每經編輯｜楊紅旭(xu)     

◎楊紅旭

國慶(qing)過后，各地樓市動(dong)態的(de)新聞頗多，從中(zhong)可以窺察市場風向(xiang)。不過，東南西北風亂刮(gua)，風向(xiang)哪里吹？近幾年全(quan)國樓市區域分化，強弱有(you)(you)異也屬正(zheng)常。但同樣是(shi)報道一個城市，有(you)(you)報道說(shuo)降溫的(de)，有(you)(you)報道說(shuo)上(shang)漲的(de)，這就難免讓人(ren)一頭(tou)霧水了(le)。

那么，該(gai)如何看(kan)待這些消息(xi)？又該(gai)如何穿透迷霧(wu)，看(kan)清當前市場形態與接(jie)下來(lai)的走勢？

首(shou)先，要清楚媒(mei)(mei)體報道(dao)(dao)的特性(xing)。很(hen)多老百(bai)姓，看到(dao)記者采訪的文(wen)章，尤其是大(da)報大(da)媒(mei)(mei)體的報道(dao)(dao)，就(jiu)容易偏(pian)聽偏(pian)信(xin)。其實(shi)，部分記者為了追求觀點(dian)吸引眼球，會片面(mian)報道(dao)(dao)房地產市場，這也就(jiu)解釋了很(hen)多媒(mei)(mei)體的觀點(dian)、包(bao)括嘉(jia)賓的觀點(dian)被(bei)證(zheng)偽(wei)的為何并不少見。

這種片(pian)面(mian)報道的滋生有兩片(pian)肥沃(wo)土壤(rang)：一是(shi)(shi)全國市(shi)場很大，區域差(cha)異性也很大，地(di)方媒(mei)體只關心該(gai)地(di)區樓市(shi)，全國性媒(mei)體也常常只是(shi)(shi)例舉(ju)性報道，比如北(bei)京市(shi)場如何，上海房(fang)價如何；二是(shi)(shi)可以采(cai)訪的專(zhuan)家多而雜，包括(kuo)經濟學者(zhe)、房(fang)地(di)產研究(jiu)者(zhe)、房(fang)地(di)產從業者(zhe)等，他(ta)們的水平參差(cha)不(bu)齊，觀點各異，自然會(hui)導(dao)致新聞觀點片(pian)面(mian)化。

其次，要(yao)明白房地產數據的(de)內(nei)涵。很多新聞說，國(guo)慶長(chang)(chang)假期間，某(mou)某(mou)城(cheng)市(shi)住(zhu)宅成交清淡，相比8月(yue)、9月(yue)同期大幅下滑(hua)。這(zhe)種說法(fa)具(ju)有很強(qiang)的(de)誤(wu)導(dao)性。長(chang)(chang)假期間，很多人出游，沒心思看房買(mai)房，而且有些城(cheng)市(shi)的(de)房地產登記系(xi)統(tong)在長(chang)(chang)假部分(fen)時段關閉(bi)。

筆者認為(wei)，這種(zhong)情況(kuang)下，長假期(qi)(qi)(qi)間的交(jiao)易數據是失真的。可以拿這樣的數據跟往年國(guo)慶期(qi)(qi)(qi)間數據相(xiang)比，但不能與上月同(tong)期(qi)(qi)(qi)進(jin)行(xing)比較。

通(tong)(tong)過(guo)數據(ju)看清市場(chang)，這(zhe)并(bing)非一件容易的事(shi)，即便是業內人士，不(bu)懂(dong)數據(ju)內涵和數據(ju)之間內在(zai)聯系的大有人在(zai)，更何況(kuang)普通(tong)(tong)民眾(zhong)。簡單(dan)的選(xuan)擇是，關注靠(kao)譜(pu)機構和靠(kao)譜(pu)專家(jia)的觀點即可。

