每(mei)經編輯(ji)｜每(mei)經記者 畢華章    

每經記者 畢華章

繼天津、大(da)連、杭州等陸續出手“救市”后(hou)，西安也加入這一行列(lie)。

6月26日，西安市(shi)住房(fang)保障和房(fang)屋(wu)管理局（以下(xia)簡稱西安房(fang)管局）正式公布《關(guan)于(yu)促(cu)進房(fang)地產市(shi)場平穩健康發展的(de)若(ruo)干意見》（以下(xia)簡稱《意見》）。

此次(ci)救(jiu)市(shi)措施(shi)出(chu)臺的(de)初衷，與西安房(fang)產(chan)市(shi)場高庫存的(de)現狀密不可分。與其他城市(shi)采取降低公積金貸(dai)款利率、稅收優(you)惠補貼等救(jiu)市(shi)措施(shi)相比，西安此次(ci)推出(chu)“買(mai)房(fang)落(luo)戶”政(zheng)策，則令市(shi)場驚艷不已。

《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者注意到，圍繞(rao)去庫(ku)存這一核心問題(ti)，該(gai)《意見(jian)》列出減少土(tu)地供應、購(gou)房落戶(hu)、征遷(qian)項目貨幣(bi)化(hua)安置以及鼓勵(li)大(da)型地產商兼并(bing)重組等九條內容，被市場(chang)稱為“新九條”。

更為重要的是，本次的西安“救市”，形(xing)成了從上游減少土地供應、下游借助(zhu)貨(huo)幣安置與(yu)政府收購，以及市場層面鼓勵大型房(fang)企兼并小型房(fang)企等多層次的組合措施。

不過，在如今樓市低迷而(er)各地救(jiu)市措施層出的情形下，西安“新九條”救(jiu)市效(xiao)果究竟如何，仍然(ran)有待觀察。

土地：減少入市供應，控制項目開發速度

本次西安救市(shi)“新九條”中，首先是(shi)對土地供應“閘門”的控制。

《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)注(zhu)意到，為消化庫存，房管部門將采取減少市場(chang)供應等措施。

該《意(yi)見(jian)》指出(chu)，要根據市場(chang)供求狀況，結(jie)合商品住房存量、未開(kai)工住宅用(yong)(yong)(yong)地(di)總量等(deng)指標(biao)，合理確定住宅用(yong)(yong)(yong)地(di)年度供應(ying)規模、布(bu)局和節奏。對住房供應(ying)明顯(xian)偏(pian)多或(huo)在建住宅用(yong)(yong)(yong)地(di)規模過大的區域，適當減(jian)少(shao)或(huo)暫停住宅用(yong)(yong)(yong)地(di)供應(ying)。

同時，優化(hua)住(zhu)房(fang)供應結構，統(tong)籌安排商品住(zhu)房(fang)、棚戶區改(gai)造(zao)和(he)保障性(xing)住(zhu)房(fang)的供應比例，適(shi)當控制2015年和(he)2016年住(zhu)房(fang)開發建設規模和(he)進(jin)度。

對尚未(wei)開(kai)發的(de)房地產(chan)用地，可調整土(tu)地用途、規劃條件，轉(zhuan)型用于(yu)租賃(lin)型保(bao)障房、棚戶區(qu)改造(zao)以及(ji)國家支持的(de)新(xin)興產(chan)業(ye)、養老(lao)產(chan)業(ye)、文化(hua)產(chan)業(ye)、體(ti)育(yu)產(chan)業(ye)等項目(mu)的(de)開(kai)發建設(she)。

此外，對按(an)照新(xin)(xin)(xin)(xin)用(yong)途或新(xin)(xin)(xin)(xin)規(gui)劃(hua)條件開發(fa)建設的(de)項目(mu)，重新(xin)(xin)(xin)(xin)辦理(li)相關用(yong)地(di)手續(xu)，核(he)定(ding)相應的(de)土(tu)地(di)價款；符合劃(hua)撥用(yong)地(di)條件的(de)，重新(xin)(xin)(xin)(xin)辦理(li)劃(hua)撥用(yong)地(di)手續(xu)。

