每經編輯｜王杰(jie)     

每(mei)經記者 王杰 發(fa)自(zi)北京

前些天，一份房(fang)地(di)產專業報(bao)紙報(bao)道(dao)了(le)某大(da)型房(fang)企因(yin)資金斷流(liu)，東北在建項目全線停工的新(xin)聞，讓人們重(zhong)新(xin)開始審視沈(shen)陽(yang)樓(lou)市。

沈陽，遼寧省(sheng)(sheng)省(sheng)(sheng)會(hui)，地(di)處東(dong)(dong)北亞經濟圈(quan)和環渤(bo)海(hai)經濟圈(quan)中心，東(dong)(dong)北第一大(da)城市(shi)。是長三角、珠三角、京(jing)津冀地(di)區(qu)(qu)通(tong)往關東(dong)(dong)地(di)區(qu)(qu)的的綜合樞紐城市(shi)，大(da)型房(fang)企卻在此(ci)折(zhe)戟，

但(dan)《每日(ri)經濟新聞》記者調查(cha)發現，綠(lv)地(di)的敗北，在沈陽并非(fei)個案。在沈陽當地(di)開發商的眼中，整個沈陽樓市(shi)都(dou)不(bu)太樂觀。

近日，本報記(ji)者(zhe)近距離觀察并深(shen)入采訪，以期揭開(kai)沈陽樓市(shi)的神秘面紗。

開發商：不是比誰掙得多，比誰虧得少

克而(er)瑞數據系統顯示，截至5月(yue)(yue)(yue)29日，以近3個(ge)月(yue)(yue)(yue)月(yue)(yue)(yue)平均(jun)成交(jiao)量計算，沈(shen)陽市(shi)(shi)商品(pin)住宅(zhai)的(de)去(qu)化(hua)周(zhou)期為38.92個(ge)月(yue)(yue)(yue)；若以近6個(ge)月(yue)(yue)(yue)月(yue)(yue)(yue)平均(jun)成交(jiao)量計算，沈(shen)陽市(shi)(shi)商品(pin)住宅(zhai)的(de)去(qu)化(hua)周(zhou)期為27.53個(ge)月(yue)(yue)(yue)。

庫存消化(hua)周(zhou)期是庫存存量與(yu)前三月(yue)(yue)銷售(shou)周(zhou)期的比(bi)值，一(yi)年左右(you)較為平衡，高(gao)于(yu)18個(ge)月(yue)(yue)說(shuo)明供過于(yu)求，低于(yu)6個(ge)月(yue)(yue)則為供不應求。

高庫存(cun)迫使開發企業想盡辦法進行(xing)營銷。

去(qu)年5月，《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)實地走訪沈北(bei)新區(qu)緊鄰的(de)(de)皇姑(gu)區(qu)黃河大街北(bei)的(de)(de)一個千億房(fang)企(qi)開發(fa)的(de)(de)項目(mu)(mu)。該樓(lou)(lou)盤打出了“精裝4萬(wan)起(qi)”的(de)(de)優惠活動。該樓(lou)(lou)盤置業顧問表示，目(mu)(mu)前該樓(lou)(lou)盤開發(fa)商替購(gou)房(fang)者(zhe)墊(dian)付(fu)總房(fang)款的(de)(de)24%作(zuo)首付(fu)，也就是(shi)說，業主僅需總房(fang)款的(de)(de)6%作(zuo)為首付(fu)，然后在交(jiao)房(fang)之前交(jiao)齊30%的(de)(de)首付(fu)就可以(yi)。

為了跑量，開(kai)發(fa)商墊資首(shou)付，這一招在沈(shen)陽已不(bu)罕見。

去(qu)年10月(yue)份，搜房網發了一篇《買房不要錢(qian)自己看(kan)著(zhu)辦 渾南零(ling)(ling)首(shou)付(fu)房子大盤點》的(de)文(wen)章，文(wen)章匯集了渾南新區多個零(ling)(ling)首(shou)付(fu)的(de)樓盤。

