每經編輯｜每經記者 王(wang)杰 發自(zi)北京    

◎每經記(ji)者 王杰 發自(zi)北京

“3·30新(xin)政(zheng)”等利(li)好政(zheng)策持續發酵，以及部分A股(gu)投資者將獲利(li)資金轉投樓(lou)市(shi)(shi)，一線城(cheng)市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)提早“入(ru)夏”，其中(zhong)深圳房價漲(zhang)幅領(ling)漲(zhang)全國。可是，房企的好日子來了(le)嗎(ma)？股(gu)市(shi)(shi)走(zou)牛對(dui)樓(lou)市(shi)(shi)抽(chou)血和輸血效應(ying)哪個更(geng)強？哪些(xie)城(cheng)市(shi)(shi)有望成為(wei)“白銀時代”房價上(shang)漲(zhang)的領(ling)頭羊？《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞(wen)》記(ji)者對(dui)此展開了(le)調查。

國家(jia)統(tong)計(ji)局發布(bu)的數(shu)據(ju)顯示，4月份70個大中城(cheng)市新(xin)建商品住(zhu)宅成(cheng)交繼(ji)續(xu)回升，部分城(cheng)市房價環比(bi)略有(you)上(shang)(shang)漲(zhang)。北(bei)上(shang)(shang)廣深4個一(yi)線城(cheng)市新(xin)建商品住(zhu)宅和二手住(zhu)宅價格環比(bi)均出現上(shang)(shang)漲(zhang)，最(zui)高漲(zhang)幅分別為1.8%和2.4%，少(shao)數(shu)二線城(cheng)市房價出現上(shang)(shang)漲(zhang)。

國家統(tong)計局城(cheng)市(shi)(shi)司(si)高(gao)級統(tong)計師劉建偉表(biao)示(shi)，分(fen)城(cheng)市(shi)(shi)看，分(fen)化仍然較為(wei)明(ming)顯(xian)，房(fang)價(jia)上(shang)漲主要集(ji)中(zhong)在一線城(cheng)市(shi)(shi)和(he)少數二線城(cheng)市(shi)(shi)。

房地產市場的逐步回暖，已經成為業(ye)界最(zui)熱門的話題。如同(tong)2007年一樣，A股市場的牛市會不會帶來房地產的牛市？正日益(yi)成為業(ye)界關注的熱門話題。

樓市回暖傳導至地價

樓市的火爆，正在傳導(dao)至土地(di)市場。各(ge)城市之間，從房(fang)企對于(yu)土地(di)的青睞(lai)度，可以折(zhe)射到房(fang)價(jia)上(shang)。

中(zhong)原地產研究(jiu)部統計(ji)數據(ju)顯(xian)示，截至5月18日，一(yi)線城(cheng)市住宅(zhai)用地雖然成交7宗(zong)(zong)(zong)，但其中(zhong)有5宗(zong)(zong)(zong)上(shang)(shang)海的動遷(qian)安置(zhi)房(fang)，其他(ta)兩(liang)宗(zong)(zong)(zong)地分別為廣州與北京的各一(yi)宗(zong)(zong)(zong)遠郊土地。從目前看，北京與上(shang)(shang)海等城(cheng)市待售土地均非常少。

在一線城(cheng)市(shi)(shi)減少土地供應的(de)情況下，房企逐漸將爭(zheng)奪(duo)土地的(de)戰場(chang)放到二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)。截至5月18日(ri)，二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)合(he)計成交住宅類土地81宗，平(ping)均溢價(jia)率(lv)達(da)到了16.83%的(de)年內新高，平(ping)均成交樓面(mian)價(jia)也(ye)達(da)到了1836元每平(ping)方米。

中原地(di)(di)(di)產(chan)(chan)首席分析師張(zhang)大(da)偉告訴記者，“3·30新(xin)政”對樓(lou)市的影響主要體現在(zai)一二線(xian)城(cheng)(cheng)市，這(zhe)種情(qing)況(kuang)下，房(fang)企對一二線(xian)土地(di)(di)(di)市場(chang)(chang)的爭(zheng)奪出現了白熱化，特別是一線(xian)城(cheng)(cheng)市，土地(di)(di)(di)價(jia)格明顯處于高位，房(fang)企競(jing)爭(zheng)激烈。從未(wei)來預期看，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市場(chang)(chang)的刺激政策還會繼(ji)續出現，而一二線(xian)的土地(di)(di)(di)供給卻越來越少。這(zhe)種情(qing)況(kuang)必然會影響未(wei)來土地(di)(di)(di)市場(chang)(chang)的價(jia)格。

亞(ya)豪機(ji)構副總經理任啟(qi)鑫認為(wei)(wei)，雖然(ran)降息、減稅等刺激(ji)樓市的新(xin)政接踵而(er)至，但(dan)從(cong)實際效(xiao)果來(lai)看并未觸及(ji)根本，北上(shang)廣深需求(qiu)增(zeng)長依然(ran)受到(dao)限購制(zhi)約，三四線城(cheng)市新(xin)增(zeng)主動需求(qiu)依然(ran)難以為(wei)(wei)繼，因此絕大部分城(cheng)市商品住(zhu)宅價格水(shui)(shui)平(ping)依然(ran)處于較低位水(shui)(shui)平(ping)。

