每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 杜冉樂(le)    

◎每經記者 杜冉樂

在本屆價值地(di)產年會(hui)上(shang)，一位開發商(shang)表(biao)示，中小(xiao)地(di)產商(shang)擁有(you)的資金規模不(bu)大(da)，轉(zhuan)(zhuan)型怎么轉(zhuan)(zhuan)？

對(dui)此，新鷗鵬集團首席(xi)戰略(lve)官、董事副總裁李(li)戰洪表示，未來幾年，開發商會(hui)死(si)很多，當下面(mian)臨(lin)7項選擇，必須進行“三(san)(san)調三(san)(san)換”，但轉(zhuan)型需(xu)要企業(ye)有(you)足夠的專業(ye)基礎沉淀。

怎樣在競爭中活下來

李(li)戰(zhan)洪表示，“中國(guo)的房企已告別(bie)短跑(pao)時(shi)代，加入(ru)到(dao)馬拉松賽跑(pao)，此(ci)時(shi)，隊員(yuan)的狀態、可持續戰(zhan)斗(dou)能力、專業技能尤為(wei)重要。”這是一個(ge)戰(zhan)略時(shi)代，也是一個(ge)戰(zhan)國(guo)時(shi)代，房企之間(jian)正進入(ru)新一輪大洗牌。

李戰洪總結稱，“第(di)(di)一是(shi)別(bie)死；第(di)(di)二是(shi)怎么活；第(di)(di)三是(shi)如何(he)復活；第(di)(di)四是(shi)細分；第(di)(di)五是(shi)轉身；第(di)(di)六(liu)是(shi)參賽；第(di)(di)七是(shi)生(sheng)態。”

談到“別死”，李戰洪指出，未來幾年開發(fa)商(shang)會(hui)死很多。而對于“怎么活(huo)”，就是(shi)先要量(liang)，現金流導(dao)向，高周轉、輕資產(chan)，再就是(shi)活(huo)得好，注(zhu)重(zhong)資產(chan)質量(liang)。

至于“復(fu)活(huo)”，李戰洪認為(wei)，開發商要(yao)走一條苦路，必(bi)經三個階段；開發商現在遇到了困(kun)境，亟待復(fu)活(huo)，對于復(fu)活(huo)的(de)選(xuan)擇，過(guo)去輕易成(cheng)功(gong)的(de)經驗已成(cheng)為(wei)企業(ye)未來發展的(de)障礙，如(ru)何改變思維、主動變革、創新(xin)模式才是(shi)突(tu)破障礙的(de)關鍵。

就(jiu)現(xian)實情況(kuang)來看(kan)，不少房(fang)(fang)企仍在加速擴張拿地。不過，房(fang)(fang)企僅有資(zi)產(chan)(chan)規模仍難以適應新的市(shi)場(chang)變化，一個典型現(xian)象就(jiu)是與A股上市(shi)房(fang)(fang)企略(lve)有不同，像萬達商業、富力地產(chan)(chan)、恒大地產(chan)(chan)、花樣年控(kong)股、越秀地產(chan)(chan)等(deng)內房(fang)(fang)股的估值被嚴重(zhong)低估。

業界對此解讀為，隨(sui)著人口等(deng)紅(hong)利結束，樓市供(gong)求逆轉，更多(duo)二(er)、三(san)線城市土地及房價上(shang)漲被抑制，在內(nei)房股(gu)財務成本仍居高不下的情況下，港股(gu)投資人更關注凈(jing)資產(chan)收益率，而(er)輕資產(chan)戰略恰巧(qiao)是內(nei)房股(gu)轉型中亟待提(ti)升的核心目(mu)標。

實際(ji)上，這就(jiu)是李(li)戰(zhan)洪強調的“細分(fen)(fen)”。李(li)戰(zhan)洪指(zhi)出，過(guo)去三合一，也(ye)就(jiu)是投資(zi)、開(kai)發(fa)(fa)、運營一體化(hua)，未來要(yao)一分(fen)(fen)為三，呈現(xian)開(kai)發(fa)(fa)、投資(zi)、運營分(fen)(fen)離(li)的現(xian)象，專業做投資(zi)商(shang)(shang)(shang)、開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)、運營商(shang)(shang)(shang)。

轉身“房地產+”

面對當前樓市的(de)新變局，房地產(chan)商如(ru)何(he)破解轉(zhuan)型困局？

在李戰洪(hong)看來(lai)，開(kai)發(fa)商(shang)的(de)具(ju)體動作主(zhu)要(yao)是(shi)(shi)“三(san)(san)調三(san)(san)換(huan)(huan)”。其中“三(san)(san)調”的(de)第一個任務是(shi)(shi)調整開(kai)發(fa)節奏，第二是(shi)(shi)調整開(kai)發(fa)規模，第三(san)(san)是(shi)(shi)調整產品(pin)結(jie)構；而“三(san)(san)換(huan)(huan)”則是(shi)(shi)指(zhi)換(huan)(huan)價(jia)格，換(huan)(huan)產品(pin)，換(huan)(huan)客戶。

在此過(guo)程中，房企如何(he)才能如虎添翼？李戰(zhan)洪給(gei)出(chu)的辦法是轉身“房地產+”。

李戰洪(hong)解(jie)釋稱，“我們說房地產+，過去的(de)(de)房企一律做規模，未(wei)來有(you)(you)(you)質(zhi)量的(de)(de)發展，或者說有(you)(you)(you)質(zhi)量的(de)(de)理性增長(chang)變得尤為(wei)重要，未(wei)來是(shi)三分天下的(de)(de)格局，特別是(shi)多元化，而(er)多元化又分兩(liang)種，業(ye)態(tai)多元化，比如說萬科從來不做商業(ye)地產的(de)(de)，也開始做商業(ye)地產了(le)，還有(you)(you)(you)產業(ye)多元化。

為什么叫“房(fang)地產+”？李戰洪認為，一般企業，其(qi)實只做一個(ge)市(shi)場(chang)，就(jiu)是(shi)做房(fang)地產市(shi)場(chang)，發展(zhan)到(dao)第二(er)步，房(fang)企開始做資本市(shi)場(chang)，現(xian)在這個(ge)階段，在新常態下(xia)僅(jin)僅(jin)做好兩個(ge)市(shi)場(chang)還(huan)不(bu)夠，要(yao)+什么，比如說新鷗(ou)鵬(peng)就(jiu)加了(le)教育(yu)市(shi)場(chang)，同時做好三(san)個(ge)市(shi)場(chang)，覆(fu)蓋(gai)面(mian)就(jiu)更大(da)。

當前，一個典型的現實是(shi)(shi)大量(liang)房(fang)(fang)企認為“房(fang)(fang)地(di)產(chan)+”就是(shi)(shi)多元化，盲目(mu)跟風跨界其他行業，認為這就是(shi)(shi)房(fang)(fang)企轉型。但事實上，這在專注于教育地(di)產(chan)的新鷗鵬來(lai)說，“房(fang)(fang)地(di)產(chan)+”更(geng)需要專業基礎和沉淀。