每(mei)(mei)經(jing)編輯｜每(mei)(mei)經(jing)記者 白亞靜 發(fa)自深圳(zhen)    

◎每經記者 白(bai)亞靜 發自深圳

周末的(de)(de)(de)(de)暴雨紅色預警(jing)，并沒有澆滅深(shen)圳(zhen)(zhen)市民的(de)(de)(de)(de)購房熱情，新(xin)入市的(de)(de)(de)(de)三個樓盤全(quan)部“日光”，銷售總(zong)額共計約70億(yi)元。“3·30新(xin)政”后(hou)，深(shen)圳(zhen)(zhen)樓市似乎結束了筑底過(guo)程，在去(qu)年反彈的(de)(de)(de)(de)基礎上(shang)，開始大(da)幅上(shang)漲。雖然國家統計局(ju)的(de)(de)(de)(de)住宅銷售價格數據顯示，深(shen)圳(zhen)(zhen)房價僅上(shang)漲1.8%，但如果聚焦熱門區域(yu)，會發現房價的(de)(de)(de)(de)上(shang)漲幅度甚至可以用“非理(li)性”來形容(rong)，如半年內(nei)新(xin)房單價接連突破(po)三萬、四萬的(de)(de)(de)(de)龍華片區。

熱門區域房價破4萬

上述(shu)三個樓盤所在(zai)的(de)區域，原屬(shu)深圳(zhen)樓市的(de)房(fang)價洼地，但在(zai)近半(ban)年的(de)搶房(fang)潮中，這(zhe)些“中小板”被迅速填平，甚至有反超“藍籌”福(fu)田片區的(de)架勢。目前，福(fu)田片區的(de)二手房(fang)均價為每(mei)平方(fang)米4萬元(yuan)。

短期(qi)看，龍華片區的(de)上漲行情，始于一(yi)宗被(bei)拍(pai)出的(de)地(di)塊(kuai)。去年(nian)9月(yue)30日，央行放松限貸政(zheng)策后，深(shen)圳樓市回暖。當年(nian)10月(yue)，深(shen)圳拍(pai)出全年(nian)唯(wei)一(yi)一(yi)塊(kuai)住宅(zhai)用地(di)，樓面地(di)價為每平(ping)方米(mi)2.5萬元。在當時這一(yi)價格十分驚人，這與其周邊二(er)手(shou)房的(de)價格相當。

在(zai)此(ci)鼓舞下，龍(long)(long)華(hua)片區迅速釋放(fang)了之前市政(zheng)規劃(hua)的利好。《每日經(jing)濟新聞》記者發(fa)現，幾個新盤(pan)(pan)現場甚至(zhi)出(chu)現了來自香港的置業者和炒房(fang)者。去年(nian)11月，中(zhong)海錦城(cheng)以均價(jia)3.25萬元開(kai)盤(pan)(pan)，龍(long)(long)華(hua)新盤(pan)(pan)房(fang)價(jia)首次“破3”；今年(nian)5月23日，中(zhong)海錦城(cheng)又(you)加推項目，將龍(long)(long)華(hua)新房(fang)帶入4萬元時代。

美聯(lian)物業全(quan)國研(yan)究中(zhong)心(xin)經理何倩茹認為，龍華片(pian)區樓價“破4”不(bu)奇(qi)怪，主要(yao)緣于市(shi)政規劃。目前，深圳(zhen)北站商務中(zhong)心(xin)的建設已全(quan)面(mian)啟動，該片(pian)區還聚集了包括九方、星河COCOCity等大型商業綜合體。等到廣深港高鐵全(quan)面(mian)開通(tong)后，深圳(zhen)北站還將具(ju)有口岸功能，30分鐘(zhong)可直達香港西九龍。

南山西(xi)麗片區的情況(kuang)與龍華類(lei)似。2014年(nian)以(yi)前，入市項目寥寥無幾。自(zi)從2010年(nian)市政規劃(hua)將此定位(wei)成深圳硅(gui)谷和南山國際知識創新村后(hou)，包括萬科、特建(jian)發在內的房(fang)企(qi)紛(fen)紛(fen)進(jin)駐，2014年(nian)開(kai)始成為深圳住(zhu)宅(zhai)供應(ying)熱(re)區。

數據顯示供大于求

除了市政規劃，在(zai)談及深圳(zhen)樓價時，供需是繞不開(kai)的話題。

一名上(shang)市房(fang)企高管向《每日經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)者(zhe)表(biao)示，一方(fang)面(mian)深圳土地(di)供(gong)應太(tai)少，另一方(fang)面(mian)人口凈(jing)流量(liang)又(you)持(chi)續為正，且常住人口平均年齡僅(jin)34歲，所以不少炒(chao)房(fang)者(zhe)甚(shen)至來到位于深圳與惠州交界處的(de)樓盤大(da)量(liang)買房(fang)。