投資要看存銷比

庫存(cun)量和存(cun)銷比一直是影響房價的重要因素(su)。

截至2015年4月底，上海易居房地(di)產研(yan)究院(yuan)監測的(de)35個城(cheng)市(shi)新建商品住(zhu)宅庫存總量為26437萬平方米(mi)，環比(bi)下(xia)降0.6%，同比(bi)增(zeng)長11%。4月份(fen)整體市(shi)場成交相對比(bi)較活躍(yue)，這使得庫存繼(ji)3月份(fen)出現下(xia)滑后繼(ji)續下(xia)行。

4月(yue)(yue)(yue)份(fen)，35個城市(shi)新建商品住宅(zhai)存銷比為15.4，這(zhe)也(ye)意味著(zhu)市(shi)場需要用15.4個月(yue)(yue)(yue)的(de)時間才能消化完這(zhe)些庫(ku)存。而在(zai)2015年3月(yue)(yue)(yue)份(fen)，該(gai)存銷比數值(zhi)為15.5個月(yue)(yue)(yue)。這(zhe)說明4月(yue)(yue)(yue)份(fen)去(qu)庫(ku)存的(de)速度有(you)所加快(kuai)，這(zhe)與市(shi)場成交行情(qing)相比3月(yue)(yue)(yue)份(fen)開始(shi)好(hao)轉有(you)直接關系。可以(yi)預計的(de)是，在(zai)各類(lei)救(jiu)市(shi)政策效(xiao)應積極釋(shi)放的(de)背(bei)景下，包括改善性購房需求(qiu)的(de)積極釋(shi)放，將(jiang)促(cu)使后(hou)期存銷比具備下滑動(dong)力。

從35個城市的具體數值(zhi)(zhi)看，煙臺的存銷比數值(zhi)(zhi)最高，超過了35個月。

對(dui)于(yu)煙臺的庫存高企，山(shan)東大(da)(da)學(xue)經(jing)濟學(xue)院副院長、房(fang)地(di)產(chan)研究(jiu)中心主(zhu)任(ren)李鐵崗在接受《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者采訪(fang)時表示，山(shan)東把城市(shi)規(gui)劃得過(guo)(guo)大(da)(da)了，比(bi)如一(yi)個城市(shi)的人口(kou)規(gui)劃有400萬人，但規(gui)劃過(guo)(guo)大(da)(da)的城市(shi)面積加(jia)起來，與實際(ji)人口(kou)的占地(di)相(xiang)比(bi)，要(yao)大(da)(da)很(hen)多(duo)。這樣的話，各(ge)城市(shi)才(cai)能有更多(duo)的建(jian)設(she)用(yong)地(di)指(zhi)(zhi)標，才(cai)能更多(duo)地(di)去銷售土地(di)，增(zeng)加(jia)財政收(shou)入。如果再疊(die)加(jia)前幾年(nian)過(guo)(guo)速的土地(di)指(zhi)(zhi)標使(shi)用(yong)，就使(shi)現(xian)在的庫存量(liang)比(bi)較大(da)(da)。

李鐵崗認為，進入(ru)白銀(yin)時代，投資、投機性需求在(zai)減(jian)少；而剛(gang)需和人口的(de)增長有很大關系，不可能(neng)(neng)突然增加。再疊加前(qian)兩年(nian)一(yi)些住(zhu)房需求早早釋放，因此造成目前(qian)庫存(cun)環節壓(ya)力(li)比較大。“在(zai)供(gong)給增大，需求沒有上漲(zhang)的(de)情況下(xia)，價格自然就會下(xia)行(xing)。每(mei)個(ge)城(cheng)市都感覺能(neng)(neng)吸引(yin)外面的(de)人。在(zai)總量(liang)大的(de)情況下(xia)，城(cheng)市的(de)區域(yu)吸附(fu)能(neng)(neng)力(li)小。”

而天津作為二線城市(shi)，去化速度(du)相對較(jiao)慢。雖然(ran)天津的(de)去化周期已從2015年(nian)3月份的(de)28.6個(ge)月下降到27.5個(ge)月，但去庫存(cun)壓力仍然(ran)較(jiao)大(da)。

在天津(jin)(jin)(jin)中原投資顧問部(bu)總監(jian)高飛(fei)看來，天津(jin)(jin)(jin)的購買(mai)力還是比較低，很(hen)難像北(bei)京(jing)、深圳一(yi)樣(yang)炒作，房(fang)價(jia)應該(gai)是穩定的，和人(ren)(ren)均(jun)收入及人(ren)(ren)口的數量有直(zhi)接關系(xi)。天津(jin)(jin)(jin)市沒(mei)有太多的外地人(ren)(ren)，因為天津(jin)(jin)(jin)大多是工廠、制造業等，不像北(bei)京(jing)、上海有大量的服務業和金融總部(bu)，所(suo)以房(fang)價(jia)很(hen)難有一(yi)個(ge)好的預期(qi)。

上述(shu)機構(gou)的(de)(de)研報(bao)稱，總體來講，煙臺、北海、天津、荊(jing)門和(he)西安五(wu)個(ge)城市的(de)(de)存(cun)銷(xiao)比(bi)數值偏大，此類城市房(fang)價下跌的(de)(de)概率(lv)也相(xiang)對較(jiao)大。相(xiang)比(bi)而言，深(shen)(shen)圳、合肥、南(nan)昌、南(nan)寧和(he)南(nan)京的(de)(de)存(cun)銷(xiao)比(bi)較(jiao)小(xiao)，而作(zuo)為(wei)一線城市的(de)(de)深(shen)(shen)圳存(cun)銷(xiao)比(bi)數值最低，為(wei)7.4個(ge)月(yue)，預計后期深(shen)(shen)圳房(fang)價仍有(you)相(xiang)對較(jiao)大的(de)(de)漲幅(fu)空間。