沈陽一(yi)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)營銷總監在接(jie)受《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)采(cai)訪時表示，目(mu)(mu)前(qian)是盡最大(da)可能爭取客戶到(dao)訪，加大(da)優惠政(zheng)策。有量(liang)可跑的(de)項(xiang)目(mu)(mu)，最大(da)可能地(di)使目(mu)(mu)前(qian)的(de)價格不變(bian)，盡量(liang)去庫存。“（目(mu)(mu)前(qian)在沈）低(di)首(shou)付、零首(shou)付的(de)項(xiang)目(mu)(mu)很多(duo)(duo)，購房者(zhe)還款的(de)日期，都(dou)在不斷往(wang)后延期。原來（零首(shou)付）都(dou)是控制在交(jiao)房時補齊(qi)首(shou)付，現(xian)在很多(duo)(duo)項(xiang)目(mu)(mu)都(dou)已經(jing)做到(dao)交(jiao)房后兩三年補齊(qi)首(shou)付即可，分期讓(rang)購房者(zhe)還錢。”

另(ling)外一位開發商人士也(ye)表示，為(wei)了跑量，目前的營銷手(shou)法多為(wei)降低購房門檻，其中包括零(ling)首付(fu)、降價等，另(ling)外就是(shi)加大分銷，也(ye)就是(shi)通過(guo)一二手(shou)聯(lian)動的模式，通過(guo)給二手(shou)中介一定回傭，讓(rang)其幫忙(mang)帶看(kan)。

上(shang)述營銷總監表(biao)示，不僅是外來大房企(qi)，目(mu)前包括本土做了(le)很(hen)多年的(de)開發企(qi)業，也存(cun)在資金鏈緊張(zhang)的(de)問題。但問題是，有(you)些項目(mu)降價也走不了(le)多少量，這(zhe)和市(shi)場狀(zhuang)況(kuang)、項目(mu)本身都有(you)關。

“開發(fa)商的(de)利潤不好，現在利潤都(dou)控制在2%~4%之(zhi)間，開發(fa)商在一起聊天(tian)時，不是(shi)比誰掙(zheng)得多，是(shi)比誰虧(kui)的(de)少，小開發(fa)商資金鏈要更緊張了(le)。”上述(shu)開發(fa)商人士表(biao)示，目前沈陽樓(lou)市的(de)回(hui)暖(nuan)狀況，與北上廣深相差很遠。

東北經濟滑坡 影響樓市發展

造成沈陽(yang)樓市失衡的原因到底有哪些？在香港聯祥置業總(zong)經理(li)杜宏鵬看(kan)來，沈陽(yang)屬于平原型城市，土(tu)地伸(shen)張(zhang)性很(hen)(hen)大，整個人口聚集(ji)密度并不(bu)是很(hen)(hen)高，這(zhe)也會導致房價往下滑。

早(zao)在去年5月22日(ri)，《每日(ri)經濟新聞(wen)》發(fa)表了(le)(le)《只有銷量沒有利潤？沈陽樓(lou)市隱(yin)現全(quan)(quan)運會“后遺癥”》，詳(xiang)盡報道(dao)了(le)(le)沈北新區(qu)的房地產(chan)開發(fa)進入了(le)(le)“快車(che)道(dao)”，以及全(quan)(quan)運會讓渾南(nan)新區(qu)的土地提前透支(zhi)。拿地的房企將項目集(ji)中入市，造成了(le)(le)市場供大(da)于求。

在多(duo)位業內人士看(kan)來，東北經濟滑坡，人均可支(zhi)配收入(ru)減少(shao)，高端人才外(wai)流(liu)，人口導入(ru)緩慢，影響改(gai)善性產品的(de)銷售，結構性失(shi)調問題也相對嚴峻。

上述開(kai)發商人士表示(shi)，在(zai)沈(shen)陽(yang)操盤(pan)(pan)難，也促使開(kai)發企業(ye)拿(na)地(di)更(geng)加(jia)慎重。沈(shen)陽(yang)土地(di)最貴(gui)的，樓(lou)面價也就三四千元(yuan)，但是加(jia)上建工成本、稅費以及營銷費用(yong)，擬售價格(ge)也快過(guo)萬了。“沈(shen)陽(yang)過(guo)萬的盤(pan)(pan)，賣起來都會比(bi)較累，所以拿(na)高價地(di)就存在(zai)風險。沈(shen)陽(yang)主力房價集中在(zai)每平米六七千元(yuan)，這種比(bi)較能跑量，但高端市場一直都不好(hao)。”

