每經編輯｜杜(du)冉(ran)樂(le)    

每經記者 杜冉樂

從(cong)增(zeng)量(liang)進入(ru)存量(liang)，從(cong)開(kai)發環節(jie)進入(ru)運(yun)營環節(jie)，從(cong)單打一到(dao)跨界運(yun)作(zuo)，從(cong)盲目追逐“互(hu)聯網(wang)+”到(dao)逐步認清更(geng)需要“+互(hu)聯網(wang)”，中國的房地產市場(chang)從(cong)未(wei)(wei)如此熱鬧，也(ye)從(cong)未(wei)(wei)如此復雜(za)過。

似(si)乎有(you)別于白銀(yin)十(shi)年的(de)“小時代(dai)”論調，也有(you)地產(chan)大腕曾樂觀稱，房地產(chan)黃金(jin)十(shi)年才剛剛開始，因為這是一(yi)個房地產(chan)真正屬于服務業的(de)“大時代(dai)”。那么，如何順應(ying)這個千載難逢的(de)“大時代(dai)”？

9月24日下午(wu)，由《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》報社(she)于南京(jing)舉辦的第五(wu)屆中國(guo)價值地(di)產年會(hui)暨2015年中國(guo)價值地(di)產總評(ping)榜論壇上，新(xin)鷗鵬(peng)集團首席戰(zhan)略(lve)官、董(dong)事副總裁李(li)戰(zhan)洪說，未來幾年，開發商會(hui)死很(hen)多，必須進行“三(san)調三(san)環”。

房企告別粗放式“短跑”

李戰(zhan)洪(hong)表示(shi)，“中國的房企已告別了短跑時代(dai)，全體加(jia)入了馬拉松賽跑時代(dai)，隊員的良好狀(zhuang)態、可持(chi)續戰(zhan)斗能力、專業(ye)技能此時尤為重要。”

與告(gao)別(bie)短跑時(shi)(shi)代(dai)相(xiang)對應，房企也從“小時(shi)(shi)代(dai)”進入“大時(shi)(shi)代(dai)”，這是一(yi)個(ge)戰略時(shi)(shi)代(dai)，也是一(yi)個(ge)戰國(guo)時(shi)(shi)代(dai)，房企之間正進入新一(yi)輪大洗牌。

李(li)戰洪(hong)總結說，“第(di)(di)(di)一個(ge)是別死(si)，這幾年(nian)房(fang)企(qi)(qi)會死(si)得(de)很多；第(di)(di)(di)二個(ge)是怎么活；第(di)(di)(di)三個(ge)是如(ru)何復(fu)活，房(fang)企(qi)(qi)將(jiang)走(zou)一條苦路；第(di)(di)(di)四個(ge)是細分；第(di)(di)(di)五個(ge)是轉身(shen)；第(di)(di)(di)六個(ge)是參(can)賽；第(di)(di)(di)七個(ge)是生態。”

談到第(di)一個(ge)(ge)“別(bie)死”，李戰(zhan)洪(hong)指出，未來(lai)幾(ji)年開(kai)發商會死很多，到2020年中國(guo)的(de)開(kai)發商將(jiang)少(shao)于(yu)3000家。而第(di)二個(ge)(ge)“怎么(me)活”，就是活下去的(de)生(sheng)存法則，用一個(ge)(ge)詞來(lai)說，就是先要量，就是現金流(liu)導向，高周轉、輕資(zi)產；再(zai)就是活得好(hao)，注重資(zi)產質(zhi)量。

第三個“復活”，李(li)戰洪認為開發商要走一條(tiao)苦路(lu)，對于復活的選擇，過去輕易成功或取(qu)得巨大成功的經驗已成為企(qi)業未來發展的障礙，如何改變思維(wei)、主(zhu)動變革、創新模式(shi)才是突破(po)障礙的關(guan)鍵。

從現(xian)實來看，不(bu)少房企仍在加速擴張(zhang)拿(na)地(di)，尤其是那些不(bu)差(cha)錢的(de)上市房企巨頭(tou)。近期以來全國多個(ge)城市再現(xian)“地(di)王”，背后(hou)的(de)拿(na)地(di)者包括(kuo)了華(hua)潤、中(zhong)海等央企地(di)產巨頭(tou)。