雖然(ran)大(da)多數城市的房地產不可能出現牛(niu)市，但是在(zai)以深(shen)圳(zhen)為(wei)代表的一(yi)部分房地產市場還是有望在(zai)下半(ban)年走牛(niu)。

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房企篇1

量升價穩 一線城市房企賣房不難賺錢難

◎每經記(ji)者 區家(jia)彥 發自廣州(zhou)

“4月份我們公司(si)全國來(lai)訪超過7萬組，環比增長(chang)(chang)超過兩成，五一小長(chang)(chang)假認購金(jin)額更是增長(chang)(chang)1倍，市場信心大幅提升(sheng)”，保利地產(chan)內(nei)部人士向《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者表示。

在“3·30新政”出(chu)臺以(yi)及(ji)降(jiang)息、降(jiang)準(zhun)等利好(hao)政策疊加效應(ying)下，上市房(fang)企4月份銷(xiao)售(shou)額呈現明顯回升(sheng)勢頭，尤其是在一二線(xian)城市成交大(da)幅回暖的勢頭下，部(bu)分房(fang)企的當月銷(xiao)售(shou)額更是翻倍。

然而(er)，單月的(de)(de)熱銷難言市場(chang)已經反轉，硬幣(bi)的(de)(de)另一面是(shi)上市房(fang)企(qi)的(de)(de)銷售目(mu)標完成率仍不樂(le)觀。多(duo)位房(fang)企(qi)高(gao)管向記者表示(shi)，除了一線城(cheng)市和少數二線城(cheng)市外，大(da)部分(fen)地區今年的(de)(de)去庫存壓力依舊較大(da)，抓住市場(chang)窗口(kou)期堅決走量仍是(shi)目(mu)前最主要的(de)(de)策略。

大型房企(qi)受益樓市新政

相比于2、3月份房(fang)(fang)(fang)企(qi)銷售業績“普跌”的勢頭，4月份上市(shi)房(fang)(fang)(fang)企(qi)銷售紛(fen)紛(fen)上揚。克而瑞統計數據(ju)顯示(shi)，在其跟蹤的萬科、恒大、保利等20家已公(gong)布業績的上市(shi)房(fang)(fang)(fang)企(qi)中(zhong)，僅有5家房(fang)(fang)(fang)企(qi)銷售金額(e)出(chu)現(xian)同比或環比下滑現(xian)象，其余房(fang)(fang)(fang)企(qi)無論是環比還是同比均(jun)呈(cheng)現(xian)上漲勢頭。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，由(you)于(yu)本輪(lun)刺激政策的(de)(de)主(zhu)要(yao)受益對象是改善(shan)性需求，該類型產品占比較高的(de)(de)房企銷售回(hui)暖的(de)(de)勢頭(tou)更明顯。

龍頭(tou)房企銷售(shou)(shou)增幅普遍跑贏大市，萬(wan)(wan)(wan)科、恒大、保利(li)及萬(wan)(wan)(wan)達(da)的單月銷售(shou)(shou)額在(zai)(zai)百億元以上。保利(li)地產同比(bi)、環比(bi)銷售(shou)(shou)增幅均超過60%，萬(wan)(wan)(wan)科、萬(wan)(wan)(wan)達(da)同比(bi)銷售(shou)(shou)增幅也(ye)在(zai)(zai)30%以上。

新(xin)城控股高(gao)級副總(zong)裁歐陽捷告(gao)訴(su)記者，相對于中(zhong)小型(xing)(xing)房(fang)企(qi)(qi)(qi)，大(da)型(xing)(xing)房(fang)企(qi)(qi)(qi)不僅具備品牌優勢，廣泛的(de)布局讓(rang)其在價格(ge)調整上具備更大(da)操作空間，在營銷模式上也能更好地與互聯網(wang)或金融企(qi)(qi)(qi)業合作，采用眾籌等新(xin)型(xing)(xing)銷售模式。在行(xing)業集中(zhong)度(du)提高(gao)的(de)大(da)背景下，大(da)型(xing)(xing)房(fang)企(qi)(qi)(qi)將是市場回(hui)暖的(de)主要受益(yi)對象。

不過，由(you)于(yu)目(mu)前市(shi)場回暖集(ji)中在(zai)一二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)，三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)成交依然疲弱，導致部分房(fang)企并沒有(you)從(cong)本(ben)輪回暖潮中受益(yi)。重點布局在(zai)三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)的碧桂園，4月(yue)份銷(xiao)售金額(e)僅為65.6億元，較去年(nian)同期出現下(xia)滑。

保利(li)地產內部人士(shi)向記者表示，從公司(si)4月份的(de)銷售情況來看，一(yi)二線(xian)重點城市(shi)銷售環比增長達50%以上(shang)，回暖(nuan)跡(ji)象明顯(xian)，但沈陽、無錫、佛山等二三(san)線(xian)城市(shi)及北方區域對樓(lou)市(shi)新政利(li)好的(de)反應較為滯后(hou)，樓(lou)市(shi)新政對各地樓(lou)市(shi)影響顯(xian)現出差(cha)異化。

房企目標完成率不樂觀(guan)

