每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記者 黃(huang)晟 攝影報道(dao)     

◎每經記者 黃晟 攝影(ying)報(bao)道(dao)

“承諾我們的售后包租(zu)收益，后期卻難以保證，酒店(dian)的消防驗收也存在問題，這就是中(zhong)南(nan)(nan)建設子(zi)公(gong)司(si)南(nan)(nan)通(tong)中(zhong)南(nan)(nan)新(xin)世界中(zhong)心開(kai)發有限公(gong)司(si)(以下(xia)簡稱中(zhong)南(nan)(nan)新(xin)世界)吹(chui)噓的南(nan)(nan)通(tong)地標性建筑。”南(nan)(nan)通(tong)金石國(guo)際大酒店(dian)(以下(xia)簡稱金石國(guo)際) 業主代表陳女士(shi)日前告訴《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)。

在這之前的(de)4月22日，購買了(le)該酒店公寓(yu)的(de)數百余名(ming)業(ye)主代(dai)表匯集(ji)金石國(guo)際(ji)維權。“我們希望撤銷《委托租賃經營(ying)協(xie)議》，同時(shi)退房(fang)。”業(ye)主代(dai)表李萍(ping)（化名(ming)）告訴記者。

據了解，金石國際(ji)位于南(nan)通市新(xin)城區(qu)核心區(qu)域(yu)，在崇川(chuan)路(lu)與園(yuan)林路(lu)交匯處，是集餐飲(yin)、客房、酒店式公(gong)寓等功能(neng)于一體的豪華大(da)型酒店，由南(nan)通中南(nan)新(xin)世界開發建設。

售后包租收益難保證

“我們希(xi)望開(kai)發商退房，拿回當時所付(fu)的全額房款(kuan)。”業主代表吳先生告訴《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者。他(ta)在2012年(nian)6月30與南通(tong)中(zhong)南新(xin)世界簽(qian)(qian)訂(ding)《商品房買(mai)賣合(he)同(tong)》，花140萬余元購(gou)入了南通(tong)金(jin)(jin)石(shi)大酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)的一(yi)期(qi)（金(jin)(jin)石(shi)國際精裝酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)公(gong)寓(yu)分為三期(qi)：一(yi)期(qi)為9~18層，二期(qi)為19~26層，3期(qi)為27~34層）精裝酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)公(gong)寓(yu)住房一(yi)間(jian)，并同(tong)時簽(qian)(qian)訂(ding)了《售后返租合(he)同(tong)》。吳先生提(ti)供的合(he)同(tong)顯示，返租時間(jian)為三年(nian)，從2012年(nian)6月30日起，止于2015年(nian)6月30日。售后返租租金(jin)(jin)標準為雙方約定總價的稅(shui)后8%/年(nian)。租金(jin)(jin)一(yi)次性交付(fu)購(gou)房者。

記者在吳先生提供(gong)的購(gou)房(fang)(fang)發票和合同上(shang)看到，金(jin)石國際這(zhe)個項(xiang)目當時售(shou)價為2.1172萬(wan)元每(mei)(mei)平方米(mi)，前(qian)三(san)年以托(tuo)管形式返租，每(mei)(mei)年租金(jin)為房(fang)(fang)屋(wu)總價的8%，費用直接(jie)從房(fang)(fang)屋(wu)總價中扣除。3年之后，可以選擇(ze)讓酒店托(tuo)管，也可自(zi)行(xing)出租。據業(ye)主代表反映，有近300位業(ye)主購(gou)買這(zhe)個酒店公寓作為投資(zi)，購(gou)房(fang)(fang)款總約5億元。

但三年過去(qu)了，業(ye)主們(men)沒有(you)等來相應(ying)的(de)(de)回報。“我們(men)當初(chu)投資了100多萬，到目前為(wei)止，并沒有(you)看(kan)到當初(chu)承諾(nuo)的(de)(de)收益(yi)，相反(fan)現在(zai)時間快到期(qi)，金石國際換(huan)了另外一種不平等的(de)(de)方式對待我們(men)。”業(ye)主代表徐先生告訴記者。

