股(gu)市(shi)狂(kuang)飚突進，但房(fang)地產似(si)乎也(ye)不愿成為沒落的貴族。深圳，這個(ge)被稱為我國樓市(shi)“風向標”和“優等生”的城市(shi)，其(qi)樓市(shi)近期正(zheng)在上演完(wan)全不輸(shu)于股(gu)市(shi)的火熱景(jing)象：久違的“日(ri)光(guang)盤”又回來(lai)了(le)(le)；二手房(fang)業主一(yi)夜反價(jia)50萬也(ye)被買家(jia)欣(xin)然接受；熱點片區(qu)一(yi)房(fang)難求，用中介的話(hua)來(lai)說“出一(yi)套、賣一(yi)套”；新房(fang)價(jia)格“跳漲(zhang)”以萬元為單位(wei)，恐慌性購房(fang)潮難以阻擋(dang)；非中心區(qu)（龍(long)華、寶安等）的房(fang)價(jia)“三(san)(san)年三(san)(san)連跳”，似(si)乎已步(bu)入(ru)豪宅時代了(le)(le)。

近期(qi)，網(wang)上(shang)(shang)(shang)幾(ji)個(ge)(ge)帖子(zi)被大量(liang)轉載(zai)，如《深(shen)圳(zhen)(zhen)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)跳漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)以(yi)萬為單位(wei)》、《我伙呆！若深(shen)圳(zhen)(zhen)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)一(yi)(yi)直漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)下(xia)去，那(nei)將會怎樣？》，這在(zai)很大程(cheng)度上(shang)(shang)(shang)折射(she)出深(shen)圳(zhen)(zhen)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)堅挺的事(shi)實。根據(ju)國(guo)(guo)家(jia)統計局的數(shu)據(ju)，深(shen)圳(zhen)(zhen)新房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)指數(shu)連(lian)(lian)續(xu)4個(ge)(ge)月環(huan)比上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)，3月份的漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)排名全(quan)國(guo)(guo)第一(yi)(yi)，同比跌幅(fu)全(quan)國(guo)(guo)最小，已回到(dao)1%以(yi)內；二手住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)連(lian)(lian)續(xu)5個(ge)(ge)月環(huan)比上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)，漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)也排名第一(yi)(yi)，同比為全(quan)國(guo)(guo)唯一(yi)(yi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)城市；剛(gang)剛(gang)公布的百(bai)城房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)，深(shen)圳(zhen)(zhen)新房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)31495元/平(ping)方米，同比環(huan)比均上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)1.09%，位(wei)居十(shi)大城市漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)之首；二手住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)環(huan)比漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)3.29%、同比漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)6%，同樣位(wei)列全(quan)國(guo)(guo)第一(yi)(yi)。未(wei)來(lai)深(shen)圳(zhen)(zhen)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)或(huo)將繼續(xu)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)。

今年(nian)以(yi)來，深圳(zhen)房(fang)價(jia)(jia)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)呈現出四個特點，一是(shi)以(yi)學(xue)位房(fang)、前海和(he)自貿區為代表的(de)(de)(de)概(gai)念性(xing)房(fang)價(jia)(jia)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)。去年(nian)10月份啟動新一輪上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)以(yi)來，學(xue)位房(fang)和(he)自貿區概(gai)念的(de)(de)(de)房(fang)價(jia)(jia)分(fen)別(bie)漲(zhang)15%和(he)10%；二是(shi)原特區外住房(fang)供應(ying)密集區房(fang)價(jia)(jia)快速(su)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)，其(qi)中(zhong)(zhong)以(yi)占據(ju)全(quan)市供應(ying)超(chao)過(guo)40%的(de)(de)(de)寶安和(he)龍(long)華為甚。這(zhe)兩個片區的(de)(de)(de)房(fang)價(jia)(jia)從2012年(nian)的(de)(de)(de)2.0~2.2萬元(yuan)/平(ping)米(mi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)到(dao)目前的(de)(de)(de)每(mei)平(ping)米(mi)3.5~4萬元(yuan)左(zuo)右，去年(nian)四季度(du)到(dao)目前，兩個片區的(de)(de)(de)房(fang)價(jia)(jia)每(mei)平(ping)米(mi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)了(le)1萬元(yuan)，有(you)報道稱寶安中(zhong)(zhong)心區的(de)(de)(de)房(fang)價(jia)(jia)10年(nian)翻了(le)10倍(bei)；三是(shi)價(jia)(jia)格洼地的(de)(de)(de)房(fang)價(jia)(jia)迅速(su)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)，比如龍(long)崗中(zhong)(zhong)心區、坂田(tian)、福田(tian)南等(deng)處于價(jia)(jia)格洼地的(de)(de)(de)房(fang)價(jia)(jia)，去年(nian)四季度(du)以(yi)來上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)了(le)20%以(yi)上(shang)(shang)(shang)(shang)；四是(shi)結構性(xing)投資(zi)需求(qiu)或(huo)入(ru)場，除了(le)學(xue)位房(fang)成為新的(de)(de)(de)投資(zi)品種(zhong)外，房(fang)租(zu)連續32個月上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)，位置優越（主要是(shi)臨近地鐵）的(de)(de)(de)中(zhong)(zhong)小戶型次(ci)新房(fang)，有(you)的(de)(de)(de)租(zu)金超(chao)過(guo)月供，受到(dao)投資(zi)者的(de)(de)(de)青睞(lai)。

