每經(jing)編輯｜每經(jing)實(shi)習記(ji)者 吳若凡    

◎每經實習記者 吳(wu)若凡

6月(yue)10日，陽光100中(zhong)國控股有(you)限公(gong)司(si)(si)宣布，公(gong)司(si)(si)全資附(fu)屬(shu)公(gong)司(si)(si)將以1.938億(yi)元收購一(yi)家設(she)立(li)于(yu)云南省麗江市的(de)房地產(chan)開發公(gong)司(si)(si)51%股權，實際賣方為(wei)李亞鵬(peng)和北京中(zhong)書投資控股有(you)限公(gong)司(si)(si)以及麗江雪山(shan)投資有(you)限責(ze)任公(gong)司(si)(si)。該(gai)公(gong)司(si)(si)名下有(you)一(yi)藝術小鎮項目正在開發中(zhong)。

前幾年(nian)(nian)，李亞(ya)鵬高調宣布進軍(jun)商(shang)業地產，還(huan)宣稱要開發和運營不可復(fu)制(zhi)的體(ti)驗式(shi)文(wen)化藝術商(shang)業地產。但(dan)幾年(nian)(nian)過去了，這個號稱總投資35億元的項目卻銷售(shou)受困。

作(zuo)為買方的陽光(guang)100地產副總裁范小(xiao)沖在接(jie)受《每(mei)日經濟新(xin)聞(wen)》采訪時則(ze)顯得信心滿滿，“我們此次是(shi)強強聯合(he)。”他表示，之所以選(xuan)擇和(he)中書合(he)作(zuo)，是(shi)由于(yu)該項目先期知名度很高，推廣能力(li)強，但不足的是(shi)產品能力(li)和(he)市(shi)場推廣能力(li)不夠。

麗江的房子并不好賣

2013年11月，從長江(jiang)商學院畢業(ye)的(de)中(zhong)書控股董事長、雪(xue)山投資有限責任公司董事長李亞鵬，宣布在麗江(jiang)開(kai)發雪(xue)山藝術(shu)小鎮。新浪房產(chan)(chan)當時報(bao)道稱(cheng)：李亞鵬變(bian)身開(kai)發商，35億元(yuan)進軍藝術(shu)商業(ye)地產(chan)(chan)。

一位麗江(jiang)當地的(de)業內人士向《每日經濟新聞》記者透露，李亞(ya)鵬當初經營的(de)時候希(xi)望(wang)通(tong)過春秋兩(liang)季的(de)亞(ya)洲(zhou)青年(nian)藝(yi)(yi)術(shu)節來提振項目的(de)銷售，但(dan)是效果不佳。雖然藝(yi)(yi)術(shu)節本身“高大上(shang)”，但(dan)沒有常態化，而且(qie)藝(yi)(yi)術(shu)節主(zhu)要(yao)針對年(nian)輕(qing)人群，和主(zhu)力(li)消費群體沾不上(shang)邊。

據此前贏商網(wang)的報(bao)道，雪山藝術小鎮項目(mu)一期共130多套(tao)別墅(shu)，到(dao)去年底(di)只售出(chu)30%，商業(ye)院落售出(chu)十多套(tao)。上述(shu)業(ye)內人士說，麗江沒有統一網(wang)簽數據，所以要得到(dao)真(zhen)實(shi)的銷(xiao)售數據，幾(ji)乎不(bu)可(ke)能。

李亞鵬(peng)的(de)雪山(shan)藝(yi)術(shu)小鎮所面臨的(de)銷售(shou)困境，只是麗(li)江房地產市場的(de)一個縮影。當地統計數(shu)據顯示，麗(li)江市2014年全年商(shang)品房銷售(shou)額28.5億(yi)元，下降(jiang)47.61%。年末待售(shou)面積(ji)47.48萬平方米，增(zeng)長了69.15%。

麗江(jiang)當地(di)一位地(di)產銷售向(xiang)記者表示，供需的不平衡是(shi)造成銷售疲軟(ruan)的重要原因，因此去(qu)年下半年開始(shi)，很多開發商(shang)開始(shi)連續降(jiang)價。

