每經編輯｜每經記(ji)者 區家彥    

◎每經記者 區家彥

總(zong)部位于福(fu)建的(de)(de)房企融信中國(guo)于近日提交了在香港(gang)IPO的(de)(de)招股書(shu)，工(gong)銀國(guo)際為(wei)(wei)公司的(de)(de)獨家保薦人(ren)。如果(guo)成(cheng)行，融信中國(guo)將(jiang)成(cheng)為(wei)(wei)今年(nian)以來首家登陸資本(ben)市場的(de)(de)中型(xing)內房股。

然而，《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者從其(qi)招股書中了解(jie)到，與不少閩系房(fang)企相(xiang)同的是，融信中國負債率相(xiang)當(dang)高(gao)，且高(gao)度依(yi)賴于(yu)信托(tuo)等高(gao)成本融資渠道，巨(ju)大的償債壓力也許是其(qi)急于(yu)上市的重要原因。

多位(wei)業內(nei)人(ren)士表示，H股(gu)(gu)(gu)今年(nian)以來跌幅(fu)巨大(da)，目前并非(fei)新股(gu)(gu)(gu)發行(xing)的好(hao)時機(ji)，海外投(tou)資(zi)者對于中小型內(nei)房(fang)股(gu)(gu)(gu)的興趣(qu)非(fei)常(chang)低，除非(fei)公司能(neng)找到一些友(you)好(hao)的第三(san)方機(ji)構作為基石投(tou)資(zi)者，否(fou)則“逆風”上市的難度極大(da)。

利潤率連續下滑

克而瑞提(ti)供的(de)數據(ju)顯示，融(rong)信(xin)中國去(qu)年(nian)合約銷售額為167億(yi)元，在《2014年(nian)中國房地產(chan)企業銷售TOP100排行榜》中排名第(di)44位。

克而瑞研(yan)究中心分析師房玲表(biao)示(shi)，在2013年(nian)前，融(rong)信中國還是一家區域(yu)性房企，其開發的項(xiang)目主要集(ji)中于福州(zhou)(zhou)、漳州(zhou)(zhou)、廈門等地(di)。2013年(nian)起，融(rong)信接連(lian)在上海、杭州(zhou)(zhou)大手筆拿地(di)，開始在全國擴(kuo)張。

全國(guo)化(hua)布局(ju)推動融(rong)(rong)信中(zhong)(zhong)國(guo)的(de)收入(ru)規模(mo)快速增長，但盈利能力卻呈現下(xia)滑勢頭。《每日經濟新聞》記者從其招股(gu)書(shu)了解到(dao)，2012~2014年期間，融(rong)(rong)信中(zhong)(zhong)國(guo)營業收入(ru)分別(bie)為12.91億元(yuan)(yuan)、21.29億元(yuan)(yuan)、40.99億元(yuan)(yuan)，復合增長率超過70%。

與之相對，公(gong)司(si)同期(qi)的凈(jing)利潤(run)分別為(wei)1.88億(yi)元(yuan)、5.18億(yi)元(yuan)、5.08億(yi)元(yuan)，凈(jing)利潤(run)率從(cong)2012年(nian)的14.53%下降至(zhi)(zhi)2014年(nian)的12.24%。今年(nian)第一季度(du)，公(gong)司(si)凈(jing)利潤(run)率更進(jin)一步(bu)下滑至(zhi)(zhi)5.68%。

“利潤率的(de)下滑，一(yi)方面(mian)是由于去(qu)年房地產(chan)市(shi)場陷入(ru)調整，像杭州等城市(shi)更是經(jing)歷了一(yi)波降價潮；另一(yi)方面(mian)，華(hua)東區域屬于融信新開拓的(de)市(shi)場，在成(cheng)本(ben)控制上難以媲美福建(jian)大本(ben)營，因此項目(mu)結算(suan)毛利率也不會高，但未來有穩定(ding)回升(sheng)的(de)空間。”房玲說。

凈負債率高達(da)1600%

除(chu)了(le)利潤下滑，融(rong)信中(zhong)國(guo)的(de)負(fu)(fu)債規模呈現(xian)出大幅增(zeng)長的(de)勢頭(tou)。截(jie)至2015年3月，公司短期(qi)有(you)息負(fu)(fu)債達到114.49億(yi)元，但賬面現(xian)金僅有(you)16.06億(yi)元，遠(yuan)不足以覆蓋(gai)短期(qi)負(fu)(fu)債，公司的(de)資產(chan)負(fu)(fu)債率為(wei)94%，凈負(fu)(fu)債率更(geng)是高達1601.9%。

