每經編輯｜每經記者 區家(jia)彥 發自廣(guang)州    

◎每經記者(zhe) 區家彥 發自廣州

招(zhao)商地產(chan)（000024，SZ）最近一(yi)年股價漲幅(fu)接近200%，遠高于(yu)萬科（000002，SZ）同(tong)期81%的漲幅(fu)，可見資(zi)本市場對于(yu)招(zhao)商系(xi)地產(chan)業(ye)務整(zheng)合前景充滿(man)期待。

招(zhao)(zhao)商地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)此前發布(bu)的(de)公(gong)告顯示(shi)，招(zhao)(zhao)商局集團(tuan)正(zheng)在(zai)籌劃地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)板塊的(de)整合事(shi)項，且該重(zhong)大(da)事(shi)項屬(shu)于(yu)“重(zhong)大(da)資產(chan)(chan)(chan)(chan)重(zhong)組涉及(ji)無(wu)先例事(shi)項”情形(xing)。由于(yu)招(zhao)(zhao)商地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)是招(zhao)(zhao)商局集團(tuan)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)務(wu)的(de)旗艦企(qi)業(ye)和唯一上市公(gong)司，業(ye)界預期招(zhao)(zhao)商局會將旗下優質(zhi)土地(di)(di)儲備注(zhu)入招(zhao)(zhao)商地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)。

在(zai)大(da)股東(dong)的支持下，一度因戰略定(ding)位失誤而掉隊的招商(shang)地產，能否(fou)重(zhong)振(zhen)雄風回到房(fang)企第(di)一梯隊？

招商地產要做大

資料顯(xian)示(shi)，招商(shang)(shang)地產母公司蛇口(kou)工業區(qu)、招商(shang)(shang)局(ju)集團的土地儲備(bei)主要位(wei)于深圳蛇口(kou)、前海和福建漳州。這其中，蛇口(kou)占(zhan)地面積約11平方公里，近年來蛇口(kou)啟動舊改，基(ji)本都(dou)由招商(shang)(shang)地產包攬。

近年來，蛇(she)口工業(ye)(ye)區一直持續將(jiang)資產注入(ru)招(zhao)商(shang)(shang)地產，注入(ru)方(fang)式包括定(ding)向增發、現金出(chu)售。其中(zhong)，蛇(she)口工業(ye)(ye)區曾于(yu)2010年、2012年、2014年先后將(jiang)1.1億(yi)元(yuan)、39.8億(yi)元(yuan)、48.6億(yi)元(yuan)的優質土地注入(ru)招(zhao)商(shang)(shang)地產，包括海(hai)上世界多個商(shang)(shang)住地塊、文化藝(yi)術中(zhong)心等(deng)。但截(jie)至目(mu)前，蛇(she)口工業(ye)(ye)區還有大量住宅、商(shang)(shang)業(ye)(ye)用地仍待注入(ru)。

根據《21世紀經濟(ji)報道》報道，知情人士透露，在本次(ci)重大資產重組(zu)完成后，招商(shang)地產將取得(de)招商(shang)局蛇口工業(ye)區在海上世界片區的所(suo)有住宅(zhai)地塊，獲(huo)得(de)該區域商(shang)業(ye)項目的控股權，消除了兩者未來同業(ye)競爭的可(ke)能性。

除了(le)(le)蛇口(kou)工(gong)業(ye)區外，更受關注的(de)是(shi)已(yi)經劃入(ru)廣東自(zi)貿區的(de)深圳前(qian)海(hai)。由(you)于(yu)歷史原因，前(qian)海(hai)有(you)4.8平(ping)方公(gong)里的(de)土(tu)地(di)(di)劃給了(le)(le)招(zhao)商局、中集(ji)集(ji)團和西部物流三大企業(ye)，其中招(zhao)商局大約擁有(you)3.9平(ping)方公(gong)里。但由(you)于(yu)這些(xie)地(di)(di)塊的(de)土(tu)地(di)(di)屬性(xing)均(jun)為(wei)工(gong)業(ye)土(tu)地(di)(di)，招(zhao)商局需要與地(di)(di)方政府(fu)協商更改土(tu)地(di)(di)用途(tu)，因此業(ye)界預計前(qian)海(hai)地(di)(di)塊不(bu)會在(zai)此次重大資(zi)產重組中注入(ru)招(zhao)商地(di)(di)產，但該資(zi)產注入(ru)也只是(shi)時間問題。

中銀國際房(fang)地(di)產(chan)分析師田世欣向(xiang)《每日經濟新聞》記者表示，目前招(zhao)(zhao)商(shang)地(di)產(chan)的(de)市值僅為823億元，與招(zhao)(zhao)商(shang)局(ju)(ju)集團(tuan)另外兩大板塊(kuai)交(jiao)通運(yun)輸及金(jin)融相去(qu)甚遠。自去(qu)年7月(yue)李建紅任招(zhao)(zhao)商(shang)局(ju)(ju)集團(tuan)董事長以來，力促(cu)做大地(di)產(chan)板塊(kuai)，真正形成三大業(ye)務板塊(kuai)鼎立態勢，在此次停(ting)牌重組后，招(zhao)(zhao)商(shang)地(di)產(chan)有(you)望(wang)成為手握最(zui)大規(gui)模深圳(zhen)黃(huang)金(jin)地(di)段土地(di)儲備(bei)的(de)大型房(fang)企。

