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◎每經記者 白亞靜

一年前，花樣(yang)年董事局主席潘(pan)軍將(jiang)旗下物業管理(li)公(gong)(gong)司(si)彩生(sheng)活分拆上市(shi)，不久(jiu)市(shi)值反(fan)超母公(gong)(gong)司(si)花樣(yang)年。資本市(shi)場給出高估(gu)值背(bei)后，正是其“零收(shou)費”、重體(ti)驗、社區O2O、輕(qing)資產(chan)等(deng)一系列特(te)質，讓一家傳統物業管理(li)公(gong)(gong)司(si)具備(bei)了互聯網基因(yin)。

彩生活向互聯(lian)網轉型的思路以(yi)及(ji)商業模式雖然已被資本(ben)市場認可，但是如(ru)何落地、落地效果如(ru)何，仍有待(dai)時(shi)間檢驗(yan)。

傳統業務占八成收益

彩生活的業務有三塊：傳(chuan)統物業服(fu)(fu)務+工程服(fu)(fu)務+社(she)區增值服(fu)(fu)務。其(qi)中，社(she)區增值服(fu)(fu)務是未來(lai)盈利(li)的核(he)心，是其(qi)脫掉(diao)房地(di)產外(wai)衣的重要支(zhi)點，按照(zhao)預期，該模塊未來(lai)應占盈利(li)來(lai)源(yuan)的90%。

但(dan)2014年財報顯示(shi)，目前(qian)(qian)彩生活的主要盈利點仍在(zai)前(qian)(qian)兩(liang)塊。

一方面，前兩(liang)項業(ye)(ye)務(wu)在總收(shou)益中的占(zhan)比(bi)(bi)居高(gao)不(bu)下，合計占(zhan)到總收(shou)益的八成以上(shang)。截(jie)至(zhi)2014年(nian)12月31日(ri)，彩生活物業(ye)(ye)管理服(fu)務(wu)的年(nian)度收(shou)益占(zhan)總收(shou)益的60.7%，同比(bi)(bi)增加2%，工(gong)程服(fu)務(wu)年(nian)度收(shou)益的占(zhan)比(bi)(bi)從(cong)22.1%增長至(zhi)22.5%。

另一方面(mian)，后者的(de)(de)收(shou)益(yi)(yi)增(zeng)速落后于前(qian)兩項業務(wu)。由于管理面(mian)積大規(gui)模擴張(zhang)，2014年(nian)彩生活傳統物業服務(wu)的(de)(de)收(shou)益(yi)(yi)同比(bi)增(zeng)加72.7%。而且，新增(zeng)小區不完善(shan)的(de)(de)基(ji)建，也給(gei)其工程服務(wu)帶來(lai)(lai)了(le)生意(yi)，工程服務(wu)收(shou)益(yi)(yi)同比(bi)增(zeng)長(chang)69.8%。與此形成對(dui)比(bi)的(de)(de)是，新增(zeng)面(mian)積給(gei)社(she)區增(zeng)值服務(wu)帶來(lai)(lai)的(de)(de)收(shou)益(yi)(yi)增(zeng)速并沒有那(nei)么(me)快，僅為46.3%。在社(she)區增(zeng)值服務(wu)的(de)(de)收(shou)益(yi)(yi)中(zhong)，公共空間租(zu)賃協(xie)助是大頭，占到了(le)35%，軟件使用費雖然(ran)有所提升，但并未超(chao)過前(qian)者。

增值業務用戶分(fen)布不均

今年初，彩生活CEO唐學斌表示，彩之云（彩生活的(de)服務APP）用戶(hu)超過(guo)128萬，活躍用戶(hu)超過(guo)50萬，從用戶(hu)（免費）到客戶(hu)（付費）的(de)轉(zhuan)化率(lv)為40%。這個轉(zhuan)化率(lv)高于一(yi)般的(de)互聯網企(qi)業。

在彩(cai)之(zhi)云內部功能中，客戶的分布并不(bu)均勻。記者隨機走訪了彩(cai)生(sheng)活(huo)位于深圳的幾個社區(qu),僅從抽樣樣本來(lai)看，繳存物(wu)業費、停車費的最多(duo)，在E維(wei)修(xiu)上(shang)報修(xiu)的次之(zhi)，使用彩(cai)之(zhi)云內理(li)財(cai)、購物(wu)、租房等功能的并不(bu)多(duo)。

