每經編輯(ji)｜每經記者(zhe) 區家(jia)彥 發自廣州    

◎每經記者 區家彥 發自(zi)廣州

過去半年，不(bu)少上(shang)市(shi)房企以各種(zhong)概念(nian)從資本市(shi)場(chang)融資。其(qi)中有些(xie)企業已經(jing)把概念(nian)變成現實，而有些(xie)企業，僅僅是借著(zhu)股(gu)市(shi)上(shang)漲的東風從市(shi)場(chang)圈錢，至(zhi)于這些(xie)錢將來怎么用(yong)，卻是一個未知數。對投(tou)資者(zhe)來說，雖然(ran)房地產股(gu)估值比(bi)較低，但有些(xie)股(gu)票無疑(yi)風險(xian)巨(ju)大。一旦牛市(shi)不(bu)再，這些(xie)企業會立即被打回原形。

為(wei)此(ci)，本期房產周刊對部分成功從股市融資的(de)上(shang)市房企進行調(diao)查，了解這些企業募集資金的(de)實際使用(yong)情況。

5月5日, 在銀(yin)行、地產(chan)板塊集體砸(za)盤下(xia)，午后大盤加(jia)速下(xia)跌，盤中下(xia)跌逾4%，滬指下(xia)跌近(jin)200點。不(bu)僅A股(gu)出(chu)現(xian)暴(bao)跌，港股(gu)的內房股(gu)也出(chu)現(xian)大幅下(xia)跌。

房(fang)地(di)產(chan)股(gu)票(piao)的(de)大幅下跌，讓投資者(zhe)重(zhong)新(xin)(xin)審視(shi)地(di)產(chan)股(gu)目(mu)前的(de)價(jia)(jia)格是否和真實(shi)價(jia)(jia)值嚴重(zhong)背(bei)離。《每(mei)日經濟新(xin)(xin)聞》記者(zhe)調查發現(xian)，一些小(xiao)型地(di)產(chan)公司由于概(gai)念距離落地(di)尚遠，最終能否落實(shi)企(qi)業(ye)設計的(de)宏偉藍圖尚有很大變數，這些企(qi)業(ye)的(de)投資者(zhe)未來可能會面臨投資風險。

地產股上漲關鍵：講故事

這輪牛(niu)市從(cong)去年7月(yue)啟動(dong)以來，地產(chan)股也受益于(yu)投(tou)資者(zhe)蜂擁(yong)而入股價水漲船高。《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)統(tong)計發現，從(cong)去年7月(yue)1日至今年5月(yue)5日，上(shang)證指數漲幅(fu)為109.6%，滬深300指數漲幅(fu)為111.9%，房地產(chan)板塊漲幅(fu)為124%，略高于(yu)大(da)(da)盤(pan)漲幅(fu)。但與2007年的(de)大(da)(da)牛(niu)市中，房地產(chan)被譽為“五朵(duo)金花”之一的(de)熱度相比大(da)(da)相徑庭。

香(xiang)港粵(yue)海證券投資(zi)銀行(xing)(xing)董事黃立沖告(gao)訴(su)記者，2007年房(fang)地(di)產正(zheng)身處(chu)高(gao)速發展期，房(fang)企利潤(run)也(ye)(ye)處(chu)于行(xing)(xing)業高(gao)峰(feng)期，像(xiang)萬科當(dang)年的凈利潤(run)增速達到110%，投資(zi)者也(ye)(ye)愿意給予(yu)很(hen)高(gao)估(gu)值(zhi)。但經歷了2014年的市(shi)場轉折，大家都看(kan)到了地(di)產行(xing)(xing)業已(yi)經面(mian)臨天花(hua)板，龍頭房(fang)企的利潤(run)增速也(ye)(ye)跌至(zhi)個位數(shu)，地(di)產股在(zai)本輪牛(niu)市(shi)“失寵(chong)”也(ye)(ye)可(ke)以理解。

