每經編輯｜區家(jia)彥     

每經記者 區家彥 發自廣州

備(bei)受(shou)矚(zhu)目(mu)的李嘉誠(cheng)商(shang)業(ye)(ye)帝國世紀重(zhong)組接近尾聲，繼此(ci)前由長(chang)江實(shi)業(ye)(ye)與和(he)記黃埔合(he)并的長(chang)和(he)（00001.HK）成(cheng)(cheng)功完(wan)成(cheng)(cheng)重(zhong)組上市后，整(zheng)合(he)了原長(chang)和(he)系地(di)(di)產業(ye)(ye)務的長(chang)江實(shi)業(ye)(ye)地(di)(di)產有限公司(以下(xia)簡(jian)稱為長(chang)地(di)(di))也將于(yu)6月3日在香港(gang)上市。

長地(di)(di)于日前發布的(de)(de)投(tou)資者簡報顯示(shi)，公(gong)司的(de)(de)物業估值高達4210億(yi)港元，土(tu)地(di)(di)儲備為1580萬(wan)平(ping)方米，擁有160萬(wan)平(ping)方米的(de)(de)收租投(tou)資物業以及(ji)三個(ge)REITs（房地(di)(di)產信托(tuo)基金），豪華的(de)(de)牌面堪稱是國內地(di)(di)產界的(de)(de)新旗艦。

盡管李(li)嘉誠(cheng)的(de)地(di)產帝國在香港(gang)已經建立強大(da)優勢，但在內地(di)市(shi)場(chang)無論(lun)是(shi)長(chang)實還是(shi)和黃始終處于不(bu)溫不(bu)火的(de)狀態。長(chang)地(di)的(de)橫空出(chu)世，能否為李(li)超人在內地(di)的(de)地(di)產業務帶來轉(zhuan)機(ji)？

4210億港元物業組合

在(zai)長實、和黃重組落定后，李嘉誠(cheng)的地產旗艦長地將以介紹(shao)形式在(zai)香港聯(lian)交所申(shen)請批(pi)準股份上巿(fu)及買賣，預計在(zai)6月(yue)3日(ri)開始買賣。

資料顯示，在長地(di)(di)高(gao)達(da)4210億港元(yuan)的物業組(zu)合中(zhong)，用于銷售的發展物業為2307億港元(yuan)，用于出租的投資物業為1233億港元(yuan)，酒(jiu)店及服務套(tao)房661億港元(yuan)，三(san)者占(zhan)比分別(bie)約為55%、29%及16%。若(ruo)按地(di)(di)區劃分，香港與(yu)內地(di)(di)依然是長地(di)(di)的主(zhu)戰場(chang)，占(zhan)公司的物業組(zu)合估值近97%。

發(fa)展中(zhong)(zhong)的銷售物業(ye)主(zhu)要分布(bu)在(zai)香(xiang)港及內地(di)的21個城(cheng)(cheng)市，這其中(zhong)(zhong)，長地(di)在(zai)香(xiang)港的主(zhu)力項(xiang)目總計(ji)劃建(jian)(jian)筑面積約為481.6萬平(ping)方(fang)英尺（折合(he)約44.7萬平(ping)方(fang)米），估值為873億(yi)(yi)港元；在(zai)內地(di)的布(bu)局則(ze)以一二線城(cheng)(cheng)市為主(zhu)，建(jian)(jian)筑面積合(he)計(ji)1970萬平(ping)方(fang)米，主(zhu)要分布(bu)在(zai)成都、重慶(qing)、廣州、東(dong)莞、大連，估值約為1314億(yi)(yi)港元。

除了(le)銷(xiao)售型物(wu)(wu)(wu)業(ye)，與內地(di)(di)開(kai)發(fa)商相比(bi)，長(chang)地(di)(di)擁有(you)令(ling)人(ren)羨慕(mu)的(de)持有(you)型物(wu)(wu)(wu)業(ye)用于獲(huo)取租金(jin)收入。投資簡報(bao)顯示，長(chang)地(di)(di)擁有(you)的(de)投資物(wu)(wu)(wu)業(ye)總估值高達1233.31億港(gang)元(yuan)，總建(jian)筑面積150萬平(ping)方米，主(zhu)要包括寫字(zi)樓、零售、工(gong)業(ye)物(wu)(wu)(wu)業(ye)及停車位(wei)，以估值金(jin)額(e)計算，96%的(de)投資物(wu)(wu)(wu)業(ye)位(wei)于香港(gang)。此外，長(chang)地(di)(di)在香港(gang)擁有(you)14間(jian)酒店(dian)，在內地(di)(di)擁有(you)4間(jian)酒店(dian)，酒店(dian)客房數(shu)目超(chao)1.46萬間(jian)。

