◎每經記者 蔡雅蕓

持(chi)續(xu)3年上(shang)升的房地產庫存(cun)開始(shi)減少了。

國家統計局網站昨日(ri)（6月(yue)24日(ri)）發(fa)文(wen)表示，自2012年4月(yue)以來，商品(pin)房庫存的上升態勢從(cong)未(wei)停止過，但在(zai)今年5月(yue)末(mo)，這個節奏被終(zhong)結，商品(pin)房待(dai)售面積為65666萬(wan)平方米，比4月(yue)末(mo)減少15萬(wan)平方米。

多(duo)位業內人士(shi)表(biao)示，庫存減少的原因(yin)，和政策的利好刺激(ji)密不可分。

萊坊亞太(tai)研(yan)究(jiu)部主管霍尼克在接(jie)受《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者采(cai)訪時(shi)表(biao)示，在未來的1到(dao)3年時(shi)間，對中(zhong)國市(shi)場影響最(zui)大(da)(da)的是(shi)貨幣寬(kuan)松(song)（如(ru)降(jiang)息）、市(shi)場氣(qi)氛、放松(song)“降(jiang)溫措施”（放寬(kuan)或取消限購）和城鎮(zhen)化。但城鎮(zhen)化是(shi)個較長的進程，短(duan)期來看，貨幣寬(kuan)松(song)和放松(song)“降(jiang)溫措施”對中(zhong)國樓市(shi)有較大(da)(da)影響。

政策利好顯現

易(yi)居(ju)智庫(ku)研究(jiu)中心(xin)研究(jiu)總監(jian)嚴躍進直言，近期信貸門檻降低，公積金和二套房貸的(de)政策(ce)趨(qu)于寬松，使得改(gai)善型購房者的(de)購房需求得到有(you)效釋放。這是(shi)去庫(ku)存的(de)一個(ge)很重要因(yin)素，效果很直接。

近期(qi)，多地(di)公積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)迎來調(diao)整。以(yi)一(yi)線城市為例，上海公積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)中(zhong)心(xin)(xin)在4月(yue)將個人(ren)(ren)、家庭公積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)貸款上限(xian)調(diao)至(zhi)50萬元(yuan)、100萬元(yuan)；深圳市公積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)貸款政(zheng)策也在4月(yue)調(diao)整為首付款比例為20%；5月(yue)29日(ri)(ri)，北京(jing)市住房(fang)公積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)中(zhong)心(xin)(xin)宣(xuan)布從6月(yue)1日(ri)(ri)起，首套自住房(fang)貸款最低首付款比例為20%，貸款最高額度為120萬元(yuan)；6月(yue)16日(ri)(ri)，廣州市公積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)中(zhong)心(xin)(xin)發消息稱將試(shi)行開展(zhan)個人(ren)(ren)住房(fang)公積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)貼息貸款業務。“限(xian)購令”取消、降息、房(fang)貸優惠(hui)加(jia)大以(yi)及購房(fang)稅(shui)收減(jian)免等多重政(zheng)策利(li)好(hao)(hao)，也加(jia)大了消費者的(de)購房(fang)信心(xin)(xin)。有(you)意向購房(fang)者告訴《每日(ri)(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者，“政(zheng)策利(li)好(hao)(hao)不斷，該(gai)出手時(shi)就(jiu)出手。”

根(gen)據易(yi)居研究院的(de)統(tong)計數據，4個一線城市1~5月新建商品住宅(zhai)成交面積為1432萬平(ping)方米，同比(bi)增長36%，遠遠領先于(yu)二線城市的(de)增14%和三線城市的(de)增23%。

中原地(di)(di)產首席分析師張大(da)偉表示，商品房成(cheng)交的回暖更直接改善了各地(di)(di)的庫存壓力(li)。截至5月(yue)末，全國(guo)商品房待(dai)售面積65666萬(wan)平方米，比4月(yue)末減少15萬(wan)平方米。統(tong)計數據的普遍轉(zhuan)好，表明前期(qi)一系列的利好政策開始見效，市場預期(qi)發生轉(zhuan)變(bian)，購房者信心有所恢復。

嚴躍進則表示，部分(fen)大城市的庫(ku)存(cun)(cun)已經出(chu)現了拐點，即去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)的壓(ya)(ya)力轉變為補(bu)庫(ku)存(cun)(cun)的壓(ya)(ya)力。這個時候(hou)或在(zai)開(kai)發貸(dai)方面應該有(you)所放松，否(fou)則市場滯后效(xiao)應顯(xian)現，確實會帶來(lai)房地產市場供求(qiu)關系(xi)的再(zai)次失(shi)衡(heng)。

