每經編(bian)輯｜每經實習記者(zhe) 王婷(ting)婷(ting) 發自成都    

◎每經實習記者 王婷婷 發自成都

上周最(zui)大的(de)(de)新聞莫過于前首富漢(han)能薄膜(mo)發(fa)電董事(shi)會主(zhu)席李河君(jun)身價在24分鐘內縮水(shui)千億，這(zhe)給(gei)了(le)在股(gu)市里已經擁有四五(wu)倍(bei)高額回報的(de)(de)投資(zi)(zi)者一個警(jing)告：是時候重新考慮資(zi)(zi)產配置了(le)。而“虎媽”趙薇從(cong)阿里影業套現(xian)搶購香港學(xue)區房(fang)的(de)(de)案例，似乎正在被越來越多的(de)(de)股(gu)民(min)效仿。《福布斯》發(fa)發(fa)文預計，2015年底中國富裕(yu)群(qun)體(ti)人數將達到1528萬人。隨著本輪牛市逐漸轉(zhuan)入下半場，大批資(zi)(zi)產快(kuai)迅增值的(de)(de)股(gu)民(min)會否成為房(fang)地(di)產市場新的(de)(de)“金主(zhu)”？

近日(ri)，北(bei)京(jing)、成都、香港(gang)等多個(ge)城市(shi)(shi)(shi)已(yi)經出現股(gu)民從股(gu)市(shi)(shi)(shi)獲(huo)利轉投(tou)房產(chan)(chan)的(de)情況。《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者(zhe)采訪發現，盡管(guan)房產(chan)(chan)投(tou)資(zi)的(de)受青睞度有所下(xia)降，但資(zi)金總量的(de)增長仍(reng)然(ran)會(hui)影(ying)響房地產(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)。深(shen)圳中原董事總經理(li)鄭叔倫(lun)指出，充(chong)裕的(de)資(zi)金向股(gu)市(shi)(shi)(shi)和樓市(shi)(shi)(shi)提供(gong)的(de)都是“牛(niu)市(shi)(shi)(shi)”行(xing)情。

股市賺了錢去買房？

本月初，曾經的“小(xiao)燕子”趙(zhao)薇減持2.56億(yi)股阿里影業，套現近10億(yi)港元，成為這(zhe)輪牛市中(zhong)的熱(re)門話(hua)題。媒體報(bao)道(dao)稱，趙(zhao)薇為女(nv)兒(er)在(zai)香港求學，斥(chi)資(zi)購入豪宅(zhai)(zhai)，其先后在(zai)香港購置的三套豪宅(zhai)(zhai)總值超1.2億(yi)元。

記者注(zhu)意到，在(zai)這輪牛市(shi)(shi)中，無(wu)論買房人(ren)(ren)還是(shi)(shi)賣房人(ren)(ren)，都不曾如此(ci)密切地(di)關注(zhu)股(gu)(gu)市(shi)(shi)，因為(wei)(wei)這對他(ta)們而言，或是(shi)(shi)機(ji)遇。“我們的(de)客(ke)戶里，就有從股(gu)(gu)市(shi)(shi)獲利買房的(de)”，成都某(mou)頂級豪宅(zhai)營銷(xiao)負責人(ren)(ren)吳洪娜向記者透(tou)露，客(ke)戶會把(ba)從股(gu)(gu)市(shi)(shi)獲得的(de)資金投(tou)(tou)入到更安全(quan)的(de)地(di)方，不動產無(wu)疑是(shi)(shi)更安全(quan)的(de)選擇之(zhi)一。客(ke)戶無(wu)論是(shi)(shi)掙錢(qian)、投(tou)(tou)資、做(zuo)事業，最終都是(shi)(shi)為(wei)(wei)改變生(sheng)活，所(suo)以股(gu)(gu)市(shi)(shi)資金釋放出(chu)來后，第一個去處便(bian)是(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)。

據(ju)了(le)解，該項目近期(qi)銷售的毛坯電梯洋房(fang)，300萬(wan)元(yuan)/套(tao)起，200套(tao)房(fang)子只剩下50套(tao)，周成交(jiao)金額4500萬(wan)~1.2億元(yuan)不等(deng)。

成都另一(yi)家300萬級的(de)大平(ping)層豪(hao)宅開(kai)發商也透(tou)露，最近(jin)項目(mu)的(de)百余套(tao)銷(xiao)售中，不乏股(gu)市(shi)獲利的(de)客戶，但客戶多是自住型企業主，獲利和(he)置業之間的(de)直接關系不明顯。