值得一提的(de)是，此次救市引起較大關(guan)注的(de)還有(you)“購房落戶”政(zheng)策。

西安(an)市(shi)(shi)(shi)房(fang)管(guan)局(ju)下(xia)發的《意見》指(zhi)出(chu)，在西安(an)市(shi)(shi)(shi)具有合法穩定職業的非本市(shi)(shi)(shi)戶籍居民，今年(nian)7月1日至2016年(nian)12月31日期間，在西安(an)市(shi)(shi)(shi)行政區內購買建筑(zhu)面積90平方(fang)米（含90平方(fang)米）以(yi)上商品住房(fang)和二手(shou)住房(fang)的，取得房(fang)屋(wu)所(suo)有權證(zheng)且繳納一年(nian)以(yi)上社(she)會保險后，即可在房(fang)屋(wu)所(suo)在地(di)辦理購房(fang)本人、配偶(ou)和未成年(nian)子女(nv)的戶籍登記手(shou)續(xu)。

《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者(zhe)獲(huo)悉，西(xi)安市房(fang)管局相關人士(shi)在(zai)26日(ri)下(xia)午的媒(mei)體通氣會上表(biao)示，對在(zai)西(xi)安穩定(ding)就業(ye)的常住(zhu)(zhu)外地戶(hu)籍(ji)居民家庭在(zai)購房(fang)時(shi)給予落戶(hu)優惠政策，“是西(xi)安市在(zai)穩定(ding)住(zhu)(zhu)房(fang)消費方面的一次重要嘗試。”

在西安房地產專家咨詢(xun)委員(yuan)會秘書長(chang)李宇(yu)兵看來，購房落戶涉(she)及到稅收、落戶等問(wen)題，涉(she)及多(duo)個部門(men)，是近年(nian)來救市政策中力度最(zui)大的一項。

“據估算，西(xi)安(an)市外來購房(fang)需求大概占比(bi)15%左右。這(zhe)次出(chu)臺落戶政策、放寬社保條件，也是希望拉動外來購房(fang)者(zhe)的消費需求。”李(li)宇(yu)兵稱。

庫存：棚改力推貨幣安置，收購存量商品房

除(chu)依托購房落戶消化部分(fen)(fen)庫存(cun)的之外(wai)，西安還鼓勵征(zheng)遷項目中涉及的被(bei)征(zheng)遷人(ren)選(xuan)擇貨幣化安置，自主購買適合的商品房，以消化部分(fen)(fen)庫存(cun)。

該《意見》指出，棚戶區改造項目可(ke)使用國開(kai)行(xing)政(zheng)策性(xing)貸款(kuan)收購存量商品房(fang)作為安(an)置房(fang)。各級政(zheng)府主導的征(zheng)遷(qian)項目，有條件的，原則上不再新建實物安(an)置房(fang)，實行(xing)貨幣化安(an)置。

《每日經濟新聞》記者注意到(dao)，在被征收人使(shi)用貨幣補償款購買存量商品(pin)房時(shi)，不僅可以(yi)享受(shou)價格優惠，而且(qie)享有契稅優惠。

此(ci)外，自貨幣化安置(zhi)協議簽(qian)訂之日(ri)起3年內，被(bei)征收(shou)(shou)人的(de)子女可自主(zhu)選擇在原被(bei)征收(shou)(shou)區域內，或新購商品房所屬區域的(de)公辦義務教(jiao)育(yu)階段學校入(ru)學，按學區內生(sheng)源辦理入(ru)學手續。

“貨幣(bi)化安置(zhi)政策以前也有，西大街和南門改造時有些市民就選(xuan)擇了這(zhe)個方(fang)式(shi)，這(zhe)次(ci)力度(du)更(geng)大。”西安交(jiao)通大學房(fang)產研究所所長、教授楊東朗對《每(mei)日經濟新聞(wen)》表示。

除此之外，西安還將收購部分(fen)存量商(shang)品(pin)房用作保障房，借此減少庫存。

楊東朗分析，2007年以(yi)來，西安每年新建十(shi)幾萬套保障房，到目前(qian)保障房的存量大概(gai)百萬套左右。“現在直接回收不僅可以(yi)減(jian)少(shao)存量，而且減(jian)少(shao)居(ju)民的等(deng)待期，不用像過(guo)去那(nei)樣(yang)長時間排隊等(deng)房源。”

