每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記者 陸(lu)慧婧(jing)    

◎每經記者 陸慧婧

業內(nei)呼(hu)喚(huan)了(le)近(jin)六年之久的公(gong)募(mu)(mu)版房地產投(tou)資(zi)信托基(ji)金(jin)(jin)（REITs）終于(yu)破題。近(jin)日，“鵬華(hua)前海(hai)萬(wan)(wan)科(ke)REITs封閉(bi)式(shi)混合型發起式(shi)證券投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)(jin)”（以下(xia)簡稱鵬華(hua)前海(hai)萬(wan)(wan)科(ke)REITs）正式(shi)獲批并完成(cheng)注冊，成(cheng)為國內(nei)首只投(tou)資(zi)REITs項目的公(gong)募(mu)(mu)基(ji)金(jin)(jin)。這意(yi)味著公(gong)募(mu)(mu)基(ji)金(jin)(jin)投(tou)資(zi)范圍將拓展(zhan)到不動產領域。

一位接近(jin)該項目的(de)人士對《每日經濟新聞》表示(shi)，相比(bi)于(yu)此前推(tui)出的(de)REITs，鵬(peng)華(hua)前海萬科(ke)REITs由于(yu)面向公(gong)眾(zhong)發(fa)行，是目前最接近(jin)國外REITs形式(shi)的(de)產品。不過，鑒于(yu)鵬(peng)華(hua)前海萬科(ke)REITs的(de)投(tou)資項目租金收益(yi)權更接近(jin)資產證券化（ABS）形式(shi)，離國際上通行的(de)權益(yi)型REITs仍有距離。

門檻或比照嘉實元和

資(zi)料顯(xian)示(shi)，REITs是房(fang)地(di)產(chan)證券化的(de)(de)(de)重要手段，通(tong)過(guo)將(jiang)個人及(ji)機(ji)構投資(zi)者的(de)(de)(de)資(zi)金(jin)募(mu)集起來(lai)，購買能夠產(chan)生穩定現金(jin)流的(de)(de)(de)不動產(chan)實體，構建一個具有相(xiang)當規模的(de)(de)(de)不動產(chan)組合并進行適(shi)當的(de)(de)(de)管理，為投資(zi)者提(ti)供長期(qi)穩定的(de)(de)(de)回(hui)報(bao)(bao)。其特點(dian)有三：1、收益主要來(lai)源于(yu)租金(jin)收入和房(fang)地(di)產(chan)升值；2、收益的(de)(de)(de)大(da)部(bu)分將(jiang)用(yong)于(yu)發放(fang)分紅；3、長期(qi)回(hui)報(bao)(bao)率較高且與股市(shi)、債市(shi)的(de)(de)(de)相(xiang)關性較低。

根據(ju)資(zi)(zi)金投向不(bu)同，REITs可分為三種(zhong)：權(quan)(quan)益型(xing)、債權(quan)(quan)型(xing)和混(hun)合(he)型(xing)。對比國外(wai)成熟市場推(tui)出的REITs可知，權(quan)(quan)益型(xing)最為常見(jian)，混(hun)合(he)型(xing)最少。根據(ju)資(zi)(zi)金募(mu)(mu)集與流通方式(shi)不(bu)同，又可以分為私募(mu)(mu)和公(gong)募(mu)(mu)兩種(zhong)形式(shi)。

據了解，鵬華(hua)前(qian)海萬(wan)科REITs側重債權性質，發行規模上限為30億，投資(zi)位于深(shen)圳前(qian)海的萬(wan)科企業公館，以項目未來8年的租(zu)金收益(yi)權作為產品(pin)收益(yi)。

作為(wei)創(chuang)新型產品，前海萬(wan)科(ke)REITs的(de)投資門檻要高于普通的(de)股(gu)票或債券基金(jin)，其首(shou)次(ci)認購金(jin)額最低為(wei)10萬(wan)元，二級(ji)市(shi)場最小買(mai)入(ru)單位為(wei)1萬(wan)份。

