每經編輯｜區家(jia)彥     

邦地產記者 區家彥

回暖勢(shi)頭明顯的中國樓市，又將迎來一款新的核武(wu)器——MBS。

MBS，不是(shi)“面包(bao)師(shi)”，也不是(shi)“夢芭莎”，這看起來(lai)(lai)(lai)有(you)點(dian)高冷、讀起來(lai)(lai)(lai)有(you)點(dian)拗口的(de)三個英文(wen)(wen)字母，中文(wen)(wen)名(ming)更讓人頭暈：個人住房抵押(ya)貸款資產支持(chi)證券(quan)(quan)。它(ta)的(de)運行機理是(shi)：銀行將(jiang)已(yi)發放(fang)出去的(de)房貸資產打(da)包(bao)，以(yi)(yi)債(zhai)券(quan)(quan)形式(shi)在銀行間或通過券(quan)(quan)商進行買賣(mai)交(jiao)易，變現的(de)資金(jin)用來(lai)(lai)(lai)進一(yi)步增大房貸資金(jin)池(chi)，以(yi)(yi)解決近年來(lai)(lai)(lai)困擾市場(chang)的(de)房貸額度緊張難題。

去年9月(yue)30日(ri)，央行(xing)、銀監(jian)會(hui)首次出臺(tai)通知，鼓勵銀行(xing)發(fa)行(xing)MBS。5月(yue)15日(ri)，中國銀行(xing)間(jian)市場(chang)交(jiao)易商協(xie)會(hui)發(fa)布了《個(ge)人住房抵押(ya)貸款資產支持證券信息披露(lu)指引（試行(xing)）》的(de)公告，MBS來勢(shi)洶洶，有業(ye)內大V更把它稱作(zuo)--引爆樓市熱度(du)的(de)核彈頭！

這三個英文字(zi)母的威力到底有多大？它(ta)真能成為(wei)房價上漲的助推(tui)器嗎(ma)？

美國人早就這么干了！

到底什(shen)么是MBS？邦地產君舉個例(li)子。

如果你三年前買(mai)了(le)(le)一套150萬(wan)元(yuan)的房(fang)子，支付了(le)(le)50萬(wan)首付款，然(ran)后(hou)向(xiang)銀(yin)(yin)(yin)行借(jie)了(le)(le)一筆期限30年、總額100萬(wan)元(yuan)的房(fang)貸。3年后(hou)，你已經償還了(le)(le)5萬(wan)本金，房(fang)子也(ye)升值到(dao)(dao)200萬(wan)元(yuan)，這時(shi)銀(yin)(yin)(yin)行把你剩余的95萬(wan)元(yuan)房(fang)貸打包做成(cheng)一個名為MBS的證券產品(pin)，以一定(ding)的發行利率賣給券商(shang)或(huo)者(zhe)其他金融機(ji)(ji)構(gou)，銀(yin)(yin)(yin)行順利拿(na)回所有的貸款本金，房(fang)子的抵押權也(ye)從銀(yin)(yin)(yin)行轉移(yi)到(dao)(dao)其他金融機(ji)(ji)構(gou)，這個時(shi)候(hou)，借(jie)給你錢(qian)的不再是銀(yin)(yin)(yin)行，而(er)是購買(mai)了(le)(le)MBS的機(ji)(ji)構(gou)或(huo)者(zhe)個人投(tou)資者(zhe)。

談(tan)到MBS，就要(yao)談(tan)到它的(de)起(qi)源地--美國。上世紀70年代(dai)前后(hou)(hou)，美國二戰后(hou)(hou)“嬰兒潮”一代(dai)開始成年，對房(fang)貸的(de)需求激增，但(dan)由(you)于房(fang)貸的(de)發放機(ji)(ji)構--商業銀(yin)行的(de)資金(jin)來源大多是中短期存款，而(er)房(fang)貸是長期貸款，期限不(bu)匹配帶來的(de)利率風險和(he)流(liu)動性(xing)風險不(bu)斷積聚，造成金(jin)融機(ji)(ji)構資金(jin)來源緊張(zhang)，很多美國人無法貸款買房(fang)。

為了解決(jue)房(fang)貸(dai)難題，從1968年(nian)起(qi)，具有美(mei)(mei)國(guo)政府背景的(de)吉利美(mei)(mei)、房(fang)地(di)美(mei)(mei)與房(fang)利美(mei)(mei)三大專業機構陸續從銀行手上收購住房(fang)抵(di)押貸(dai)款(kuan)，然后打包成(cheng)證券(quan)化(hua)產(chan)品(pin)，向投資者(zhe)發售(shou)。由于這(zhe)些產(chan)品(pin)隱含了政府信用，但收益率(lv)高于美(mei)(mei)國(guo)國(guo)債，受到投資者(zhe)追捧。MBS的(de)發展自(zi)此進入快車道。截至2014年(nian)上半年(nian)，美(mei)(mei)國(guo)按揭貸(dai)款(kuan)余額(e)為13.3萬(wan)億(yi)元，其中MBS余額(e)達到7.7萬(wan)億(yi)元，占比(bi)57.9%。

除了緩解房(fang)(fang)貸資(zi)金來(lai)源緊張的(de)(de)難題(ti)，申銀萬(wan)國房(fang)(fang)地產行(xing)業分析師韓思怡(yi)認為，MBS能把(ba)房(fang)(fang)貸這一(yi)流(liu)(liu)動(dong)性(xing)較差(cha)的(de)(de)信貸資(zi)產，轉化為流(liu)(liu)動(dong)性(xing)較高的(de)(de)證券資(zi)產，由于(yu)流(liu)(liu)動(dong)性(xing)提高，買賣更加方便，銀行(xing)可以(yi)降(jiang)低資(zi)產收益率的(de)(de)要求，從而實現降(jiang)低房(fang)(fang)貸利率的(de)(de)效果(guo)。