盡管4月(yue)份(fen)樓(lou)市(shi)迎來久違(wei)的“開門紅”，但(dan)一(yi)季度市(shi)場(chang)的低(di)迷導致上市(shi)房(fang)企(qi)的銷售目標完(wan)(wan)成(cheng)率(lv)難言樂觀。《每日經濟新(xin)聞》記者注意到，截(jie)至今年前4月(yue)，僅(jin)恒大(da)地產的目標完(wan)(wan)成(cheng)率(lv)達到30%，多數房(fang)企(qi)集中在(zai)20%左右，部分房(fang)企(qi)甚至僅(jin)完(wan)(wan)成(cheng)15%。

保利地(di)產(chan)(chan)內(nei)部人(ren)士認為，除了(le)一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)和(he)少數二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)外，大(da)(da)部分地(di)區今年的(de)去(qu)庫(ku)存(cun)壓力依舊(jiu)較大(da)(da)，房價(jia)快速反彈的(de)可能性不(bu)(bu)大(da)(da)，預計未(wei)來(lai)半(ban)年內(nei)樓市(shi)或將呈現(xian)量升(sheng)價(jia)穩的(de)趨勢，公司今年的(de)主要工作依然是(shi)抓住市(shi)場(chang)(chang)(chang)窗口期，堅定走量、去(qu)庫(ku)存(cun)。“從中長期來(lai)看(kan)，除非(fei)地(di)方政(zheng)府(fu)在(zai)三(san)年內(nei)不(bu)(bu)賣地(di)，否則大(da)(da)多數城(cheng)(cheng)市(shi)供大(da)(da)于求的(de)市(shi)場(chang)(chang)(chang)格局難以扭轉(zhuan)。隨著政(zheng)策刺激的(de)邊際(ji)效應遞減，市(shi)場(chang)(chang)(chang)能否保持持續升(sheng)溫(wen)有(you)待觀察”，歐陽捷告訴記者，除了(le)去(qu)庫(ku)存(cun)之外，房企還應該根據人(ren)口流入(ru)、產(chan)(chan)業(ye)結構(gou)、城(cheng)(cheng)市(shi)規劃的(de)變化調整(zheng)市(shi)場(chang)(chang)(chang)布(bu)局，適應新形勢下的(de)市(shi)場(chang)(chang)(chang)變化。

以目前主流房(fang)企(qi)扎堆(dui)的(de)一線城市為例，歐陽捷調(diao)查(cha)發現，由于競爭(zheng)激(ji)烈導致地價飆(biao)升，部分(fen)一線城市的(de)利潤前景甚(shen)(shen)至(zhi)不(bu)如(ru)二線城市。2013年(nian)上海的(de)地價與(yu)房(fang)價差為12200元(yuan)/平方米(mi)，但2014年(nian)該數值下降至(zhi)8000元(yuan)/平方米(mi)，今年(nian)更進一步下滑至(zhi)6000元(yuan)/平方米(mi)，地價與(yu)房(fang)價差甚(shen)(shen)至(zhi)低于二線城市整體約(yue)6500~7200元(yuan)/平方米(mi)的(de)水平，這顯示出一線城市雖然(ran)房(fang)子不(bu)愁賣(mai)，但很可能是無利可圖。

在歐陽(yang)捷看來(lai)，房(fang)企簡單地(di)扎(zha)堆(dui)在一二(er)線經濟發達城(cheng)市的(de)(de)做(zuo)法逐漸走不通，對各類型城(cheng)市甚至板塊的(de)(de)需求挖(wa)掘能力(li)，將成(cheng)為房(fang)企未來(lai)競爭(zheng)的(de)(de)關鍵因素。

借助(zhu)本(ben)輪(lun)A股大(da)(da)牛市(shi)(shi)(shi)，上市(shi)(shi)(shi)房(fang)企(qi)紛紛拋出(chu)再融資計(ji)劃。克而瑞統(tong)計(ji)顯示，截至5月15日，今年(nian)已(yi)(yi)有24家(jia)A股上市(shi)(shi)(shi)房(fang)企(qi)宣(xuan)布定增，募資額共計(ji)1166億元，是(shi)(shi)去年(nian)全年(nian)的(de)2.43倍，呈爆發態勢。“在房(fang)地產下半(ban)場(chang)，無論是(shi)(shi)為了降低(di)負債率，還是(shi)(shi)用于轉型(xing)發展，手里(li)有沒有錢是(shi)(shi)最重(zhong)要的(de)”，歐陽捷認(ren)為，誰能(neng)更(geng)好地利(li)用資本(ben)市(shi)(shi)(shi)場(chang)籌集資金(jin)，誰就(jiu)能(neng)脫(tuo)穎而出(chu)。資本(ben)市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)火爆更(geng)有利(li)于已(yi)(yi)上市(shi)(shi)(shi)的(de)大(da)(da)型(xing)房(fang)企(qi)，缺乏(fa)融資渠道的(de)中小型(xing)房(fang)企(qi)會進一(yi)步被(bei)淘汰出(chu)局。

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房企篇2

高端住宅成交反彈能否阻擋毛利下滑

◎每經(jing)記者(zhe) 白亞靜 發自深圳(zhen)

“3·30新政”之后，全國各地樓市逐漸擺脫年初(chu)的低迷狀態，出現反彈。盡管二三線城市去化壓力仍然(ran)存在，但(dan)四大(da)一線城市已顯露量價齊升趨勢(shi)，高(gao)端住(zhu)宅項目抓緊入市，并在上月收獲了高(gao)于年初(chu)的銷售(shou)業績(ji)。

當房子逐(zhu)漸(jian)開始變得好(hao)賣之后，哪些儲備了高端住宅(zhai)項目的房企會隨之受益？并如期獲得高毛利(li)？

高(gao)端住宅“入夏”

