每經(jing)編輯｜白亞靜(jing)    

邦地產記者白亞靜

5月28日，A股市場大跌。這更堅定(ding)了李先生轉戰樓(lou)市的想法。

他將手里的(de)股票全(quan)部清(qing)倉，“還(huan)不(bu)錯(cuo)，算上本金，自己現在有(you)60萬元了。”

當他(ta)逛了幾個售(shou)樓處之后，他(ta)悲(bei)哀地(di)發現，自(zi)己仍舊買不起房。股市(shi)翻紅的(de)同(tong)時(shi)，深(shen)圳樓市(shi)已經歷了一輪暴(bao)漲，龍華等樓市(shi)價(jia)值洼地(di)迅速被填平，房價(jia)直線上漲40%。

今(jin)天，他愁眉苦(ku)臉地找(zhao)到邦地產(chan)君(jun)，求支招(zhao)。

李先生(sheng)：“再不買(mai)，怕(pa)以后更買(mai)不起，可手(shou)里這點錢買(mai)市里的房子真是(shi)不夠，怎(zen)么辦？難道再回股市？”

邦地產：“股(gu)市(shi)風(feng)險太大，萬(wan)一回去(qu)又被套牢(lao)呢？再說，想在市(shi)區買房(fang)，60萬(wan)元足夠(gou)了。”

邦地產記者 白亞靜

在(zai)邦地產君看來，類似李先生(sheng)這樣只身在(zai)一(yi)線(xian)城市奮斗的(de)80、90后，只要(yao)起了定(ding)居(ju)發展的(de)念頭，第一(yi)套房最(zui)好(hao)早買，什么時候入市都不算(suan)錯。

選房時(shi)，要注(zhu)意，房產除了(le)(le)消費屬性，還(huan)兼具(ju)投(tou)資屬性。現如今，雖然樓市(shi)單邊(bian)上漲的(de)(de)年代過去了(le)(le)，但它仍不失為是一種理想的(de)(de)抗通脹產品。

所以，除(chu)了戶型(xing)、交通、教育等因(yin)素外，還要將(jiang)自己的資(zi)金(jin)杠桿用足(zu)，盡量挑(tiao)那些自身保(bao)值能(neng)力強，換房后(hou)租金(jin)收益高(gao)的。

心理訓練：別被房貸嚇倒

李(li)先生有60萬元，只交(jiao)最低首付比例，可以買到總價200萬元的房子其余部分進行組合貸款。

假(jia)設李(li)先(xian)生的(de)公(gong)(gong)(gong)積(ji)金賬(zhang)(zhang)戶不滿2萬元(yuan)。按(an)照(zhao)深圳市的(de)相關政(zheng)策，公(gong)(gong)(gong)積(ji)金賬(zhang)(zhang)戶余(yu)額不滿2萬元(yuan)按(an)2萬元(yuan)計，貸款為(wei)公(gong)(gong)(gong)積(ji)金賬(zhang)(zhang)戶的(de)14倍(bei)，那么他可借出公(gong)(gong)(gong)積(ji)金貸款28萬元(yuan)。目前，深圳的(de)房(fang)屋(wu)商貸普遍執行95折，即利率為(wei)5.36%。

如果李先生以30年(nian)、等額本息的(de)方式還款，則每(mei)月(yue)需付(fu)(fu)7563元(yuan)，額外支付(fu)(fu)的(de)利息為(wei)132萬(wan)元(yuan)。當把還款期縮短至(zhi)10年(nian)，雖然支付(fu)(fu)的(de)利息降低到36萬(wan)元(yuan)，但(dan)是每(mei)月(yue)還款額上漲至(zhi)14883元(yuan)。

李先生覺得，“我干嘛不咬下牙，將還款(kuan)期(qi)縮短至10年，拉上女朋友一起還款(kuan)，這樣能少付將近100萬元(yuan)的利息。”

但是邦地產君(jun)堅持建議他將還款期設置成30年。

李先生(sheng)：“為什么呢(ni)？”

邦地產：“第一(yi)，年輕人的生(sheng)活本來(lai)就(jiu)是先苦后(hou)甜，要是每月還款過高，將嚴重擠壓你(ni)投資未來(lai)以及享受生(sheng)活的時間，那就(jiu)真成了(le)房(fang)奴。”

李先生：“對，房子(zi)本(ben)來應該是我(wo)生活的手(shou)段，不是目的。”

邦(bang)地產：“第二，看著(zhu)好(hao)像是利息多還(huan)了100萬元，但是你的平均借(jie)貸成本才5%左右，只要你每年租金收(shou)益能高于這(zhe)一數字，其實房子給你帶來的是正(zheng)收(shou)益，而且，這(zhe)還(huan)不(bu)算房子本身的保值、增(zeng)值收(shou)益。”

李先生：“嗯，好像(xiang)有道(dao)理，聽著好像(xiang)是拿(na)別人的錢賺錢。”

實戰演練：貨比三家

深圳房(fang)價雖然暴漲(zhang)，但在一些中心區(qu)域的(de)(de)二手房(fang)市場，李先生仍有購房(fang)機(ji)會。比如福田(tian)的(de)(de)梅林、皇崗、新洲(zhou)片(pian)區(qu)，南山的(de)(de)南油、西(xi)麗片(pian)區(qu)，在這些片(pian)區(qu)仍有不少總(zong)價在200萬(wan)元(yuan)以下的(de)(de)兩居室房(fang)源(yuan)。

與新房(fang)相比，買二手房(fang)最大的(de)好處(chu)在于(yu)現貨交易(yi)、配(pei)套齊全，產品的(de)優缺(que)點直觀可見(jian)。

首(shou)先，他需要考慮的(de)是(shi)房源(yuan)的(de)消(xiao)費屬性(xing)。

戶型、層高、停車位(wei)、開發(fa)商(shang)資質(zhi)、物業管理、房齡等都是(shi)評分指標。以戶型為例，最好(hao)是(shi)長方形南北通透，其次為東南向。停車位(wei)充足，將大(da)大(da)彌補(bu)非(fei)地(di)鐵(tie)物業、樓盤(pan)區域較偏(pian)等帶來的交(jiao)通困擾(rao)。

其(qi)次，需要考(kao)察房源的投(tou)資屬性。

第(di)一(yi)步，先(xian)找到近十年深圳福田、南山升值(zhi)較(jiao)大，或者租金收益較(jiao)高的那些(xie)(xie)社區(qu)，總結(jie)這些(xie)(xie)社區(qu)的樓盤位置、交(jiao)通條件、便利店(dian)、大型生活配套、商業Mall、周邊學校等。

第(di)二步，將自(zi)己心儀的房源(yuan)與(yu)之一一對比，符合項(xiang)多者勝。舉個例子，南山的前海、蛇口片區最近樓市(shi)很熱，原因在于市(shi)場(chang)預期這些(xie)片區將形(xing)成大量新興產業，人(ren)流聚集(ji)。同理，科(ke)技園雖然沒有自(zi)貿區的概念，但由(you)于IT企(qi)業集(ji)中，人(ren)流聚集(ji)，在這一片區或周邊置業，租金收(shou)益一定(ding)低不了。