盡管一線城市房價都(dou)在上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)，但并不(bu)像深圳這般瘋狂。對于此輪深圳房價上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)，除了(le)2014年(nian)(nian)四(si)季度以后，降(jiang)首付、降(jiang)月供(gong)、降(jiang)稅費等(deng)政策刺激外(wai)，連續幾年(nian)(nian)土地供(gong)應跟不(bu)上(shang)(shang)，惡(e)化了(le)供(gong)求關系緊張的預(yu)期(qi)(qi)是重要原因。2009年(nian)(nian)以來(lai)，深圳房價和需(xu)求相互推動(dong)，房價進入最快速上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)時期(qi)(qi)，均價5年(nian)(nian)來(lai)基本翻了(le)一倍(bei)，但商品(pin)住(zhu)房用地供(gong)應或(huo)(huo)者無法完(wan)成計劃，或(huo)(huo)者低于預(yu)期(qi)(qi)，特別是在保障(zhang)性(xing)住(zhu)房用地剛性(xing)供(gong)應的情(qing)況下(xia)，每(mei)有(you)一宗地“招拍掛(gua)”時，便引來(lai)很多開發商瘋搶，惡(e)化了(le)市場預(yu)期(qi)(qi)。

近年來，深圳(zhen)住(zhu)房供(gong)應(ying)或(huo)者靠(kao)開發商手里(li)的(de)儲(chu)備(bei)土地，或(huo)者靠(kao)城(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)，城(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)成(cheng)為(wei)主(zhu)渠道。中原地產預(yu)測(ce)，2015年深圳(zhen)有102個(ge)新(xin)建(jian)商品(pin)住(zhu)宅項目進入銷售(shou)階段，其中的(de)55個(ge)為(wei)更(geng)(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)項目，占(zhan)比58%。但一(yi)方(fang)面，城(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)存(cun)在(zai)周(zhou)(zhou)期長、不(bu)(bu)確定性大，緩解(jie)中短(duan)期供(gong)求(qiu)矛盾效果不(bu)(bu)佳；另一(yi)方(fang)面，在(zai)房價看漲(zhang)、更(geng)(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)成(cheng)本大、周(zhou)(zhou)期長的(de)情況下，城(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)本身存(cun)在(zai)著推(tui)高房價的(de)可能(neng)；同時，近年來容易更(geng)(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)的(de)區域已經展開，剩下的(de)都是難啃(ken)的(de)骨(gu)頭，增加(jia)供(gong)應(ying)的(de)周(zhou)(zhou)期更(geng)(geng)(geng)(geng)(geng)長；另外，城(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)不(bu)(bu)僅減少(shao)了價格低廉住(zhu)房的(de)供(gong)應(ying)，也推(tui)升了租賃價格的(de)上(shang)漲(zhang)，倒逼房價上(shang)漲(zhang)。

特殊的(de)(de)(de)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)結構也(ye)是(shi)(shi)重(zhong)要原因。深(shen)圳是(shi)(shi)個新城市，不(bu)像(xiang)北京、上海(hai)和廣州，在(zai)(zai)房(fang)(fang)改(gai)前(qian)就有大量(liang)的(de)(de)(de)存(cun)量(liang)住(zhu)房(fang)(fang)供(gong)應，而且本地(di)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)早已實現了住(zhu)房(fang)(fang)自(zi)有，這是(shi)(shi)個蓄水(shui)池，也(ye)是(shi)(shi)穩定器。但是(shi)(shi)，自(zi)上世紀80年代建城以來(lai)，深(shen)圳就一直(zhi)處于(yu)外來(lai)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)不(bu)斷涌(yong)入的(de)(de)(de)態勢，存(cun)量(liang)住(zhu)房(fang)(fang)供(gong)應的(de)(de)(de)主(zhu)體的(de)(de)(de)歷(li)史遺留違法建筑，即俗稱的(de)(de)(de)“小產權房(fang)(fang)”，并沒有像(xiang)北上廣等城市一樣，存(cun)在(zai)(zai)大量(liang)的(de)(de)(de)存(cun)量(liang)“適(shi)居”住(zhu)房(fang)(fang)。根據(ju)世聯(lian)行的(de)(de)(de)統(tong)計，按常(chang)住(zhu)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)計算，深(shen)圳商(shang)品住(zhu)宅戶(hu)均(jun)住(zhu)房(fang)(fang)僅為(wei)0.4套(tao)，遠(yuan)低于(yu)公開數據(ju)顯示的(de)(de)(de)全國戶(hu)均(jun)1套(tao)的(de)(de)(de)平均(jun)水(shui)平。目前(qian)，深(shen)圳超過1100萬的(de)(de)(de)常(chang)住(zhu)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)中，70%的(de)(de)(de)部分無(wu)房(fang)(fang)，他們要在(zai)(zai)深(shen)圳安家(jia)落戶(hu)，這一潛在(zai)(zai)的(de)(de)(de)需求隨時都有入市的(de)(de)(de)可(ke)能(neng)。