每經(jing)編輯｜張敬偉    

◎張敬偉

“金九銀十”是(shi)中國樓市繁榮時代的(de)寫照。今秋，中國樓市的(de)表現雖未有“金”與“銀”的(de)資本(ben)狂(kuang)歡，但(dan)也呈現出不同于整個頹勢周期的(de)形(xing)態。

據9月(yue)18日(ri)《每日(ri)經(jing)濟新聞》報道，最近的4個月(yue)，房價平均環比漲(zhang)幅越來越大。客觀而(er)言，8月(yue)份的中國經(jing)濟是痛苦的。股市震蕩、人民幣匯率調整(zheng)(zheng)……都(dou)撥動(dong)著大家的神經(jing)。更值一提的是，由(you)于8月(yue)份中國貿易(yi)數據不好看，以及CPI和(he)PPI呈現的“剪刀差”，由(you)此表現出來的“生活(huo)通(tong)脹(zhang)”和(he)“工業通(tong)縮”，也給貨(huo)幣政策的調整(zheng)(zheng)帶(dai)來了相當難度。

隨著最(zui)后一個季度的臨近(jin)，穩(wen)增長愈(yu)發(fa)地成(cheng)為主旋律。那么穩(wen)增長的動力(li)何來，引(yin)擎何在(zai)？筆者認為，要看企穩(wen)向好的樓市(shi)。

樓市(shi)下行周期之前，是刺激中(zhong)國經(jing)濟增(zeng)長的主引擎之一，當然問題(ti)也不少。因而才有(you)了多輪次的中(zhong)央宏觀調控和地(di)方限購限價等舉(ju)措。更有(you)甚者還帶來(lai)了信貸風險(xian)、地(di)方債難題(ti)和樓市(shi)庫存過(guo)大的壓力等。

以樓市刺激經濟增長的(de)副作用(yong)是系統(tong)化結(jie)構性的(de)。這種(zhong)系統(tong)化風險和結(jie)構性矛盾一(yi)直持續到現在(zai)，三、四線城市的(de)庫存壓(ya)力依然(ran)嚴(yan)重。

但(dan)是(shi)中(zhong)央宏調(diao)、地(di)方(fang)雙限(xian)的市場點剎(cha)和(he)去疴效應還(huan)是(shi)慢(man)慢(man)展現出來，樓市虛熱的泡(pao)沫被(bei)擠出，各地(di)押寶房地(di)產市場的功(gong)利(li)慣性被(bei)祛除。去年下(xia)半年以(yi)來，中(zhong)央層面開始調(diao)整(zheng)樓市政策，宏調(diao)變得寬松。

今年8月份，先有松(song)綁“限外”，隨(sui)后是公積金房貸二套房首付降(jiang)至兩成。從央行5次(ci)降(jiang)息4次(ci)降(jiang)準，到進入負利(li)率時(shi)代，疲(pi)敝的(de)樓市逐(zhu)漸恢復了活力。

從70個大中城市(shi)的(de)樓(lou)價趨勢看，8月份中國樓(lou)市(shi)進入了新常態(tai)。這一(yi)新常態(tai)的(de)基本特點是：雖然(ran)各城市(shi)線(xian)際分化的(de)基本面依(yi)然(ran)存在，但(dan)樓(lou)市(shi)已經從一(yi)線(xian)城市(shi)風景獨好向二(er)、三(san)線(xian)城市(shi)傳導(dao)；三(san)、四線(xian)城市(shi)依(yi)然(ran)面臨著嚴峻(jun)的(de)消庫存壓(ya)力；在匯(hui)市(shi)股市(shi)觸發全球(qiu)性焦慮之后，樓(lou)市(shi)成為政(zheng)策面實施穩增長的(de)選擇；這一(yi)周(zhou)期(qi)的(de)樓(lou)市(shi)回暖不可能復制上一(yi)周(zhou)期(qi)的(de)過熱，也不可能形成風險失控的(de)泡沫。

樓市(shi)現在是2009年以(yi)來最為(wei)寬松(song)的時期。但(dan)這一周期的市(shi)場(chang)供求已經質變，遠(yuan)非當(dang)年市(shi)場(chang)“雙熱(re)”境況。

上一周(zhou)期，中國家庭(ting)以寅吃卯糧的(de)方式，提前消(xiao)費了未來兩代人的(de)樓(lou)市需(xu)求。而現在剛需(xu)沒有了潛力，激活(huo)改善(shan)性住房(fang)需(xu)求才是長期過程(cheng)。因(yin)此，即便(bian)現在的(de)樓(lou)市政策面(mian)寬松(song)向(xiang)好，樓(lou)市也不可能出現購銷兩旺的(de)景象。

股市(shi)動(dong)(dong)蕩讓中(zhong)小(xiao)投(tou)資(zi)者視之為(wei)畏途，負利率亦使儲蓄和(he)理財產品失(shi)去了市(shi)場吸引力。從眼下的(de)投(tou)資(zi)愿景來看，人們(men)寧愿去購(gou)買更為(wei)保險(xian)和(he)有(you)保障的(de)不動(dong)(dong)產。8月(yue)份(fen)樓市(shi)呈(cheng)現出來的(de)企穩信(xin)號，似乎驗證了這一邏輯(ji)。如(ru)果未(wei)來兩個月(yue)70個大中(zhong)城市(shi)房價環比同(tong)比繼續增(zeng)長，樓市(shi)拉動(dong)(dong)宏觀經濟增(zeng)長即成(cheng)定論(lun)。

雖然中(zhong)國樓市(shi)需(xu)求進(jin)(jin)入慢速增(zeng)長期(qi)，但負(fu)利率(lv)的市(shi)場倒逼有助于促進(jin)(jin)樓市(shi)需(xu)求。過去(qu)20多年來(lai)，中(zhong)國經歷過4次負(fu)利率(lv)，每(mei)個時期(qi)的樓市(shi)表現不俗。

本(ben)次樓市(shi)周期不同以往，但較為(wei)(wei)平(ping)穩的(de)增長還(huan)是(shi)可期的(de)。希望能(neng)用好政策，以樓市(shi)促(cu)經濟的(de)穩增長。（作者為(wei)(wei)察哈(ha)爾學會研(yan)究員）