每(mei)經編輯(ji)｜包雨朦    

每經實習記者 包(bao)雨(yu)朦

9月11日，上海城(cheng)建置業有限(xian)公(gong)司(si)(si)(si)（下(xia)(xia)簡(jian)稱上海城(cheng)建）在上海聯合產權(quan)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)所掛牌交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)旗(qi)下(xia)(xia)兩個房地產項目(mu)公(gong)司(si)(si)(si)100%股權(quan)及相應債(zhai)權(quan)，分別為上海城(cheng)建置業無錫有限(xian)公(gong)司(si)(si)(si)（以下(xia)(xia)簡(jian)稱城(cheng)建無錫公(gong)司(si)(si)(si)）和上海城(cheng)建置業無錫蠡(li)(li)湖有限(xian)公(gong)司(si)(si)(si)（以下(xia)(xia)簡(jian)稱無錫蠡(li)(li)湖公(gong)司(si)(si)(si)）。上海聯合產權(quan)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)所工作(zuo)人員表示，兩個公(gong)司(si)(si)(si)都處于資不抵(di)債(zhai)的(de)情(qing)況，因此標(biao)的(de)公(gong)司(si)(si)(si)100%股權(quan)的(de)出讓價格(ge)均為1元。

上海聯合產權(quan)交易所公開數據(ju)顯(xian)示，城建無錫公司(si)賬面凈資產約(yue)為2.72億元(yuan)，但轉讓標的(de)對應的(de)評(ping)估價值卻為-1054萬元(yuan)。

與之類似，無錫蠡(li)湖公司賬(zhang)面凈資(zi)產(chan)為(wei)1.92億元(yuan)，但評(ping)估價(jia)值為(wei)-1665萬元(yuan)。

房價未跌為何資不抵債

上海(hai)聯合產權交易所工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，目前(qian)上海(hai)城(cheng)建在無(wu)錫(xi)的(de)兩個項目公司經評估都(dou)屬于資不抵債，因而100%股權出(chu)讓價格僅為1元。

一位從事資產(chan)評估工作的(de)業內人(ren)士表(biao)示，造成評估價值相較賬(zhang)面凈資產(chan)出現巨(ju)大折損的(de)原因，一般(ban)是(shi)該公司的(de)主要資產(chan)市場價格出現了較大波動(dong)。

但(dan)記者(zhe)調(diao)查發(fa)現(xian)，上(shang)海城建無錫(xi)公司(si)的(de)主要(yao)資(zi)產(chan)為無錫(xi)市(shi)濱湖區XDG-2009-93號地塊及其上(shang)的(de)物業。

公(gong)開資料顯示，2010年，城建(jian)無(wu)錫公(gong)司以17.67億元(yuan)拍得無(wu)錫市(shi)濱湖區XDG-2009-93號地(di)塊(kuai)，該地(di)塊(kuai)土地(di)面積229400平(ping)方米，容積率<1.4~1.6，經(jing)計算(suan)折合樓(lou)板價約為4814~5502元(yuan)/平(ping)方米。

根據吉(ji)屋網(wang)數據，截至城建無錫(xi)公司評估基準日(ri)2015年(nian)6月(yue)(yue)30日(ri)，無錫(xi)濱湖區(qu)平均房價(jia)為9083元/平方米(mi)。在無錫(xi)房產網(wang)上可以看(kan)到(dao)，太湖瑞仕花園位于(yu)XDG-2009-93號地塊(kuai)（E塊(kuai)）2015年(nian)4月(yue)(yue)銷(xiao)售均價(jia)為16000元/平方米(mi)。安居客網(wang)頁顯示，蠡(li)湖瑞仕花園將(jiang)于(yu)今年(nian)底(di)開盤，預(yu)計銷(xiao)售價(jia)格不低于(yu)13500元/平方米(mi)。

以上可以看出上海(hai)城建在無錫(xi)的兩個主要資產并未受到市場影響而大幅貶值，且尚有盈利空間，為(wei)何評估價值為(wei)負？

為此(ci)，記(ji)者致電上(shang)海城建上(shang)述兩個轉讓項目的評估機構--上(shang)海申威資產評估有限公司，該公司負責人表(biao)示不便透露具(ju)體(ti)評估細(xi)節。