王健林：一線城市始終會漲

值得注(zhu)意的是，一(yi)、二線城市仍被房企視為“香餑餑”。

中(zhong)原地(di)產研(yan)究部(bu)統計數據(ju)顯示，2015年，20大(da)標(biao)桿房(fang)企集中(zhong)在一、二(er)線(xian)城市拿地(di)，合計一、二(er)線(xian)城市購入(ru)土地(di)金(jin)額(e)高達1342億元，占(zhan)比所有土地(di)支出的90.1%，創造(zao)了歷史最高紀(ji)錄。

截至6月22日(ri)，一、二線(xian)城(cheng)市(shi)土(tu)(tu)地(di)市(shi)場依舊火爆，一線(xian)城(cheng)市(shi)已經(jing)成交11宗(zong)住宅土(tu)(tu)地(di)，合計(ji)成交額達(da)到(dao)了(le)248億元，平(ping)(ping)均(jun)樓面價(jia)(jia)也(ye)達(da)到(dao)了(le)16803元的(de)年內最高。二線(xian)城(cheng)市(shi)也(ye)明顯升溫，平(ping)(ping)均(jun)住宅土(tu)(tu)地(di)樓面價(jia)(jia)達(da)到(dao)了(le)3561元每平(ping)(ping)米，溢價(jia)(jia)率突破(po)22%，而土(tu)(tu)地(di)出讓金也(ye)達(da)到(dao)了(le)460.9億元。預(yu)計(ji)6月房(fang)企積極(ji)爭搶一、二線(xian)城(cheng)市(shi)土(tu)(tu)地(di)的(de)趨(qu)勢依然將(jiang)延續(xu)。

張大偉(wei)說(shuo)，從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一(yi)(yi)、二線(xian)城(cheng)(cheng)市明顯(xian)快(kuai)速(su)復蘇(su)，三、四線(xian)城(cheng)(cheng)市天量庫(ku)存積壓(ya)。“一(yi)(yi)、二線(xian)城(cheng)(cheng)市聚集了過多的資源，需(xu)(xu)求集中，而供(gong)給和存量相(xiang)比需(xu)(xu)求都短缺(que)。所以在目前的情況(kuang)下，一(yi)(yi)、二線(xian)城(cheng)(cheng)市房價易漲難跌。”

張(zhang)大偉認(ren)為，整(zheng)體市(shi)(shi)場已經出(chu)現了明顯的“四不(bu)(bu)均(jun)”：需(xu)求不(bu)(bu)均(jun)衡(heng)、供應(ying)不(bu)(bu)均(jun)衡(heng)、庫(ku)存不(bu)(bu)均(jun)衡(heng)、價格漲跌(die)幅不(bu)(bu)均(jun)衡(heng)。從全(quan)國(guo)房(fang)地產市(shi)(shi)場看，很(hen)多城市(shi)(shi)的庫(ku)存積壓已經非(fei)常嚴(yan)重，局部三、四線市(shi)(shi)場即使在救市(shi)(shi)的情況下，依然存在極大風險。

萬達集團(tuan)董事長王(wang)(wang)健林(lin)的表(biao)述(shu)更是直接。在(zai)做客新華(hua)網(wang)思客講堂時，王(wang)(wang)健林(lin)表(biao)示，北、上(shang)、廣、深這(zhe)(zhe)些城(cheng)(cheng)市房價(jia)(jia)永遠會(hui)上(shang)漲。國土部剛剛發布了對16個城(cheng)(cheng)市用(yong)地(di)的剛性(xing)約束規劃，16個城(cheng)(cheng)市近期會(hui)出臺一(yi)個最終用(yong)地(di)極限，當然包括北京、上(shang)海、廣州(zhou)等。也就(jiu)是說，到這(zhe)(zhe)為(wei)止(zhi)，不準(zhun)再新建了，只(zhi)能在(zai)存量上(shang)想(xiang)辦(ban)法，只(zhi)能二手買賣。這(zhe)(zhe)個制度會(hui)進一(yi)步使這(zhe)(zhe)些城(cheng)(cheng)市的供(gong)應(ying)量減少，所以一(yi)線或(huo)者(zhe)二線靠前的城(cheng)(cheng)市會(hui)永遠處于房價(jia)(jia)上(shang)漲的過程中。