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每經記者 李菲菲

西安(an)力推(tui)房產新政的大(da)背(bei)景是，大(da)量(liang)商品(pin)房庫(ku)存積壓。

易(yi)居智(zhi)庫統(tong)計數據顯示(shi)，截至5月底，西安樓市(shi)商品住(zhu)宅(zhai)庫存量(liang)2327萬平方米，如果(guo)按2014年(nian)銷售(shou)量(liang)統(tong)計計算，需要21.6個月才(cai)能消化完畢。

“從去庫(ku)存周期(qi)看，西安(an)房(fang)地產市場已(yi)經連(lian)續三個(ge)月出現下滑，但對比(bi)二線城市依舊(jiu)處于高位(wei)。”易居智庫(ku)研究中心(xin)研究總(zong)監(jian)嚴躍進(jin)表示。

值得注意(yi)的(de)，作為地方(fang)政(zheng)府(fu)財(cai)政(zheng)收(shou)(shou)入(ru)的(de)主(zhu)要(yao)來源的(de)土(tu)地出(chu)(chu)讓(rang)(rang)金(jin)，在西安地方(fang)收(shou)(shou)入(ru)中的(de)占比一度(du)偏(pian)高。《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者從西安財(cai)政(zheng)局(ju)網站(zhan)獲取的(de)數(shu)據顯示(shi)，2014年(nian)全(quan)市全(quan)市財(cai)政(zheng)收(shou)(shou)入(ru)1019.56億(yi)元，同年(nian)國有土(tu)地使用權(quan)出(chu)(chu)讓(rang)(rang)（土(tu)地出(chu)(chu)讓(rang)(rang)金(jin)）收(shou)(shou)入(ru)303.33億(yi)元，占全(quan)年(nian)財(cai)政(zheng)總收(shou)(shou)入(ru)29.75%。

上海易居(ju)房(fang)地(di)產研(yan)究(jiu)院數(shu)據(ju)顯(xian)示，截至(zhi)2015年4月(yue)份，北京(jing)、上海、廣(guang)州(zhou)、深圳(zhen)、天津、杭州(zhou)、武漢、西安、成(cheng)(cheng)都和重慶10大城市土(tu)地(di)出讓(rang)金收入285.5億(yi)元，環比下(xia)(xia)(xia)降(jiang)(jiang)35.1%，同(tong)比下(xia)(xia)(xia)降(jiang)(jiang)60.3%。同(tong)期，這(zhe)10個城市的(de)土(tu)地(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)建筑面積環比下(xia)(xia)(xia)降(jiang)(jiang)58.9%，同(tong)比下(xia)(xia)(xia)降(jiang)(jiang)62.1%。

對此，西安交(jiao)通大學經濟(ji)與(yu)金(jin)融學院教授李富有(you)認為，土地出讓金(jin)收入逐年增長速率(lv)遞(di)減是(shi)未來(lai)的(de)趨(qu)勢(shi)。“從地方財政發展規律(lv)來(lai)看(kan)，土地財政收入占大頭的(de)現狀不能持續下(xia)去(qu)。”李富有(you)表示。

庫存需近兩年消化完畢

西(xi)安樓(lou)市(shi)調控(kong)“組合拳(quan)”的目的之(zhi)一，瞄向的是商品房庫存(cun)。

據易居智庫此(ci)前披露的全國(guo)35個(ge)城市庫存(cun)(cun)數據，其中西(xi)安(an)(an)(an)位(wei)居第(di)三(san)，庫存(cun)(cun)高(gao)達2020萬(wan)平(ping)米。“截至五月底，西(xi)安(an)(an)(an)樓市商品住宅庫存(cun)(cun)量(liang)已經達到2327萬(wan)平(ping)方米，要(yao)消化這個(ge)數字需要(yao)近兩(liang)年(nian)。”嚴躍進認為，雖然近三(san)個(ge)月西(xi)安(an)(an)(an)房地長市場的庫存(cun)(cun)周(zhou)期出現下滑，但(dan)對比二線城市依舊(jiu)處于高(gao)位(wei)。

在此情況(kuang)下，西(xi)安房(fang)(fang)管(guan)局(ju)26日出臺新政救(jiu)市，劍指大(da)量商(shang)品房(fang)(fang)庫存，并提(ti)出“穩定(ding)住房(fang)(fang)消費，保持房(fang)(fang)地(di)產市場平穩健康發展”。

