每經編輯｜每經記者 王杰(jie) 發自(zi)北京    

◎每經記者 王杰 發(fa)自北京

夏至(zhi)未至(zhi)，通州樓(lou)市卻開始升溫。有別于降(jiang)息、降(jiang)準等政(zheng)策利好帶給(gei)北(bei)京市場的東風，通州房產(chan)看漲(zhang)的信心，來自城市規(gui)劃。

就(jiu)像傳(chuan)(chuan)聞(wen)“燕郊要通地鐵”一樣，“北(bei)京市政府將落(luo)戶通州(zhou)”的小道消(xiao)息，在這些天(tian)里廣為(wei)流傳(chuan)(chuan)。“北(bei)京城市副中心”與“市政府東遷”的消(xiao)息，仿佛讓通州(zhou)的房價(jia)(jia)一夜之(zhi)間坐上了“直(zhi)升機”，竟然有(you)樓盤報出(chu)8萬(wan)元/平方米的高價(jia)(jia)。

北京市政(zheng)府搬遷(qian)之說，在多次傳言(yan)之后，一(yi)直無(wu)法落地。從目(mu)前的(de)情(qing)況(kuang)來看，通州目(mu)前尚無(wu)力承擔副中心(xin)職能。

中國(guo)城(cheng)市經(jing)濟(ji)學(xue)會副會長(chang)牛鳳瑞在(zai)接受《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者采訪(fang)時(shi)表示，通(tong)(tong)(tong)(tong)州(zhou)變身“北(bei)(bei)京(jing)版(ban)浦(pu)(pu)東”的(de)可能(neng)性不大。上海的(de)浦(pu)(pu)東和浦(pu)(pu)西，過去是未(wei)開發區(qu)和主城(cheng)區(qu)的(de)關系(xi)，這一點和北(bei)(bei)京(jing)主城(cheng)區(qu)與(yu)通(tong)(tong)(tong)(tong)州(zhou)雖然有些(xie)近似(si)，但(dan)兩(liang)地(di)仍有很(hen)多不可比之處，比如開發浦(pu)(pu)東新區(qu)，是上世紀90年代國(guo)家層(ceng)面的(de)戰略，高于(yu)通(tong)(tong)(tong)(tong)州(zhou)目前之于(yu)北(bei)(bei)京(jing)的(de)戰略地(di)位(wei)(wei)，且(qie)浦(pu)(pu)東區(qu)位(wei)(wei)優勢也比通(tong)(tong)(tong)(tong)州(zhou)強。

牛鳳(feng)瑞(rui)說，過去北(bei)京有城八區，現在改為城六區，但是從(cong)來都(dou)沒有把通(tong)州(zhou)納入其中(zhong)，這(zhe)是客觀現實。

實現“副中心”規劃仍需時間

北(bei)(bei)京(jing)首次(ci)提出(chu)將(jiang)通(tong)州(zhou)打造為城市副中心，是在2012年(nian)(nian)北(bei)(bei)京(jing)市第(di)十(shi)一次(ci)黨代會上，隨后在2013年(nian)(nian)和2014年(nian)(nian)北(bei)(bei)京(jing)市政(zheng)府(fu)工作報告中，也都明(ming)確(que)要求加快通(tong)州(zhou)的(de)(de)建設。“現在通(tong)州(zhou)還算(suan)是‘睡城’。”在臨河(he)里區域居住的(de)(de)白領小張告訴(su)《每日經濟新聞》記者，要是通(tong)州(zhou)有相關產業支撐的(de)(de)話，他就(jiu)不(bu)用坐地鐵去西(xi)城區上班了。

首(shou)都經濟貿易大學土地(di)(di)資源與房地(di)(di)產管理系主任趙秀池表(biao)示，通(tong)州新區(qu)的定位與現(xian)實之(zhi)間差距較大，城(cheng)市功能(neng)很不齊備，還沒有(you)實現(xian)宜居宜業(ye)，目(mu)前還是(shi)“睡城(cheng)”。

但在牛鳳瑞看來(lai)，新城(cheng)建設之初只(zhi)有(you)先當(dang)“睡城(cheng)”，將來(lai)才可(ke)能成為新城(cheng)或副中心(xin)，這是一個發展的過程。

