每經編(bian)輯｜王(wang)杰  ;  

每經記者 王杰

6月26日，為持續(xu)保持房(fang)地產市(shi)場平(ping)穩健康(kang)發展，河(he)南省住房(fang)和城鄉建設廳官網上刊出豫(yu)建〔2015〕91號文件。

文件顯示(shi)，住房消費政策(ce)共(gong)分為五個方面，分別為切實抓好政策(ce)落實；因地(di)施策(ce)，加強(qiang)調控；加強(qiang)完善(shan)配套設施建設；優(you)化房地(di)產市場發展(zhan)環境；高度重視不動(dong)產統(tong)一(yi)登(deng)記工作(zuo)。

對于該(gai)文件出臺的背景，河南(nan)省(sheng)住房(fang)(fang)和城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設廳提(ti)到(dao)，“去(qu)年以來，我(wo)省(sheng)房(fang)(fang)地產開發投資(zi)增(zeng)速持(chi)續(xu)放緩，商品房(fang)(fang)庫存不斷增(zeng)加，為(wei)促(cu)進房(fang)(fang)地產市(shi)場平穩健康(kang)發展(zhan)，我(wo)省(sheng)認真貫徹國家有關房(fang)(fang)地產市(shi)場調控(kong)政策(ce)。為(wei)持(chi)續(xu)保持(chi)我(wo)省(sheng)房(fang)(fang)地產市(shi)場平穩健康(kang)發展(zhan)，為(wei)全省(sheng)經濟(ji)社會發展(zhan)做出更大貢(gong)獻(xian),進一步落實住房(fang)(fang)消費政策(ce)通知(zhi)。”

在(zai)市場回暖的大態勢下(xia)，中原的樓市會走(zou)向何方？《每日經濟新聞(wen)》記者展(zhan)開了調查(cha)。

房企購地面積與土地成交價雙降

來自河南省統計(ji)局(ju)的(de)數據顯示，2015年1~5月(yue)，全省房(fang)地(di)產開(kai)發投資1479.89億元，同(tong)(tong)比(bi)名義(yi)增長(chang)8.8%，增速比(bi)1~4月(yue)份(fen)回升1.0個百分點。1~5月(yue)份(fen)，房(fang)地(di)產開(kai)發企業房(fang)屋施工面積31481.96萬(wan)平方米，同(tong)(tong)比(bi)增長(chang)4.2%，增速比(bi)1~4月(yue)份(fen)加快1.2個百分點。

投資和(he)施工面積同比都在增高，但是，1~5月份，房地(di)產開發企業土(tu)(tu)地(di)購置(zhi)面積為(wei)309.63萬平方米，同比下(xia)降(jiang)28.5%，降(jiang)幅比1~4月份擴大(da)了2.8個百分點；土(tu)(tu)地(di)成交價款66.10億(yi)元(yuan)，下(xia)降(jiang)6.8%，降(jiang)幅擴大(da)了4個百分點。

另外，前(qian)5月(yue)，商(shang)品房(fang)銷售面積(ji)2082.89萬平(ping)方(fang)米(mi)，同比(bi)下降(jiang)0.7%，降(jiang)幅比(bi)1~4月(yue)份收(shou)窄3.6個(ge)百(bai)分點(dian)。5月(yue)末，商(shang)品房(fang)待售面積(ji)3539.46萬平(ping)方(fang)米(mi)，比(bi)4月(yue)末增加6.12萬平(ping)方(fang)米(mi)。5月(yue)份，房(fang)地產開發(fa)景(jing)氣指數（簡稱“豫(yu)房(fang)景(jing)氣指數”）為91.32，比(bi)上月(yue)上升0.10點(dian)。

房地產業的發展和人(ren)口的多(duo)少密不可分。河南省(sheng)(sheng)可謂(wei)人(ren)口大省(sheng)(sheng)，但也是(shi)傳統的人(ren)口凈(jing)流出省(sheng)(sheng)份。

來自《金(jin)融(rong)時(shi)報》的(de)報道，河南(nan)省的(de)人口(kou)(kou)流(liu)出規模最大，為1025萬，凈(jing)流(liu)出人口(kou)(kou)數量976萬，超(chao)過瑞典的(de)總人口(kou)(kou)。

