◎每(mei)經記者 杜冉樂 發自成都

5月11日起，央行再次降息(xi)，當天申(shen)萬房地產(chan)指(zhi)數漲幅3.23%，有(you)多(duo)只地產(chan)股漲停。

雖然部分地產股昨天有所上漲，但是近兩年來，房(fang)(fang)企(qi)(qi)的日子并不(bu)好過，“轉(zhuan)型(xing)”已經成為許多(duo)房(fang)(fang)企(qi)(qi)面(mian)臨的首要問(wen)題。萬(wan)科是較早開始轉(zhuan)型(xing)的大(da)型(xing)房(fang)(fang)企(qi)(qi)，也(ye)正因(yin)轉(zhuan)型(xing)早，其(qi)也(ye)收獲了“早起的鳥兒有蟲吃”的回報(bao)。

去年(nian)5月，萬(wan)(wan)科(ke)(ke)率先推(tui)出事業合伙(huo)人制(zhi)(zhi)度，正好(hao)趕上(shang)(shang)了(le)此(ci)輪牛市，事業合伙(huo)人制(zhi)(zhi)度也成為房(fang)企強大的(de)“造富神器”。《每日經濟新聞》記者注意到，截至目前，由1320名萬(wan)(wan)科(ke)(ke)員(yuan)工組成的(de)盈安合伙(huo)，已(yi)浮(fu)盈20億元以上(shang)(shang)，人均賺取(qu)了(le)上(shang)(shang)百萬(wan)(wan)，批量(liang)生(sheng)產(chan)了(le)上(shang)(shang)千(qian)位的(de)“百萬(wan)(wan)富翁(weng)”。

繼萬科之(zhi)后，包(bao)括(kuo)綠(lv)地、陽光城等(deng)部(bu)分房企，也(ye)推(tui)出了員(yuan)工持股(gu)的(de)(de)事業合伙人模式(shi)，隨(sui)著相(xiang)關個股(gu)的(de)(de)股(gu)價飆漲，均收獲了不同程(cheng)度(du)的(de)(de)浮盈(ying)。

合伙人資管浮(fu)盈20億

去年5月(yue)底(di)起，萬(wan)科以盈安合(he)伙之名，通過國(guo)信證券旗下(xia)的“國(guo)信金鵬(peng)分級(ji)1號”集(ji)合(he)資管一(yi)只(zhi)券商資管計(ji)劃(hua)，首次推出(chu)了事業(ye)合(he)伙人制。萬(wan)科此動作一(yi)出(chu)，引(yin)來業(ye)內高(gao)度(du)關注。

《每(mei)日經濟新聞》記者統(tong)計(ji)發現，截至目(mu)前，萬科盈安(an)合伙通(tong)過國(guo)信證券的上(shang)述(shu)資管計(ji)劃，連續11次增持萬科A（000002，SZ），總計(ji)成本48.77億元，持有萬科A大約(yue)4.94億股，持股占總股本的14.48%。

5月(yue)11日，萬科A的收盤(pan)價為(wei)14.07元，上(shang)述資(zi)管(guan)計(ji)(ji)劃的總市值為(wei)69.54億元，按此計(ji)(ji)算，其已(yi)經浮盈逾20億元。不過(guo)，該資(zi)管(guan)計(ji)(ji)劃還引入了外部杠桿(gan)資(zi)金(jin)，杠桿(gan)比例至今(jin)仍(reng)是一個謎(mi)。

萬科(ke)董(dong)秘(mi)譚華(hua)杰向記(ji)者解釋說，盈安(an)合伙代表的(de)(de)是(shi)萬科(ke)合伙人的(de)(de)利益，不能直接操作股票(piao)，這(zhe)個(ge)資管計劃的(de)(de)管理人是(shi)國信(xin)證券，盈安(an)合伙會要求國信(xin)證券發布(bu)買賣股票(piao)的(de)(de)報告，再轉給公司，他們也(ye)不清楚杠桿，這(zhe)個(ge)杠桿也(ye)不是(shi)固定的(de)(de)。

不過(guo)，有相關媒體報道說，盈(ying)安(an)合(he)伙的外部融資(zi)杠(gang)桿(gan)至(zhi)少為1：2。若以此來(lai)算，盈(ying)安(an)合(he)伙員工人均浮盈(ying)在100萬元以上。有業(ye)內(nei)人士(shi)評價說，如(ru)今萬科的盈(ying)安(an)合(he)伙正在批(pi)量生產百萬富(fu)翁。萬科彼(bi)時(shi)推出事(shi)業(ye)合(he)伙人時(shi)，總裁郁亮曾說過(guo)，盈(ying)安(an)合(he)伙模式就是要實現萬科“背(bei)靠背(bei)”的信(xin)任。

