每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記(ji)者 白亞靜(jing) 發自深圳(zhen)    

◎每(mei)經記者(zhe) 白亞靜(jing) 發(fa)自深圳

5月22日，萬(wan)科在深圳召(zhao)開股(gu)東(dong)(dong)大(da)會，現場聚(ju)集(ji)了眾多中(zhong)小股(gu)東(dong)(dong)，其中(zhong)不(bu)乏王(wang)石、郁(yu)亮(liang)的“粉絲”。面對眾多支持者，郁(yu)亮(liang)不(bu)僅首(shou)次公布了自己在萬(wan)科內(nei)部立下的軍令(ling)狀，還透露了希望(wang)成為包括物業在內(nei)的多個萬(wan)億級上(shang)市平臺控股(gu)集(ji)團的目標(biao)。

在房企紛紛轉型的當下，除了萬(wan)科之外，包括復(fu)(fu)星、綠地(di)在內的一批龍(long)頭企業也(ye)在提出萬(wan)億平臺(tai)目標，不(bu)過與萬(wan)科不(bu)同的是，復(fu)(fu)星、綠地(di)在金融板塊的滲(shen)透更(geng)深。

不達標就取消年終獎

郁亮首次公開(kai)承認，自(zi)己在內部設立了軍令(ling)狀，2015年的(de)盈利目標是創造利潤200億元，否則包括一線老(lao)總在內的(de)高管團隊將取(qu)消(xiao)年終獎。

從財報看，近年來(lai)萬(wan)科(ke)的(de)盈利能力有(you)下(xia)降(jiang)趨(qu)勢，2014年萬(wan)科(ke)的(de)凈(jing)資產收益(yi)率和凈(jing)利潤率分(fen)(fen)別為17.86%和10.76%，分(fen)(fen)別比(bi)2013年下(xia)降(jiang)1.8和0.5個百分(fen)(fen)點。“回(hui)報率下(xia)降(jiang)，我(wo)們很(hen)憂慮，面對(dui)股東也很(hen)羞(xiu)愧。”郁亮認為萬(wan)科(ke)有(you)義務(wu)提高回(hui)報率，保持(chi)不變就是后退，所以正在修(xiu)改考核制度。

他稱，結(jie)算收(shou)入增(zeng)長沒有跟上銷售(shou)增(zeng)長，影(ying)響了利潤，未來要(yao)加快結(jie)算周期，提(ti)高盈利能(neng)力是2015年的五(wu)大目標之(zhi)一。

除了(le)提(ti)升盈(ying)利，他(ta)還重點(dian)提(ti)到了(le)合作。

去年(nian)(nian)第四季度，內地一線城市的地價與房價比已接近(jin)66%。郁亮直言，這(zhe)是一個很(hen)高的數字，跟香(xiang)港不相上下了，這(zhe)使得(de)去年(nian)(nian)全年(nian)(nian)萬科在拿地上都很(hen)謹慎。

郁亮表示，今年(nian)萬(wan)科的(de)拿地(di)節奏(zou)仍(reng)然會很從容，因為現在有(you)(you)3800萬(wan)平方米的(de)土地(di)儲備(bei)，足夠兩(liang)三(san)年(nian)的(de)開發，而且(qie)還沒有(you)(you)算未來與萬(wan)達(da)合作的(de)部分。

一位地(di)產上市公(gong)司高管向《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者表示，項目(mu)開發周期一般(ban)是兩(liang)三年，如果(guo)儲備(bei)地(di)塊只有(you)兩(liang)三年，意(yi)味著必須通(tong)過不斷買地(di)來(lai)補充儲備(bei)，否則(ze)就會斷檔。據此看來(lai)，支撐(cheng)郁亮從(cong)容心態的(de)，或許(xu)是將(jiang)從(cong)萬達處獲(huo)得的(de)合作地(di)塊。

萬科(ke)加快研究物(wu)業(ye)上(shang)市(shi)

今年(nian)萬(wan)科年(nian)報發布伊始，《每日(ri)經濟新聞》就曾指出，萬(wan)科有謀劃物業板塊上市的(de)(de)意(yi)圖。截至(zhi)去年(nian)底(di)，萬(wan)科物業服務合同管理面(mian)積已達1億平方(fang)米(mi)(mi)，雖然該數字在全(quan)國(guo)250億平方(fang)米(mi)(mi)的(de)(de)存量面(mian)前占比并不高，但值得注(zhu)意(yi)的(de)(de)有兩(liang)點，一是(shi)彩(cai)生活上市之前，管理面(mian)積也僅(jin)是(shi)1億多平方(fang)米(mi)(mi)；二是(shi)萬(wan)科方(fang)面(mian)表(biao)示(shi)了(le)數量級增長的(de)(de)愿景。