從個股觀察，中(zhong)(zhong)(zhong)小市(shi)值的(de)上(shang)市(shi)房企占據漲(zhang)幅(fu)前(qian)列(lie)。克而瑞統計數據顯(xian)示，從2014年4月(yue)29日(ri)至2015年4月(yue)28日(ri)，地(di)產(chan)(chan)板塊中(zhong)(zhong)(zhong)漲(zhang)幅(fu)最(zui)大的(de)前(qian)十(shi)只(zhi)個股分(fen)別為宜(yi)華健康（原(yuan)名宜(yi)華地(di)產(chan)(chan)）、中(zhong)(zhong)(zhong)天(tian)城投(tou)、榮安(an)地(di)產(chan)(chan)、金豐投(tou)資、泛(fan)海(hai)控股、華業地(di)產(chan)(chan)、中(zhong)(zhong)(zhong)糧地(di)產(chan)(chan)、中(zhong)(zhong)(zhong)國武夷、泰禾集團以(yi)及合(he)肥城建。除了中(zhong)(zhong)(zhong)天(tian)城投(tou)與泛(fan)海(hai)控股市(shi)值在500億(yi)元以(yi)上(shang)，其余均(jun)為市(shi)值不(bu)足320億(yi)元的(de)中(zhong)(zhong)(zhong)小型房企。

盡管房地(di)產市場行業集(ji)中(zhong)度(du)在不斷提高，市場份額正在向龍頭(tou)房企傾斜，但部分大(da)型房企的股價表現遜色。萬(wan)科A同期(qi)的漲(zhang)幅僅為87.83%，華僑城A的同期(qi)漲(zhang)幅為102%，金地(di)集(ji)團的同期(qi)漲(zhang)幅更低至(zhi)36%。要知道(dao)在2006~2007年的大(da)牛(niu)市中(zhong)，萬(wan)科A股價漲(zhang)幅超(chao)過10倍，是當時機構(gou)最熱捧的龍頭(tou)地(di)產股。

一位(wei)不愿具(ju)名(ming)的(de)(de)(de)房(fang)地產分(fen)析師向記者表示，在(zai)行業增速(su)下降的(de)(de)(de)背景(jing)下，雖然龍頭房(fang)企(qi)可以(yi)(yi)(yi)通過集(ji)中(zhong)度提(ti)升獲得超越行業的(de)(de)(de)增速(su)，但從2013年(nian)以(yi)(yi)(yi)來開(kai)發商紛紛收縮戰線(xian)至一二線(xian)城市(shi)的(de)(de)(de)戰略(lve)以(yi)(yi)(yi)及住宅開(kai)發競爭的(de)(de)(de)同質化(hua)來看，房(fang)企(qi)原先通過提(ti)高周(zhou)轉(zhuan)速(su)度維(wei)持高增長的(de)(de)(de)模式(shi)必然受(shou)到挑戰。在(zai)現(xian)有商業模式(shi)將面(mian)臨回(hui)報(bao)率下滑的(de)(de)(de)壓力(li)下，投(tou)資者會更關注積極轉(zhuan)型的(de)(de)(de)房(fang)企(qi)。“從漲(zhang)(zhang)幅排(pai)名(ming)前十的(de)(de)(de)地產股來看，主要受(shou)益于跨界、金融、健康、互聯網(wang)、國資改革、重組等概念(nian)，而非實質性業績(ji)增長”，黃立(li)沖告(gao)訴記者，在(zai)A股的(de)(de)(de)投(tou)資者結構中(zhong)，散(san)戶占(zhan)據絕大部分(fen)比例，相對于穩定的(de)(de)(de)經(jing)營業績(ji)，他們更喜歡追捧概念(nian)與話(hua)題，很多(duo)缺乏實質性業績(ji)支撐的(de)(de)(de)中(zhong)小型上市(shi)房(fang)企(qi)也有更大的(de)(de)(de)“講故事”動(dong)力(li)，因此在(zai)A股市(shi)場(chang)漲(zhang)(zhang)幅最大的(de)(de)(de)多(duo)是這(zhe)類中(zhong)小型地產股。

轉型并(bing)非想象那么(me)美好

在樓市(shi)下半場，尋求新的(de)增長點(dian)是(shi)每一家開發商(shang)都不得不面對的(de)挑戰。

國泰君安房(fang)地產首席分析師侯麗科(ke)向《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者表示，在行業集中度(du)加(jia)速提(ti)升的(de)(de)大背景(jing)下，中小(xiao)開發商受制于資金、管理等多方面限(xian)制，想要通過規模化(hua)增長突破重圍(wei)，難度(du)越(yue)來越(yue)大。尋(xun)求轉型，似乎才是趨勢所向。而轉型如(ru)若得當，不僅可以暢享(xiang)朝陽行業的(de)(de)廣闊(kuo)市場和高速增長，亦可享(xiang)受估值的(de)(de)迅速提(ti)升，實現“戴維斯雙殺效應”。

