每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 區家(jia)彥    

◎每經記者 區家彥

隨(sui)著(zhu)招商地產（000024，SZ）的(de)重組方案浮出水面，A股將(jiang)出現(xian)又一(yi)家(jia)巨無霸上市房企(qi)。

近日公布的(de)重(zhong)組方案顯示，新(xin)的(de)招商(shang)局蛇(she)口將定位為“中國卓越(yue)的(de)城(cheng)市綜合開發(fa)和運(yun)(yun)營服務商(shang)”，房(fang)地產開發(fa)不再成核心業務，取而(er)代之的(de)是園區開發(fa)與運(yun)(yun)營、社(she)區開發(fa)與運(yun)(yun)營、郵(you)輪產業建設與運(yun)(yun)營三(san)大業務。

在(zai)本(ben)次交易(yi)完成(cheng)后，招商局蛇口總(zong)股本(ben)規模(mo)將(jiang)達到80.37億(yi)股，按照23.6元/股的(de)發行價計算，總(zong)市值為1897億(yi)元，將(jiang)超(chao)過萬(wan)科與綠地(di)，成(cheng)為A股第一大(da)房企。

東方證券(quan)房地產行業(ye)首席分析師竺勁向《每(mei)日(ri)經濟新(xin)聞》記者表示，招商局蛇口此次注入的(de)(de)土地資源較(jiao)為優質，新(xin)的(de)(de)郵輪產業(ye)和自貿商城(cheng)建設等業(ye)務是新(xin)亮點，加上(shang)員工持(chi)股計劃的(de)(de)完成，有(you)利(li)于激發招商地產的(de)(de)活力。但由于注入項(xiang)目(mu)的(de)(de)開發周期較(jiao)長，最(zui)快需要到(dao)2017年(nian)才(cai)能體現利(li)潤。

借力重組加快轉型

在重(zhong)組(zu)合(he)并完成后，招(zhao)商局蛇口將在原(yuan)招(zhao)商地產(chan)的基礎上，增(zeng)加(jia)150億元的配套融(rong)資，以及(ji)原(yuan)招(zhao)商局蛇口的土地儲備、房產(chan)項目等優質資源。

截至2015年(nian)上半(ban)年(nian)，招商(shang)局蛇(she)口(kou)(kou)擁(yong)有的土地使(shi)用權共(gong)510.55萬平(ping)方米，近(jin)90%分布在蛇(she)口(kou)(kou)片區(qu)和(he)前(qian)海片區(qu)，這(zhe)意味著(zhu)無論是(shi)規模還是(shi)實力，新的上市平(ping)臺(tai)招商(shang)局蛇(she)口(kou)(kou)將較原上市平(ping)臺(tai)招商(shang)地產(chan)明顯(xian)增強。

在房地(di)產(chan)轉型的浪潮下，重組后的招商局蛇口也(ye)一改(gai)以往以“房地(di)產(chan)開發和經營”為(wei)主業的定位，轉型為(wei)“中(zhong)國卓越的城市綜(zong)合開發和運營服務商”。

招商局蛇口的主營業務(wu)(wu)(wu)包括(kuo)“園區(qu)開發與(yu)運(yun)營業務(wu)(wu)(wu)、社(she)區(qu)開發與(yu)運(yun)營業務(wu)(wu)(wu)、郵輪產(chan)業建設(she)與(yu)運(yun)營業務(wu)(wu)(wu)”，公司業務(wu)(wu)(wu)在房地產(chan)上下游均有延伸，涵蓋(gai)了(le)區(qu)域綜合(he)開發平臺、商住(zhu)二級開發及(ji)城市升級平臺、資產(chan)管(guan)理運(yun)營及(ji)服務(wu)(wu)(wu)的全產(chan)業鏈。

與(yu)之相對，房地產開(kai)發(fa)被涵蓋(gai)在(zai)“社(she)區開(kai)發(fa)與(yu)運(yun)營業務”中，而且強調的(de)是招商(shang)地產原本并不突(tu)出(chu)的(de)社(she)區和物業管理概念。