在房玲看來，融信(xin)的發展軌跡與(yu)陽光城、世茂這(zhe)樣的福(fu)建企(qi)業很像，就是從福(fu)建大本營向(xiang)長三角區域(yu)擴張，短時間內集中(zhong)規模拿地，用(yong)高杠桿迅速做大規模。因此在銷售(shou)規模膨脹的同時，債務水平也會被推高。

招股書顯(xian)示(shi)，截(jie)至2014年末(mo)，融(rong)(rong)信的(de)(de)(de)有(you)息負債(zhai)(zhai)(zhai)總額(e)為(wei)172.59億(yi)元(yuan)，其(qi)(qi)中銀行借(jie)款為(wei)20.19億(yi)元(yuan)，占比11.7%，平均借(jie)貸(dai)成(cheng)本(ben)為(wei)6.97%；信托(tuo)及(ji)其(qi)(qi)他(ta)借(jie)款為(wei)152.40億(yi)元(yuan)，占比高(gao)達88.3%，平均借(jie)貸(dai)成(cheng)本(ben)為(wei)10.69%，這顯(xian)示(shi)出公司高(gao)度依賴于高(gao)成(cheng)本(ben)的(de)(de)(de)社(she)會融(rong)(rong)資(zi)渠道。“短期債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)償還(huan)存在(zai)巨大(da)的(de)(de)(de)缺(que)口，也許是融(rong)(rong)信急于上市的(de)(de)(de)重要原因(yin)。”業內人士黃(huang)立沖向《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者表示(shi)，在(zai)成(cheng)功上市后(hou)，除了可以利用(yong)募(mu)集資(zi)金(jin)償還(huan)債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)外(wai)，更重要的(de)(de)(de)是公司可以打通境(jing)外(wai)優先票據以及(ji)境(jing)內公司債(zhai)(zhai)(zhai)融(rong)(rong)資(zi)渠道，尤其(qi)(qi)是今(jin)年以來(lai)境(jing)內地產(chan)公司債(zhai)(zhai)(zhai)融(rong)(rong)資(zi)成(cheng)本(ben)出現大(da)幅下跌，對于降低融(rong)(rong)資(zi)能起到(dao)非(fei)常重要的(de)(de)(de)作用(yong)。

記者(zhe)曾試圖(tu)就(jiu)本次上市(shi)計劃致(zhi)電融信中(zhong)國品牌營銷中(zhong)心總經理單(dan)偉，但(dan)對方(fang)以出差為(wei)由拒絕(jue)接(jie)受采訪。

“逆風”上市(shi)成敗難(nan)料(liao)

有(you)分析(xi)稱，盡管融(rong)信中(zhong)國尚未公布具(ju)體募(mu)資金額(e)，但(dan)由于(yu)(yu)H股(gu)(gu)下半(ban)年來經歷了大(da)幅下跌(die)，新股(gu)(gu)市場人氣冷(leng)清，融(rong)信要在年內(nei)掛牌(pai)并非易事。“在H股(gu)(gu)，海外投資者對于(yu)(yu)內(nei)房(fang)股(gu)(gu)一直不怎么感冒，去年萬(wan)達(da)商業(ye)能成功(gong)IPO，很(hen)大(da)程度上依賴(lai)于(yu)(yu)其找到了平安、格力等多家(jia)內(nei)地(di)企業(ye)作為基石投資者。”黃立(li)沖向(xiang)記者表示，與萬(wan)達(da)相(xiang)比，中(zhong)小型內(nei)房(fang)股(gu)(gu)的受追捧程度更(geng)低(di)，和融(rong)信規模接近的內(nei)房(fang)股(gu)(gu)時代地(di)產目前(qian)只有(you)3倍(bei)市盈率，考慮到海外投資者對于(yu)(yu)負債率更(geng)為看重(zhong)，融(rong)信可能要接受更(geng)大(da)程度的估(gu)值折讓才有(you)可能掛牌(pai)。

一位(wei)投(tou)(tou)行人士向記(ji)者表示，此前(qian)一些小型內房股(gu)(gu)便是通(tong)過找上(shang)友(you)好的(de)第三方或者合作伙伴作為基石投(tou)(tou)資者，認購(gou)大量(liang)股(gu)(gu)份以彌補(bu)公開(kai)發售的(de)不(bu)足，如果(guo)發售情況不(bu)理想，不(bu)排除融信也會采取類似方法為上(shang)市護(hu)航。