國內某大(da)型地產企(qi)業(ye)西安(an)分公司(si)人(ren)士在(zai)接(jie)受《每日經濟新(xin)聞》采訪(fang)時坦承，上述新(xin)政將(jiang)為房(fang)地產市場(chang)帶來利(li)好，但其認為政策發生效用仍需時間證(zheng)明。“房(fang)子賣不出(chu)去是(shi)大(da)家(jia)都看(kan)到的(de)，我們也希望新(xin)政策能刺(ci)激市場(chang)。”

新政踐行尚需時(shi)日，值得注意的(de)是(shi)，近些年(nian)西安(an)商品(pin)(pin)房供應(ying)量逐年(nian)縮(suo)減(jian)。據(ju)克爾瑞(rui)數據(ju)統計，2012-2014年(nian)，西安(an)商品(pin)(pin)房供應(ying)量分別為198442套(tao)、191278套(tao)及177197套(tao)。

“市場(chang)不佳使得房地(di)產商減(jian)少(shao)房屋(wu)數量(liang)供應，加(jia)上這次的(de)新政(zheng)策，西安的(de)商品房庫存消化(hua)會加(jia)快(kuai)。”嚴躍(yue)進解釋(shi)道。

從全國范圍來看(kan)，2014年土地(di)成交建筑面(mian)積(ji)同比下(xia)滑(hua)43%，遠低于2011-2013年的(de)水平(ping)，顯示房地(di)產(chan)企業整(zheng)體對(dui)庫存(cun)過(guo)高和(he)供給(gei)過(guo)剩(sheng)問(wen)題認識一(yi)致，不(bu)再(zai)大量(liang)囤(dun)積(ji)土地(di)。

土地出讓金收入占比近30%

房地(di)產(chan)市(shi)場市(shi)場疲弱亦(yi)間接影響(xiang)到(dao)地(di)方財政收(shou)(shou)入。《每日經濟新聞》記者(zhe)注意到(dao)，作為財政收(shou)(shou)入的重要來源，西安近些年土地(di)出讓金收(shou)(shou)入呈遞減(jian)態勢。

西安財政局網站(zhan)數據顯示，2012年國有土(tu)(tu)地使用(yong)權出讓(rang)（土(tu)(tu)地出讓(rang)金(jin)）收入362.51億(yi)元(yuan)，2014年，該數據減少為303.33億(yi)元(yuan)。

值得注意(yi)的是，土地(di)出讓金(jin)減少并未影(ying)響其(qi)在地(di)方財政收入(ru)(ru)中(zhong)的重要地(di)位。數(shu)據(ju)顯示，2014年西安市財政收入(ru)(ru)1019.56億元，其(qi)中(zhong)土地(di)出讓金(jin)占全年財政總收入(ru)(ru)的29.75%。

審計署特約審計員、中央財經大學財經研究(jiu)院院長王雍君此前在接受財經媒體采訪(fang)時(shi)形象(xiang)描述為“土地是雞(ji)，財政是蛋”。

根據財政部(bu)公布的數據測(ce)算，土(tu)地(di)出讓金占地(di)方政府(fu)財政收入比重在(zai)2013年(nian)達到頂點，為59.8%，到2014年(nian)回落至(zhi)56.2%。

“從地方財政發展規律來(lai)看，土(tu)地財政收入占大頭的現狀不能持續下去。”西安(an)交通大學經濟(ji)與金融學院教授李富有對《每(mei)日(ri)經濟(ji)新聞》記者表(biao)示，“長(chang)(chang)遠(yuan)看，土(tu)地出讓金收入逐年增(zeng)長(chang)(chang)速率遞減是未(wei)來(lai)的趨(qu)勢。”

事實上，全國(guo)土(tu)地出(chu)讓金已連續兩個季度負增長。據國(guo)家財(cai)政局數據，2015年一季度國(guo)有土(tu)地使(shi)用權出(chu)讓收入(ru)6905億(yi)元(yuan)，同比增長-36.1%。

然而，伴隨著土地(di)出讓金的遞減(jian)，地(di)方(fang)一般(ban)(ban)公共預(yu)算支出則逐年增(zeng)加，無(wu)疑使得地(di)方(fang)政(zheng)府倍感壓(ya)力。西(xi)安(an)財政(zheng)局網站(zhan)數據顯(xian)示，2012-2014年，西(xi)安(an)全市財政(zheng)一般(ban)(ban)預(yu)算支出分(fen)別(bie)為597.49億(yi)元、729.81億(yi)元、819.54億(yi)元 ，增(zeng)長率(lv)分(fen)別(bie)為22.1%、12.3%。