9月(yue)(yue)25日，招商(shang)地產交易(yi)價值(zhi)448.8億元的(de)吸收合并方案獲國資委批準。兩天之(zhi)前，9月(yue)(yue)23日，華遠地產通(tong)過收購股權的(de)橫向整合方式(shi)進入一直想進入的(de)天津市場。近日來，地產行(xing)業并購整合速(su)度加快，這意味(wei)著房地產行(xing)業并購重(zhong)組再現高潮。

事實上，《證券日報》記者跟多位房(fang)企高(gao)層交(jiao)流時獲得了這樣的共識，靠(kao)土地升值(zhi)賺(zhuan)取(qu)高(gao)利(li)潤的時代已(yi)經結束，房(fang)企拿地成本(ben)越來越高(gao)，大型房(fang)企也難以(yi)避免凈利(li)率不斷下跌(die)的命(ming)運(yun)。鑒于此，房(fang)地產企業正在尋求新的經營模式，合作拿地、通過收(shou)購股權獲得土地、甚至收(shou)購其它(ta)行業填補(bu)業態布(bu)局短板等(deng)動作均(jun)在加速。

《證券日報》記者(zhe)根據Wind資訊(xun)統(tong)計數據發現，近三(san)年(nian)來(lai)，房地產行業(ye)(ye)并購重組案成(cheng)倍(bei)增長。2013年(nian)以(yi)來(lai)，房地產行業(ye)(ye)并購案發生565宗（包括已(yi)完(wan)成(cheng)與未完(wan)成(cheng)交易(yi)），涉及(ji)并購金額高達4230.88億元。

標桿房企加速并購

根據Wind資訊數據統計，截至9月28日(ri)，2015年(nian)(nian)年(nian)(nian)內房地產行(xing)業并購(gou)案宗數為176宗，涉及金(jin)額為1600億元(yuan)，幾乎相(xiang)當于(yu)2014年(nian)(nian)全年(nian)(nian)的(de)并購(gou)交易價值；2014年(nian)(nian)并購(gou)236宗，涉及并購(gou)標的(de)物(wu)價值為1768.09億元(yuan)，同比增(zeng)長率為104.93%；而2013年(nian)(nian)并購(gou)153宗，涉及金(jin)額863億元(yuan)，同比增(zeng)長率高達145.09%。

由(you)上述數據可(ke)知，2013年以來，房地產(chan)行業的(de)并購重組(zu)案呈(cheng)現出(chu)成倍增長的(de)趨勢。

《證券日(ri)報》記(ji)者也注意到，在上述并(bing)購交易中(zhong)，標的方所(suo)屬行(xing)業雖然(ran)房地(di)產(chan)行(xing)業居多(duo)，卻也并(bing)不局限于此，銀行(xing)、金屬非金屬、特殊(shu)金融服務、互(hu)聯網軟件(jian)與服務、農產(chan)品等行(xing)業都(dou)在標的所(suo)屬行(xing)業之列。

此外，其中大(da)額并(bing)購交易多(duo)是涉及地(di)產(chan)企(qi)業之間的并(bing)購重組，包括招商地(di)產(chan)、中海(hai)地(di)產(chan)等央企(qi)地(di)產(chan)吸收(shou)合并(bing)重組交易。不過，相(xiang)對(dui)來說(shuo)，標桿房(fang)企(qi)通過收(shou)購中小房(fang)企(qi)項目股權并(bing)購案較多(duo)。

以華遠地(di)產(chan)(chan)(chan)為(wei)(wei)例(li)，9月23日(ri)，華遠地(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)(gong)(gong)告與陽光新業地(di)產(chan)(chan)(chan)全資子公(gong)(gong)(gong)司(si)北京瑞菱(ling)(ling)陽光商(shang)業管(guan)理(li)有(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)簽訂協議(yi)，收(shou)購(gou)(gou)兩(liang)個(ge)項(xiang)目(mu)公(gong)(gong)(gong)司(si)51%股權，收(shou)購(gou)(gou)完成后，華遠地(di)產(chan)(chan)(chan)將持有(you)兩(liang)個(ge)項(xiang)目(mu)公(gong)(gong)(gong)司(si)：天(tian)津(jin)陽菱(ling)(ling)光輝房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)有(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)和天(tian)津(jin)菱(ling)(ling)華陽光房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)有(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)100%股權。據記(ji)者了(le)解(jie)，該筆(bi)收(shou)購(gou)(gou)屬于(yu)協議(yi)收(shou)購(gou)(gou)，而并(bing)購(gou)(gou)目(mu)的是橫向整合(he)，支(zhi)付方(fang)(fang)式為(wei)(wei)現金支(zhi)付，涉及金額約為(wei)(wei)5億元。此外，華遠收(shou)購(gou)(gou)的項(xiang)目(mu)位于(yu)天(tian)津(jin)市津(jin)南區辛莊鎮，總建筑面積70萬平方(fang)(fang)米(mi)，涵蓋住宅、公(gong)(gong)(gong)寓、商(shang)業、辦(ban)公(gong)(gong)(gong)等多元化(hua)業態。

有接(jie)近華遠地產人(ren)士向《證券日(ri)報》記(ji)者(zhe)透露，該(gai)項目(mu)可(ke)售(shou)貨值約45億(yi)元，預計(ji)開發周期4年(nian)(nian)-5年(nian)(nian)，預計(ji)9月底銷售(shou)中心將(jiang)開放。