郁亮(liang)坦(tan)言(yan)，“萬(wan)科(ke)物業正準備獨立發展，當然包括上市(shi)的考慮，本來(lai)希望把(ba)上市(shi)事宜放后面一(yi)點，但發現形勢(shi)不等人，所以現在正加快研究。”

現在(zai)擴張的(de)成本已經不低(di)，除了萬科，中海、彩生活以及相當數(shu)量的(de)房企也(ye)在(zai)物(wu)業管理的(de)存(cun)量市場(chang)上跑馬圈地。

郁亮稱，我們不去改(gai)變(bian)(bian)業主和(he)原(yuan)有物(wu)業之間的合作，僅是用“睿服務模式”改(gai)變(bian)(bian)物(wu)業系統。

他表示，目前主要接觸的是國有(you)物(wu)業公司，因(yin)為(wei)物(wu)業這(zhe)塊(kuai)在國企看來是包袱，規模(mo)不大，符合抓大放小政(zheng)策。

在與當(dang)前的(de)物(wu)業(ye)上市(shi)股(gu)比(bi)較時，郁亮說(shuo)，“別人做(zuo)(zuo)減(jian)法(fa)(fa)(fa)有(you)(you)減(jian)法(fa)(fa)(fa)的(de)考慮(lv)，我們(men)做(zuo)(zuo)加法(fa)(fa)(fa)有(you)(you)我們(men)的(de)考慮(lv)，萬科物(wu)業(ye)必須要市(shi)場化。”在他看來，不是只有(you)(you)戰(zhan)略上有(you)(you)差(cha)異化才能成功，比(bi)拼(pin)的(de)應是奮斗和扎實(shi)。

多家房(fang)企(qi)追求市值規模(mo)

綠地、復(fu)星、萬達(da)等企(qi)業都在謀(mou)求多平臺企(qi)業上市(shi)(shi)(shi)，最終實現集團(tuan)控(kong)股若(ruo)干擁有高市(shi)(shi)(shi)值(zhi)企(qi)業的(de)目標，從而提升企(qi)業市(shi)(shi)(shi)值(zhi)規模。

萬科(ke)雖然(ran)也和相當一部分的金融機(ji)構展開(kai)合作(zuo)，但就目前來看，其主要的合作(zuo)對象仍局限在業內，如與萬達合作(zuo)拿(na)地(di)、合作(zuo)開(kai)發(fa)。

郁亮表示，萬科將來要(yao)從單一平臺(tai)(tai)轉向多業態多上市平臺(tai)(tai)的控股集團，成為萬億(yi)企(qi)業，注(zhu)意是市值，不是銷(xiao)售額。

對此，郁亮解釋道(dao)，物(wu)業(ye)(ye)、物(wu)流、養老、社區(qu)商(shang)業(ye)(ye)等，都是目前可以看得到(dao)的(de)模塊，“我希望(wang)萬(wan)科未來能(neng)夠有更多業(ye)(ye)務獨立上(shang)(shang)市，成為有若干個上(shang)(shang)市平臺(tai)、也是多業(ye)(ye)態上(shang)(shang)市平臺(tai)的(de)一個控股集團，整個平臺(tai)加起來有1萬(wan)億市值”。

在多上(shang)市(shi)平臺(tai)的運作方面(mian)，綠(lv)地走得更遠，目前已手握四個(ge)上(shang)市(shi)平臺(tai)，其擴張邏輯為大(da)金融、大(da)基建(jian)及大(da)消費。在金融方面(mian)，綠(lv)地的做法是依(yi)托相關產(chan)業政策以及旗下樓盤(pan)項目，打造(zao)金融產(chan)業服務平臺(tai)，推進集團大(da)金融產(chan)業發展。

日前，復星集團(tuan)(tuan)董(dong)事長郭(guo)廣(guang)昌曾(ceng)對《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者表示，“根據復星目(mu)前的(de)戰略(lve)，公司未來主要有(you)兩個輪子(zi)——以保(bao)險為核心的(de)綜(zong)合(he)金融集團(tuan)(tuan)，以產業(ye)為基礎的(de)全球(qiu)投資平(ping)臺。”

在其傳統地產(chan)板(ban)塊上，結合其金(jin)融(rong)(rong)資源(yuan)優勢，將(jiang)產(chan)品的方向(xiang)從住宅開發轉向(xiang)城市(shi)建設。在金(jin)融(rong)(rong)板(ban)塊，除了保險(xian)，復星還參與(yu)民營金(jin)融(rong)(rong)業、互(hu)聯(lian)網金(jin)融(rong)(rong)。