每經編輯｜王婷婷     

每(mei)經(jing)實(shi)習記者 王(wang)婷婷 發自成(cheng)都

5月16日，萬(wan)科物業與南京金隅紫(zi)京府項目簽約合作(zuo)，以“睿服務”體系(xi)輸出的形式，對合作(zuo)方(fang)提(ti)供物業服務。

《每日經濟新聞》記者了解到，“睿服務”是基于互聯網平臺的(de)用(yong)戶需求釋放、服務提供、設備線上管(guan)控等為一體(ti)的(de)體(ti)系。當萬科在南京接(jie)下(xia)物業市場化項目第一單的(de)同時，該體(ti)系已經在全(quan)國鋪開，將有物業公司形成(cheng)專門的(de)團隊進行運營(ying)。

此(ci)前(qian)，彩生活、綠城等房企早(zao)已借力物(wu)業“圈地”，同(tong)時借助社區原始優(you)勢搭載(zai)互聯網概念。

疊加“互聯網+”，有(you)助(zhu)于(yu)得(de)到資本(ben)市場青睞，推高估值(zhi)。但業內(nei)人士提醒，目(mu)前國內(nei)物業領域(yu)尚沒有(you)清晰有(you)效的(de)商業模式，如何保證物業服務，提升利潤率，創(chuang)造長期價值(zhi)，仍(reng)有(you)待觀察(cha)。

物業全面市場化

前不久，萬科(ke)創始人(ren)王石公開吆喝“萬科(ke)物(wu)業將全面市場(chang)化。”

5月16日(ri)，萬(wan)科物業(ye)接下了第(di)一個(ge)市場化項(xiang)目，與南京(jing)金隅紫京(jing)府(fu)項(xiang)目簽約(yue)合作。據媒體報道，雙方合作范圍包括金隅嘉業(ye)在北(bei)京(jing)以外(wai)的所有項(xiang)目的物業(ye)服(fu)務。今年，萬(wan)科物業(ye)輸出的業(ye)務量指標為5200萬(wan)平米(mi)(mi)，其中成都區域100萬(wan)平米(mi)(mi)。

成(cheng)都萬科相關負責(ze)人向(xiang)《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者透露，成(cheng)都區域是否是100萬平方(fang)米的業務量，具(ju)體數據尚不(bu)清楚(chu)，目前是處在(zai)跟其他公司(si)協商的過程(cheng)中，是由物業公司(si)專(zhuan)門的團隊在(zai)負責(ze)。

據(ju)透露，目前萬科物(wu)(wu)業(ye)已將下屬18家物(wu)(wu)業(ye)服務公司拆分為13個中(zhong)心(xin)(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)公司、13個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)公司以及49個管(guan)理中(zhong)心(xin)(xin)。中(zhong)心(xin)(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)公司和(he)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)公司主要負(fu)責對(dui)外拓展項目，管(guan)理中(zhong)心(xin)(xin)負(fu)責所(suo)有住宅項目的(de)托(tuo)管(guan)。

“在(zai)對外拓展過(guo)程中(zhong)，萬(wan)科傾向于通過(guo)輸(shu)(shu)出自(zi)己的(de)‘睿服(fu)務(wu)’體系(xi)來實現。”有熟悉行業的(de)資(zi)深人士(shi)告(gao)訴記者，去年萬(wan)科“睿服(fu)務(wu)”體系(xi)亮相時，就(jiu)是作為物(wu)業服(fu)務(wu)解決方案被(bei)推出，萬(wan)科更想(xiang)用輕資(zi)產方式做物(wu)業的(de)全面(mian)市(shi)場化(hua)，即(ji)輸(shu)(shu)出品牌、技術(shu)和標(biao)準(zhun)，不輸(shu)(shu)出人員，也不自(zi)己招(zhao)人。

萬科(ke)物業(ye)事(shi)業(ye)部首席執行官朱保全介紹(shao)，“睿(rui)服務”體系(xi)(xi)包括了(le)基于移動互聯(lian)網的物業(ye)服務定制系(xi)(xi)統“睿(rui)平臺(tai)”，以及“服務中心(xin)”和“管(guan)理(li)中心(xin)”，還(huan)有萬科(ke)的業(ye)主手機端應用“住(zhu)這兒”，員(yuan)工手機端應用“助這兒”，以及EBA遠程(cheng)設(she)備監控與運營系(xi)(xi)統、線上管(guan)控的“戰圖”系(xi)(xi)統、客戶管(guan)理(li)全息視圖系(xi)(xi)統等。

南京萬科物業總經理楊靖舉例介紹，通(tong)過(guo)“EBA設(she)施設(she)備遠程監控系統”，能(neng)夠節約(yue)現(xian)場(chang)抄表、報表統計等人力(li)成本，“遠程后臺派單(dan)、后臺網絡派單(dan)”能(neng)提高員工效率，降低人工成本。

物業圈地欲推高估值

“目前(qian)國(guo)內的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)板塊，整體來說還是比(bi)較(jiao)傳統(tong)，但(dan)在互聯網的(de)(de)(de)(de)潮(chao)流下，物(wu)(wu)業(ye)(ye)也能有突破原有模(mo)(mo)式的(de)(de)(de)(de)更大空間，資本(ben)市場(chang)也歡迎這樣的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)經營(ying)新(xin)模(mo)(mo)式。”合富輝(hui)煌房地產經濟研究院院長龍斌告(gao)訴《每日經濟新(xin)聞》記者，萬(wan)科在物(wu)(wu)業(ye)(ye)方(fang)面(mian)打(da)造了一個(ge)較(jiao)好(hao)的(de)(de)(de)(de)品牌，并且近年在新(xin)的(de)(de)(de)(de)經營(ying)模(mo)(mo)式方(fang)面(mian)有探(tan)索，更重(zhong)要的(de)(de)(de)(de)是，它有很多O2O方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)(de)嘗試，這是比(bi)較(jiao)能受資本(ben)市場(chang)喜(xi)歡的(de)(de)(de)(de)，萬(wan)科物(wu)(wu)業(ye)(ye)如果(guo)要沖上市，對萬(wan)科的(de)(de)(de)(de)估值也會有推高作用。

