每經編輯｜區家(jia)彥 吳若凡    

每經記(ji)者 區(qu)家彥(yan) 吳若凡 發自廣州(zhou)、上(shang)海(hai)

繼此前斥(chi)資(zi)62億港元入(ru)股碧桂園成為(wei)其第二大(da)股東后，中(zhong)國平安與碧桂園在業務層面也進入(ru)實質性合作階段(duan)。

5月(yue)29日，由中(zhong)國(guo)平安(an)旗下的(de)平安(an)好房發起(qi)的(de)房地(di)產眾(zhong)籌聯盟(meng)正式成立(li)，這個(ge)聯盟(meng)聚集了萬科、綠(lv)地(di)、碧(bi)桂園(yuan)等數(shu)十家(jia)國(guo)內知名房地(di)產企業(ye)。在會上，碧(bi)桂園(yuan)宣(xuan)布聯合中(zhong)國(guo)平安(an)共(gong)同推(tui)出(chu)國(guo)內首款房產眾(zhong)籌金融(rong)產品(pin)，試點項目(mu)為碧(bi)桂園(yuan)位于(yu)上海的(de)嘉(jia)定項目(mu)。

平安好房首席執(zhi)行(xing)官莊諾在接受《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者采訪時表示，房產(chan)(chan)眾籌(chou)將顛覆房地(di)產(chan)(chan)的(de)傳(chuan)統開(kai)發模(mo)式，一方面大大降低了開(kai)發商的(de)投入成本(ben)，實現真正的(de)輕資產(chan)(chan)運營，另一方面能提前鎖定意向客戶，提高項目的(de)銷售去化速(su)度(du)。

平安碧桂園首嘗房產眾籌

按照傳統的房地產開發(fa)流程，開發(fa)商在(zai)拿地后(hou)根據地塊特點進(jin)行項目(mu)規劃，然后(hou)尋找(zhao)融資用(yong)于開發(fa)建設，待(dai)項目(mu)建設達到預(yu)售條件后(hou)，再尋找(zhao)意向客戶。

平(ping)安好(hao)房首席執(zhi)行官莊諾(nuo)向《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者表示，平(ping)安的(de)房產眾(zhong)籌大概流程是：開發商拿(na)地后找到他們談合(he)作(zuo)，平(ping)安好(hao)房從(cong)中挑選合(he)適(shi)的(de)項(xiang)目，再根據合(he)作(zuo)對(dui)象提(ti)出的(de)要(yao)求，設計出符合(he)他們各自需求的(de)金(jin)融產品(pin)，放到平(ping)安前(qian)海(hai)眾(zhong)籌平(ping)臺(tai)實現募集(ji)，以此(ci)提(ti)前(qian)圈定意向客戶，融資完成后，項(xiang)目開工。

據悉，目(mu)前市面上(shang)(shang)(shang)開發商的(de)(de)眾籌僅(jin)僅(jin)停留在營銷(xiao)、價(jia)格(ge)層面上(shang)(shang)(shang)，而這(zhe)次碧桂(gui)園是真(zhen)正意義(yi)上(shang)(shang)(shang)的(de)(de)開發眾籌。這(zhe)其中，碧桂(gui)園主要負(fu)(fu)責項目(mu)的(de)(de)規劃與建造，眾籌產品的(de)(de)設(she)計與銷(xiao)售都由(you)平安好房負(fu)(fu)責。

按(an)照莊諾的(de)設想，碧桂園(yuan)上海嘉(jia)定項(xiang)目將以(yi)“一平方米”作為(wei)眾籌單位，投資(zi)(zi)者(zhe)可(ke)以(yi)購買，在樓盤完(wan)成后，就(jiu)擁(yong)有了某(mou)一套樓房整(zheng)體或部分(fen)的(de)權(quan)益。之(zhi)后，投資(zi)(zi)者(zhe)可(ke)以(yi)選擇眾籌權(quan)利轉(zhuan)為(wei)產權(quan)，直接(jie)擁(yong)有該(gai)套住房，或者(zhe)是委托開發(fa)商賣房后轉(zhuan)成收(shou)益權(quan)。據悉(xi)，具(ju)體的(de)產品細節，雙方仍在制定中，預計6月下旬正式對外公布。

利用眾籌開發(fa)，意味(wei)著開發(fa)商(shang)能(neng)真正(zheng)實現輕(qing)資(zi)(zi)(zi)產運營(ying)。莊諾告訴(su)記者，以碧(bi)桂(gui)園的(de)項目為(wei)(wei)例(li)，從(cong)拿完地后開始眾籌，一(yi)直到房子(zi)建成，周(zhou)期為(wei)(wei)18個月(yue)，其中資(zi)(zi)(zi)金募集期最長為(wei)(wei)一(yi)個月(yue)。如果募資(zi)(zi)(zi)效果理想，募集到的(de)資(zi)(zi)(zi)金足以覆蓋項目的(de)整體開發(fa)資(zi)(zi)(zi)金需求，這意味(wei)著碧(bi)桂(gui)園無需承(cheng)擔巨(ju)大的(de)資(zi)(zi)(zi)金壓力(li)，從(cong)而實現向(xiang)代建營(ying)運者的(de)角色轉型。由于眾籌產品的(de)發(fa)售對象均為(wei)(wei)意向(xiang)客戶，碧(bi)桂(gui)園就能(neng)提前鎖定項目的(de)意向(xiang)客戶，降低(di)后續銷售壓力(li)。