根據通(tong)州的“十二(er)五”規(gui)劃(hua)，通(tong)州主(zhu)要聚(ju)焦五大產業——高端(duan)(duan)(duan)商務、高端(duan)(duan)(duan)制造、現代(dai)物流、文(wen)化(hua)旅(lv)游(you)和醫(yi)療健康。通(tong)過(guo)“一核五區(qu)(qu)(qu)”即濱水高端(duan)(duan)(duan)商務區(qu)(qu)(qu)域、宋莊(zhuang)文(wen)化(hua)創意(yi)產業聚(ju)集區(qu)(qu)(qu)、通(tong)州文(wen)化(hua)旅(lv)游(you)區(qu)(qu)(qu)、環渤海高端(duan)(duan)(duan)總部基地、國際(ji)組(zu)織聚(ju)集區(qu)(qu)(qu)和北京國際(ji)醫(yi)療服務區(qu)(qu)(qu)來實現其產業定位。

從2012年提出這“一核五區”的定位之(zhi)后，通州的規劃到底有哪些項目在逐步實(shi)現？

記者(zhe)從通州區(qu)(qu)2015年政府工作(zuo)報告中(zhong)梳理發現，核心(xin)(xin)(xin)區(qu)(qu)，萬達(da)廣場開業運營；富華水鄉南區(qu)(qu)基(ji)本竣(jun)工，新北(bei)京(jing)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)等(deng)(deng)(deng)項(xiang)目(mu)(mu)進入主體建設階段；富力等(deng)(deng)(deng)項(xiang)目(mu)(mu)開工；彩(cai)虹之門、臺灣新光等(deng)(deng)(deng)項(xiang)目(mu)(mu)啟動前(qian)期(qi)工作(zuo)。文化旅游區(qu)(qu)，環(huan)球影城項(xiang)目(mu)(mu)獲國家發改委核準。環(huan)渤海高端總部基(ji)地(di)，國家車聯網(wang)產(chan)業基(ji)地(di)項(xiang)目(mu)(mu)地(di)塊(kuai)具備了上市條件。國際(ji)醫(yi)療服務區(qu)(qu)，北(bei)京(jing)信(xin)諾佰世醫(yi)學(xue)檢驗中(zhong)心(xin)(xin)(xin)正式對外營業，北(bei)京(jing)國際(ji)醫(yi)學(xue)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)組團項(xiang)目(mu)(mu)正在進行。“目(mu)(mu)前(qian)這些(xie)產(chan)業有些(xie)已經(jing)在形成中(zhong)，未來有不錯的前(qian)景。”趙秀池說。

市政府遷址通州可能性不大

伴(ban)隨(sui)著(zhu)通(tong)州“副中(zhong)心”定位的熱(re)炒，“北京(jing)市政府遷址通(tong)州”的傳言又來了。此前，市場已多次傳出過北京(jing)市政府搬遷通(tong)州的消息(xi)，但每一次傳言又被證明為假。

“一部(bu)分人一直在(zai)鼓吹(chui)這個事情，但是(shi)可能(neng)(neng)性不大。”牛鳳瑞向《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者分析說，通(tong)(tong)州(zhou)(zhou)如果作為北京市政(zheng)府所(suo)(suo)在(zai)地，首先面(mian)臨地理中(zhong)心的(de)問題。通(tong)(tong)州(zhou)(zhou)位置偏東,如果像(xiang)傳言中(zhong)所(suo)(suo)說搬(ban)遷(qian)到(dao)運(yun)河(he)附近(jin)，那(nei)么運(yun)河(he)東岸就(jiu)已經緊挨(ai)河(he)北省了(le)，通(tong)(tong)州(zhou)(zhou)能(neng)(neng)給予的(de)延(yan)伸(shen)空間并(bing)不富(fu)余；另外，如果將北京市的(de)行政(zheng)功(gong)能(neng)(neng)往通(tong)(tong)州(zhou)(zhou)轉移，還會(hui)牽扯到(dao)未來(lai)行政(zheng)功(gong)能(neng)(neng)的(de)效率，肯(ken)定要支付很高(gao)的(de)成本，僅交(jiao)通(tong)(tong)成本就(jiu)非常高(gao)了(le)。

牛鳳瑞說，一般(ban)行政中(zhong)心(xin)和地理中(zhong)心(xin)相重疊，為的(de)就是提高(gao)行政效率(lv)。行政人員(yuan)的(de)搬(ban)遷(qian)，還(huan)牽扯到家屬的(de)搬(ban)遷(qian)，搬(ban)遷(qian)成本由誰來(lai)支付，也是一個問題。

