每經編輯(ji)｜每經記者 區家彥 發自廣州    

◎每經(jing)記(ji)者(zhe) 區家彥 發(fa)自廣州

“4月份我們(men)公司全國(guo)來訪(fang)超過7萬組，環比增長(chang)超過兩成(cheng)，五(wu)一小長(chang)假認購金額更是增長(chang)1倍(bei)，市場信心大幅提升(sheng)”，保利地產(chan)內部人士向《每日經濟新(xin)聞》記者表(biao)示。

在“3·30新政”出臺以及降(jiang)息、降(jiang)準等(deng)利(li)好(hao)政策疊加(jia)效(xiao)應下(xia)，上市(shi)房企4月(yue)份銷售額(e)呈現明(ming)顯(xian)回升(sheng)勢(shi)頭，尤其(qi)是在一二線城(cheng)市(shi)成(cheng)交大幅回暖的勢(shi)頭下(xia)，部分房企的當月(yue)銷售額(e)更是翻倍。

然(ran)而，單月的熱(re)銷(xiao)難言(yan)市(shi)場已(yi)經反轉(zhuan)，硬(ying)幣(bi)的另一面是上(shang)市(shi)房企(qi)的銷(xiao)售(shou)目標(biao)完成率仍不樂觀。多位房企(qi)高管向記者表示，除了(le)一線(xian)城市(shi)和少數二線(xian)城市(shi)外，大部分地區今年的去庫存壓力(li)依舊較大，抓(zhua)住市(shi)場窗口期堅決走(zou)量仍是目前最(zui)主(zhu)要的策(ce)略(lve)。

大(da)型房(fang)企(qi)受益樓市新(xin)政(zheng)

相比(bi)于2、3月(yue)份房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)業績(ji)“普跌(die)”的勢頭，4月(yue)份上(shang)(shang)市房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)紛(fen)紛(fen)上(shang)(shang)揚。克(ke)而瑞統(tong)計(ji)數據顯(xian)示，在其跟蹤的萬科、恒(heng)大、保利等20家(jia)已(yi)公(gong)布業績(ji)的上(shang)(shang)市房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)中，僅有(you)5家(jia)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)金額出現(xian)(xian)同(tong)(tong)比(bi)或環比(bi)下滑(hua)現(xian)(xian)象，其余房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)無論是(shi)環比(bi)還是(shi)同(tong)(tong)比(bi)均呈現(xian)(xian)上(shang)(shang)漲勢頭。

克而瑞研(yan)究中(zhong)心分析師朱一(yi)鳴向《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者表示，由于本輪(lun)刺激政策的(de)主要(yao)受益對象是改善性需求，該類(lei)型產品占比(bi)較高的(de)房企銷售(shou)回(hui)暖的(de)勢頭更明顯。

龍頭(tou)房企銷(xiao)(xiao)售增幅(fu)普遍跑贏大(da)市，萬科、恒大(da)、保利(li)及萬達(da)的單月銷(xiao)(xiao)售額在百億元以上。保利(li)地產同(tong)(tong)比(bi)(bi)、環比(bi)(bi)銷(xiao)(xiao)售增幅(fu)均超(chao)過(guo)60%，萬科、萬達(da)同(tong)(tong)比(bi)(bi)銷(xiao)(xiao)售增幅(fu)也(ye)在30%以上。

新城控股(gu)高(gao)級副總裁歐陽捷告訴(su)記者，相(xiang)對(dui)于中小型(xing)房(fang)(fang)企(qi)，大型(xing)房(fang)(fang)企(qi)不僅具(ju)(ju)備(bei)品牌優勢，廣泛的布局讓其在(zai)價格調整(zheng)上(shang)具(ju)(ju)備(bei)更大操作(zuo)空間，在(zai)營(ying)銷模(mo)(mo)式上(shang)也(ye)能更好地與互聯網(wang)或金(jin)融企(qi)業(ye)合作(zuo)，采用眾籌等新型(xing)銷售模(mo)(mo)式。在(zai)行業(ye)集中度(du)提高(gao)的大背(bei)景下，大型(xing)房(fang)(fang)企(qi)將是市場回暖的主要受益(yi)對(dui)象。

不過，由(you)于目前市(shi)(shi)場回(hui)暖集中在一二線(xian)城市(shi)(shi)，三四線(xian)城市(shi)(shi)成交依然疲弱，導致部分房企并沒有從本輪回(hui)暖潮中受益。重點布局(ju)在三四線(xian)城市(shi)(shi)的碧桂園，4月份銷售金額僅為65.6億元，較去(qu)年同期(qi)出(chu)現下滑。

保利地產內部人士(shi)向記者(zhe)表示，從公司4月份(fen)的銷(xiao)售情況來看，一二線重點城市(shi)銷(xiao)售環(huan)比增長達(da)50%以上，回暖跡(ji)象明顯，但沈(shen)陽、無(wu)錫、佛山(shan)等二三線城市(shi)及北方區域對樓(lou)市(shi)新政利好(hao)的反應較為滯(zhi)后，樓(lou)市(shi)新政對各地樓(lou)市(shi)影響顯現(xian)出差(cha)異化(hua)。

