每經編輯｜杜(du)冉樂(le)    

每經記者 杜(du)冉樂

半個月前推出的(de)“快(kuai)利來”一度風(feng)靡上百個萬達廣場，讓快(kuai)錢借(jie)萬達瘋狂了一番(fan)，如今(jin)萬達又借(jie)力快(kuai)錢，站(zhan)在了互聯網金融(rong)的(de)“風(feng)口”上。

6月8日(ri)，萬(wan)達(da)聯手快錢發起了一(yi)款名為(wei)“穩賺(zhuan)1號(hao)”的(de)互聯網金融產品，號(hao)稱是萬(wan)達(da)首個商業地產眾籌產品，業內稱之(zhi)為(wei)“Pre-REITs”產品，投資門檻僅為(wei)1000元(yuan)，最高認籌100萬(wan)元(yuan)，預(yu)計(ji)年化收益可(ke)達(da)12%以上。

作(zuo)為(wei)面向大眾投資(zi)(zi)的眾籌(chou)產品，“穩賺(zhuan)1號”所籌(chou)的資(zi)(zi)金將如何(he)獨立管理運(yun)作(zuo)？隨著(zhu)萬達廣場規(gui)模(mo)性建設，該產品最長達7年的投資(zi)(zi)期能(neng)不能(neng)讓這(zhe)一收益率按約兌現？

萬達眾籌類似Pre-REITs

隨著“穩賺1號”的(de)出爐，萬(wan)達(da)首(shou)個針對萬(wan)達(da)廣場(chang)商業(ye)綜合體(ti)的(de)互聯網眾(zhong)籌產品終于顯山露水。業(ye)內人士調(diao)侃，“咱們一起蓋幾個萬(wan)達(da)廣場(chang)玩玩吧”。

從萬達披露的資(zi)料來看，“穩賺(zhuan)1號”的投資(zi)門檻僅為(wei)1000元(yuan)。類似于公募基金產品，也是以份為(wei)單位，認籌起點最(zui)低1份，超出部分(fen)以1份遞增(zeng)，最(zui)高(gao)認籌1000份，也就是100萬元(yuan)。

拿到了萬達眾籌的(de)入場券，投資人不禁要(yao)問(wen)：錢要(yao)投到哪(na)兒去？上述產品(pin)資料(liao)顯示，標的(de)主要(yao)為萬達2015年新開(kai)工且在(zai)2016年開(kai)業只租不售的(de)萬達廣場項目(mu)，但萬達強調，其有權根(gen)據籌集情況調整基礎資產。

但是投(tou)資人更關心(xin)的(de)(de)是自己(ji)投(tou)入資金的(de)(de)回(hui)報(bao)率(lv)。按照上述產品設(she)計(ji)，萬達(da)給出了兩部(bu)分收益(yi)(yi)，一部(bu)分是凈物業(ye)(ye)租(zu)金收益(yi)(yi)，預期年化收益(yi)(yi)率(lv)6%，以(yi)每年7月15日為(wei)(wei)兌現日；另一部(bu)分為(wei)(wei)物業(ye)(ye)增值收益(yi)(yi)，預計(ji)收益(yi)(yi)率(lv)6%，退(tui)出時會一次性發(fa)放。

上(shang)述(shu)眾籌份額(e)的(de)流動(dong)性如何？萬達的(de)解決方案(an)是“轉(zhuan)讓或(huo)機(ji)構(gou)收購”。比(bi)如，項目成(cheng)立(li)3個月(yue)后(hou)，投(tou)(tou)資人(ren)可以(yi)在快錢平臺上(shang)報價轉(zhuan)讓，由(you)其他投(tou)(tou)資人(ren)接(jie)盤，達成(cheng)套(tao)現(xian)。

《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者注(zhu)意到，上述(shu)產(chan)品(pin)投(tou)(tou)資(zi)期限不超過7年(nian)，在退(tui)出設計上，萬達的(de)思路是，要么將來把標的(de)項目打(da)包做(zuo)成REITs產(chan)品(pin)等形式上市，要么通過第三方并(bing)購所投(tou)(tou)標的(de)股(gu)權或資(zi)產(chan)，其轉(zhuan)讓對價的(de)增值不會低于實際眾籌資(zi)金(jin)的(de)年(nian)化收益率6%。

美(mei)國NAI新巢地產成都總經理蔣(jiang)鵬(peng)解(jie)釋稱，除了6%的(de)每(mei)年租金分(fen)紅，一旦REITs上市，資產增(zeng)(zeng)值收益70%歸投(tou)資人享有，而此(ci)次基礎資產全部按(an)成本價賣給投(tou)資人，REITs上市會(hui)有高額增(zeng)(zeng)值空(kong)間(jian)。

萬達(da)也想到了內部解決(jue)方法。萬達(da)稱(cheng)，或(huo)指(zhi)定第(di)三方在第(di)7個派發收益(yi)之前，以不低于實際眾籌資(zi)金1.5倍(bei)收購眾籌標(biao)的股權(quan)或(huo)資(zi)產；發起人使(shi)用上述轉讓所得資(zi)金，回購投資(zi)人持有的眾籌標(biao)的份額(e)。