牛(niu)鳳瑞(rui)表示(shi)，通(tong)州的(de)(de)定位，是(shi)北京(jing)的(de)(de)新(xin)城或(huo)城市副(fu)中(zhong)心，主城區的(de)(de)產(chan)業和人(ren)口(kou)密度越來越高(gao)，相關產(chan)業必然(ran)會外溢，城市功能必然(ran)需(xu)要疏(shu)解，“通(tong)州也是(shi)首(shou)都產(chan)業分(fen)流的(de)(de)首(shou)選地，有發(fa)展空(kong)間。”

北(bei)京方(fang)迪經濟發(fa)展(zhan)(zhan)研究院(yuan)(yuan)副院(yuan)(yuan)長趙燕霞告(gao)訴記者，從通(tong)州新城的(de)(de)規(gui)劃(hua)發(fa)展(zhan)(zhan)來看(kan)，將(jiang)是(shi)以服(fu)務業(ye)為主(zhu)導的(de)(de)高精(jing)尖(jian)企業(ye)，城市(shi)的(de)(de)服(fu)務功(gong)能將(jiang)是(shi)其極為重(zhong)(zhong)要的(de)(de)區域特征。“隨著若干(gan)重(zhong)(zhong)大項目落地，文(wen)化旅游將(jiang)是(shi)通(tong)州未來發(fa)展(zhan)(zhan)的(de)(de)重(zhong)(zhong)要部分，運河沿岸的(de)(de)文(wen)化資源也比較(jiao)豐富(fu)。”

年內房價或難大漲

中原地產(chan)統計數據顯(xian)示，通州(zhou)樓市(shi)整體(ti)價格(ge)在今年已經出現了明顯(xian)的上漲(zhang)趨勢，截至(zhi)5月(yue)25日(ri)，已簽(qian)約(yue)新建商品房住宅(zhai)合計2878套，成交(jiao)均價為(wei)22226元/平方米，同比(bi)上漲(zhang)2.3%。橫向對(dui)比(bi)，通州(zhou)在北京房價漲(zhang)幅排名(ming)中居領先(xian)位置(zhi)。

中原地(di)產首席分析師張大(da)偉對《每日經濟新聞(wen)》記者分析，價格(ge)之所以上漲，根源(yuan)在于(yu)通(tong)州土地(di)供應稀缺，最近幾年(nian)居住類(lei)土地(di)供應明顯減少。

據(ju)了(le)解，通州區(qu)域有樓(lou)盤的(de)獲(huo)批(pi)(pi)價格(ge)(ge)(ge)(ge)超過(guo)了(le)8萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)。住(zhu)建(jian)委(wei)官網顯示，該項(xiang)(xiang)目(mu)近(jin)期共有62套(tao)現(xian)房房源獲(huo)批(pi)(pi)，其中119號樓(lou)的(de)10套(tao)房源獲(huo)批(pi)(pi)價格(ge)(ge)(ge)(ge)為(wei)82000元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，其余(yu)52房源批(pi)(pi)準銷(xiao)售價格(ge)(ge)(ge)(ge)為(wei)81600元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)。上述項(xiang)(xiang)目(mu)開發商(shang)告訴(su)記者(zhe)，這只是住(zhu)建(jian)委(wei)批(pi)(pi)準的(de)最高預售價格(ge)(ge)(ge)(ge)，該項(xiang)(xiang)目(mu)是現(xian)房別墅(shu)，銷(xiao)售價格(ge)(ge)(ge)(ge)還會依據(ju)市場情況而定。

亞(ya)豪(hao)機構市場(chang)(chang)總監郭毅對記者說(shuo)，所謂預(yu)售(shou)價(jia)格，只是(shi)開(kai)發商預(yu)期達到的最高(gao)售(shou)價(jia)，并不是(shi)市場(chang)(chang)認可的價(jia)格，具體(ti)售(shou)價(jia)一要看(kan)產品，二要看(kan)市場(chang)(chang)。