一(yi)名(ming)業(ye)主稱(cheng)，“使用彩(cai)之云繳存物(wu)業(ye)費(fei)確實方(fang)便多了，不過，我對它的海外直購、超(chao)市等購物(wu)頻道并沒有太大興趣，直接去(qu)一(yi)號(hao)店(dian)或者京(jing)東就可以(yi)了。”

對(dui)于彩之(zhi)云提供的多套(tao)理財(cai)產品(pin)，另一名業主(zhu)稱不了(le)解，從(cong)未參與過。

明源云(yun)社(she)區產品研(yan)究經理(li)唐亮稱，目前彩生(sheng)活的(de)(de)APP是(shi)一個大而全(quan)的(de)(de)平臺，整(zheng)合(he)了(le)衣食住行等諸多需(xu)求(qiu)，對業(ye)主來說確實(shi)更方便了(le)，但移動互聯(lian)網時代(dai)，做(zuo)得好的(de)(de)都是(shi)單點(dian)極致。如果(guo)做(zuo)一個大而全(quan)的(de)(de)平臺，則無法(fa)在(zai)單點(dian)上滿足客戶最高的(de)(de)需(xu)求(qiu)，在(zai)競爭時落后于細分領域(yu)的(de)(de)產品。而且，全(quan)部整(zheng)合(he)別人的(de)(de)產品，就失(shi)去了(le)自己(ji)的(de)(de)特色，這意味著難以開發(fa)好的(de)(de)盈(ying)利模(mo)式。

唐(tang)亮(liang)稱(cheng)，這(zhe)種(zhong)情況下(xia)，以(yi)直接盈利為目的(de)，又要(yao)保證輕資產(chan)(chan)，彩生活只(zhi)能落到(dao)賣各種(zhong)各樣(yang)的(de)產(chan)(chan)品(pin)這(zhe)個(ge)點上，因此對業主的(de)黏(nian)性(xing)不高。

賣服務還是賣產品？

實際上(shang)(shang)，由于萬(wan)科、中海(hai)等旗下物(wu)業(ye)都拿出了分拆上(shang)(shang)市的計(ji)劃(hua)表，因此，留給(gei)彩生活(huo)鞏固“社(she)區第一股”地位(wei)的時間并不(bu)多。

一位私募經理表示，在當前(qian)市(shi)場(chang)下(xia)，物業管理公司(si)想要在二級市(shi)場(chang)獲得高估值，除了有機構(gou)和資金推動(dong)外，還必須保證報表上的(de)輕資產，彩生(sheng)(sheng)(sheng)活(huo)的(de)上市(shi)就(jiu)證明了市(shi)場(chang)認可這(zhe)種商業模式(shi)，如(ru)果貿(mao)然加大負(fu)債率，將影(ying)響彩生(sheng)(sheng)(sheng)活(huo)的(de)估值。他直言(yan)，彩生(sheng)(sheng)(sheng)活(huo)需(xu)要在服務上下(xia)功夫。

唐學斌曾表示，彩(cai)之云將(jiang)集成(cheng)包含衣、食、住、行等各領域商戶服務資源，構建社(she)區1公里(li)微商圈。對比競爭對手，彩(cai)生活所提出的(de)“消滅最后一公里(li)”這(zhe)個賣點(dian)仍然存(cun)在。萬科的(de)布局，選(xuan)擇突破的(de)點(dian)正是社(she)區教育(yu)、社(she)區養老等。

但唐(tang)亮(liang)稱，問題的關鍵“不是賣東西，而(er)是賣服務(wu)”，通過服務(wu)來盈利。

目(mu)前(qian)，彩生活的(de)毛利(li)率水平相當高，徹底擺脫了物(wu)業(ye)公司(si)的(de)微(wei)利(li)形象。2014年整體毛利(li)率從61.6%上(shang)升18個百分點至79.6%。從財(cai)報可知，傳統物(wu)業(ye)管理服務貢獻相當大，增加22個百分點至80.4%，社區增值服務的(de)貢獻亦不小，毛利(li)率達到98.9%，增幅為47.2%。

但香港粵海證(zheng)券投資銀行董事(shi)黃立沖稱(cheng)，高毛利率的背(bei)后，彩生活在擴張時，往往會簽訂盈利協議，這并不利于傳(chuan)統(tong)物業服(fu)務提高質量。