另(ling)外，居(ju)民(min)人均可(ke)支配收(shou)入(ru)(ru)的(de)數值，也直(zhi)接影響當(dang)地的(de)住(zhu)房(fang)消費能力。《2014年河南國(guo)民(min)經濟運行情況》中(zhong)指出，根(gen)據城鄉一體化住(zhu)戶調(diao)查，全(quan)(quan)省(sheng)居(ju)民(min)人均可(ke)支配收(shou)入(ru)(ru)15695.18元(yuan)，增(zeng)長10.5%，扣除價格(ge)(ge)因素實際增(zeng)長8.4%。而據國(guo)家統(tong)計局1月20日公布的(de)數據顯示，2014年全(quan)(quan)年，全(quan)(quan)國(guo)居(ju)民(min)人均可(ke)支配收(shou)入(ru)(ru)20167元(yuan)，扣除價格(ge)(ge)因素實際增(zeng)長8.0%。河南的(de)人均收(shou)入(ru)(ru)拖了全(quan)(quan)國(guo)人民(min)的(de)后(hou)腿。

三四線城市的馬拉松銷售

中國(guo)城(cheng)市經濟(ji)(ji)學會副會長牛鳳瑞在(zai)接(jie)受《每日(ri)經濟(ji)(ji)新聞》采訪時表示(shi)，河(he)南(nan)是人(ren)口大(da)省(sheng)，和四川、重慶、安徽等同屬人(ren)口流出大(da)省(sheng)。但(dan)是人(ren)口凈流出并(bing)不等于本(ben)區域經濟(ji)(ji)后退，其實當(dang)地的(de)城(cheng)市化進程依(yi)然(ran)在(zai)加快。和人(ren)口凈流入的(de)城(cheng)市相比(bi)(bi)，河(he)南(nan)的(de)經濟(ji)(ji)發(fa)展水平(ping)，可能(neng)還比(bi)(bi)較低，但(dan)是發(fa)展速度并(bing)不慢。盡管如此，對當(dang)地樓市的(de)發(fa)展仍然(ran)有影響，至(zhi)少和發(fa)達地區比(bi)(bi)，房價就比(bi)(bi)較低。

上述文件的(de)第二條指出(chu)，結合本地實際，按照市(shi)場(chang)(chang)(chang)供(gong)(gong)(gong)應情(qing)況，合理確定商品房(fang)開發用(yong)(yong)地供(gong)(gong)(gong)應規模。市(shi)場(chang)(chang)(chang)供(gong)(gong)(gong)求基本平衡(heng)或庫(ku)(ku)存(cun)量較(jiao)低的(de)市(shi)、縣，要(yao)加(jia)(jia)快項目審(shen)批，增加(jia)(jia)新開工(gong)面(mian)積，滿足市(shi)場(chang)(chang)(chang)供(gong)(gong)(gong)應；商品房(fang)庫(ku)(ku)存(cun)較(jiao)大的(de)市(shi)、縣，要(yao)發揮土地閘(zha)門的(de)調節作用(yong)(yong)，減少或暫停房(fang)地產開發用(yong)(yong)地供(gong)(gong)(gong)應，加(jia)(jia)大去(qu)庫(ku)(ku)存(cun)化力(li)度；商業經營、寫字樓等商業性用(yong)(yong)房(fang)庫(ku)(ku)存(cun)較(jiao)大的(de)市(shi)、縣，要(yao)嚴格控(kong)制新開工(gong)樓盤建設(she)。

鄭(zheng)州(zhou)永威置業副總經理(li)馬水旺告訴《每日經濟新(xin)聞》記者，作為省(sheng)會城市，河(he)(he)南鄭(zheng)州(zhou)的(de)房(fang)價沒有降低(di)，比去(qu)(qu)年同期還要(yao)高，但(dan)是(shi)河(he)(he)南的(de)地級市并(bing)不樂觀(guan)，很多地級市的(de)房(fang)價甚(shen)至(zhi)不如去(qu)(qu)年。鄭(zheng)州(zhou)樓市形勢好的(de)主(zhu)要(yao)原因是(shi)目前供地較少(shao)，剛性需求大。

馬水旺說，永威置業不會去(qu)地(di)級(ji)市(shi)拿地(di)，因(yin)為地(di)級(ji)市(shi)的(de)去(qu)化速度太慢，占(zhan)用資金太大。他打了(le)(le)個(ge)比方，比如100畝地(di)，容積率為2.5的(de)住(zhu)宅項目，如果在鄭(zheng)州，去(qu)化周(zhou)期在12個(ge)月到18個(ge)月之間，屬高周(zhou)轉。但(dan)是(shi)同(tong)樣(yang)一個(ge)項目放在縣級(ji)市(shi)，可能要(yao)消(xiao)化4到5年。“省(sheng)會城(cheng)市(shi)購買力(li)強，銷(xiao)售有后勁。但(dan)是(shi)三(san)四(si)線城(cheng)市(shi)，只要(yao)蓄客(ke)后開過一次盤，銷(xiao)售后勁就不足了(le)(le)，馬拉松式的(de)銷(xiao)售。”