◎李宇嘉

國家統計局上周發(fa)布的(de)“2015年1至(zhi)5月(yue)份全國房地(di)產開(kai)發(fa)和銷(xiao)售情況”顯示(shi)，前5月(yue)全國房地(di)產市場成交(jiao)、庫存、新(xin)開(kai)工等主要指標(biao)趨于好轉，尤其全國商品房銷(xiao)售額15個月(yue)來首現正增長，顯示(shi)樓市已現走出疲(pi)軟區間的(de)曙光。

政策對于合理住房(fang)需求的大力(li)度扶持(chi)，疊加貨幣政策降準、降息等因素，是樓市在5月份止跌企穩的主要原因。從數據看(kan)，銷(xiao)售(shou)端的改善最(zui)為明顯：1~5月份，全國(guo)商品房(fang)銷(xiao)售(shou)面(mian)積盡管下(xia)降0.2%，但降幅較(jiao)1~4月份大幅收窄4.6個百分點，住宅銷(xiao)售(shou)面(mian)積已經與(yu)去年同期持(chi)平，銷(xiao)售(shou)面(mian)積在上半(ban)年有(you)望(wang)實現同比正增長。

與此同時，銷售(shou)面積(ji)從1~2月份(fen)下(xia)降16.3%到1~5月份(fen)基(ji)本止(zhi)跌，超出市場預期，這也(ye)反映出開(kai)發(fa)商庫(ku)存(cun)去化加(jia)快，5月底待(dai)售(shou)面積(ji)自今年以來首(shou)現(xian)下(xia)降。“去庫(ku)存(cun)”加(jia)速(su)(su)也(ye)激勵了(le)開(kai)發(fa)商加(jia)杠桿的進程，3個先行指標（開(kai)發(fa)企業到位(wei)資金(jin)、土地購置(zhi)面積(ji)、新開(kai)工）增速(su)(su)下(xia)降初現(xian)收窄跡(ji)象。

目前，三大因素將夯實樓市底部基礎。

首先(xian)，目前商業房(fang)貸和(he)公積(ji)金貸款基準利率分別(bie)為5.65%和(he)3.75%，已跌破2009年的歷史最低水平(ping)。從過(guo)去(qu)境內外(wai)樓(lou)市的市場(chang)周期看(kan)，利率底部(bu)一般會引(yin)領樓(lou)市底部(bu)；

其次，國家統計(ji)局解讀(du)5月數(shu)據時(shi)，強調(diao)樓(lou)市銷售回升，購房者(zhe)信心恢復和先(xian)行指標向好（盡管向好跡(ji)象并不明顯），這(zhe)頗(po)有引導輿論呵護樓(lou)市的(de)意味；

最后，下半年通(tong)脹水平難破“2”，實際利率仍將維持低位，而開發貸款條件放松，債權股權融資快速增長，資金環境繼續友好將助推供銷活躍。

但必(bi)須要看(kan)到，盡管累計銷售面積跌幅連續(xu)大幅度收(shou)窄，意味著單月銷售回升明(ming)顯，但5月底的庫存僅僅減少了15萬(wan)平方米(mi)，與(yu)6.57億平方米(mi)的總庫存相比仍(reng)談不上(shang)庫存改善(shan)。

另(ling)外(wai)，如果考慮到在建未(wei)售、已批未(wei)建這兩(liang)大塊庫存(cun)(cun)的話，言及“庫存(cun)(cun)壓力下(xia)降”還(huan)太早。即便易居(ju)監測(ce)的35個城市多為經濟發(fa)達區域，庫存(cun)(cun)去(qu)化效果最(zui)明顯，但(dan)5月份(fen)仍有(you)28個城市庫存(cun)(cun)同(tong)比增長。

今(jin)年前5個(ge)(ge)月，即(ji)便表(biao)現(xian)最好的(de)40個(ge)(ge)重點城(cheng)市(shi)(shi)，商品房銷(xiao)售面(mian)積同比也僅(jin)增長(chang)1.7%，而非重點城(cheng)市(shi)(shi)銷(xiao)售面(mian)積仍(reng)下(xia)跌10%以上。也就是說(shuo)，絕大部分城(cheng)市(shi)(shi)對樓(lou)市(shi)(shi)及貨幣政策(ce)刺激的(de)敏感度（或彈性）正在(zai)下(xia)降。