高(gao)端(duan)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)市(shi)場又熱(re)了。在深圳(zhen)等(deng)一線(xian)城(cheng)市(shi)，一般面積超(chao)過144平方米(mi)，均價高(gao)出區域內普通住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)50%以上(shang)，建筑規劃相對高(gao)端(duan)的項目即可被(bei)歸入高(gao)端(duan)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)。當市(shi)場初步好(hao)轉后，這些并不好(hao)賣的房子在交易量和價格上(shang)均有提升。

中指院(yuan)數據顯(xian)示，今年4月，深圳140平方米以上住宅成(cheng)交了(le)461套，而去年同期，這一數據僅(jin)為303套。

高端住宅市(shi)場的(de)成交均(jun)價波動很大，受不(bu)同月份的(de)入市(shi)項目(mu)影(ying)響，整體均(jun)價并(bing)不(bu)與(yu)市(shi)場景氣度呈現正相關。但在具體項目(mu)上，去年入市(shi)的(de)項目(mu)明顯(xian)經歷了(le)一個上升、下(xia)降、再上升的(de)周期。

以華(hua)僑城深圳高(gao)端(duan)住宅(zhai)項(xiang)目LOFT公館為例，中指院數(shu)據顯示，4月該項(xiang)目累計(ji)成(cheng)交(jiao)33套，成(cheng)交(jiao)均(jun)價為54709元/平方米，這(zhe)一數(shu)據已(yi)與(yu)去年10月的(de)開盤(pan)業績不相上下，遠高(gao)于今年初4.9萬(wan)元/平方米的(de)均(jun)價。

市場好(hao)轉后，招(zhao)商地產位于(yu)深圳的(de)高端住(zhu)宅項目(mu)海上世界雙璽花園(yuan)二期也隨(sui)之入市，目(mu)前參考均價在11萬元/平方(fang)米，高于(yu)去年開盤以(yi)及(ji)今年初(chu)的(de)均價。招(zhao)商地產對(dui)此(ci)解釋稱，兩次推售的(de)產品性質(zhi)不(bu)同，并不(bu)具有(you)可(ke)比(bi)性。

美聯(lian)物業全國研究中(zhong)心主任何倩茹稱(cheng)，高(gao)端住(zhu)宅市場一(yi)向是(shi)樓(lou)市的(de)風向標，市場不(bu)好時(shi)跌得最(zui)快，市場好時(shi)漲得最(zui)多(duo)，“3·30新政”后，入(ru)市以及(ji)正準備入(ru)市的(de)高(gao)端住(zhu)宅項(xiang)目(mu)增多(duo)。“市場好轉(zhuan)后，客戶簽(qian)訂(ding)單(dan)的(de)速度也變快了。”深圳一(yi)名高(gao)端住(zhu)宅項(xiang)目(mu)銷售負責人稱(cheng)。

房企盈利或有限

傳(chuan)統觀點(dian)認為，高端(duan)住(zhu)宅(zhai)項目往往能帶給房企較多(duo)溢價，這也意味(wei)著毛利更高。根據《每日經(jing)濟新聞》此前報道，上海(hai)高端(duan)住(zhu)宅(zhai)項目湯(tang)臣一(yi)品的(de)毛利率甚(shen)至達到85%，遠高于業(ye)內平(ping)均水平(ping)。

對(dui)于(yu)房(fang)企而言(yan)，當土地(di)價(jia)格難降、人(ren)力成本高企、房(fang)價(jia)又增長(chang)乏力時(shi)，推(tui)高端(duan)住宅項目無(wu)疑是阻擋毛利率下(xia)滑利器。

當市(shi)場進入白銀時代，這一理論(lun)還成(cheng)立嗎？對(dui)于不(bu)同房企(qi)而言，毛利率需要分別而論(lun)。

華僑城在(zai)一線城市的(de)項目多定位高端住宅，其(qi)2014年財報數據顯(xian)示，該(gai)公司(si)房地產業務的(de)毛利率雖有下降趨勢，但仍(reng)維持在(zai)66.08%。

以2014年開建(jian)的(de)華僑城(cheng)深(shen)圳“西(xi)北片區2號地項目”為例，該公司公告稱，建(jian)筑面積約(yue)7.6萬平方米(mi)，包括兩棟(dong)超高層住宅及配套設(she)施，總投資17.47億(yi)元，預計總收入(ru)約(yue)32.55億(yi)元，預計凈利潤7.38億(yi)元。據記(ji)者粗略(lve)估算，毛利率(lv)約(yue)在(zai)86%。

不過，決定企業凈資產(chan)收益的(de)除了(le)銷(xiao)量、毛利，還有(you)周轉(zhuan)速度(du)。

資深財經(jing)評論員(yuan)黃立沖稱，雖然樓市已(yi)接近頂(ding)點，但高(gao)(gao)周(zhou)轉模(mo)式(shi)本身沒有(you)錯，未來還是(shi)要走“短平快”路線(xian)，只(zhi)是(shi)大量舉(ju)債擴張已(yi)不可能，高(gao)(gao)周(zhou)轉模(mo)式(shi)的精髓在于用(yong)溢價覆(fu)蓋財務(wu)成本，周(zhou)轉期(qi)越(yue)短，獲利越(yue)多(duo)。

自(zi)從和一(yi)線房企逐漸拉開差距(ju)后，曾擁(yong)有多項(xiang)高端住宅項(xiang)目(mu)的招商地產(chan)一(yi)直在謀求逆襲。