根(gen)據國泰(tai)君安的研究，互聯網金融(rong)、養老(lao)醫療、社區服務成(cheng)為房企轉型(xing)的主(zhu)要方向(xiang)，成(cheng)功概(gai)率也(ye)更(geng)大(da)。“房地產是資金密集型(xing)行業，對(dui)金融(rong)等相(xiang)(xiang)關領域(yu)的理解(jie)也(ye)更(geng)為深刻，房企進入(ru)P2P、供應(ying)鏈金融(rong)等領域(yu)，轉型(xing)相(xiang)(xiang)關方向(xiang)成(cheng)功概(gai)率較高。醫院也(ye)是重資產行業，與房地產有相(xiang)(xiang)似之處，房企介(jie)入(ru)醫療服務有較好的基礎。”侯麗(li)科說。

不過(guo)，新城(cheng)控股高級(ji)副總裁歐陽捷告訴記者，像(xiang)互(hu)(hu)聯(lian)網金融、醫療這(zhe)些產(chan)(chan)業(ye)未來(lai)無疑具備廣闊的前景，但(dan)房(fang)(fang)企(qi)(qi)轉型(xing)去做不見得有(you)多大的優勢，這(zhe)體現在三(san)個方(fang)面(mian)：一(yi)是(shi)(shi)人才瓶頸，這(zhe)些產(chan)(chan)業(ye)往(wang)往(wang)需要高度專(zhuan)業(ye)化經(jing)營，但(dan)專(zhuan)業(ye)人才都(dou)是(shi)(shi)稀缺的，如(ru)何打造(zao)專(zhuan)業(ye)團(tuan)隊是(shi)(shi)個問題；二，在中(zhong)小型(xing)上市房(fang)(fang)企(qi)(qi)，老板意(yi)志(zhi)往(wang)往(wang)代表著企(qi)(qi)業(ye)文化，老板的思維能(neng)否及時轉過(guo)來(lai)跟上新經(jing)濟思維存在不確定性(xing)；三(san)，除(chu)了房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)，各路資本都(dou)在尋找(zhao)進入(ru)新產(chan)(chan)業(ye)，比(bi)如(ru)在互(hu)(hu)聯(lian)網金融，像(xiang)中(zhong)國(guo)平(ping)安(an)的陸金所已經(jing)非常強大，這(zhe)意(yi)味著房(fang)(fang)企(qi)(qi)將面(mian)臨各行業(ye)巨(ju)頭的競爭壓力。

盡管新(xin)產(chan)業(ye)才剛起步(bu)，但憑借股價大漲的(de)(de)勢(shi)頭，包括泛海(hai)控股、格(ge)(ge)力地產(chan)、宜華(hua)健康(kang)等企(qi)(qi)業(ye)已(yi)紛(fen)紛(fen)拋出(chu)定向(xiang)增發(fa)計劃，用于發(fa)展新(xin)產(chan)業(ye)。以格(ge)(ge)力地產(chan)為例，公司于4月27日(ri)宣(xuan)布擬(ni)非(fei)公開發(fa)行不超(chao)過(guo)2.46億(yi)股，募集資金總(zong)額高(gao)達60億(yi)元，融資項(xiang)(xiang)目(mu)主要涉及海(hai)洋、旅游(you)、金融等產(chan)業(ye)，并無房(fang)地產(chan)開發(fa)項(xiang)(xiang)目(mu)。“房(fang)企(qi)(qi)轉型(xing)固然(ran)是(shi)一個大趨勢(shi)，但任(ren)何一家企(qi)(qi)業(ye)改變商業(ye)模式都是(shi)非(fei)常困(kun)難(nan)的(de)(de)事情，至今能成功跨界轉型(xing)的(de)(de)房(fang)企(qi)(qi)幾乎沒有，所以現在談成敗還(huan)太早(zao)”，黃立沖向(xiang)記者(zhe)表示，投(tou)資者(zhe)如果僅僅因為企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)轉型(xing)概念而(er)追(zhui)高(gao)買入，一旦轉型(xing)不利，未來有可能會蒙受損失。

《《《

手段1：做大

有望成深圳最大“地(di)主”招(zhao)商地(di)產(chan)能否修正(zheng)定(ding)位失誤？

◎每(mei)經記(ji)者(zhe) 區家彥 發自廣州(zhou)