杜宏鵬表(biao)示，沈陽市場對價格非常敏感，大(da)部(bu)分項目是(shi)微利銷售，“整(zheng)個東北經(jing)濟(ji)發展比較困難，而且流出的人群偏高(gao)端(duan)。”

今年(nian)4月30日公(gong)布(bu)的(de)一(yi)(yi)季度各(ge)省(sheng)市GDP增速(su)排名中，工(gong)業大省(sheng)遼(liao)寧(ning)以1.9%的(de)超低同比(bi)增速(su)位列全國(guo)最末，僅相當于同期全國(guo)增速(su)的(de)四(si)分(fen)之一(yi)(yi)。黑龍江和吉林分(fen)別以4.8%和5.8%的(de)同比(bi)增速(su)，排名全國(guo)倒(dao)數(shu)(shu)第四(si)和倒(dao)數(shu)(shu)第五。這也延(yan)續了(le)去年(nian)全國(guo)GDP增速(su)的(de)排名格局：倒(dao)數(shu)(shu)后(hou)五位的(de)省(sheng)份中，“黑吉遼(liao)”占三席(xi)，一(yi)(yi)年(nian)多來，全國(guo)六大經(jing)濟區域板塊(kuai)中，東北經(jing)濟增長放緩最為嚴(yan)重。

正如(ru)李克(ke)強總(zong)理(li)指(zhi)出的，“東北由于(yu)能源原材料產業和(he)重化工業比(bi)重大，受國際(ji)市場變(bian)化和(he)國內需求不足影(ying)響更為(wei)明顯，加上體制(zhi)機制(zhi)改革滯后和(he)一(yi)些內在因素，經(jing)(jing)濟下行壓力更大。必須全面準確判斷和(he)把握經(jing)(jing)濟走勢，采取(qu)有效措施，破解(jie)發展難(nan)題。”

值(zhi)得注意的(de)(de)是，按(an)照第(di)六(liu)次全國人(ren)口普查數(shu)據，東三省每年(nian)(nian)凈(jing)流(liu)出(chu)的(de)(de)人(ren)口約200萬(wan)人(ren)。東北三省中，黑龍江和吉林都是人(ren)口凈(jing)流(liu)出(chu)，雖(sui)然遼寧每年(nian)(nian)有大(da)約20萬(wan)人(ren)的(de)(de)凈(jing)流(liu)入(ru)，但(dan)遠比不上一個北京市。

據參考消息網報道，國(guo)際貨(huo)幣基金(jin)組織4月發(fa)布的(de)(de)一份工作(zuo)報告說(shuo)，房地(di)(di)產供應過剩在中國(guo)東(dong)北地(di)(di)區(qu)和小(xiao)城市尤其(qi)明顯，盡管(guan)這是中國(guo)的(de)(de)一個普遍現象。報告說(shuo)：“東(dong)北工業區(qu)繼續面臨已售房屋(wu)面積急劇(ju)收(shou)縮的(de)(de)情況，而且尚未看到其(qi)他地(di)(di)區(qu)已經(jing)出現的(de)(de)復蘇跡象。”

幾年前，沈陽一舉超過大(da)連(lian)，成為該(gai)地區最熱門的房地產(chan)投資地，并吸引了(le)諸如萬(wan)科、恒大(da)之(zhi)類的大(da)型開發商。

多措施促樓市發展

把(ba)目光聚焦到(dao)沈陽市。一(yi)份統(tong)計公報，一(yi)連串的(de)“下降”，顯示(shi)了沈陽市的(de)房(fang)地產行(xing)業的(de)不景氣。

《2014年(nian)沈陽市國民經濟和社(she)會(hui)發(fa)展統(tong)計公(gong)報》中(zhong)指出，該(gai)市全年(nian)房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)投資1975.8億(yi)(yi)元，比上年(nian)下(xia)降(jiang)(jiang)9.5%，其(qi)中(zhong)住(zhu)宅(zhai)投資1416.3億(yi)(yi)元，下(xia)降(jiang)(jiang)10.0%。房(fang)屋(wu)施工面積(ji)11495.8萬(wan)平(ping)方(fang)米，下(xia)降(jiang)(jiang)0.6%；房(fang)屋(wu)竣(jun)工面積(ji)1225.9萬(wan)平(ping)方(fang)米，下(xia)降(jiang)(jiang)16.0%，其(qi)中(zhong)住(zhu)宅(zhai)竣(jun)工面積(ji)993.9萬(wan)平(ping)方(fang)米，下(xia)降(jiang)(jiang)19.2%。