一位(wei)熟悉(xi)通州(zhou)市(shi)場的業內人士認(ren)為，通州(zhou)樓市(shi)供應的稀缺(que)確實(shi)(shi)有利(li)于在售項(xiang)目漲(zhang)(zhang)價，但(dan)是漲(zhang)(zhang)幅(fu)會很(hen)大嗎？這需要打個問號，畢竟通州(zhou)的“副(fu)中心”規(gui)劃的實(shi)(shi)現效果(guo)，目前仍(reng)需打個折(zhe)扣。

上述機構的統計數據顯示，截(jie)至5月25日，通州區新建商品住宅共成交(jiao)31.01萬平(ping)(ping)方米(mi)，而2014年全(quan)年，共成交(jiao)87.16萬平(ping)(ping)方米(mi)。折算下來，2015年即將(jiang)過半，成交(jiao)面積僅為去年的36%。

上述業內(nei)人士(shi)說，整(zheng)體(ti)市場成交并沒有大幅升(sheng)溫，二(er)手(shou)房(fang)(fang)市場趨好后，向一(yi)手(shou)房(fang)(fang)市場傳遞(di)的效率也很低。由于(yu)(yu)新(xin)房(fang)(fang)價格過高(gao)、位置過遠、配套欠佳，購房(fang)(fang)者選擇的天平正在(zai)趨向于(yu)(yu)二(er)手(shou)房(fang)(fang)。

一位(wei)原打算在(zai)通(tong)(tong)州置(zhi)業但最終選(xuan)擇在(zai)燕(yan)郊買房(fang)的(de)(de)消費者(zhe)告訴記者(zhe)，通(tong)(tong)州靠(kao)近(jin)(jin)六環位(wei)置(zhi)的(de)(de)住宅售(shou)價也要超過2萬元/平方米，是燕(yan)郊價格的(de)(de)一倍。如果所買房(fang)屋附近(jin)(jin)沒有軌道交通(tong)(tong)，出(chu)行也成(cheng)問題。另外，通(tong)(tong)州積分落戶政策尚未(wei)完(wan)全落地，也是他轉向置(zhi)業燕(yan)郊的(de)(de)關(guan)鍵。

尚不能帶動周邊發展

雖(sui)然通州(zhou)樓市大漲的可能性不大，但(dan)多(duo)位業內(nei)人(ren)士認為，在京津(jin)冀一體化的過程中，通州(zhou)仍然起到橋頭堡的作(zuo)用(yong)。隨(sui)著未來(lai)城市副(fu)中心(xin)建設(she)的不斷深入，通州(zhou)區作(zuo)為重要的中心(xin)城人(ren)口(kou)疏(shu)解(jie)承(cheng)接地，承(cheng)接中心(xin)城人(ren)口(kou)與功能的作(zuo)用(yong)越(yue)來(lai)越(yue)突出，人(ren)口(kou)的吸附力也會越(yue)來(lai)越(yue)強。

那么通州新(xin)城的(de)崛起(qi)，能否帶動(dong)河北燕郊等地的(de)區域經濟發(fa)展？

牛鳳(feng)瑞對(dui)《每日經濟(ji)新聞》記者表(biao)示，北(bei)京的(de)產(chan)業規劃，是圍繞首都(dou)核心功能區(qu)(qu)發展高端服務業、科技創新等。通州一方面要執行北(bei)京市(shi)的(de)產(chan)業政策(ce)，同時(shi)還有自身的(de)區(qu)(qu)位策(ce)略，不能完全克隆(long)。“通州區(qu)(qu)的(de)產(chan)業發展和調整(zheng)空間，在全市(shi)來說空間是比較大(da)的(de)，有同等地位的(de)其他區(qu)(qu)只有大(da)興。”

牛鳳瑞說，從京津冀發展來說，通(tong)州具(ju)有更重要的地位，北(bei)京和京津冀發展首(shou)先是向(xiang)東、向(xiang)南延伸的過程，通(tong)州正好處(chu)于(yu)這個位置(zhi)。但從地理區位來說，燕郊三(san)面都(dou)和北(bei)京接(jie)壤，處(chu)于(yu)京津冀三(san)角區的核心區域。

那么通(tong)州對周邊(bian)河(he)北(bei)諸地影響會(hui)多(duo)大？趙燕霞認為(wei)，從現在來看，通(tong)州還(huan)(huan)需要提升自身發(fa)(fa)展(zhan)的水平，目(mu)前還(huan)(huan)不具備帶動周邊(bian)發(fa)(fa)展(zhan)的能力。