得益于香(xiang)港(gang)資本市場對REITs的(de)開放，長地(di)還是匯(hui)賢(xian)產(chan)業信托、置富(fu)產(chan)業信托、泓富(fu)產(chan)業信托的(de)籌辦(ban)人，在(zai)這三家REITs應占的(de)權(quan)益為(wei)131億港(gang)元。

反映(ying)在(zai)財務報表(biao)上，與內(nei)地(di)(di)開發(fa)商高(gao)度(du)依賴銷售收(shou)入相比，長地(di)(di)的(de)收(shou)入來(lai)源更加多(duo)元(yuan)化。數據顯示，長地(di)(di)在(zai)2014年實現營業(ye)(ye)額466億港(gang)(gang)元(yuan)，其中物(wu)業(ye)(ye)銷售337億港(gang)(gang)元(yuan)，物(wu)業(ye)(ye)租賃(lin)68億港(gang)(gang)元(yuan)，酒店及(ji)(ji)服務客房56億港(gang)(gang)元(yuan)，物(wu)業(ye)(ye)及(ji)(ji)項目管理(li)5億港(gang)(gang)元(yuan)。

內地1450萬平米土地如何開發？

盡(jin)管從(cong)資(zi)產規模與(yu)收入(ru)規模來看(kan)，長地(di)的(de)實力(li)毋(wu)庸置疑。但從(cong)收入(ru)來源看(kan)來，公司(si)的(de)營業收入(ru)66%來自香港，僅有28%來自于內地(di)，長地(di)的(de)經營收入(ru)高度依賴(lai)于香港。

在(zai)長地(di)目前所擁有的1580萬(wan)平方(fang)米(mi)(mi)的土地(di)儲備中(zhong)，香港(gang)僅為80萬(wan)平方(fang)米(mi)(mi)，內地(di)則高達(da)1450萬(wan)平方(fang)米(mi)(mi)。隨著內地(di)房地(di)產市場逐步回暖(nuan)，如何撬動內地(di)市場成為長地(di)在(zai)上(shang)市后業(ye)績(ji)實現穩定增長的關鍵。

香(xiang)港粵海(hai)證券(quan)投資(zi)銀行董事黃立(li)沖向《每日經濟新聞》記者表示，隨(sui)著地(di)產業(ye)務(wu)的(de)合(he)并，一方面有利(li)于(yu)改(gai)變長地(di)在資(zi)本市場(chang)的(de)估值，從而獲得(de)更低(di)的(de)融資(zi)成本。另一方面，也改(gai)變了以(yi)往長江實(shi)業(ye)與和記黃埔兩大品牌各自為戰的(de)局面，無論(lun)在戰略層面、土地(di)儲備、人才資(zi)源的(de)調配(pei)上也能更加(jia)統一，從而提升營運效率。

但(dan)克(ke)而瑞研(yan)究中心分析師朱(zhu)一鳴告(gao)訴記(ji)者，長和系地(di)產(chan)業務在國內房地(di)產(chan)黃金時代(dai)發(fa)展也不(bu)溫(wen)不(bu)火，最(zui)重要(yao)的原因是(shi)港資(zi)房企在內地(di)市(shi)場水土(tu)不(bu)服(fu)，這體現(xian)在產(chan)品設計上(shang)帶著濃(nong)厚的香港風格，未(wei)能迎合(he)當地(di)買(mai)家(jia)的需(xu)求，過度注重利(li)(li)潤而忽視周轉速度。雖(sui)然長地(di)的整(zheng)合(he)有利(li)(li)于提(ti)高(gao)資(zi)源調配(pei)的便利(li)(li)性(xing)，但(dan)如何在營運策略上(shang)更(geng)好地(di)融入內地(di)市(shi)場，才是(shi)公(gong)司內地(di)業務能否扭(niu)轉頹(tui)勢(shi)的關鍵(jian)。

黃立(li)沖認(ren)為，隨著世(shi)紀重組的(de)完成(cheng)，從李(li)嘉(jia)誠(cheng)斥巨(ju)資(zi)收購(gou)英(ying)國電(dian)信營運商(shang)O2等舉動(dong)來看，他的(de)關注力(li)也(ye)將更多投入到經營多元化業(ye)務的(de)長和(he)身上，長地的(de)發展或(huo)將繼續保(bao)持穩健的(de)策略，并不會刻意加大內地市場的(de)開發力(li)度。