不過(guo)，房企(qi)(qi)僅有資產規模仍難以適應新的市場變化，一個典型現(xian)象就是與(yu)A股上市房企(qi)(qi)略有不同(tong)，像(xiang)萬達(da)商業、富力地(di)(di)產、恒(heng)大地(di)(di)產、花樣年(nian)控(kong)股、越秀(xiu)地(di)(di)產等在(zai)港上市的內房股的估值被嚴(yan)重低估。

外(wai)界對此的(de)解讀是，隨著(zhu)內地(di)(di)人口(kou)、土(tu)地(di)(di)等紅利結束，樓市(shi)供求逆(ni)轉，更多(duo)的(de)二(er)三線城(cheng)市(shi)土(tu)地(di)(di)及房(fang)(fang)價上漲被抑制，在內房(fang)(fang)股財務成本(ben)居高(gao)不下(xia)的(de)情況(kuang)下(xia)，港股投資(zi)(zi)人更關注凈資(zi)(zi)產收益率(lv)，而輕資(zi)(zi)產戰略(lve)恰是內房(fang)(fang)股轉型中亟待提升的(de)核心目標。

這就(jiu)是(shi)李(li)戰洪強調(diao)的“細分(fen)(fen)”。他說，過去三合一，也就(jiu)是(shi)投資(zi)、開(kai)發、運營一體化，未來要(yao)一分(fen)(fen)為三，呈現開(kai)發、投資(zi)、運營分(fen)(fen)離的現象，專業(ye)做(zuo)投資(zi)商(shang)、開(kai)發商(shang)、運營商(shang)。

“房地產+”蘊藏巨量商機

面對當前樓(lou)市的新變局(ju)，房地產商如何破解轉型(xing)困局(ju)？

在李戰洪看來，開發商的具(ju)體(ti)動作主要是“三(san)調(diao)(diao)三(san)換”。其中，“三(san)調(diao)(diao)”第(di)一個任(ren)務是調(diao)(diao)整(zheng)開發節奏，第(di)二(er)是調(diao)(diao)整(zheng)開發規模，第(di)三(san)是調(diao)(diao)整(zheng)產品結構(gou)；“三(san)換”就是換價格，換產品，換客(ke)戶。

在此過程中，房企如(ru)何才能如(ru)虎添翼？李戰洪給出的辦法是轉身“房地產+”。

他解(jie)釋(shi)說(shuo)，“我(wo)們說(shuo)房地(di)產+，過去的(de)房企一律做規(gui)模，未來有(you)質量的(de)發展，或者(zhe)說(shuo)，有(you)質量的(de)理性增長變得尤(you)為(wei)重(zhong)要，未來是三(san)分(fen)天下的(de)格局，特別是多元(yuan)化(hua)，而多元(yuan)化(hua)又分(fen)兩種，業態多元(yuan)化(hua)，以及產業多元(yuan)化(hua)。

為什么(me)叫(jiao)房(fang)(fang)地產+？李戰洪認為，一(yi)般(ban)企(qi)業，其(qi)實只做(zuo)一(yi)個(ge)(ge)市(shi)(shi)場(chang)，就(jiu)是做(zuo)房(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)，發展到第二步，房(fang)(fang)企(qi)開始做(zuo)資(zi)本市(shi)(shi)場(chang)，現在這(zhe)個(ge)(ge)階(jie)段(duan)，在新常態(tai)下僅僅做(zuo)好兩個(ge)(ge)市(shi)(shi)場(chang)還不夠，你要“+”什么(me)，比如說(shuo)新鷗鵬就(jiu)加(jia)了(le)教育市(shi)(shi)場(chang)，同時(shi)做(zuo)好三個(ge)(ge)市(shi)(shi)場(chang)，覆蓋面就(jiu)更大。

當前，一個(ge)典型的(de)現實是(shi)大量房(fang)(fang)企(qi)認為(wei)“房(fang)(fang)地產+”就是(shi)多元化，盲目(mu)跟(gen)風跨界其他行業，認為(wei)這就是(shi)房(fang)(fang)企(qi)轉型。但在專注于教育地產的(de)新鷗鵬看來，“房(fang)(fang)地產+”更需(xu)要專業基(ji)礎和(he)沉(chen)淀。