在北京，有業內(nei)人(ren)士告訴《每日經濟新(xin)聞》記者，已經逐漸出現股(gu)民拿股(gu)市(shi)(shi)獲利購(gou)買豪宅(zhai)的現象。據稱，某(mou)總價(jia)超(chao)2000萬(wan)元的豪宅(zhai)項目(mu)，4月成(cheng)(cheng)交了15套(tao)，客(ke)戶中就(jiu)不乏股(gu)市(shi)(shi)獲利后投入(ru)房產(chan)的。亞豪機構也證實，在北京近期開(kai)盤的豪宅(zhai)項目(mu)去化良好，多項目(mu)認籌超(chao)八成(cheng)(cheng)，降(jiang)息的利好加上股(gu)市(shi)(shi)走高的刺激，都可能導(dao)致(zhi)客(ke)戶入(ru)市(shi)(shi)心態更(geng)加積極。

在(zai)香(xiang)(xiang)港，4月(yue)份“李嘉(jia)誠拋售香(xiang)(xiang)港住宅套現”引(yin)起關(guan)注的(de)同時(shi)，恒生指數今年截至4月(yue)底已飆(biao)升20%。李嘉(jia)誠三次(ci)加推共約1648套住宅，全(quan)部在(zai)推出的(de)數小時(shi)內售罄(qing)。

“在(zai)股市暴漲中受益的股民，將會陸續選擇‘高位’套(tao)現，并(bing)很可(ke)能用來買房，大量(liang)的股市資金可(ke)能在(zai)四季(ji)度流入樓市。”前華遠地(di)產董事長任志強直言。

記(ji)者也注(zhu)意(yi)到，近期無論(lun)是提出(chu)“0首(shou)付(fu)、0首(shou)付(fu)免息(xi)、0物業(ye)費、0費用”的(de)(de)碧桂園、以“二(er)萬(wan)”噱(xue)頭打出(chu)各種優惠的(de)(de)萬(wan)科和(he)萬(wan)達、從一個P引出(chu)“5P戰略”的(de)(de)保(bao)利，還是以“綠地黑了藍光(guang)官微”劇(ju)情開(kai)始(shi)的(de)(de)“成(cheng)都首(shou)屆藍綠商交會(hui)”……很多房企開(kai)始(shi)大幅施惠、加速推貨(huo)，期待盡(jin)可能(neng)“逮”到從股市流出(chu)的(de)(de)資(zi)金。

不動產只是選擇之一

“至今(jin)還沒(mei)有(you)找到能印證股市和樓市資金對向(xiang)流動的(de)數據(ju)支撐。”上海易居房(fang)地產(chan)研究院副院長(chang)楊紅旭表示，高(gao)位(wei)減倉的(de)正常操作，并(bing)非意味著一定會轉投房(fang)產(chan)。目前(qian)，從(cong)股市獲利釋(shi)放資金的(de)股民，資金流向(xiang)選擇方向(xiang)非常多元，不動產(chan)只是其(qi)一。

當“蛋糕”越來越大，也將給(gei)每一個“選(xuan)擇”帶來更大的(de)增長(chang)空間。

記者注意到(dao)，截(jie)至4月(yue)底，今年滬綜(zong)指累計上(shang)漲(zhang)34.09%，深(shen)成指累計上(shang)漲(zhang)31.21%，兩市總市值(zhi)已達到(dao)63萬億元，與2014年約63.6萬億元的全國GDP規模相當，比(bi)2007年上(shang)證綜(zong)指峰值(zhi)時期(qi)的總市值(zhi)高出近一倍(bei)。

來(lai)自MSCI的(de)數據給(gei)了“把餅做大”更多信(xin)心。截(jie)至4月底(di)，MSCI新(xin)興市場亞(ya)洲指(zhi)數中，中國(guo)漲(zhang)幅達(da)37.5%，遠(yuan)高于MSCI全球指(zhi)數4.75%的(de)同期(qi)漲(zhang)幅，以及MSCI亞(ya)太指(zhi)數11.05%的(de)漲(zhang)幅，加之(zhi)MSCI或(huo)將納入A股(gu)，吸引(yin)的(de)百億美元資(zi)金量和繼續上漲(zhang)的(de)A股(gu)市場預期(qi)，都給(gei)投資(zi)者帶來(lai)巨大信(xin)心。

市值和股價上升(sheng)空(kong)間越大，獲利套(tao)現金額就越大。統(tong)計(ji)數(shu)據顯示，滬深兩市一(yi)季度累計(ji)減持套(tao)現金額超1400億(yi)元，其(qi)中個人或機構投資者減持套(tao)現金額超1億(yi)元。

