每經(jing)編輯｜吳若凡    

邦地(di)產實(shi)習記(ji)者(zhe) 吳若(ruo)凡

馬云(yun)要把(ba)支付寶搬來上(shang)海了。這(zhe)是(shi)最近朋友圈最火的消息，沒(mei)有之(zhi)一(yi)，緊(jin)隨其(qi)后的，是(shi)他(ta)的“老相好”王健林(lin)也(ye)跟(gen)著來了。

由(you)于看中(zhong)上海得天獨厚的(de)金(jin)融(rong)政策和世博價(jia)值150億的(de)地(di)塊，王健林終于按(an)捺不住了，2017年萬(wan)達金(jin)融(rong)集團將(jiang)正式(shi)落(luo)戶(hu)上海自貿區(qu)(qu)。與此同時，上月，國內最大的(de)第三方(fang)支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)機構——支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)寶(中(zhong)國)網(wang)絡技術有限公司，也已將(jiang)地(di)址由(you)杭州(zhou)改為上海浦東新區(qu)(qu)，這意味(wei)著，支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)寶總部將(jiang)落(luo)戶(hu)上海。

不(bu)知(zhi)從(cong)何時起，上海(hai)成了各(ge)大央企總部(bu)、世(shi)界500強、知(zhi)名(ming)企業的(de)集中地(di)，而(er)(er)自上海(hai)世(shi)博會(hui)閉幕以(yi)來，世(shi)博會(hui)地(di)區更是直接將目(mu)標定位于“名(ming)企總部(bu)聚集區”。而(er)(er)從(cong)布局(ju)看，這些(xie)名(ming)企大多集中在市中心、浦東新(xin)區北部(bu)、嘉定中部(bu)，以(yi)及紫竹(zhu)國家高新(xin)區所(suo)在的(de)閔行南部(bu)與(yu)松江東部(bu)。

資料(liao)顯示，從2002年(nian)到2012年(nian)的(de)十年(nian)里，上海(hai)地區世界500強企業從90家(jia)增加(jia)到近360家(jia)。

隨著阿里巴巴、萬(wan)達等名企的相(xiang)繼遷入，還(huan)有大量金融機(ji)構(gou)、跨國企業(ye)、平安陸金所也將(jiang)入駐。這(zhe)些大型(xing)企業(ye)的入駐背(bei)后，上海發生了怎(zen)樣(yang)翻(fan)天覆地的變化呢?

曾讓上海房價十年漲六倍以上

2002年(nian)(nian)到2012年(nian)(nian)這一波(bo)房價上漲，一個重要因素是(shi)跨(kua)國公(gong)司地(di)區總部的(de)數量在10年(nian)(nian)里翻了將近四倍，并帶來(lai)一批陪(pei)同企業(ye)跟進，由此帶來(lai)的(de)是(shi)房價的(de)持續性(xing)增(zeng)長。

據邦地(di)產(chan)君粗略(lve)估計(ji)，這十年(nian)來(lai)，上海城區的房價增長了近(jin)六(liu)(liu)倍(bei)。可別(bie)小看了這六(liu)(liu)倍(bei)，好比你2002年(nian)買了一套(tao)價值30萬元的房子，現在一轉手(shou)除去交易(yi)稅、傭金等其他(ta)費用，可以凈賺150萬。

從(cong)某(mou)種意義上(shang)可以(yi)說，是這(zhe)些(xie)大型企(qi)業總(zong)部(bu)的搬遷帶來的羊群(qun)效(xiao)應，使得過(guo)去幾年上(shang)海經濟迅速(su)騰飛。

根據(ju)上海市統計局官方(fang)數據(ju)顯示，近十年上海人均GDP和居民收入增(zeng)加了近4.5倍。常(chang)住(zhu)人口由2002年的1300多(duo)萬(wan)猛增(zeng)到2012年的近2400萬(wan)，增(zeng)幅接近45%。