記(ji)者還注意到，除了(le)萬科(ke)之(zhi)外(wai)，包括綠地、陽光城等部分上市(shi)房企也(ye)先后推出(chu)了(le)事業合伙(huo)人制，均(jun)獲取了(le)不(bu)同程度的浮(fu)盈。

陽光城（000671，SZ）去(qu)年年報顯(xian)示，在機構(gou)投資者中，新增了(le)興業資管(guan)鑫(xin)(xin)眾(zhong)3號(hao)(hao)、鑫(xin)(xin)眾(zhong)5號(hao)(hao)集(ji)合資管(guan)計劃。其(qi)中，鑫(xin)(xin)眾(zhong)5號(hao)(hao)應屬(shu)控股(gu)股(gu)東的(de)員(yuan)工持股(gu)，而(er)鑫(xin)(xin)眾(zhong)3號(hao)(hao)去(qu)年11月26日成立(li)，屬(shu)于(yu)上市公司員(yuan)工持股(gu)，持有1713.7萬股(gu)票，成本約13.4元/股(gu)，截至目前浮盈幾乎(hu)翻倍(bei)。

多家房企跟進

萬科“事業(ye)合伙人(ren)”模式的初衷是為(wei)企業(ye)留住人(ren)才，但(dan)其帶(dai)來(lai)的巨(ju)大(da)財富效應已讓不少(shao)房企“眼紅”。

在卓創投資董事總(zong)經理向寧遠(yuan)看來，當前(qian)地產股的(de)估(gu)值(zhi)很低，萬科(ke)推出事業合伙人(ren)主(zhu)要(yao)是為了挽留骨干人(ren)才(cai)(cai)，有很多房(fang)企(qi)(qi)都在學這種(zhong)模(mo)式。《每(mei)日經濟新聞》記者注意到，去年(nian)金科(ke)股份（000656，SZ）原副總(zong)裁李戰(zhan)(zhan)洪(hong)帶領多位房(fang)企(qi)(qi)高管任職(zhi)新鷗(ou)(ou)鵬地產集(ji)團之后，才(cai)(cai)使(shi)這家重(zhong)慶“黑馬(ma)”房(fang)企(qi)(qi)的(de)事業合伙人(ren)模(mo)式浮(fu)出水面。李戰(zhan)(zhan)洪(hong)曾自信地說，新鷗(ou)(ou)鵬要(yao)實(shi)現“人(ren)人(ren)都是老板(ban)，未來3年(nian)躋身全國20強(qiang)和渝派房(fang)企(qi)(qi)前(qian)2強(qiang)”。

據(ju)了解，目前像碧桂(gui)園、當代置業(ye)(ye)、金地等房企已在項目層面(mian)建立(li)合伙(huo)人制(zhi)度(du)。雖然這與集團公司層面(mian)的事業(ye)(ye)合伙(huo)人有所不同，但(dan)足(zu)以說明合伙(huo)人模式也是房地產行業(ye)(ye)的大趨勢。

譚華杰補充(chong)說，今年之(zhi)內(nei)，萬(wan)科的(de)盈安合伙應(ying)該(gai)不(bu)會(hui)繼續增持公(gong)司的(de)股(gu)(gu)票，因為目前這個持股(gu)(gu)水(shui)平已經比較到位。

在(zai)(zai)事(shi)業(ye)合伙(huo)人(ren)(ren)模式下，如果股票(piao)持續(xu)大跌，甚至(zhi)跌破(po)止損線，又會(hui)對合伙(huo)人(ren)(ren)產生什(shen)么影響(xiang)？譚華杰表示，這個資管計劃放(fang)大了收益和損失(shi)，理(li)論上說，虧損也(ye)是有可能(neng)的。在(zai)(zai)資管計劃中盈安合伙(huo)屬于劣后(hou)級投資人(ren)(ren)，如果出現虧損，資管計劃會(hui)首先保(bao)障其(qi)優先級投資人(ren)(ren)的利益。“萬(wan)科(ke)一(yi)直在(zai)(zai)說，股票(piao)一(yi)時(shi)的漲跌不(bu)重要(yao)。郁亮也(ye)在(zai)(zai)不(bu)同場(chang)合講(jiang)，萬(wan)科(ke)要(yao)做成萬(wan)億市(shi)值(zhi)，相(xiang)當于向員工灌輸(shu)一(yi)種理(li)想、信念，往這個方向奮斗。”向寧遠補充說，從長遠來(lai)看，萬(wan)科(ke)合伙(huo)人(ren)(ren)肯(ken)定賺錢。