據了(le)解(jie)，業(ye)主所言的(de)(de)“不(bu)(bu)平等的(de)(de)方式(shi)(shi)”是(shi)指，開發(fa)商以(yi)6%的(de)(de)回(hui)報率續(xu)租(zu)(zu)一年(nian)以(yi)后，再以(yi)年(nian)基準(zhun)利率上浮(fu)10%的(de)(de)回(hui)報率（經計算為2.7%左(zuo)右，低于銀行利率）和業(ye)主們(men)續(xu)簽合同，業(ye)主如不(bu)(bu)同意可自(zi)行處理購買(mai)的(de)(de)酒店式(shi)(shi)公寓。其中，也有(you)業(ye)主了(le)解(jie)到三期的(de)(de)酒店式(shi)(shi)公寓價格(ge)較一期已便宜了(le)不(bu)(bu)少，并且返租(zu)(zu)期限是(shi)15年(nian)，而一期二期的(de)(de)返租(zu)(zu)期限則為3年(nian)。這在業(ye)主們(men)看來是(shi)一種賠本買(mai)賣，由此引起了(le)他們(men)不(bu)(bu)滿。

當(dang)年(nian)“搶購”的(de)地標性商務住房(fang)，由于(yu)業主們自行運行成本在每月3000元(yuan)左右，現在成了住不起(qi)，出租難，轉賣(mai)難的(de)“燙手山(shan)芋”，于(yu)是其中的(de)100多戶業主紛紛表示要(yao)退房(fang)。

事實上，“售(shou)后返租”一直被(bei)相關部門明(ming)令禁(jin)止(zhi)。開(kai)發商(shang)中南新世界仍在以直接返租、將商(shang)鋪產品(pin)理財化返租、承諾在約(yue)定期限(xian)內予(yu)以回購(gou)、將一份房產分成若(ruo)干個份額予(yu)以銷售(shou)并(bing)承諾給予(yu)分紅等形式進(jin)行(xing)“變相返租”。

中南新世(shi)界的總經理陳俊向記者解(jie)釋(shi)：“國家禁(jin)止(zhi)返租銷售(shou)的相(xiang)關法令在2012年之(zhi)后(hou)才出來，我們知道后(hou)就做了改變(bian)，停止(zhi)了這(zhe)種銷售(shou)模(mo)式(shi)。”

而實(shi)際(ji)上早在1996年，工(gong)商(shang)局發布的(de)(de)(de)《房(fang)地(di)產(chan)廣告(gao)發布暫定(ding)規(gui)定(ding)》第十六條規(gui)定(ding)：房(fang)地(di)產(chan)廣告(gao)中(zhong)不(bu)得(de)出現(xian)融資(zi)或(huo)(huo)者變相(xiang)融資(zi)的(de)(de)(de)內(nei)容，不(bu)得(de)含(han)有升值或(huo)(huo)者投(tou)資(zi)回報的(de)(de)(de)承諾；2001年建設(she)部(bu)頒布的(de)(de)(de)法規(gui)現(xian)仍在實(shi)施，未有修改或(huo)(huo)被其他法規(gui)替代(dai)的(de)(de)(de)《城市商(shang)品房(fang)預售(shou)(shou)管理辦法》明確規(gui)定(ding)：房(fang)地(di)產(chan)開發企業不(bu)得(de)采(cai)取(qu)返本(ben)銷(xiao)售(shou)(shou)或(huo)(huo)者變相(xiang)返本(ben)銷(xiao)售(shou)(shou)的(de)(de)(de)方式銷(xiao)售(shou)(shou)商(shang)品房(fang)；房(fang)地(di)產(chan)開發企業不(bu)得(de)采(cai)取(qu)售(shou)(shou)后包租或(huo)(huo)者變相(xiang)售(shou)(shou)后包租的(de)(de)(de)方式銷(xiao)售(shou)(shou)未竣工(gong)商(shang)品房(fang)。

對(dui)于部(bu)分(fen)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)代表(biao)退房的訴求，陳(chen)峻表(biao)示：“我們一直在與(yu)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)們溝通，退房是不可能(neng)的，如果(guo)大批退房，對(dui)南通市的房地產行業(ye)將(jiang)會產生很大的震蕩(dang)。與(yu)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)們商談的續租方式(shi)已(yi)(yi)是最大的讓步，業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)們也可以(yi)將(jiang)公(gong)寓交給(gei)中南新世界(jie)打(da)理，我們會幫業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)們聯系(xi)出租。此項解決方式(shi)已(yi)(yi)經很合理。在售(shou)(shou)的酒店式(shi)公(gong)寓三期的銷(xiao)售(shou)(shou)模式(shi)已(yi)(yi)經改變(bian)，不再用‘售(shou)(shou)后返(fan)租’的模式(shi)。”

南(nan)通市房管局副局長曹斌表示(shi)：“售后(hou)返租(zu)這種事情很普遍，也(ye)沒(mei)有任何業主(zhu)就此直接向房管局投(tou)訴，但(dan)如果發(fa)現此事有問題，該查處的(de)就查處。目前(qian)主(zhu)要原因是雙方(fang)合同(tong)糾紛，簽了(le)(le)這個售后(hou)返租(zu)合同(tong)就表示(shi)業主(zhu)們(men)已經認可了(le)(le)這種模式。這事最妥的(de)方(fang)法(fa)還是雙方(fang)協商解決。”