此外，上(shang)海的容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)得到了(le)控(kong)制，內(nei)中環內(nei)的住宅容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)控(kong)制在3以下(xia)，外環的容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)更是(shi)控(kong)制在1.5以內(nei)。容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)的下(xia)降，造(zao)(zao)成上(shang)海住房供(gong)不應(ying)求。加之舊(jiu)城改(gai)造(zao)(zao)速(su)度(du)放緩，使得土地供(gong)應(ying)減少，也一定程度(du)上(shang)加劇了(le)供(gong)不應(ying)求。

世界經濟中心？

總(zong)部入駐帶來的蝴蝶效(xiao)應(ying)，遠不止這些。

中房信研(yan)究(jiu)總(zong)監薛建雄向邦地產表示，阿里(li)和萬達這類(lei)金融和貿(mao)易類(lei)企(qi)業落戶上(shang)海，是(shi)上(shang)海的(de)政策所致，上(shang)海的(de)愿景是(shi)成為(wei)世界經(jing)濟中心，希望全(quan)世界最有影響力的(de)企(qi)業都能在這里(li)。

中原地產研究總(zong)監宋徽雍(yong)認為，這(zhe)些企業的搬遷會帶來辦(ban)公(gong)樓需(xu)求(qiu)的增(zeng)加(jia)，這(zhe)對于新興商辦(ban)區(qu)是一個直接的需(xu)求(qiu)帶動，從(cong)而使得(de)整個區(qu)域的發展有(you)了(le)新的支撐點。

談到這些區域的前景(jing)，薛表示(shi)，諸(zhu)如(ru)世博(bo)前灘地區和(he)大虹橋價(jia)值被低(di)估，還需要一定(ding)時間才能體(ti)現其真正價(jia)值。

目前，世博(bo)的(de)定(ding)位是要成(cheng)為(wei)貿易中心，已(yi)經有(you)了17家(jia)央企的(de)貿易總部入(ru)(ru)駐。隨著(zhu)萬達營銷(xiao)總部遷入(ru)(ru)，將和陸家(jia)嘴金融中心遙相呼應，大虹橋則(ze)向著(zhu)打造長三角經濟產業帶的(de)方(fang)向而(er)努力。

房價還會漲嗎？

按照目前大部(bu)分(fen)公司(si)總部(bu)在黃浦江兩(liang)岸的布局(ju)，兩(liang)岸商務(wu)帶附近五公里的區域(yu)是否會(hui)成為房價騰飛的潛(qian)力地帶呢？

宋徽雍認(ren)為，這些濱江(jiang)豪宅普遍去化速(su)度慢，有(you)的(de)就(jiu)是(shi)再賣四五年也清不了盤，“但凡現在能看到(dao)黃浦江(jiang)的(de)，就(jiu)沒有(you)低于8萬(wan)的(de)。”他說，諸如尚海(hai)灣(wan)豪庭(ting)、綠城黃浦灣(wan)這樣的(de)樓(lou)盤，價格在短期(qi)內會伴隨著概(gai)念熱(re)炒而抬高，但長期(qi)價格不容(rong)樂觀。

如今，許(xu)多(duo)開發商(shang)在(zai)這里搶占地盤，用時(shi)間(jian)換(huan)空(kong)間(jian)，有了(le)規劃和產(chan)業，地段(duan)也有了(le)，接(jie)下來就是(shi)比耐心了(le)，比如湯臣一品。

“概念有(you)了，但還沒真(zhen)正落實下來，運(yun)營時也會出現(xian)很多問題，比如入住率低，相關產(chan)業(ye)凝聚力(li)弱等等。”宋稱，產(chan)業(ye)的發展勢必跟不(bu)上樓市的起落速度，尤其現(xian)在的房價(jia)水(shui)平已經(jing)提前透支了十幾(ji)年。

不(bu)過(guo)，宋徽(hui)雍的(de)觀察有很大(da)局(ju)限(xian)性。黃浦(pu)江五(wu)公里范圍內的(de)三林(lin)、楊思、楊浦(pu)等地區，以及大(da)虹橋(qiao)覆蓋的(de)松江、青浦(pu)和(he)嘉定，這(zhe)些地方的(de)新房價格目前(qian)不(bu)過(guo)2萬～4萬，未來有很大(da)的(de)成(cheng)長潛(qian)力。