事實上，由于西安(an)市城(cheng)（棚）改(gai)計劃規模龐大。

陜西(xi)廣播(bo)電視臺今年5月初曾報道稱，西(xi)安(an)市(shi)(shi)今年計(ji)劃啟動20個(ge)棚戶(hu)區(qu)改造項(xiang)目(mu)。其中(zhong)，集體土地棚改項(xiang)目(mu)12個(ge)，涉及200萬平方米的改造工作(zuo)(zuo)。并且(qie)，截至2014年，西(xi)安(an)市(shi)(shi)已累(lei)計(ji)實施189個(ge)城中(zhong)村和(he)58個(ge)棚戶(hu)區(qu)的改造工作(zuo)(zuo)，涉及63.46萬人。

這意味著，若貨幣化(hua)安置進展(zhan)順利，借此消(xiao)化(hua)的庫(ku)存或許也(ye)相(xiang)當可(ke)觀。

行業：鼓勵企業兼并重組，大公司接盤不良項目

在向購房(fang)者(zhe)推(tui)出利(li)好的同時，相比此前，西安有意營造(zao)一個更(geng)加寬松(song)的房(fang)產發展(zhan)環境。

《意見》指(zhi)出，西安將(jiang)全(quan)面放開(kai)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)，允許開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)(ye)聯(lian)合競(jing)買土地(di)，共同(tong)開(kai)發(fa)。鼓勵資信良(liang)好的大(da)型房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)兼并(bing)重組運營狀況(kuang)欠佳(jia)的房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)，適(shi)度降(jiang)低困難企(qi)業(ye)(ye)項(xiang)目(mu)轉讓條件(jian)，并(bing)給予稅費減免扶持。

“這次明(ming)確鼓(gu)勵房企(qi)兼并，實際上也(ye)是保護購房者權益，對于(yu)一些資(zi)金緊張的(de)項(xiang)目，由大開(kai)發(fa)商接手(shou)后有助于(yu)項(xiang)目推進(jin)，也(ye)可以推進(jin)產業的(de)健康(kang)發(fa)展。”楊東朗(lang)指出(chu)，目前存在的(de)現(xian)象是，有些企(qi)業有錢沒地，有些企(qi)業有地項(xiang)目經營困難，甚至項(xiang)目爛尾。

李宇兵亦表(biao)示，目(mu)前地產行業整體供大于求，一(yi)些大型(xing)房(fang)(fang)企(qi)已開(kai)始(shi)轉型(xing)，而一(yi)些中小(xiao)企(qi)業抗風險能力、產業轉型(xing)能力偏弱。這也(ye)就意(yi)味著，可能會(hui)有越(yue)來越(yue)多的小(xiao)型(xing)房(fang)(fang)企(qi)被兼并，最終退出(chu)市場(chang)。

“這是(shi)一個趨勢(shi)，既是(shi)迎合市(shi)場(chang)轉型，也是(shi)對行業(ye)發展的一個推動。”李宇兵告訴《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者。

對(dui)此，而身處第一線(xian)的房產界人士更(geng)是感(gan)同身受。

一名國內(nei)知名地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)相關人士在接受《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)采(cai)訪時表示(shi)，就(jiu)一些中(zhong)小開(kai)(kai)發商(shang)目(mu)前(qian)開(kai)(kai)發的(de)項目(mu)而(er)言，基本上(shang)是在2012年、2013年高(gao)位時拿到(dao)的(de)地(di)(di)塊。“但運營后(hou)發現房地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)對(dui)資金(jin)的(de)需求量非(fei)常(chang)大，而(er)有(you)些開(kai)(kai)發商(shang)起初(chu)是通(tong)過舉債等方(fang)式融(rong)資，因此幾年下來資金(jin)壓力非(fei)常(chang)大。現在行業(ye)內(nei)小開(kai)(kai)發商(shang)尋求大型(xing)房企(qi)賣(mai)地(di)(di)等合(he)作的(de)非(fei)常(chang)多。”他介紹稱。

該人士表示，此次(ci)政(zheng)策明確(que)鼓勵有(you)實力的(de)企業(ye)和(he)有(you)土(tu)地(di)的(de)中小(xiao)開發商更好地(di)結合，對市(shi)場(chang)的(de)健康發展而言(yan)會(hui)有(you)促進作用。