有望實現輕資產化

曾(ceng)經的“招保(bao)萬(wan)(wan)金”，均(jun)處于國內房企的第(di)一梯(ti)隊。但近年來(lai)招商地產(chan)發展后勁不足，逐漸被萬(wan)(wan)科與(yu)保(bao)利(li)拋離第(di)一陣營。

數據(ju)顯示，2009年招(zhao)商(shang)地產(chan)的(de)(de)銷售金(jin)(jin)額為(wei)205億元，約為(wei)萬科(ke)與(yu)(yu)保利同(tong)年銷售金(jin)(jin)額的(de)(de)32%與(yu)(yu)47%。2014年末，招(zhao)商(shang)地產(chan)的(de)(de)銷售金(jin)(jin)額為(wei)510億元，僅為(wei)萬科(ke)、保利同(tong)年銷售金(jin)(jin)額的(de)(de)23%與(yu)(yu)37%，且被碧桂園、龍(long)湖地產(chan)、融創中國等后起之秀超越。

克(ke)而瑞研究中(zhong)心分析(xi)師朱一鳴向《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者表示，過去(qu)數年異軍突起的房(fang)企，無(wu)不采用“高(gao)杠(gang)(gang)桿、高(gao)周(zhou)轉(zhuan)”的發展模式，但招商(shang)地產卻傾向于謹慎，凈負債率基本保(bao)持在30%左右，較低的財(cai)務杠(gang)(gang)桿導致公司錯失了很多擴張良機(ji)。

在拿地(di)層面上(shang)，截至(zhi)2013年末，招商(shang)地(di)產(chan)土地(di)儲備僅為1300萬(wan)平(ping)方米(mi)，不僅遠低于同(tong)處第二梯隊的(de)世茂(mao)房地(di)產(chan)、華潤置(zhi)地(di)、富力地(di)產(chan)、融創中(zhong)國等(deng)房企，甚至(zhi)不如一些第三、四梯隊的(de)房企，因此難以支撐連(lian)續高速增長。

朱(zhu)一鳴指出，由(you)于招商地產(chan)(chan)缺(que)乏產(chan)(chan)品(pin)線標準化建設，導致公(gong)(gong)司(si)周轉速(su)度較慢，加上公(gong)(gong)司(si)市場布局不(bu)夠均(jun)衡，且高端(duan)產(chan)(chan)品(pin)占比較高，堅持高溢價策略(lve)導致其甚少根據市場變化調整價格策略(lve)，也是公(gong)(gong)司(si)規(gui)模日漸(jian)被萬科等龍頭房企拉大差距的(de)重要原(yuan)因(yin)。

如(ru)今，隨(sui)著招商(shang)局(ju)將(jiang)(jiang)深圳蛇口工業區、前海(hai)的(de)土地(di)(di)陸續注入(ru)，招商(shang)地(di)(di)產在(zai)土地(di)(di)儲備上的(de)短板有望大幅(fu)改(gai)善(shan)。易居中國執行總裁丁祖昱認為，在(zai)現今市場(chang)環(huan)境下，單(dan)純(chun)通過做大市場(chang)躋身第一梯隊已(yi)經非常困(kun)難。要突破瓶(ping)頸、跨上臺階，只有采用超常規的(de)并購重組發展模式，依靠招商(shang)局(ju)的(de)強(qiang)大背景與資(zi)源，招商(shang)地(di)(di)產將(jiang)(jiang)擁(yong)有其(qi)他(ta)房企無法(fa)復制的(de)優勢。

此(ci)外，隨著招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)系(xi)板塊各企業資(zi)(zi)源逐步打通，招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)地(di)產(chan)有望獲得強有力(li)的集(ji)團產(chan)業協同支撐。尤其在(zai)金融層面，招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)局(ju)集(ji)團旗下擁有招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)銀行、招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)證券、招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)局(ju)資(zi)(zi)本(ben)等國內知名的金融機(ji)構(gou)，招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)地(di)產(chan)本(ben)身也具有境(jing)內外兩(liang)大上(shang)市融資(zi)(zi)平臺，目前擁有這種(zhong)立體金融體系(xi)支撐的房企在(zai)國內屈(qu)指(zhi)可數。

“招(zhao)商(shang)地產(chan)可以(yi)依(yi)托(tuo)集(ji)團資(zi)(zi)源和(he)境(jing)外融(rong)資(zi)(zi)平臺在(zai)國內外開展低息債券融(rong)資(zi)(zi)，也(ye)可以(yi)獲得招(zhao)商(shang)銀行的巨額授信(xin)，開發出來的持有經營性(xing)物業(ye)甚至可獲得直接(jie)股(gu)權投(tou)資(zi)(zi)，或經由招(zhao)商(shang)證(zheng)券做成(cheng)證(zheng)券化(hua)理財產(chan)品，進而(er)讓重資(zi)(zi)產(chan)的商(shang)業(ye)模式實現輕資(zi)(zi)產(chan)化(hua)”，朱一(yi)鳴認為，隨著(zhu)此(ci)前一(yi)些錯(cuo)誤的戰(zhan)略(lve)部署逐步(bu)被糾正，依(yi)托(tuo)大股(gu)東資(zi)(zi)源，公司(si)有望進入(ru)新(xin)一(yi)輪高速擴張期，并強勢回歸第一(yi)梯(ti)隊(dui)。