此(ci)外，招商局蛇口(kou)還(huan)將(jiang)拓展(zhan)“健(jian)康(kang)地產開(kai)發”、“健(jian)康(kang)產業管(guan)理運營(ying)”和“智慧社區服務(wu)平臺”，產品(pin)布局則將(jiang)重點聚焦“精(jing)品(pin)住宅開(kai)發與社區運營(ying)、健(jian)康(kang)地產、海外置業等領(ling)域”。

克而(er)瑞(rui)研究(jiu)中心分析師朱(zhu)一鳴向《每日經濟(ji)新聞》記者表示，對招(zhao)(zhao)商局蛇口來說，產業園區開發等業務回報周期雖長，但長期來看更具成(cheng)長性，將成(cheng)為(wei)新的盈利(li)增長點(dian)，“作為(wei)蛇口自貿區的‘大(da)地主’，招(zhao)(zhao)商局蛇口的優勢(shi)不(bu)言而(er)喻，發展的想象空(kong)間更大(da)。”

盈利能力將快速提升

對于盈利(li)(li)能力(li)的(de)短期下滑，重組方(fang)案表示(shi)，由于招商局(ju)蛇口(kou)非(fei)上(shang)市的(de)主要資產為蛇口(kou)、前海及太子灣的(de)土地(di)資源，盈利(li)(li)還有(you)待開發后釋(shi)放(fang)，而(er)釋(shi)放(fang)需要一(yi)定(ding)開發周期才能完(wan)(wan)成(cheng)。在重組合(he)并后，隨著兩家公司協同優勢顯現(xian)，尤其(qi)是(shi)相關土地(di)資源逐步(bu)完(wan)(wan)成(cheng)開發釋(shi)放(fang)效益，合(he)并后公司的(de)盈利(li)(li)能力(li)將(jiang)快速提升(sheng)，股(gu)東每股(gu)收益將(jiang)逐步(bu)增厚。

記者曾就上述問題采訪(fang)招商地產董事會秘書劉寧，但(dan)截(jie)至發稿前，對(dui)方尚(shang)未作出回復(fu)。

在交易完(wan)成后，按照23.6元(yuan)/股的發行價計算，招商局(ju)蛇(she)口的總市值將達到1897億元(yuan)。

截至(zhi)9月21日(ri)，《每日(ri)經濟新聞》記者注意(yi)到，目前(qian)A股(gu)(gu)地產股(gu)(gu)市(shi)值前(qian)三(san)位分別是綠地控股(gu)(gu)（1744億(yi)元）、萬科（1456億(yi)元）、保利地產（884億(yi)元），這(zhe)意(yi)味著如果招商局蛇口(kou)復牌后股(gu)(gu)價能(neng)維持(chi)在(zai)23.6元/股(gu)(gu)以上，則極有(you)可(ke)能(neng)取代綠地成為A股(gu)(gu)第一高市(shi)值的上市(shi)房企。

在香港(gang)粵(yue)海證券投資銀行(xing)董(dong)事黃立沖看來，招商局(ju)蛇口本(ben)次重組合并的發行(xing)價估值(zhi)較高，按照公司預測的2015年度62.4億元(yuan)的凈利(li)(li)潤(run)計算，市(shi)盈(ying)率達(da)到30倍(bei)，與(yu)之(zhi)相對萬科與(yu)保利(li)(li)目前的市(shi)盈(ying)率都在10倍(bei)以下。

為(wei)(wei)了維(wei)持重組(zu)期間(jian)的(de)股價穩定，招商局集團表(biao)示(shi)，自(zi)招商局蛇口上市之日起，若3個交(jiao)易日內(nei)任(ren)一交(jiao)易日的(de)A股股票收(shou)盤價低于23.6元(yuan)/股，招商局集團將(jiang)在該3個交(jiao)易日內(nei)投(tou)入不超過30億(yi)元(yuan)增持，用真金白(bai)銀為(wei)(wei)股價“護航”。