這(zhe)(zhe)種下(xia)降(jiang)反映這(zhe)(zhe)些城(cheng)市集聚(ju)人口和(he)(he)產業的(de)能力不(bu)足(zu)，新增住房需(xu)求有(you)限。如庫存壓力最(zui)大的(de)東北，近年(nian)來每年(nian)流失人口約200萬，沈陽(yang)、哈爾濱和(he)(he)大連(lian)等(deng)重點二(er)線(xian)城(cheng)市樓市去化周期在3年(nian)左右。廣大二(er)線(xian)非重點及三、四線(xian)城(cheng)市，將是(shi)樓市回(hui)升的(de)主要拖(tuo)累。

今年(nian)以來，盡管貨幣(bi)政策的寬(kuan)松(song)超出市(shi)場(chang)預期，但資金(jin)(jin)“脫實(shi)入虛(xu)”問題仍非常嚴重，這與(yu)存款和銀行理財大量(liang)參與(yu)股市(shi)有關。另外(wai)，一線城市(shi)近(jin)日樓市(shi)火(huo)爆，深(shen)圳和上(shang)海(hai)的房價(jia)領漲(zhang)全國，據媒體報道，“炒(chao)完股市(shi)炒(chao)樓市(shi)”的投資需求(qiu)占(zhan)比至20%左右，也與(yu)資金(jin)(jin)“脫實(shi)入虛(xu)”有關。

在(zai)這種情況下，除了思考如何引(yin)導(dao)資金進入(ru)實(shi)體經濟外(wai)，當前及未(wei)來一(yi)段時間(jian)政(zheng)策重點有望轉向積極的財政(zheng)政(zheng)策。4月財政(zheng)支出(chu)(chu)顯(xian)著加(jia)快，第二批1萬(wan)億(yi)地方債務置換出(chu)(chu)爐等(deng)，都意在(zai)讓財政(zheng)政(zheng)策更加(jia)積極。

因此，打通傳導途徑，而不是繼續實施(shi)“降(jiang)準降(jiang)息”式(shi)的(de)(de)寬(kuan)松模式(shi)，或(huo)成為未(wei)來(lai)一(yi)段時間(jian)貨幣政策的(de)(de)重點。而減少(shao)降(jiang)準降(jiang)息對樓市來(lai)說意味(wei)著少(shao)了一(yi)個強勁(jing)的(de)(de)助力。

值(zhi)得注意(yi)的是，去年7月份以來(lai)股指(zhi)大幅(fu)上(shang)漲(zhang)(zhang)帶來(lai)的財富效(xiao)應，驅動(dong)樓市短期的購買力迅速增(zeng)加，這是近期一(yi)線城市房(fang)價任性上(shang)漲(zhang)(zhang)的重(zhong)要原因。

但(dan)自5月(yue)以(yi)來，股指寬幅震蕩，泡沫論(lun)甚囂塵上，管理層期待慢牛，去年以(yi)來的(de)財富效應(ying)開始(shi)減(jian)弱，顯示對樓市的(de)這一擾動因素(su)將(jiang)在下半年趨(qu)于消退。

綜(zong)上所述，下半(ban)年樓(lou)市將繼續著力于夯實弱勢(shi)企穩的基(ji)礎，去庫存仍是樓(lou)市主(zhu)題；銷售(shou)止跌趨勢(shi)形成(cheng)，但反彈幅度會非常小；原(yuan)有樓(lou)市政策的邊際(ji)效應(ying)減退，加上過去幾年高(gao)地價給房價帶來的壓力，將是制約樓(lou)市銷售(shou)難以顯著回(hui)升的主(zhu)要原(yuan)因。

據此可以判斷，樓(lou)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)分化將(jiang)繼(ji)續加(jia)劇，一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)會告(gao)別(bie)“火(huo)熱(re)”，但(dan)下半年量價可能繼(ji)續上升，多數(shu)二(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)有望(wang)止跌(die)企(qi)穩，實現(xian)銷售正增長(chang)，而其他(ta)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)依舊疲軟。此外，開發商(shang)將(jiang)通(tong)過(guo)“搶(qiang)食”一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)土(tu)地和并購，尋求增量市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場機會。

（作者(zhe)為(wei)深圳市房地產研(yan)究中心研(yan)究員）