4.96億資產去哪兒了

從(cong)上億(yi)元的凈資(zi)產(chan)到負的評估價值(zhi)，上述兩個項目公司，約合計(ji)有4.96億(yi)元資(zi)產(chan)“人間蒸發(fa)”。這些(xie)資(zi)產(chan)究竟(jing)去哪兒了？

就此(ci)問(wen)題(ti)，記者多次嘗試聯(lian)系(xi)城建無(wu)錫(xi)公(gong)司和無(wu)錫(xi)蠡(li)湖(hu)公(gong)司，均未得到(dao)回復。

以此次轉(zhuan)讓的(de)城(cheng)建(jian)無錫公司(si)(si)為例(li)，在上海聯(lian)合(he)產(chan)權交易所的(de)公開資(zi)料上可(ke)以看到(dao)，城(cheng)建(jian)無錫公司(si)(si)資(zi)產(chan)共計27.2億(yi)元(yuan)，而負債達(da)到(dao)24.5億(yi)元(yuan)，其中包(bao)括22.5億(yi)元(yuan)的(de)流動負債和2億(yi)元(yuan)的(de)長期(qi)負債。

這22.5億(yi)元(yuan)流動負債(zhai)分(fen)別(bie)來自上(shang)海城(cheng)建(jian)置業發(fa)展有(you)限(xian)公(gong)司的(de)其(qi)他應(ying)付款(kuan)、上(shang)海市市政工(gong)程(cheng)動遷用房建(jian)設處(chu)的(de)其(qi)他應(ying)付款(kuan)以及(ji)上(shang)海城(cheng)建(jian)市政工(gong)程(cheng)（集(ji)團）有(you)限(xian)公(gong)司的(de)其(qi)他應(ying)付款(kuan)。其(qi)中來自母公(gong)司上(shang)海城(cheng)建(jian)的(de)債(zhai)務達到22.486億(yi)元(yuan)，占總流動借款(kuan)的(de)99%。

上(shang)海(hai)(hai)聯(lian)合(he)產(chan)權交易(yi)所(suo)“重(zhong)大債權債務(wu)(wu)事(shi)項說(shuo)明(ming)”一欄顯(xian)示，根據上(shang)海(hai)(hai)申威聯(lian)合(he)會計師事(shi)務(wu)(wu)所(suo)2015年8月10日出具的(de)申威審字2015第635號(hao)專(zhuan)項審計報告披(pi)露，標的(de)公(gong)司（城建無錫公(gong)司）與轉讓(rang)方(fang)（上(shang)海(hai)(hai)城建）于2015年7月31日簽(qian)訂(ding)了(le)《股東借(jie)款(kuan)合(he)同補(bu)充(chong)協(xie)議》，標的(de)公(gong)司原借(jie)款(kuan)期限延長，所(suo)有借(jie)款(kuan)均延期為五年期，利(li)率(lv)變更(geng)為同期中國人(ren)民銀行5年期貸款(kuan)利(li)率(lv)上(shang)浮25%。

相比銀行借(jie)(jie)款(kuan)，這(zhe)一股東借(jie)(jie)款(kuan)使城(cheng)建無(wu)錫公司(si)支付了更高的(de)資金成本。截至2015年6月(yue)30日，城(cheng)建無(wu)錫公司(si)累計借(jie)(jie)款(kuan)本金為16.89億元(yuan)，借(jie)(jie)款(kuan)利(li)率變(bian)更后與變(bian)更前比較，借(jie)(jie)款(kuan)利(li)息(xi)增加1.45億元(yuan)。

這(zhe)無異于使母公司(si)上海城建(jian)提前(qian)支(zhi)取了來自子公司(si)的(de)(de)收(shou)益，也許(xu)這(zhe)正是造成(cheng)無錫城建(jian)公司(si)資不抵債的(de)(de)重要原因。