據《21世紀經(jing)濟報(bao)道》5月(yue)中(zhong)旬報(bao)道，前(qian)海企業公(gong)(gong)館可租面積為5.5萬平(ping)(ping)方米，目(mu)前(qian)每月(yue)每平(ping)(ping)方米收益(yi)為250元，出租率已達(da)(da)到(dao)100%，作為一只封閉式混合(he)型公(gong)(gong)募REITs，預期投資(zi)回報(bao)率達(da)(da)8%，與香港上(shang)市REITs約7%的收益(yi)率接近。

不(bu)過，上述接近(jin)鵬華(hua)前海萬科REITs的(de)人士則對《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者表示，基金發行(xing)前將采取詢價(jia)方式，產品收(shou)(shou)益(yi)率取決于(yu)它的(de)發行(xing)價(jia)格。同時(shi)，產品也可以(yi)通過設置浮動條款，以(yi)分散收(shou)(shou)益(yi)的(de)不(bu)確定性(xing)——例如租(zu)金收(shou)(shou)益(yi)率超過一定上限(xian)，管理人可以(yi)要求提成，同時(shi)也會設置收(shou)(shou)益(yi)率下(xia)限(xian)的(de)保底條款。

股權型REITs尚(shang)缺(que)條件(jian)

REITs自討論之(zhi)初（2009年），分別由銀(yin)監會(hui)、證監會(hui)主導(dao)兩套方案。根據最初設(she)想，銀(yin)監會(hui)的方案是(shi)以債權(quan)型產(chan)(chan)品的方式籌備(bei)REITs，發(fa)行受(shou)益憑證，地(di)產(chan)(chan)公(gong)(gong)司繼續(xu)持(chi)有(you)(you)標(biao)的地(di)產(chan)(chan)所(suo)有(you)(you)權(quan)，產(chan)(chan)品在銀(yin)行間(jian)市場(chang)交(jiao)易(yi)，主要參與者(zhe)是(shi)機(ji)構投(tou)資者(zhe)。而證監會(hui)的方案則是(shi)將物業(ye)(ye)所(suo)有(you)(you)權(quan)轉移到REITs名下并分割出讓，地(di)產(chan)(chan)公(gong)(gong)司與公(gong)(gong)眾投(tou)資者(zhe)一樣，通(tong)過(guo)持(chi)有(you)(you)REITs間(jian)接(jie)擁有(you)(you)物業(ye)(ye)所(suo)有(you)(you)權(quan)，REITs在交(jiao)易(yi)所(suo)公(gong)(gong)開交(jiao)易(yi)。

《每日經濟新(xin)聞》記者注意到(dao)，股(gu)權(quan)型REITs在(zai)私(si)募基(ji)金(jin)領域早有(you)嘗試。證(zheng)監會去年批復的(de)(de)中信啟(qi)航專項資產管理計劃就是中信證(zheng)券全資子公司中信金(jin)石基(ji)金(jin)，以不(bu)低(di)于(yu)50.4億元的(de)(de)價(jia)格，接(jie)收持有(you)北京、深圳兩地(di)中信證(zheng)券大廈(sha)房地(di)產產權(quan)的(de)(de)兩家全資子公司的(de)(de)全部股(gu)權(quan)，并就此展開(kai)不(bu)動產證(zheng)券化業務。

去(qu)年底，嘉實基金與上海(hai)城市地(di)產(chan)宣布合(he)作(zuo)成立房地(di)產(chan)私募基金及房地(di)產(chan)公募（REITs）管理公司。此外，近期，嘉實基金也正籌(chou)備以(yi)成熟(shu)地(di)產(chan)項(xiang)目股權作(zuo)為標的資產(chan)的REITs產(chan)品。