2013年(nian)招商地產(chan)(chan)總經理賀建(jian)亞(ya)提出(chu)“千億(yi)銷售百億(yi)利(li)(li)潤”的目標，產(chan)(chan)品策略隨之(zhi)從追(zhui)求高(gao)利(li)(li)潤的效益優先，逐(zhu)漸(jian)轉向(xiang)快速高(gao)周轉。

但朝剛需盤(pan)的(de)(de)轉型，使(shi)招商(shang)地產(chan)經(jing)歷了毛利(li)驟減，從(cong)2011年(nian)的(de)(de)52.39%下滑至2014年(nian)的(de)(de)37.33%。當時，招商(shang)地產(chan)董秘(mi)劉寧向《每(mei)日經(jing)濟新聞(wen)》記者表示，結算中(zhong)低毛利(li)項目增(zeng)多是原因之一。

此次(ci)高(gao)端(duan)住宅銷售(shou)回(hui)暖會抬升招商地產(chan)的(de)(de)(de)毛利(li)率嗎？招商地產(chan)方(fang)面(mian)表(biao)示，一方(fang)面(mian)，在(zai)此次(ci)行情(qing)中，改善性(xing)需求是(shi)主(zhu)力，相(xiang)比高(gao)端(duan)住宅項目(mu)，公(gong)司的(de)(de)(de)中低端(duan)產(chan)品去(qu)化速度更快(kuai)；另一方(fang)面(mian)，4月招商地產(chan)在(zai)一線城市推的(de)(de)(de)高(gao)檔產(chan)品，基本只有海上世界雙(shuang)璽二期項目(mu)，未(wei)來雖然還會有其他項目(mu)，但是(shi)占比均不大，影響有限。

《《《

牛市造富 股民暴賺后會不會買更多豪宅？

◎每(mei)經(jing)實習記者(zhe) 王婷婷 發(fa)自成都

上周最大的新聞(wen)莫過于前首富(fu)漢能薄膜發電(dian)董事(shi)會(hui)主席李河(he)君身價在24分鐘內縮水千(qian)億，這給了(le)在股(gu)市里已經(jing)擁有四五倍高額回報的投資者一(yi)個警告：是時候(hou)重(zhong)新考慮(lv)資產(chan)配置(zhi)了(le)。而“虎媽”趙薇從(cong)阿(a)里影業套現搶(qiang)購香(xiang)港學區房(fang)的案例，似乎正在被(bei)越(yue)來越(yue)多(duo)的股(gu)民效(xiao)仿。《福(fu)布斯》發發文預計，2015年底中國富(fu)裕群體人(ren)數將達到1528萬(wan)人(ren)。隨著本輪牛市逐(zhu)漸轉入下半場，大批資產(chan)快(kuai)迅增值的股(gu)民會(hui)否成為房(fang)地(di)產(chan)市場新的“金主”？

近日(ri)，北京、成(cheng)都、香(xiang)港等多(duo)個(ge)城市(shi)(shi)(shi)已(yi)經(jing)出(chu)現股民從股市(shi)(shi)(shi)獲利轉投房(fang)產(chan)的(de)情況。《每(mei)日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者采訪發現，盡管(guan)房(fang)產(chan)投資(zi)的(de)受青睞度有所下降(jiang)，但(dan)資(zi)金總量的(de)增長(chang)仍(reng)然會影響房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)場。深圳中原董事總經(jing)理鄭叔倫指出(chu)，充裕(yu)的(de)資(zi)金向(xiang)股市(shi)(shi)(shi)和樓(lou)市(shi)(shi)(shi)提(ti)供的(de)都是“牛市(shi)(shi)(shi)”行情。

股市賺了錢去買房？

本(ben)月初，曾經的(de)“小燕子”趙(zhao)薇減持2.56億(yi)股阿里影(ying)業，套(tao)現近10億(yi)港(gang)(gang)元，成為這(zhe)輪牛市中的(de)熱門話(hua)題。媒體(ti)報道稱(cheng)，趙(zhao)薇為女兒在香港(gang)(gang)求學，斥資購(gou)入豪(hao)宅，其(qi)先后(hou)在香港(gang)(gang)購(gou)置的(de)三套(tao)豪(hao)宅總值(zhi)超1.2億(yi)元。

記(ji)者(zhe)注意到，在(zai)這輪牛市(shi)中(zhong)，無(wu)論(lun)買房(fang)(fang)人還(huan)是(shi)(shi)(shi)賣房(fang)(fang)人，都不曾(ceng)如(ru)此密切(qie)地(di)關注股市(shi)，因為這對他(ta)們而(er)言，或是(shi)(shi)(shi)機遇。“我們的客戶里，就有從(cong)股市(shi)獲利買房(fang)(fang)的”，成都某頂級(ji)豪宅營銷負責人吳洪娜(na)向記(ji)者(zhe)透露，客戶會把從(cong)股市(shi)獲得的資金(jin)投(tou)入到更安(an)全的地(di)方，不動產無(wu)疑是(shi)(shi)(shi)更安(an)全的選(xuan)擇(ze)之一(yi)。客戶無(wu)論(lun)是(shi)(shi)(shi)掙錢、投(tou)資、做(zuo)事業，最終(zhong)都是(shi)(shi)(shi)為改(gai)變生活，所以股市(shi)資金(jin)釋放出來后，第一(yi)個去(qu)處便(bian)是(shi)(shi)(shi)樓市(shi)。

據了解，該項目近期銷售的毛坯(pi)電梯洋房(fang)，300萬元/套(tao)起，200套(tao)房(fang)子只剩下(xia)50套(tao)，周成交金額4500萬~1.2億元不(bu)等(deng)。