業內人士指出，旅游(you)(you)地(di)產的(de)特征決(jue)定(ding)了其(qi)不適(shi)合(he)短期開發(fa)(fa)。麗江雖(sui)然是世界級旅游(you)(you)城(cheng)市，但本身空間(jian)很小(xiao)，不適(shi)合(he)大規(gui)模開發(fa)(fa)住宅建筑，現在開發(fa)(fa)商大都急于回籠資(zi)金，如果當地(di)僅(jin)僅(jin)只有旅游(you)(you)資(zi)源，城(cheng)市產業基礎(chu)薄弱，人就(jiu)留不下來(lai)，地(di)方經(jing)濟是很難發(fa)(fa)展起來(lai)的(de)。

此外(wai)，業內(nei)人士認(ren)為，現階段麗江(jiang)的(de)旅游地產項目(mu)開(kai)發比較(jiao)粗(cu)放，從(cong)產品角度看只(zhi)是單(dan)純的(de)住宅。以李(li)亞(ya)鵬(peng)的(de)藝(yi)術(shu)(shu)小(xiao)鎮(zhen)為例，其產品規劃(hua)上，雖然聚(ju)集(ji)了很多文(wen)化藝(yi)術(shu)(shu)的(de)理念和主題，包括藝(yi)術(shu)(shu)節展館、美(mei)術(shu)(shu)館、電(dian)影院、創(chuang)意市集(ji)和一(yi)些特色店鋪，但并沒(mei)有(you)和麗江(jiang)當地傳統文(wen)化有(you)機結合起來。

未來打造旅游綜合體

范小沖向《每日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者表(biao)示，麗江這兩年的旅(lv)游市場較之以(yi)前有了變化(hua)，這里(li)的旅(lv)游資源、氣(qi)候資源、文化(hua)資源非常(chang)豐富，是許多文藝界人士的目的地(di)。

據媒體報道(dao)，李(li)亞鵬一(yi)開始(shi)借(jie)助(zhu)了圈內資源，楊(yang)坤、趙薇、李(li)宗(zong)盛、謝娜、那(nei)英(ying)、高圓(yuan)圓(yuan)都(dou)買(mai)了雪山藝術小鎮(zhen)的房子。“李(li)亞鵬原來(lai)的想法是(shi)靠(kao)明星、靠(kao)朋友(you)圈賣房子，但(dan)賣了個(ge)把億(yi)之后(hou)發現賣不動了。而(er)且該(gai)項目當(dang)初定位上(shang)也有(you)問題，文化情(qing)結一(yi)旦落(luo)到(dao)商業上(shang)就脫(tuo)離了實際，就會陷入困境。”范小沖說(shuo)，“簡單的產(chan)權別墅是(shi)初級度假產(chan)品，沒人愿意(yi)買(mai)。所以我們不光(guang)是(shi)蓋(gai)房子，同時還要(yao)有(you)文化和(he)服務的植入。”

雪山藝術小鎮易手之后將如何打造？范小沖(chong)表示，“現在(zai)開(kai)發權(quan)和主導權(quan)給了我們(men)，我們(men)將和束河古鎮結合在(zai)一起，既服務游客，也(ye)服務商(shang)家，并(bing)滿足實際招(zhao)商(shang)需求。”范小沖(chong)說，預計未來將打造成一個旅游綜合體項目，并(bing)伴有(you)文化商(shang)業街區的特點，由原(yuan)先的封閉到開(kai)放。

業內人士指出(chu)，如果沒有吸引消費者(zhe)(zhe)的元素，李亞鵬失(shi)意麗江只是一(yi)(yi)個(ge)開端，后邊的接盤(pan)者(zhe)(zhe)也一(yi)(yi)樣會迷失(shi)方向。

麗(li)(li)江(jiang)當(dang)地業內人士向(xiang)記者表示(shi)，其(qi)實麗(li)(li)江(jiang)的旅(lv)游地產還沒有(you)開(kai)始發展(zhan)。他認為，麗(li)(li)江(jiang)未來(lai)的旅(lv)游地產開(kai)發商(shang)需要對當(dang)地納(na)西民俗有(you)很(hen)深的認識，同時要充分挖掘民族文化，并展(zhan)現給世人，從而讓外界融入。