簡言之，這(zhe)是一(yi)個收到(dao)手即可馬(ma)上(shang)(shang)銷售(shou)入市的項目，實際上(shang)(shang)，這(zhe)從側面上(shang)(shang)也折射出中小(xiao)房(fang)企的艱難命運，而標桿房(fang)企在(zai)這(zhe)一(yi)并購大潮中將可以掌控更多機(ji)會(hui)，包括在(zai)橫向整(zheng)合和多元擴(kuo)張(zhang)上(shang)(shang)搶(qiang)得先(xian)機(ji)。

正如華遠(yuan)地(di)產董事會(hui)秘書(shu)竇志(zhi)康(kang)向《證(zheng)券日報》記者表示，隨著公司(si)(si)規模(mo)擴大(da)，華遠(yuan)需要進入(ru)新的(de)城市去開(kai)發新項目。而(er)一直以(yi)來，公司(si)(si)都非常關注天(tian)津(jin)市場，但此(ci)前并沒有合適的(de)機會(hui)進入(ru)，此(ci)次收(shou)購天(tian)津(jin)項目可以(yi)說是進入(ru)天(tian)津(jin)的(de)好契(qi)機。未(wei)來，華遠(yuan)還將(jiang)與(yu)醫(yi)療、教(jiao)育等其他行(xing)業形成合作，繼續實施“華遠(yuan)+”戰略，向全方位(wei)綜合服務(wu)提(ti)供商(shang)、運營商(shang)轉(zhuan)變。

無疑，地產大并購時(shi)代是標(biao)桿房企并購擴張(zhang)的(de)好時(shi)機，而且加快(kuai)了(le)大型房企邁入(ru)轉型過渡(du)期的(de)腳步。

并購涉資高達4231億元

《證券日報》記者(zhe)根據Wind資(zi)訊統計數據發(fa)現，2013年以來，房(fang)地產行(xing)業并(bing)購案發(fa)生565宗（包括已完成與未完成交(jiao)易），涉及(ji)并(bing)購金額高(gao)達4230.88億元。

這意味(wei)著數百家(jia)企業(ye)涉及(ji)地產(chan)行業(ye)的(de)并購重(zhong)組案，雖然其(qi)中包括尚未全部完成的(de)并購交易，存在(zai)一定變(bian)數，但(dan)2013年以來，每年超(chao)過100%的(de)同(tong)比增長率卻足(zu)以看出房(fang)地產(chan)行業(ye)發生(sheng)的(de)巨變(bian)。

同(tong)策咨詢研究部總監張宏偉曾向《證券日報》記者表(biao)示，未來幾(ji)年房(fang)地(di)產市場格局仍然面(mian)臨重(zhong)新洗牌的(de)可(ke)能性。尤其是對(dui)于部分龍(long)頭(tou)房(fang)企來講，除了通過傳統的(de)銷售業(ye)績(ji)“內生式(shi)”增長(chang)(chang)提升規模之外，還可(ke)以通過并(bing)購等方式(shi)進行“外延式(shi)”增長(chang)(chang)。

張宏偉進一(yi)步稱，有三類企(qi)業(ye)(ye)成(cheng)為被收購(gou)對象的概率較高。具(ju)體為：產品類型偏高端(duan)周轉率較慢(man)的企(qi)業(ye)(ye)，其銷(xiao)售(shou)壓(ya)力大；前期拿地過于激進導(dao)致(zhi)成(cheng)本構(gou)成(cheng)較高而影響銷(xiao)售(shou)資(zi)金(jin)回(hui)籠的企(qi)業(ye)(ye)，或(huo)盲目多元(yuan)化擴張，導(dao)致(zhi)房地產主營(ying)業(ye)(ye)務(wu)受到影響的企(qi)業(ye)(ye)；還有一(yi)部(bu)分(fen)則(ze)是資(zi)信(xin)不太好貸款(kuan)受限的中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)(ye)，由于難以(yi)獲得銀行貸款(kuan)，面臨資(zi)金(jin)壓(ya)力。

另(ling)有業(ye)內人士向《證券日報》記(ji)者表示，今后房(fang)企轉(zhuan)讓股(gu)權動(dong)作將激增，并(bing)購(gou)重組的(de)(de)企業(ye)會越來越多，而擁有多種低成本融資(zi)渠道的(de)(de)標桿房(fang)企也在(zai)伺機(ji)通(tong)過收購(gou)獲得優質資(zi)產(chan)或地(di)塊，房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)將在(zai)大(da)并(bing)購(gou)時(shi)代中加速(su)轉(zhuan)型。

對此，易居研(yan)究(jiu)院智庫中心研(yan)究(jiu)總監嚴躍進接受《證券日報(bao)》記者采訪(fang)時(shi)表(biao)示(shi)，從并購的(de)(de)角度(du)看，隨著宏(hong)觀經濟下行壓(ya)力的(de)(de)增(zeng)大，行業(ye)(ye)間的(de)(de)優勝劣汰機制(zhi)發(fa)揮得(de)淋(lin)漓盡致。并購金額同比增(zeng)幅(fu)快速(su)上升，說明部(bu)分企業(ye)(ye)的(de)(de)經營(ying)壓(ya)力開始增(zeng)大，尤其(qi)房(fang)地產(chan)企業(ye)(ye)，在去庫存的(de)(de)壓(ya)力下，出讓企業(ye)(ye)股(gu)權和項目股(gu)權可以換得(de)收益，平衡業(ye)(ye)績壓(ya)力。

另外，房地產行業(ye)掀起(qi)并購潮，也從側面反映(ying)了(le)企(qi)業(ye)運營模(mo)式正(zheng)不斷成熟，通過此類模(mo)式，能夠促進企(qi)業(ye)后(hou)續戰(zhan)略層面更加理性，而非(fei)一味地追求企(qi)業(ye)規模(mo)的(de)擴大。