成都另一家300萬級的大平(ping)層豪宅開發(fa)商也透露，最近項目的百余套銷售中，不乏股市獲(huo)(huo)利的客(ke)戶(hu)，但客(ke)戶(hu)多是自住型企業(ye)主(zhu)，獲(huo)(huo)利和置業(ye)之間的直接關系不明顯。

在北京，有(you)業內人(ren)士(shi)告訴《每日經(jing)(jing)濟新聞》記者，已經(jing)(jing)逐漸(jian)出現股(gu)民拿(na)股(gu)市(shi)(shi)(shi)獲(huo)利(li)購買豪(hao)宅的(de)現象。據稱，某(mou)總價(jia)超(chao)2000萬元的(de)豪(hao)宅項(xiang)目，4月成交(jiao)了(le)15套，客(ke)戶(hu)中就(jiu)不乏(fa)股(gu)市(shi)(shi)(shi)獲(huo)利(li)后投(tou)入房產的(de)。亞豪(hao)機構也(ye)證(zheng)實，在北京近期開盤的(de)豪(hao)宅項(xiang)目去(qu)化良(liang)好，多項(xiang)目認籌(chou)超(chao)八成，降息的(de)利(li)好加上股(gu)市(shi)(shi)(shi)走高的(de)刺激，都可能(neng)導致客(ke)戶(hu)入市(shi)(shi)(shi)心態更加積(ji)極。

在香港(gang)，4月(yue)份“李嘉誠拋(pao)售香港(gang)住宅(zhai)套現”引起關(guan)注的同(tong)時，恒生指數今年(nian)截(jie)至4月(yue)底已飆升(sheng)20%。李嘉誠三次(ci)加推(tui)共約1648套住宅(zhai)，全部(bu)在推(tui)出(chu)的數小時內售罄。

“在(zai)股市(shi)(shi)暴漲(zhang)中受益(yi)的(de)股民，將會陸續選擇‘高位(wei)’套(tao)現，并很可(ke)能用來買(mai)房(fang)，大量的(de)股市(shi)(shi)資金可(ke)能在(zai)四季(ji)度流入樓市(shi)(shi)。”前華遠地產董(dong)事長(chang)任志強(qiang)直言。

記者(zhe)也注意(yi)到，近期(qi)(qi)無論是提出(chu)(chu)“0首付、0首付免(mian)息、0物(wu)業(ye)費(fei)、0費(fei)用(yong)”的(de)(de)碧桂園(yuan)、以“二(er)萬(wan)”噱頭打出(chu)(chu)各種優惠的(de)(de)萬(wan)科和萬(wan)達、從一個P引出(chu)(chu)“5P戰(zhan)略”的(de)(de)保(bao)利，還(huan)是以“綠(lv)地黑了藍光(guang)官微”劇情(qing)開始的(de)(de)“成都首屆藍綠(lv)商(shang)交會”……很多房企開始大(da)幅施惠、加速推貨，期(qi)(qi)待盡(jin)可能“逮”到從股市流出(chu)(chu)的(de)(de)資金。

不動產只是選擇之一

“至今還沒有找到能印證股市(shi)和樓市(shi)資(zi)金(jin)對向(xiang)流動的(de)數據支撐。”上海易居房地產研究院(yuan)副院(yuan)長楊紅旭表示(shi)，高位減倉(cang)的(de)正常(chang)操(cao)作，并非意味著一定(ding)會(hui)轉(zhuan)投(tou)房產。目前，從股市(shi)獲利釋(shi)放資(zi)金(jin)的(de)股民，資(zi)金(jin)流向(xiang)選擇方(fang)向(xiang)非常(chang)多元，不動產只(zhi)是其一。

當“蛋糕”越(yue)來越(yue)大(da)，也將給每一個“選擇”帶來更大(da)的增長空間。

記者(zhe)注意到(dao)，截至(zhi)4月底，今年滬(hu)綜(zong)指(zhi)累(lei)計(ji)上(shang)漲(zhang)34.09%，深成指(zhi)累(lei)計(ji)上(shang)漲(zhang)31.21%，兩(liang)市總(zong)市值已(yi)達(da)到(dao)63萬(wan)億元，與2014年約63.6萬(wan)億元的(de)(de)全國GDP規(gui)模相當(dang)，比2007年上(shang)證綜(zong)指(zhi)峰值時(shi)期的(de)(de)總(zong)市值高出近一倍。

來自MSCI的(de)(de)數(shu)據給了(le)“把餅(bing)做大(da)”更(geng)多信(xin)心。截至4月底，MSCI新(xin)興市(shi)場亞(ya)洲指數(shu)中，中國漲(zhang)幅達37.5%，遠高于MSCI全球指數(shu)4.75%的(de)(de)同期漲(zhang)幅，以及MSCI亞(ya)太指數(shu)11.05%的(de)(de)漲(zhang)幅，加之MSCI或(huo)將納入(ru)A股(gu)，吸引的(de)(de)百(bai)億美(mei)元資(zi)金量和繼續上漲(zhang)的(de)(de)A股(gu)市(shi)場預期，都給投資(zi)者(zhe)帶(dai)來巨(ju)大(da)信(xin)心。

市值和股價上升空間越(yue)(yue)大(da)，獲利套(tao)現金額(e)就越(yue)(yue)大(da)。統(tong)計(ji)數據顯示，滬深兩(liang)市一季度累計(ji)減持套(tao)現金額(e)超1400億元(yuan)，其中個人或機構投(tou)資者減持套(tao)現金額(e)超1億元(yuan)。