就當前市(shi)場(chang)所(suo)處的(de)房地產(chan)短周期的(de)階段(duan)而言，住(zhu)宅成(cheng)交(jiao)量(liang)的(de)重(zhong)(zhong)要(yao)(yao)性(xing)已較半年之前弱(ruo)化，同比和環比的(de)重(zhong)(zhong)要(yao)(yao)性(xing)更是(shi)(shi)明顯下降，成(cheng)交(jiao)量(liang)只要(yao)(yao)不是(shi)(shi)連(lian)續(xu)明顯下滑(hua)，則不必擔(dan)心。此時(shi)，房價的(de)重(zhong)(zhong)要(yao)(yao)性(xing)上升(sheng)。而到了明年二、三季度(du)，則必須重(zhong)(zhong)新高度(du)關注(zhu)成(cheng)交(jiao)量(liang)，那時(shi)它將決定房價何時(shi)變向。

再次，需要簡要分析當前樓市的形態(tai)。長假時間短，且非常(chang)態(tai)，期間成交(jiao)數據不宜(yi)作為判斷(duan)市場的主(zhu)要依據，向前追(zhui)溯幾個月(yue)會更有參考價值。從全國來看，前8個月(yue)商(shang)品(pin)房成交(jiao)面(mian)積同比增(zeng)幅擴大至(zhi)7.2%，回(hui)暖進程繼續(xu)。

從易居研究院跟(gen)蹤的30個典(dian)型(xing)城市來看(kan)，9月(yue)(yue)總體商品住宅(zhai)成交(jiao)面積環(huan)比8月(yue)(yue)增長3%，同比去年(nian)9月(yue)(yue)增長29%。雖然環(huan)比8月(yue)(yue)增幅不大，但9月(yue)(yue)成交(jiao)量處于本(ben)輪反彈的高區(qu)，這個高區(qu)包含去年(nian)10月(yue)(yue)至12月(yue)(yue)、今年(nian)5月(yue)(yue)至9月(yue)(yue)，成交(jiao)量只要(yao)保持在這個區(qu)間，市場上行(xing)的方向就沒有(you)發生變化。

此時，在成交(jiao)量處于高區（安全區間(jian)）的情況(kuang)之(zhi)下(xia)，應重點關(guan)注房價。從全國來看(kan)(kan)，前8個月商品房成交(jiao)均價同比(bi)漲(zhang)幅(fu)持(chi)(chi)續(xu)擴大至7.6%，回(hui)暖態勢依舊(jiu)。從70個城市(shi)房價指數(shu)來看(kan)(kan)，8月份(fen)房價環比(bi)上(shang)漲(zhang)城市(shi)數(shu)量過半，房價平(ping)均漲(zhang)幅(fu)自今年5月上(shang)拐(guai)之(zhi)后，繼續(xu)保持(chi)(chi)上(shang)漲(zhang)態勢。

最后(hou)，要關(guan)注影響(xiang)樓(lou)市成交(jiao)量(liang)與價格走勢的(de)外部因(yin)素(su)。一(yi)方(fang)面，房地產(chan)政(zheng)策繼續(xu)寬(kuan)松(song)，9月30日(ri)下調(diao)首套房貸首付比例至(zhi)25%的(de)新政(zheng)，表明中央支持住宅(zhai)市場(chang)的(de)力(li)度進一(yi)步(bu)加大(da)。另一(yi)方(fang)面，貨幣(bi)政(zheng)策同樣繼續(xu)寬(kuan)松(song)，尤其是(shi)美(mei)國加息進程再次延(yan)后(hou)，甚至(zhi)可能推遲至(zhi)明年(nian)，有助于我國流動性保持寬(kuan)裕，有利(li)于樓(lou)市繼續(xu)回暖。

總而(er)言(yan)之，國(guo)慶(qing)期間全國(guo)樓市(shi)總體上仍(reng)呈現較積極的一面，在(zai)此形(xing)勢(shi)之下“銀十”可期，預計四季度全國(guo)市(shi)場總體繼續(xu)上行。

至(zhi)于區域市(shi)場(chang)的(de)分化，這(zhe)是另外一(yi)個話(hua)題。廣大三、四線城市(shi)確實(shi)復蘇乏力，但(dan)也有所改(gai)善，不能一(yi)概而(er)論。在把握全國大局的(de)前提之下，關注區域市(shi)場(chang)，才是正道(dao)。

（作者為(wei)上海(hai)易居房地產研究院(yuan)副(fu)院(yuan)長）