招商地(di)產（000024，SZ）最近一(yi)年股價漲幅接近200%，遠(yuan)高于萬科（000002，SZ）同(tong)期81%的漲幅，可(ke)見資本市場(chang)對于招商系(xi)地(di)產業務整合前景充(chong)滿期待(dai)。

招(zhao)(zhao)(zhao)商(shang)地(di)產此前發布的公告顯示，招(zhao)(zhao)(zhao)商(shang)局(ju)集團正在籌劃(hua)地(di)產板塊的整合(he)事項，且該重(zhong)大事項屬于“重(zhong)大資產重(zhong)組涉及無先例事項”情形。由于招(zhao)(zhao)(zhao)商(shang)地(di)產是招(zhao)(zhao)(zhao)商(shang)局(ju)集團地(di)產業務的旗(qi)艦企業和唯(wei)一(yi)上市公司，業界(jie)預期招(zhao)(zhao)(zhao)商(shang)局(ju)會(hui)將旗(qi)下優質土地(di)儲備注入招(zhao)(zhao)(zhao)商(shang)地(di)產。

在(zai)大股東的支持下，一度因(yin)戰略(lve)定位(wei)失誤(wu)而掉隊的招商地產(chan)，能(neng)否重振雄風回(hui)到房企第(di)一梯隊？

招商地產要做大

資料顯示，招(zhao)(zhao)商(shang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)母公司(si)蛇(she)口工業區、招(zhao)(zhao)商(shang)局集團(tuan)的(de)土地(di)(di)(di)儲備主(zhu)要位(wei)于深圳蛇(she)口、前海(hai)和福建(jian)漳州(zhou)。這其中，蛇(she)口占地(di)(di)(di)面(mian)積(ji)約11平方公里(li)，近(jin)年來蛇(she)口啟動舊改，基本都由(you)招(zhao)(zhao)商(shang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)包攬。

近年來，蛇口工(gong)業(ye)區(qu)一直持續將(jiang)資產(chan)注(zhu)(zhu)入(ru)招(zhao)商(shang)(shang)地產(chan)，注(zhu)(zhu)入(ru)方式包(bao)括定向增發、現(xian)金出售。其中，蛇口工(gong)業(ye)區(qu)曾于2010年、2012年、2014年先后將(jiang)1.1億(yi)(yi)元、39.8億(yi)(yi)元、48.6億(yi)(yi)元的優(you)質土地注(zhu)(zhu)入(ru)招(zhao)商(shang)(shang)地產(chan)，包(bao)括海上世界(jie)多個商(shang)(shang)住地塊、文化(hua)藝術中心等。但截至目前，蛇口工(gong)業(ye)區(qu)還(huan)有(you)大量住宅、商(shang)(shang)業(ye)用地仍(reng)待注(zhu)(zhu)入(ru)。

根(gen)據《21世(shi)紀經(jing)濟報(bao)(bao)道》報(bao)(bao)道，知(zhi)情人士透露，在本次(ci)重大資產重組完成后，招商(shang)地產將取得招商(shang)局蛇(she)口工業區(qu)在海上世(shi)界(jie)片區(qu)的所有住(zhu)宅地塊，獲得該區(qu)域商(shang)業項目的控股(gu)權(quan)，消除了兩(liang)者未來同(tong)業競(jing)爭的可能性。

除了蛇口工業(ye)區外，更(geng)受關(guan)注(zhu)的(de)(de)是已經劃入廣(guang)東自(zi)貿區的(de)(de)深圳前(qian)海。由(you)于歷(li)史原(yuan)因，前(qian)海有(you)(you)4.8平(ping)方公里(li)的(de)(de)土地(di)劃給了招(zhao)(zhao)商(shang)局(ju)、中(zhong)集(ji)集(ji)團(tuan)和西部物流三大企業(ye)，其(qi)中(zhong)招(zhao)(zhao)商(shang)局(ju)大約擁有(you)(you)3.9平(ping)方公里(li)。但由(you)于這些地(di)塊(kuai)的(de)(de)土地(di)屬性均為工業(ye)土地(di)，招(zhao)(zhao)商(shang)局(ju)需要與(yu)地(di)方政府協商(shang)更(geng)改土地(di)用途，因此(ci)業(ye)界預(yu)計前(qian)海地(di)塊(kuai)不會在(zai)此(ci)次重(zhong)大資產(chan)重(zhong)組中(zhong)注(zhu)入招(zhao)(zhao)商(shang)地(di)產(chan)，但該資產(chan)注(zhu)入也只是時間問題。