此外，由于眾籌模式節(jie)省了融(rong)資成(cheng)本(ben)與營(ying)(ying)(ying)銷成(cheng)本(ben)，開(kai)發(fa)商能(neng)在不損害利潤率(lv)的(de)前(qian)提下，制定更優惠的(de)售(shou)價。根據莊諾的(de)預想，在傳統的(de)地產開(kai)發(fa)模式中，拿地成(cheng)本(ben)是硬性支(zhi)出，眾籌的(de)作用體現在節(jie)約(yue)融(rong)資成(cheng)本(ben)、部分營(ying)(ying)(ying)銷成(cheng)本(ben)及其他(ta)運營(ying)(ying)(ying)成(cheng)本(ben)，由于拿來建房(fang)的(de)眾籌資金并沒有融(rong)資成(cheng)本(ben)，鎖定客源也不需要(yao)做太多市(shi)場營(ying)(ying)(ying)銷，最終節(jie)約(yue)的(de)成(cheng)本(ben)可能(neng)達到房(fang)價的(de)三分之一。

客戶接受度成最大考驗

盡(jin)管眾籌開發對(dui)(dui)開發商帶來的好處(chu)顯而(er)易見，但對(dui)(dui)于客(ke)戶能否產生足夠的吸引(yin)力(li)仍有(you)待觀(guan)察。

以針對碧桂園的(de)眾(zhong)(zhong)籌產(chan)品(pin)為例。莊諾表示，目前產(chan)品(pin)的(de)細節仍在制定中，收(shou)益率取決于房(fang)屋的(de)定價，在核算成本之后，根據房(fang)屋每平方米的(de)售價來商定眾(zhong)(zhong)籌價格。

談到發行(xing)渠(qu)道問(wen)題(ti)，莊諾表示，平(ping)(ping)安自身(shen)就(jiu)擁有一億多的(de)客(ke)戶(hu)信(xin)息，這(zhe)里面(mian)包(bao)括(kuo)平(ping)(ping)安壽險(xian)、車險(xian)用(yong)戶(hu)，同(tong)時平(ping)(ping)安好房網注(zhu)冊用(yong)戶(hu)就(jiu)達100多萬，平(ping)(ping)安會在(zai)好房網平(ping)(ping)臺(tai)發布產(chan)品，同(tong)時向這(zhe)些客(ke)戶(hu)推送信(xin)息。

易居研(yan)究院分(fen)(fen)析師嚴躍進(jin)則表示，此類產(chan)品的(de)(de)后(hou)續(xu)銷售以(yi)及產(chan)品分(fen)(fen)配環節，對(dui)于產(chan)品的(de)(de)定(ding)價(jia)會(hui)有(you)爭議。畢(bi)竟過去傳統的(de)(de)住(zhu)房(fang)模(mo)(mo)式(shi)(shi)是(shi)先(xian)定(ding)價(jia)，再有(you)市場(chang)成交。而這個模(mo)(mo)式(shi)(shi)其實是(shi)把舊模(mo)(mo)式(shi)(shi)顛倒(dao)過來了，購房(fang)者(zhe)先(xian)認購房(fang)屋，最后(hou)的(de)(de)定(ding)價(jia)不會(hui)馬(ma)上公布(bu)(bu)，實際上也(ye)無(wu)法(fa)公布(bu)(bu)，這是(shi)有(you)一定(ding)風險的(de)(de)，最后(hou)不排除(chu)會(hui)有(you)扯(che)皮(pi)現象(xiang)出現。

嚴躍進(jin)還認為，此類產品(pin)在政策推進(jin)過程(cheng)中(zhong)，要想獲得相關地方(fang)政府的支(zhi)持，也有難度(du)。實際上，上海市沒有類似(si)的政策條文，所以這可能(neng)會加大(da)產品(pin)創(chuang)新的協調成本，尤(you)其是在產品(pin)規劃方(fang)面會遇到各類障礙，需要這兩家企業去(qu)解決。

睿(rui)信致成管理咨(zi)詢公司合伙人(ren)、總裁薛迥文向《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)表示，金(jin)融產品(pin)的(de)(de)定價非常復雜(za)，金(jin)融機構先(xian)要(yao)(yao)為風(feng)(feng)險設(she)計產品(pin)定價，而后找到相應的(de)(de)風(feng)(feng)險偏好顧客群。產品(pin)的(de)(de)設(she)計要(yao)(yao)求市(shi)場(chang)能(neng)夠接受，這樣才能(neng)找到對應的(de)(de)風(feng)(feng)險偏好的(de)(de)購買者(zhe)。