項目驗收涉嫌違規？

此外，業主還認(ren)為金石(shi)國際竣(jun)工驗(yan)收方面存在(zai)弄虛作(zuo)假，酒(jiu)(jiu)店消防沒(mei)有驗(yan)收卻開始營(ying)業和交付業主們使用。2010年5月左右，金石(shi)國際西南角層發(fa)生過一場(chang)較為嚴(yan)重的(de)(de)火災，這暴露(lu)出酒(jiu)(jiu)店的(de)(de)部分(fen)樓層存未進行消防驗(yan)收等問題(ti)。

根(gen)據相關部門提供的2012年6月7日《南(nan)通市(shi)消(xiao)防(fang)公安消(xiao)防(fang)支隊(dui)建設工(gong)程消(xiao)防(fang)驗收意見書》內(nei)(nei)容顯(xian)示：南(nan)通中南(nan)新世界中心開發有(you)限(xian)公司中南(nan)匯泉國(guo)際廣場(chang)（金石國(guo)際）9~18層(ceng)內(nei)(nei)部裝修(xiu)工(gong)程消(xiao)防(fang)驗收不合格。

但業主們提供的(de)《商(shang)(shang)品房(fang)購(gou)買合同(tong)》中(zhong)(zhong)顯(xian)示交(jiao)房(fang)時間為2012年1月(yue)31日，這(zhe)說明消防驗收(shou)(shou)不合格的(de)房(fang)子在同(tong)年1月(yue)份就(jiu)已(yi)交(jiao)付業主。耐人尋味的(de)是，根(gen)據2015年4月(yue)14日中(zhong)(zhong)央商(shang)(shang)務區CR0504-A-D01地塊（中(zhong)(zhong)南匯泉國際(ji)廣場）消防驗收(shou)(shou)情況的(de)回復指出：該(gai)工(gong)程（金石(shi)國際(ji)）土建(jian)部分已(yi)經(jing)全部驗收(shou)(shou)合格，裝修部分未申報消防驗收(shou)(shou)的(de)有：地上8層(ceng)，19~23層(ceng)，25~34層(ceng)，36~37層(ceng)，39~40層(ceng)。其中(zhong)(zhong)27~34層(ceng)屬于三期精裝酒店式公寓。

為什么(me)會(hui)有部分樓層未(wei)進(jin)行消(xiao)防驗收？《每日經濟新聞》記者采訪(fang)了南通市公安消(xiao)防支隊驗收科(ke)的(de)陳科(ke)長，其(qi)表示：“9到18層后(hou)面(mian)應該重新驗收過。已經在2012年(nian)10月消(xiao)防驗收合格。”

記者(zhe)提出查看這10層(ceng)的(de)消(xiao)防(fang)驗(yan)(yan)收合格(ge)報告時，陳科長(chang)以(yi)此類資料不(bu)能外泄(xie)為(wei)由(you)拒(ju)絕。記者(zhe)在(zai)中南新世界也未(wei)看見9~18層(ceng)二(er)次(ci)消(xiao)防(fang)驗(yan)(yan)收合格(ge)的(de)報告。對于部分樓層(ceng)為(wei)何沒(mei)有(you)進行(xing)消(xiao)防(fang)驗(yan)(yan)收的(de)問題(ti)，陳科長(chang)解釋：“驗(yan)(yan)收是一(yi)種許可(ke)行(xing)為(wei)，企(qi)業(ye)來(lai)向(xiang)我(wo)們(men)申(shen)報我(wo)們(men)就(jiu)去(qu)驗(yan)(yan)收，企(qi)業(ye)不(bu)申(shen)報，我(wo)們(men)也不(bu)會(hui)強制要求(qiu)。但企(qi)業(ye)沒(mei)有(you)進行(xing)消(xiao)防(fang)驗(yan)(yan)收就(jiu)投(tou)入使用，我(wo)們(men)發(fa)現就(jiu)會(hui)查處，關鍵問題(ti)在(zai)企(qi)業(ye)。”

業主代表張(zhang)先生稱，消(xiao)防(fang)(fang)(fang)(fang)驗收(shou)合格是(shi)法定(ding)的商品(pin)房交(jiao)付條件。《中(zhong)華人民共和國消(xiao)防(fang)(fang)(fang)(fang)法》（1998年9月1日(ri)起(qi)施(shi)行）第十(shi)條規定(ding)“建筑工程竣工時，必(bi)須經(jing)公安消(xiao)防(fang)(fang)(fang)(fang)機構進(jin)行消(xiao)防(fang)(fang)(fang)(fang)驗收(shou)；未(wei)經(jing)驗收(shou)或者經(jing)驗收(shou)不合格的，不得投入使用。”