中(zhong)銀國際房地產(chan)(chan)(chan)分析師田世欣向(xiang)《每日經濟(ji)新聞》記者表示，目(mu)前招(zhao)商(shang)地產(chan)(chan)(chan)的市值僅(jin)為823億元，與(yu)招(zhao)商(shang)局(ju)集團另外兩大板(ban)(ban)(ban)塊(kuai)交(jiao)通運輸及金融相去甚遠。自去年7月李建紅任招(zhao)商(shang)局(ju)集團董事(shi)長以(yi)來，力促(cu)做大地產(chan)(chan)(chan)板(ban)(ban)(ban)塊(kuai)，真正形(xing)成(cheng)三(san)大業務板(ban)(ban)(ban)塊(kuai)鼎立態勢(shi)，在此次停(ting)牌重組后，招(zhao)商(shang)地產(chan)(chan)(chan)有(you)望成(cheng)為手握最大規模深圳黃(huang)金地段土地儲備的大型房企。

有望實現輕資產化

曾(ceng)經的(de)“招(zhao)保(bao)萬(wan)(wan)金”，均(jun)處于國內(nei)房(fang)企的(de)第(di)一梯(ti)隊。但近年來招(zhao)商(shang)地(di)產發展后(hou)勁不(bu)足，逐漸被萬(wan)(wan)科與保(bao)利拋離第(di)一陣(zhen)營(ying)。

數據顯示(shi)，2009年(nian)招商(shang)地產(chan)的銷(xiao)售(shou)金額(e)(e)為205億(yi)元(yuan)，約(yue)為萬科(ke)與(yu)保(bao)利(li)同(tong)年(nian)銷(xiao)售(shou)金額(e)(e)的32%與(yu)47%。2014年(nian)末，招商(shang)地產(chan)的銷(xiao)售(shou)金額(e)(e)為510億(yi)元(yuan)，僅為萬科(ke)、保(bao)利(li)同(tong)年(nian)銷(xiao)售(shou)金額(e)(e)的23%與(yu)37%，且被碧桂(gui)園、龍湖地產(chan)、融(rong)創中國等后(hou)起之秀超(chao)越。

克而(er)瑞研究中心分析(xi)師朱一(yi)鳴向《每(mei)日經濟新聞》記者表示，過去數年異軍突起的房企，無不采用“高杠桿、高周轉(zhuan)”的發展模式，但招商地產卻傾向于謹慎，凈負債率(lv)基本保持在30%左右，較低的財務(wu)杠桿導致公司錯失了(le)很多擴張良機。

在(zai)拿地層面(mian)上，截至2013年末，招商地產土地儲備僅(jin)為(wei)1300萬平方米，不僅(jin)遠低于同處第二梯(ti)(ti)隊的(de)世茂(mao)房地產、華潤置地、富力地產、融創中國等房企，甚至不如一些第三、四梯(ti)(ti)隊的(de)房企，因此難以支(zhi)撐(cheng)連續高速增長。

朱一(yi)鳴指(zhi)出(chu)，由于(yu)招商地產缺乏產品(pin)線標(biao)準化(hua)建(jian)設，導致(zhi)(zhi)公(gong)(gong)司周(zhou)轉(zhuan)速度較(jiao)慢，加上公(gong)(gong)司市場布局不夠均衡(heng)，且高(gao)(gao)端產品(pin)占比較(jiao)高(gao)(gao)，堅持高(gao)(gao)溢價(jia)策略導致(zhi)(zhi)其甚少根據市場變化(hua)調整價(jia)格策略，也是(shi)公(gong)(gong)司規模日漸(jian)被萬(wan)科(ke)等(deng)龍頭房企拉大(da)差距的重要原因。

如今，隨著招(zhao)商(shang)(shang)局將深圳(zhen)蛇口工業(ye)區(qu)、前(qian)海的(de)土地(di)陸續注(zhu)入(ru)，招(zhao)商(shang)(shang)地(di)產(chan)在土地(di)儲備上(shang)(shang)的(de)短板有(you)望大幅改善。易居中國執行總(zong)裁丁祖(zu)昱(yu)認為，在現今市場環境下，單純通過做大市場躋身第一梯(ti)隊已經非常(chang)困難。要突(tu)破瓶頸、跨(kua)上(shang)(shang)臺(tai)階，只(zhi)有(you)采用超常(chang)規的(de)并購重組(zu)發展(zhan)模式，依靠招(zhao)商(shang)(shang)局的(de)強(qiang)大背景(jing)與(yu)資源，招(zhao)商(shang)(shang)地(di)產(chan)將擁有(you)其他房企無法復(fu)制(zhi)的(de)優勢。