在此(ci)背景(jing)下，私人可投(tou)資資產(chan)將得到提升。《福布(bu)斯》近(jin)日(ri)發布(bu)的(de)(de)財(cai)富(fu)白皮書(shu)顯示(shi)，對2014年中(zhong)國私人可投(tou)資資產(chan)總額(e)拉(la)動的(de)(de)主要(yao)因素是股(gu)票、基金(jin)、債券等(deng)金(jin)融性資產(chan)的(de)(de)增(zeng)長(chang)(chang)，由(you)此(ci)上述指標(biao)在2015年底(di)將達到114.5萬億元(yuan)，再(zai)度增(zeng)長(chang)(chang)15.9%，中(zhong)國富(fu)裕(yu)群體（個人資產(chan)在300萬~600萬元(yuan)）人數預計達到1528萬人。“長(chang)(chang)期來看股(gu)市的(de)(de)財(cai)富(fu)效應占主導地位。”北大國家發展研究院(yuan)教(jiao)授(shou)宋國青(qing)說。在財(cai)富(fu)效應下，投(tou)資者通過股(gu)票價格的(de)(de)上漲增(zeng)加了財(cai)富(fu)，繼而會刺激消費(fei)(fei)開支(zhi)增(zeng)加，消費(fei)(fei)的(de)(de)增(zeng)長(chang)(chang)會促(cu)進收入和利潤，支(zhi)持經(jing)濟增(zeng)長(chang)(chang)，形成(cheng)良性循環。

在(zai)更(geng)龐大的股(gu)(gu)票市(shi)值，更(geng)大的資(zi)金(jin)潛力之下，包括房地產在(zai)內的投資(zi)選項，將得(de)到更(geng)多資(zi)金(jin)的推(tui)動。“A股(gu)(gu)市(shi)場日成交量已打(da)破(po)世界(jie)紀錄(lu)，資(zi)金(jin)量之大可見(jian)一(yi)斑(ban)，若(ruo)投資(zi)者從股(gu)(gu)市(shi)中獲利轉向(xiang)樓(lou)市(shi)，哪怕是(shi)(shi)百分之一(yi)，對樓(lou)市(shi)來(lai)說都是(shi)(shi)極大支(zhi)撐。在(zai)資(zi)金(jin)泛濫下，相信無論(lun)股(gu)(gu)市(shi)還是(shi)(shi)樓(lou)市(shi)，都會有(you)相當長一(yi)段時間的牛市(shi)行情。”深圳中原董事總(zong)經理鄭叔倫直言。

但國家統計局數據顯示，一(yi)季度零售銷售增速(su)為10.6%。在這輪牛市中(zhong)，中(zhong)國的實(shi)(shi)際消費力還(huan)沒有受到明顯帶動，財富(fu)效應真正顯現并(bing)實(shi)(shi)際作用于房(fang)產等消費與投資，仍(reng)需要時間。

資產配(pei)置結構正在(zai)變化

《福(fu)布斯》指出(chu)，中國的富裕群體最青睞銀行理財產品(pin)，占比(bi)73.2%；股票后來(lai)居上，占比(bi)增(zeng)至62.1%；其(qi)(qi)次是占比(bi)53.8%的基金；房地產的受青睞度明顯降低，為41.3%，不過仍高于債券、黃金、外匯(hui)和其(qi)(qi)他(ta)投資，位(wei)居第四。

這(zhe)說(shuo)明，房(fang)地產在(zai)新的(de)經濟格局下，對(dui)私人(ren)資金的(de)吸(xi)引力有所下滑，但仍是主要投資標的(de)之一。

海通證(zheng)券首席宏觀(guan)分析(xi)師姜超指(zhi)出(chu)，中國居(ju)民(min)的資產配置結構，已經從“房產7成，金融1成”開始調整，金融資產占比將逐(zhu)漸上(shang)升。

但(dan)記(ji)者注(zhu)意到，資產(chan)配置調整更早的美國，目前不(bu)動(dong)產(chan)資產(chan)的占比大(da)約在30%，各類產(chan)品配置結構(gou)更加均勻，但(dan)不(bu)動(dong)產(chan)份(fen)額相對并不(bu)低(di)。

僅以單純的(de)房產而言，“資源性物業(ye)保值增值性很強，核(he)(he)心城市、核(he)(he)心地段、核(he)(he)心資源的(de)物業(ye)增值最快。”吳(wu)洪娜(na)告訴記者。

鄭叔(shu)倫也指出，就投資(zi)(zi)而言，房(fang)(fang)地(di)(di)產適合中長線，房(fang)(fang)價升值和租金(jin)等(deng)收益途(tu)徑(jing)都相對穩定(ding)，房(fang)(fang)地(di)(di)產可(ke)以利用杠桿(gan)，首付30%就能控制所(suo)有(you)資(zi)(zi)產，這樣(yang)房(fang)(fang)價只要(yao)上(shang)漲(zhang)30%，回(hui)報(bao)已有(you)1倍(bei)，但股市中只有(you)少數(shu)人賺錢。

業(ye)內人(ren)士(shi)認為，隨著股(gu)市(shi)資金(jin)增長(chang)，財富效應(ying)推升，股(gu)民手上的(de)錢有(you)理由投向長(chang)線增值保值的(de)優質不動產物業(ye)。