如此看來，真正意義上的股權型(xing)REITs似乎只(zhi)差公(gong)開發行這“臨門(men)一腳”。

不過(guo)，股權(quan)型REITs公開發行仍面(mian)臨諸多障(zhang)礙。“沒(mei)有與之匹(pi)配的(de)交易場所是制約公募股權(quan)型REITs發展的(de)重要原因。”上述(shu)接近鵬華前海萬科REITs的(de)人(ren)士分析指出，銀行間市(shi)場資金量充足，不過(guo)是以固定收益類產(chan)品(pin)為主導；而在滬(hu)深兩市(shi)發行，則需(xu)要擔心(xin)會(hui)分流股市(shi)資金。“REITs是個長(chang)期限品(pin)種，不能公開發行將影響此(ci)類產(chan)品(pin)的(de)規模增長(chang)。”上述(shu)人(ren)士稱。

REITs潛力廣闊

《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者注意到，在成(cheng)熟市(shi)場(chang)(chang)，REITs已被(bei)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者視為股票、債券、現(xian)金(jin)之外(wai)的(de)第(di)四類資(zi)(zi)(zi)產，發(fa)(fa)(fa)展潛力廣闊(kuo)。而在國內，REITs市(shi)場(chang)(chang)尚處萌芽期，公(gong)募基(ji)金(jin)涉足(zu)REITs投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)領域此(ci)前主要通過海外(wai)資(zi)(zi)(zi)本市(shi)場(chang)(chang)進行。資(zi)(zi)(zi)料顯示，2011年，諾安基(ji)金(jin)發(fa)(fa)(fa)行全球收益不動(dong)(dong)產證(zheng)券投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)基(ji)金(jin)，投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)海外(wai)不動(dong)(dong)產。此(ci)后，廣發(fa)(fa)(fa)、嘉(jia)實、鵬華等(deng)基(ji)金(jin)公(gong)司陸續發(fa)(fa)(fa)行投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)REITs的(de)QDII產品，直至(zhi)鵬華前海萬科REITs獲批，才有了首只投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)國內市(shi)場(chang)(chang)的(de)REITs公(gong)募基(ji)金(jin)。

華寶證券(quan)研究表明，REITs產品以租(zu)金收入(ru)為主(zhu)(zhu)，而且一(yi)(yi)般都(dou)規定收入(ru)的主(zhu)(zhu)要部分(fen)(fen)（90%以上）用于(yu)(yu)分(fen)(fen)紅，因此相對于(yu)(yu)其他金融產品，REITs的收益和(he)分(fen)(fen)紅都(dou)比較(jiao)穩定。同時，REITs又具有(you)一(yi)(yi)定的成長性，這(zhe)主(zhu)(zhu)要表現在兩個方面：一(yi)(yi)是隨著社會(hui)經(jing)濟發展，物(wu)業租(zu)金收入(ru)會(hui)有(you)所提(ti)高；二是持有(you)物(wu)業的公(gong)允價值的增加。

此外，REITs和其他資(zi)產(chan)(chan)的關(guan)聯度(du)比較低，如美國房地產(chan)(chan)信托投(tou)(tou)資(zi)基金指數和美國標普(pu)500指數的關(guan)聯系數只有0.3772，所以把(ba)REITs放進投(tou)(tou)資(zi)組合可以增強投(tou)(tou)資(zi)的多樣化從(cong)而分散風險。

值得一提的(de)是，上(shang)海一位(wei)研究REITs的(de)基金(jin)公司(si)專(zhuan)戶人(ren)士分析指出，鵬華前(qian)海萬科REITs并不(bu)涉及股權(quan)投(tou)資(zi)，投(tou)資(zi)者只(zhi)需考慮標的(de)資(zi)產的(de)租金(jin)回收能力，未(wei)來（該產品）在二級市場上(shang)交易，也更類(lei)似(si)于此前(qian)的(de)封(feng)閉式債券基金(jin)。