房(fang)企目標完成率不樂(le)觀(guan)

盡管4月份樓市(shi)(shi)迎來久(jiu)違的(de)“開門紅”，但一季度市(shi)(shi)場(chang)的(de)低迷導致上市(shi)(shi)房企(qi)的(de)銷(xiao)售目標完(wan)成率難(nan)言(yan)樂觀(guan)。《每日經濟新聞》記者注意到(dao)，截至(zhi)今年前4月，僅(jin)恒大地產(chan)的(de)目標完(wan)成率達(da)到(dao)30%，多(duo)數房企(qi)集(ji)中在20%左右(you)，部分房企(qi)甚(shen)至(zhi)僅(jin)完(wan)成15%。

保利地產內部人士(shi)認為，除了一線城市(shi)(shi)和少數二線城市(shi)(shi)外，大部分地區今(jin)年的(de)(de)(de)去庫存壓力(li)依(yi)(yi)舊較大，房價(jia)快速反(fan)彈(dan)的(de)(de)(de)可能性不大，預計未(wei)來(lai)半年內樓市(shi)(shi)或將呈現量(liang)升價(jia)穩的(de)(de)(de)趨勢，公司今(jin)年的(de)(de)(de)主要工作依(yi)(yi)然是抓住(zhu)市(shi)(shi)場窗口(kou)期，堅(jian)定走量(liang)、去庫存。“從中(zhong)長期來(lai)看，除非地方政府在三年內不賣地，否則大多數城市(shi)(shi)供大于求的(de)(de)(de)市(shi)(shi)場格局難(nan)以(yi)扭轉(zhuan)。隨著政策(ce)刺激的(de)(de)(de)邊(bian)際效應(ying)遞減，市(shi)(shi)場能否保持持續升溫有待觀察”，歐(ou)陽捷(jie)告(gao)訴記(ji)者，除了去庫存之外，房企還應(ying)該根據人口(kou)流入、產業結構、城市(shi)(shi)規劃(hua)的(de)(de)(de)變化調(diao)整市(shi)(shi)場布局，適應(ying)新形勢下的(de)(de)(de)市(shi)(shi)場變化。

以目前主流(liu)房企扎堆(dui)的(de)一線(xian)城(cheng)市(shi)為(wei)例，歐陽捷調查(cha)發現(xian)，由于(yu)競爭激烈導(dao)致地價飆升，部分一線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)利潤前景甚至(zhi)不(bu)如(ru)二線(xian)城(cheng)市(shi)。2013年(nian)上海的(de)地價與(yu)房價差為(wei)12200元/平方(fang)米(mi)(mi)，但(dan)2014年(nian)該數值(zhi)下降(jiang)至(zhi)8000元/平方(fang)米(mi)(mi)，今年(nian)更進(jin)一步下滑至(zhi)6000元/平方(fang)米(mi)(mi)，地價與(yu)房價差甚至(zhi)低于(yu)二線(xian)城(cheng)市(shi)整體約6500~7200元/平方(fang)米(mi)(mi)的(de)水平，這顯示出一線(xian)城(cheng)市(shi)雖(sui)然房子不(bu)愁賣，但(dan)很可能(neng)是無利可圖。

在(zai)歐(ou)陽捷看(kan)來，房企簡單地扎堆在(zai)一二線經濟發(fa)達城市(shi)的做法逐漸走不通，對各類型城市(shi)甚至板塊的需求挖(wa)掘能力，將成為(wei)房企未來競爭的關(guan)鍵因素。

借(jie)助(zhu)本輪A股(gu)大牛市(shi)(shi)(shi)，上市(shi)(shi)(shi)房(fang)企(qi)紛(fen)紛(fen)拋出(chu)再(zai)融資(zi)計(ji)劃。克而瑞統(tong)計(ji)顯示，截至5月15日(ri)，今年(nian)已有(you)(you)24家A股(gu)上市(shi)(shi)(shi)房(fang)企(qi)宣布定增，募資(zi)額(e)共(gong)計(ji)1166億元，是(shi)(shi)去年(nian)全年(nian)的(de)(de)(de)2.43倍，呈爆發(fa)態勢。“在房(fang)地產下半場(chang)，無(wu)論是(shi)(shi)為了降低(di)負債率(lv)，還是(shi)(shi)用于轉型發(fa)展(zhan)，手里(li)有(you)(you)沒有(you)(you)錢是(shi)(shi)最重要(yao)的(de)(de)(de)”，歐陽捷認(ren)為，誰能更好地利用資(zi)本市(shi)(shi)(shi)場(chang)籌集資(zi)金，誰就能脫穎(ying)而出(chu)。資(zi)本市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)火(huo)爆更有(you)(you)利于已上市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)大型房(fang)企(qi)，缺乏(fa)融資(zi)渠道的(de)(de)(de)中小型房(fang)企(qi)會進一步被淘汰出(chu)局(ju)。