律師稱購房者可要(yao)求退(tui)房

消防問題未解決，而(er)9~18層到底(di)是否(fou)進行了同(tong)步(bu)(bu)裝(zhuang)修和同(tong)步(bu)(bu)驗收(shou)(shou)也不得而(er)知。根(gen)據(ju)業主(zhu)提供的合同(tong)規定(ding)，交(jiao)房時酒店式(shi)公寓(yu)必須是同(tong)步(bu)(bu)裝(zhuang)修和同(tong)步(bu)(bu)驗收(shou)(shou)。

針對中(zhong)南(nan)(nan)國際廣場酒店式公寓的(de)(de)裝(zhuang)修(xiu)工(gong)(gong)程未(wei)進行竣(jun)工(gong)(gong)驗(yan)收的(de)(de)問題，部分業主曾(ceng)向南(nan)(nan)通市城鄉建(jian)設局(ju)提出(chu)過異議。該局(ju)相關人員以全國人大常(chang)委(wei)會法(fa)工(gong)(gong)委(wei)編寫的(de)(de)《<建(jian)筑(zhu)法(fa)>釋義》為依據(ju)，認(ren)為中(zhong)南(nan)(nan)國際廣場內的(de)(de)裝(zhuang)修(xiu)工(gong)(gong)程不是(shi)建(jian)筑(zhu)過程中(zhong)的(de)(de)裝(zhuang)修(xiu)，也未(wei)涉(she)及主體或承重結構的(de)(de)變(bian)動，不屬于《建(jian)筑(zhu)法(fa)》調(diao)整的(de)(de)范圍，不需要(yao)對裝(zhuang)修(xiu)工(gong)(gong)程進行竣(jun)工(gong)(gong)驗(yan)收。

但業主拿出了裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)工(gong)(gong)程(cheng)施(shi)(shi)工(gong)(gong)合同等相(xiang)關(guan)(guan)證(zheng)據，再次提出了質(zhi)疑。2015年6月(yue)3日(ri)，南通市建(jian)設(she)局(ju)質(zhi)量(liang)監(jian)督站(zhan)向相(xiang)關(guan)(guan)業主出具(ju)了一份“關(guan)(guan)于中南國際廣場(chang)酒(jiu)店式公寓精裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)施(shi)(shi)工(gong)(gong)調查情況的(de)(de)說明(ming)”，在(zai)該說明(ming)中南通市建(jian)設(she)局(ju)質(zhi)量(liang)監(jian)督站(zhan)認為“中南國際廣場(chang)酒(jiu)店式公寓9~18層精裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)工(gong)(gong)程(cheng)于2011年5月(yue)18日(ri)開始施(shi)(shi)工(gong)(gong)，在(zai)2012年1月(yue)12日(ri)竣(jun)工(gong)(gong)驗收前已開始大面積施(shi)(shi)工(gong)(gong)”，即公寓的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)工(gong)(gong)程(cheng)是(shi)在(zai)建(jian)筑(zhu)過(guo)程(cheng)中的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)，是(shi)建(jian)造活(huo)動的(de)(de)組成部(bu)分，屬于《建(jian)筑(zhu)法》調整(zheng)的(de)(de)對象。

根據《建筑法》第(di)六十(shi)一條規(gui)(gui)定(ding)：“交(jiao)付竣(jun)工(gong)(gong)(gong)(gong)驗收的(de)(de)建筑工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)，必須符合規(gui)(gui)定(ding)的(de)(de)建筑工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)質量標準，有(you)完整(zheng)的(de)(de)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)技術經(jing)濟資料和(he)經(jing)簽(qian)署的(de)(de)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)保修書，并具備國(guo)家規(gui)(gui)定(ding)的(de)(de)其他竣(jun)工(gong)(gong)(gong)(gong)條件。建筑工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)竣(jun)工(gong)(gong)(gong)(gong)經(jing)驗收合格后，方可交(jiao)付使用(yong)；未經(jing)驗收或者驗收不(bu)合格的(de)(de)，不(bu)得(de)交(jiao)付使用(yong)。”

另外，在南通市公安(an)消防支隊2012年1月(yue)12號(hao)批復的通公消驗(yan)(yan) [2012]第0022號(hao)《建設工程消防驗(yan)(yan)收(shou)意見書》中明確表示：此次驗(yan)(yan)收(shou)范圍地上8~23層，25~40層，54~57層，使用功(gong)能酒店式公寓（未進行內部裝修(xiu)），綜(zong)合評定該工程消防驗(yan)(yan)收(shou)合格。