從2011年開始(shi)，深圳招(zhao)拍掛渠道的(de)住(zhu)宅(zhai)土地供應(ying)持續走低，已逼近無地可供的(de)地步。根據(ju)中(zhong)國指數(shu)研究院的(de)數(shu)據(ju)顯示(shi)，2013年深圳僅出讓(rang)三宗，共(gong)計13.2萬平方(fang)(fang)米(mi)(mi)，較2012年出讓(rang)面積縮減(jian)超過70%。2014年，更(geng)是直接減(jian)少(shao)到只(zhi)出讓(rang)一宗地，這使得深圳每平方(fang)(fang)米(mi)(mi)地價從3618元(yuan)（2011年）、5109元(yuan)（2012年）、10649元(yuan)（2013年）一路上(shang)漲到25093元(yuan)（2014年）。

深圳住宅市(shi)(shi)場還(huan)有來自城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)新（舊改）的項(xiang)目補充，但是深圳規土(tu)委(wei)相關負責人表(biao)示，一(yi)直(zhi)以來，城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)新用地都(dou)側重于戰略性新興(xing)產業用地，未來占比會較現在更(geng)(geng)為明顯(xian)。這(zhe)意(yi)味著(zhu)，住宅用地供應還(huan)將會壓縮。

不(bu)過，從(cong)住宅(zhai)市場(chang)的(de)數(shu)據上看，深(shen)圳樓市的(de)供需(xu)似乎(hu)又(you)并沒有那么緊張(zhang)。深(shen)圳商品住宅(zhai)銷供比在經過2009年的(de)高點后(hou)，整體呈(cheng)下降態勢。從(cong)2010年到(dao)2014年的(de)5年間，批(pi)準(zhun)上市面(mian)積為2521萬(wan)(wan)平方米，銷售面(mian)積1800萬(wan)(wan)平方米，批(pi)準(zhun)上市套(tao)數(shu)約(yue)27萬(wan)(wan)，銷售套(tao)數(shu)約(yue)20萬(wan)(wan)套(tao)，平均供銷比為0.71。

這意味著，至少(shao)還(huan)有30%的房源成為庫存，深圳供銷比遠低于上海(hai)1:1的水平，至少(shao)不能(neng)算是供不應求。

另外，自(zi)從2008年新開工(gong)面(mian)(mian)積（471萬(wan)(wan)平方米）與竣工(gong)面(mian)(mian)積（444萬(wan)(wan)平方米）大致持平外，此(ci)后深圳的新開工(gong)面(mian)(mian)積一直(zhi)遠遠大于竣工(gong)面(mian)(mian)積。2013年高點時，甚至達到(dao)910萬(wan)(wan)平方米：196萬(wan)(wan)平方米。

從上述數據來看，深圳這座城(cheng)市(shi)似乎正處于(yu)樓市(shi)大(da)供應的前(qian)夕(xi)。

產業人口聚集效應

在四(si)個一線(xian)城市中，深(shen)圳(zhen)房價近(jin)期漲幅最大(da)。業內人士認為，這(zhe)與深(shen)圳(zhen)的產業轉型已渡過最艱難時期不無關系。

中國社科院最(zui)新發布的2015年(nian)《城市競爭力藍皮書》稱，在去年(nian)中國城市綜(zong)合競爭力排名中，深(shen)圳首(shou)次超越香港，躍(yue)居榜首(shou)。

上述(shu)上市(shi)房(fang)企高管稱，深圳有(you)些(xie)企業是(shi)別處找不到(dao)的(de)，像(xiang)平安、華(hua)為、騰訊，這些(xie)企業的(de)員工不僅年輕，而(er)且購買力強，怎(zen)么(me)可能(neng)不買房(fang)子？

從“三來一補”的外向型經濟，到如(ru)今的總部經濟、科技園創(chuang)(chuang)業、前海跨(kua)境金融，深圳已開拓了六大戰略(lve)性新(xin)興產(chan)業，2014年互聯網(wang)產(chan)業、新(xin)一代信息技術產(chan)業、文(wen)化創(chuang)(chuang)意(yi)產(chan)業均呈現兩位(wei)數以上增長。第三產(chan)業占GDP的比重達(da)56.5%，創(chuang)(chuang)歷史新(xin)高(gao)。

產業成功轉型，不僅推動了人(ren)口聚集，更(geng)使得深圳(zhen)在(zai)人(ren)均GDP、人(ren)均可(ke)支配收入、人(ren)均存款等指標上(shang)均在(zai)國(guo)內(nei)排名第一。

不過，僅基本面向(xiang)好，也許(xu)并不足以(yi)支撐像龍華片區(qu)跨越式的增(zeng)長(chang)。上述房(fang)(fang)企高(gao)管說，購房(fang)(fang)者(zhe)的消費心(xin)理(li)也起了作用(yong)。何倩茹稱，最近(jin)上漲火熱的片區(qu)已提前(qian)預支了未(wei)來幾(ji)年(nian)的升值潛力。