商品房銷售(shou)(shou)面積1498.4萬平方米，下降33.8%，其中(zhong)住宅銷售(shou)(shou)面積1342.4萬平方米，下降33.5%；商品房銷售(shou)(shou)額(e)931.6億(yi)(yi)元(yuan)，下降35.1%，其中(zhong)住宅銷售(shou)(shou)額(e)787.3億(yi)(yi)元(yuan)，下降35.7%。

政府(fu)層面正將房地產業(ye)作(zuo)為重點抓手(shou)。沈(shen)陽市(shi)人民政府(fu)市(shi)長潘利國在(zai)(zai)《沈(shen)陽市(shi)2015年(nian)政府(fu)工作(zuo)報(bao)告(gao)》中指(zhi)出，在(zai)(zai)總結成(cheng)(cheng)績的(de)同時，我(wo)們也清(qing)醒(xing)地認識(shi)到存在(zai)(zai)的(de)問(wen)題(ti)。一(yi)(yi)是盡管去年(nian)我(wo)市(shi)主要經濟指(zhi)標增速(su)都高(gao)于全(quan)省平(ping)(ping)均水平(ping)(ping)，但地區生(sheng)產總值、一(yi)(yi)般公共預算收入、固(gu)定(ding)(ding)資(zi)產投資(zi)、社(she)會消費品零(ling)售總額等經濟指(zhi)標未能(neng)完成(cheng)(cheng)年(nian)初人代(dai)會確(que)定(ding)(ding)的(de)預期(qi)目標。二是轉方(fang)式、調結構的(de)成(cheng)(cheng)效(xiao)還未充分(fen)顯(xian)現，傳統產業(ye)優(you)勢(shi)有所減(jian)弱(ruo)，新(xin)興(xing)產業(ye)規模不(bu)大、實力不(bu)強，自主創(chuang)新(xin)能(neng)力亟待提升，支(zhi)撐經濟平(ping)(ping)穩增長的(de)動力不(bu)夠強勁。

同(tong)時，該份《政府工作報告》在“加快(kuai)產(chan)業(ye)優(you)化(hua)升級”部分中(zhong)(zhong)指(zhi)出，加快(kuai)國際會展(zhan)商(shang)貿城建設，積(ji)極申辦國內外大(da)型展(zhan)會，努力打造中(zhong)(zhong)國北方商(shang)務會展(zhan)中(zhong)(zhong)心城市。深入(ru)挖掘文化(hua)旅游(you)(you)、健(jian)康(kang)休(xiu)閑資源，優(you)化(hua)景(jing)區景(jing)點布局，加快(kuai)發展(zhan)文化(hua)旅游(you)(you)和(he)體育休(xiu)閑產(chan)業(ye)。積(ji)極應對(dui)、綜(zong)合施策，促進房地產(chan)業(ye)平(ping)穩健(jian)康(kang)發展(zhan)。

遼寧(ning)省(sheng)也在努力改變目(mu)前(qian)的房地產現狀(zhuang)。

4月8日，《遼寧省人民政(zheng)府辦(ban)公廳關于支(zhi)持居(ju)民自住(zhu)(zhu)和改(gai)(gai)善性住(zhu)(zhu)房需求(qiu)的(de)通(tong)知》出(chu)臺，該通(tong)知從加大(da)棚戶區(qu)改(gai)(gai)造(zao)力度；積極引導(dao)購買存量(liang)商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)房作為棚改(gai)(gai)拆遷安置用房；加大(da)住(zhu)(zhu)房公積金對居(ju)民購房的(de)支(zhi)持力度；調(diao)整普通(tong)商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)房認定標(biao)準；實行獎勵政(zheng)策(ce)；支(zhi)持首套房貸款申請(qing)；活躍二手房交易市場；繼續辦(ban)好房交會；落(luo)實地(di)方政(zheng)府主體責任等九項措施來促進房地(di)產市場平穩健康發展。

另外，沈陽(yang)市也調整了(le)住房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)貸款政策，還在春季房(fang)(fang)展(zhan)會期間，出臺了(le)個人購買參展(zhan)企業(ye)銷售的商品(pin)住房(fang)(fang)，可(ke)享受購房(fang)(fang)補助的政策。