“回購條款比較重要，這類似于萬(wan)達(da)發行(xing)的一(yi)個(ge)帶(dai)有(you)選擇(ze)權的債(zhai)券(quan)(quan)。”蔣鵬(peng)解釋說，從債(zhai)券(quan)(quan)角度講，年(nian)(nian)化(hua)收益率6%的基(ji)礎定價(jia)，同時還有(you)資(zi)產(chan)支(zhi)持，加上(shang)萬(wan)達(da)集(ji)團的無條件(jian)擔(dan)保，還有(you)一(yi)個(ge)7年(nian)(nian)150%的回購條款，條件(jian)極其優厚。但不知道萬(wan)達(da)是否會(hui)準確對應資(zi)產(chan)并設(she)置隔(ge)離。

除了萬達，圍繞互聯(lian)網(wang)眾籌(chou)，各路(lu)資本(ben)正(zheng)起舞(wu)狂歡(huan)。近日，平安(an)好房與大(da)華基金(jin)宣布(bu)成(cheng)立了國(guo)內第一只(zhi)50億元規(gui)模的(de)地(di)產眾籌(chou)基金(jin)。

與自融有區別

萬達一(yi)(yi)(yi)(yi)位高(gao)管(guan)告(gao)(gao)訴記(ji)者，截至(zhi)目前，預約認購上(shang)述產(chan)(chan)品的(de)(de)主要是機構(gou)投(tou)(tou)資(zi)者。在一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)北京金融圈的(de)(de)社交平臺上(shang)，一(yi)(yi)(yi)(yi)位行(xing)業(ye)人士(shi)感嘆(tan)，7年投(tou)(tou)資(zi)期太長了。該人士(shi)擔憂的(de)(de)是，如(ru)果眾籌標的(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)不(bu)能出表，就不(bu)能算(suan)是輕(qing)資(zi)產(chan)(chan)，而(er)應是類股權(quan)投(tou)(tou)資(zi)，算(suan)是一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)“夾層”，只能看作是一(yi)(yi)(yi)(yi)種(zhong)創新(xin)的(de)(de)融資(zi)渠道(dao)。對上(shang)述眾籌資(zi)金，如(ru)何(he)進(jin)行(xing)獨立管(guan)理運作？美國NAI新(xin)巢地產(chan)(chan)成都(dou)總經(jing)理蔣鵬(peng)說，投(tou)(tou)資(zi)資(zi)金項目包應進(jin)行(xing)一(yi)(yi)(yi)(yi)對一(yi)(yi)(yi)(yi)資(zi)產(chan)(chan)隔離，投(tou)(tou)資(zi)份額對應的(de)(de)是幾個(ge)項目一(yi)(yi)(yi)(yi)組的(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)包。記(ji)者注意到，這種(zhong)說法其實就是一(yi)(yi)(yi)(yi)種(zhong)大(da)基(ji)金嵌套小基(ji)金的(de)(de)模式(shi)。不(bu)過，上(shang)述萬達高(gao)管(guan)告(gao)(gao)訴記(ji)者，他們并未采取很復雜的(de)(de)結(jie)構(gou)設(she)計，比(bi)如(ru)單獨設(she)立投(tou)(tou)資(zi)公司（如(ru)SPV結(jie)構(gou)）。

此外，外界也(ye)擔憂萬(wan)(wan)(wan)達可(ke)能涉及(ji)互聯網平(ping)臺“自(zi)融(rong)”問(wen)題(ti)（自(zi)融(rong)是(shi)(shi)指，實(shi)體企(qi)業自(zi)己在(zai)線上(shang)開辦網貸平(ping)臺，融(rong)到(dao)的資(zi)(zi)金主要用于自(zi)己企(qi)業或關聯企(qi)業使用，觸碰到(dao)了非法集資(zi)(zi)紅(hong)線——編者注(zhu)）。萬(wan)(wan)(wan)達集團表示(shi)，本質上(shang)，穩賺1號(hao)和自(zi)融(rong)是(shi)(shi)完(wan)全(quan)不(bu)同(tong)的。自(zi)融(rong)往往是(shi)(shi)虛假項(xiang)目標(biao)(biao)的，目的是(shi)(shi)為了補(bu)充(chong)流(liu)動性或用于再投資(zi)(zi)，常見于P2P。穩賺1號(hao)對(dui)應的待建(jian)萬(wan)(wan)(wan)達廣(guang)場(chang)標(biao)(biao)的清晰(xi)，建(jian)設(she)計劃明確、可(ke)控，且發起眾籌的總(zong)額(e)、時間與廣(guang)場(chang)建(jian)設(she)所需的資(zi)(zi)金計劃嚴格(ge)對(dui)應，整個過程將由第三方權(quan)威機構(gou)定期披(pi)露，不(bu)具備自(zi)融(rong)特征。