物業疊加電商(shang)、金融等概念，預估上市(shi)(shi)估值超40～50倍市(shi)(shi)盈(ying)率的潛力很大。以互聯網管理(li)為(wei)最(zui)大噱(xue)頭(tou)的“彩生活”，在去年6月掛(gua)牌上市(shi)(shi)時，上市(shi)(shi)價3.78港(gang)元，目前股價已到(dao)11.4港(gang)元，總市(shi)(shi)值114億港(gang)元，超過母公司(si)花樣年，市(shi)(shi)盈(ying)率則超50倍。

據《每日經濟(ji)新聞》記者了解(jie)，除了萬科“睿(rui)服務”和花(hua)樣年“彩生活(huo)”外，綠(lv)城、保(bao)利等公司(si)也紛紛通過“互聯網+”，加速“圈(quan)地”。

公開信息顯(xian)示，綠(lv)城(cheng)物業(ye)目(mu)(mu)前已(yi)(yi)接(jie)管(guan)服(fu)務面積約6000萬平方米，坊間流傳綠(lv)城(cheng)已(yi)(yi)制定“今(jin)年(nian)6月上(shang)(shang)市”的(de)計(ji)劃(hua)，依靠(kao)“幸(xing)福綠(lv)城(cheng)”APP等O2O工具，做線(xian)上(shang)(shang)和線(xian)下的(de)增(zeng)值，并迅(xun)速擴大規(gui)模(mo)，今(jin)年(nian)預計(ji)新增(zeng)接(jie)管(guan)7500萬平方米物業(ye)。而目(mu)(mu)前綠(lv)城(cheng)物業(ye)約75%項目(mu)(mu)是(shi)接(jie)管(guan)的(de)非(fei)綠(lv)城(cheng)集團(tuan)項目(mu)(mu)。

目前(qian)物業(ye)管理(li)行業(ye)的(de)平均盈利依然(ran)在(zai)3%～4%的(de)水平。“物業(ye)的(de)利潤不比(bi)房地產(chan)，但發展到現在(zai)，房地產(chan)的(de)快(kuai)銷模(mo)式(shi)已(yi)經基本不存在(zai)，所以(yi)這部分收入也必須考慮。”第一太平戴(dai)維斯華西區董事長胡裕華告訴記者。

CRIC研究(jiu)中心研究(jiu)員(yuan)朱一鳴則直言，物業(ye)管理領(ling)域魚龍混雜、門檻(jian)偏低的(de)現狀，讓彩生活等(deng)企(qi)業(ye)能通過并購等(deng)方式擴大規模，這(zhe)是“圈地(di)”的(de)一個主要手段。同時，在社(she)區資源上，做社(she)區O2O等(deng)“互聯網+”概念更(geng)有優勢。

“而(er)且成(cheng)規(gui)模的物業服務(wu)、小業主(zhu)挖掘方面，互聯網還未充分觸及(ji)，市(shi)場(chang)前景較廣，很能(neng)吸引(yin)資本市(shi)場(chang)的青(qing)睞。”胡裕華(hua)稱(cheng)。

問題在于，目前國內物業領(ling)域卻還沒有(you)清晰有(you)效的商業模式。

記者(zhe)注意到(dao)，與(yu)彩生活(huo)(huo)在資(zi)本市(shi)場和財務報表(biao)亮瞎雙(shuang)眼(yan)的(de)同(tong)時，廣東、四川、南京等(deng)(deng)(deng)不少城市(shi)有小區業主就物(wu)業質量等(deng)(deng)(deng)各種問題投訴彩生活(huo)(huo)。就模(mo)式(shi)而言，彩生活(huo)(huo)、萬科、綠城等(deng)(deng)(deng)企業也(ye)是在迅速復制同(tong)一商業模(mo)式(shi)，模(mo)式(shi)本身并無核心(xin)競爭力。

值得注(zhu)意的(de)是(shi)，在(zai)“睿服務”的(de)方案中，萬(wan)科運用了“員工APP接單-客戶評分-積累經(jing)驗(yan)值-經(jing)驗(yan)值轉(zhuan)變為薪酬(chou)”的(de)機制。與目前市面上APP流(liu)行的(de)“補貼(tie)式(shi)”玩法(fa)相似。

不(bu)過胡裕華提醒，物業(ye)管(guan)理和銷售類行業(ye)不(bu)太一(yi)樣，物業(ye)管(guan)理本(ben)質(zhi)上需(xu)要承載的(de)服務品質(zhi)、規范流程、管(guan)理體(ti)系十分重(zhong)要。如果只是用(yong)“純搶單”的(de)形式來操作，可能會產生一(yi)些非積極(ji)的(de)效果。

“萬科好(hao)在物業口碑良好(hao)，而且擁有非(fei)常龐大(da)的(de)業主資源，在得(de)到認可方(fang)面(mian)更有優勢。但(dan)物業公司最本質的(de)，是必須做好(hao)服務(wu)，在這個基礎(chu)上怎樣跟新經濟模式(shi)結合(he)，實(shi)現一個良性的(de)持(chi)續增長狀態，依然需要檢驗。至少目前我沒有看(kan)到特別成功的(de)運(yun)營模式(shi)。”龍斌說。