(da)股東(dong)。當日(ri)，碧(bi)桂園即表示，引入平(ping)安可以優化(hua)碧(bi)桂園股東(dong)結(jie)構，拓(tuo)寬融資渠道(dao)，另外，雙方還將結(jie)成(cheng)緊密的(de)戰(zhan)略同盟，以中國(guo)城鎮化(hua)和社區需(xu)求為(wei)基礎(chu)，在社區金融領域展開全面合作。

而成為第一(yi)大(da)(da)股東(dong)后(hou)，前(qian)海(hai)人壽及(ji)其(qi)一(yi)致行動人能夠給萬(wan)科(ke)帶(dai)來什(shen)么？目前(qian)還不(bu)得而知。不(bu)過今日萬(wan)科(ke)總(zong)裁郁亮已發聲：“感(gan)謝王石主席，感(gan)謝萬(wan)科(ke)，感(gan)謝堅(jian)定支(zhi)持我(wo)們的客戶(hu)、股東(dong)和合作伙(huo)伴，共(gong)同的價值(zhi)觀讓我(wo)們始終(zhong)在一(yi)起。生命是一(yi)場永不(bu)停歇的馬拉松，面對新起點、新征程，期(qi)待著與大(da)(da)家(jia)砥礪奮進，同舟共(gong)濟，奔向(xiang)萬(wan)億(yi)大(da)(da)萬(wan)科(ke)！”

2000億元銷售(shou)規模之后，萬科(ke)不再設(she)立銷售(shou)規模目(mu)標，開始畫萬億市(shi)值的(de)大餅。當然，這一(yi)系列轉型必然會依靠(kao)資本(ben)的(de)驅動(dong)。