在(zai)(zai)此背景下，私(si)人可(ke)投(tou)資(zi)資(zi)產將得到提(ti)升(sheng)。《福布(bu)斯》近日發布(bu)的(de)財(cai)富白皮書顯(xian)示，對2014年中(zhong)(zhong)國私(si)人可(ke)投(tou)資(zi)資(zi)產總額拉動的(de)主(zhu)要因素是(shi)股票、基(ji)金(jin)、債券等金(jin)融性資(zi)產的(de)增長(chang)(chang)，由此上述(shu)指(zhi)標在(zai)(zai)2015年底將達到114.5萬億元(yuan)，再度增長(chang)(chang)15.9%，中(zhong)(zhong)國富裕群體（個人資(zi)產在(zai)(zai)300萬~600萬元(yuan)）人數預(yu)計(ji)達到1528萬人。“長(chang)(chang)期(qi)來看股市的(de)財(cai)富效應(ying)占主(zhu)導地位。”北大國家(jia)發展研究院教授宋國青說。在(zai)(zai)財(cai)富效應(ying)下，投(tou)資(zi)者通過股票價格(ge)的(de)上漲增加了財(cai)富，繼而會(hui)刺激(ji)消(xiao)費開支增加，消(xiao)費的(de)增長(chang)(chang)會(hui)促進(jin)收入和利潤，支持(chi)經濟(ji)增長(chang)(chang)，形成良(liang)性循環。

在(zai)更(geng)龐大的(de)(de)股(gu)(gu)票(piao)市(shi)(shi)值，更(geng)大的(de)(de)資(zi)金潛力之(zhi)(zhi)下，包括房地產在(zai)內的(de)(de)投資(zi)選項，將得(de)到更(geng)多資(zi)金的(de)(de)推(tui)動。“A股(gu)(gu)市(shi)(shi)場日成(cheng)交量已打破世界紀錄，資(zi)金量之(zhi)(zhi)大可見一斑，若(ruo)投資(zi)者從股(gu)(gu)市(shi)(shi)中(zhong)獲利轉向樓市(shi)(shi)，哪怕(pa)是(shi)(shi)百分之(zhi)(zhi)一，對樓市(shi)(shi)來說都(dou)是(shi)(shi)極大支撐。在(zai)資(zi)金泛濫下，相信無論股(gu)(gu)市(shi)(shi)還是(shi)(shi)樓市(shi)(shi)，都(dou)會有相當長(chang)一段時(shi)間(jian)的(de)(de)牛市(shi)(shi)行(xing)情。”深圳(zhen)中(zhong)原董事總經理(li)鄭叔倫直(zhi)言。

但(dan)國(guo)家統(tong)計局數據(ju)顯(xian)示，一(yi)季度(du)零售(shou)銷售(shou)增(zeng)速為10.6%。在這輪牛市中(zhong)，中(zhong)國(guo)的實際消費力還(huan)沒(mei)有受到明顯(xian)帶(dai)動，財(cai)富效應(ying)真(zhen)正顯(xian)現并實際作用(yong)于房產等(deng)消費與投資，仍需要時間。

資(zi)產配置結(jie)構正在變化

《福布斯》指出，中國的(de)富裕群體(ti)最青睞銀行理財產(chan)品，占(zhan)比73.2%；股票后來居上(shang)，占(zhan)比增至62.1%；其次是占(zhan)比53.8%的(de)基金(jin)(jin)；房地產(chan)的(de)受青睞度明顯降低，為41.3%，不過仍高(gao)于債(zhai)券、黃金(jin)(jin)、外匯和(he)其他投資，位居第(di)四。

這(zhe)說明，房地產(chan)在新的(de)經(jing)濟(ji)格局下，對私人(ren)資金的(de)吸引力有所(suo)下滑，但仍(reng)是主要(yao)投資標的(de)之一。

海通(tong)證券首席(xi)宏觀分析師姜超指(zhi)出(chu)，中(zhong)國(guo)居民的資產配(pei)置(zhi)結構，已經從“房產7成，金(jin)融(rong)1成”開(kai)始(shi)調整(zheng)，金(jin)融(rong)資產占比將(jiang)逐漸上升。

但記(ji)者注意到，資產(chan)配置調整更早(zao)的美(mei)國，目前不動產(chan)資產(chan)的占比大約在30%，各類產(chan)品(pin)配置結構更加均(jun)勻(yun)，但不動產(chan)份(fen)額(e)相對并不低(di)。

僅以單(dan)純的房產(chan)而言，“資(zi)源(yuan)性物業保值增值性很強(qiang)，核(he)心城市、核(he)心地段、核(he)心資(zi)源(yuan)的物業增值最快。”吳洪(hong)娜告訴記者。

鄭叔倫也指(zhi)出，就投資而言(yan)，房地產(chan)適(shi)合中長(chang)線(xian)，房價(jia)升值(zhi)和租金(jin)等收益途(tu)徑都(dou)相對穩定，房地產(chan)可(ke)以利用杠桿，首(shou)付30%就能控制所有資產(chan)，這(zhe)樣房價(jia)只要(yao)上漲30%，回報已有1倍，但(dan)股市(shi)中只有少(shao)數人賺錢(qian)。

業內人士認為(wei)，隨(sui)著股市(shi)資金增(zeng)長，財富(fu)效(xiao)應推升，股民手上的錢有理由投向(xiang)長線增(zeng)值保值的優(you)質不動產(chan)物業。