但是(shi)，2015年(nian)(nian)6月3日(ri)南通(tong)市建(jian)設(she)工(gong)程質(zhi)量監(jian)督站給予的《關于(yu)中南國際廣場(chang)竣工(gong)驗收情況說(shuo)明(ming)》中明(ming)確(que)指出：中南國際廣場(chang)酒(jiu)店式(shi)公寓9~18層精(jing)裝修工(gong)程于(yu)2011年(nian)(nian)5月18日(ri)開始施工(gong)，在2012年(nian)(nian)1月12日(ri)竣工(gong)驗收前已開始大(da)面(mian)積(ji)施工(gong)。

上(shang)面兩份文件(jian)一對比，業主們發現有不(bu)一致的地方(fang)：南通市(shi)公安消防(fang)支(zhi)隊的消防(fang)意(yi)見書上(shang)顯示(shi)9~18層精(jing)裝(zhuang)修工程在2012年1月(yue)12日前“未進(jin)行內(nei)部裝(zhuang)修”。而在南通市(shi)建設(she)工程質量(liang)監督站的情況說明中則顯示(shi)已大面積(ji)施工了。

對(dui)(dui)于兩份文件差(cha)異之處(chu)(chu)，南通(tong)消(xiao)防支隊羅科長表(biao)示(shi)，他(ta)們(men)只是看土建手續是否齊全(quan)，跟裝修沒有多大(da)關(guan)系。而(er)中南新世界方面對(dui)(dui)此也(ye)(ye)不(bu)予解釋，認為該處(chu)(chu)罰的(de)就(jiu)處(chu)(chu)罰也(ye)(ye)會接受，但不(bu)會為此退換購房(fang)者們(men)的(de)全(quan)額房(fang)款。

陳俊表示：“我(wo)們目前(qian)已經(jing)在申報進行消防驗(yan)收了，未(wei)驗(yan)收我(wo)們已經(jing)停用，三(san)期的(de)酒店(dian)式公(gong)寓目前(qian)沒有開始銷售(shou)。”

但(dan)記(ji)者以購(gou)房(fang)者身(shen)份撥打了(le)中(zhong)南新世(shi)界(jie)開發的(de)金石(shi)國際三(san)期的(de)酒(jiu)店式公寓銷(xiao)售(shou)熱線，銷(xiao)售(shou)人員向記(ji)者介紹購(gou)買(mai)金石(shi)國際進行投資的(de)優勢(shi)，并且稱現在購(gou)買(mai)還有相應的(de)優惠折扣，并稱就剩(sheng)最(zui)后幾套(tao)了(le)。

北京(jing)盈科律(lv)(lv)師(shi)事務(wu)所南京(jing)分所譚小輝律(lv)(lv)師(shi)表示，購房(fang)者可以要求退房(fang)。在《商品房(fang)銷售(shou)管(guan)理(li)辦法(fa)》第十四條規(gui)定：房(fang)地產(chan)開(kai)發企業(ye)、房(fang)地產(chan)中介(jie)服務(wu)機構發布(bu)商品房(fang)銷售(shou)宣傳(chuan)廣告，應當執行(xing)(xing)《中華(hua)人民共和(he)國廣告法(fa)》、《房(fang)地產(chan)廣告發布(bu)暫行(xing)(xing)規(gui)定》等有(you)關規(gui)定，廣告內容必須(xu)真實、合法(fa)、科學、準確(que)。

在最高人(ren)(ren)民法(fa)院《關于審理(li)商品(pin)房買賣(mai)合同糾紛案件適用法(fa)律(lv)若干問題的解釋》第三條中，商品(pin)房的銷售廣告和(he)宣傳資料為(wei)要(yao)約(yue)邀請，但是出(chu)賣(mai)人(ren)(ren)就商品(pin)房開發規范(fan)范(fan)圍內的房屋及(ji)相關設(she)施(shi)所作(zuo)的說明和(he)允諾(nuo)具體確定，并對商品(pin)房買賣(mai)合同的訂(ding)立以及(ji)房屋價(jia)格的確定有重大影(ying)響的，應(ying)(ying)當視為(wei)要(yao)約(yue)。該說明和(he)允諾(nuo)即使未載(zai)入商品(pin)房買賣(mai)合同，亦應(ying)(ying)當視為(wei)合同內容，當事人(ren)(ren)違反的，應(ying)(ying)當承擔違約(yue)責任。