此(ci)外，隨著(zhu)招(zhao)(zhao)(zhao)商系(xi)板塊各企(qi)業(ye)資源(yuan)逐步打通，招(zhao)(zhao)(zhao)商地產(chan)(chan)有(you)望獲得強有(you)力的(de)集團產(chan)(chan)業(ye)協同支(zhi)撐。尤其(qi)在金融(rong)(rong)層(ceng)面，招(zhao)(zhao)(zhao)商局集團旗下擁(yong)有(you)招(zhao)(zhao)(zhao)商銀(yin)行、招(zhao)(zhao)(zhao)商證券、招(zhao)(zhao)(zhao)商局資本等(deng)國內知名(ming)的(de)金融(rong)(rong)機構，招(zhao)(zhao)(zhao)商地產(chan)(chan)本身也具有(you)境內外兩(liang)大上市融(rong)(rong)資平(ping)臺，目(mu)前擁(yong)有(you)這種(zhong)立體金融(rong)(rong)體系(xi)支(zhi)撐的(de)房企(qi)在國內屈指可數。

“招商(shang)(shang)地產(chan)可以依托集團資源(yuan)和境外融資平臺在國內外開展(zhan)低息債券(quan)融資，也可以獲得(de)招商(shang)(shang)銀(yin)行的(de)巨額(e)授(shou)信，開發(fa)出(chu)來的(de)持有經營性物業甚至可獲得(de)直接股權投資，或(huo)經由招商(shang)(shang)證(zheng)券(quan)做成證(zheng)券(quan)化理(li)財產(chan)品(pin)，進而讓重資產(chan)的(de)商(shang)(shang)業模式實現(xian)輕資產(chan)化”，朱一鳴(ming)認為(wei)，隨(sui)著此前一些錯誤的(de)戰略部署逐步(bu)被(bei)糾正，依托大股東資源(yuan)，公司有望進入新一輪高速擴張期，并強勢回歸第(di)一梯隊。

《《《

手段2：O2O

另類“圈(quan)錢”游戲：房地產O2O想(xiang)靠“賣身”盈利

◎每經實習(xi)記者 王婷婷 發自成(cheng)都

2014年(nian)以來(lai)，進行(xing)各類(lei)融資(zi)的(de)(de)(de)(de)房地產服(fu)務公司約85家(jia)，融資(zi)額達百(bai)億元人(ren)民幣。但眾多(duo)打著“O2O”旗號進行(xing)融資(zi)的(de)(de)(de)(de)房地產領域(yu)公司，具備清晰且(qie)持續盈利(li)能(neng)(neng)力的(de)(de)(de)(de)非常少。“從資(zi)本市場賺錢”，這是記(ji)者在對(dui)創業者、投資(zi)人(ren)、O2O平(ping)臺運營(ying)者、第三方機構(gou)等多(duo)方采訪時，得到(dao)(dao)的(de)(de)(de)(de)共同答案。但業內(nei)人(ren)士(shi)指出(chu)，只有趨(qu)于(yu)領域(yu)壟(long)斷、服(fu)務和產品足以培養客戶粘性的(de)(de)(de)(de)企業未來(lai)才能(neng)(neng)真正賺到(dao)(dao)錢，但成功(gong)概率僅(jin)有1%。

光靠概念就圈(quan)了40億

“現在(zai)‘互聯網(wang)+’非(fei)常(chang)熱(re)，不帶(dai)上類似O2O等概念，投(tou)資人(ren)都不會理你。”一位不愿透(tou)露姓名(ming)的創業(ye)人(ren)士(shi)向(xiang)記者坦言。

根(gen)據107間(jian)(jian)創始人韋委的描(miao)述，他與洪(hong)泰(tai)基金(jin)和新(xin)進(jin)創投的第一次(ci)“對話”發(fa)生在一個大冬天的凌晨。郵(you)件發(fa)過去，半(ban)夜就得到了(le)回復，107間(jian)(jian)最終在上(shang)月完成千萬元的天使(shi)融(rong)資。

清科研究中心《2015年(nian)中國天(tian)使投(tou)(tou)(tou)資(zi)白皮書》顯(xian)示，2014年(nian)以來，主流天(tian)使投(tou)(tou)(tou)資(zi)機構平均每周(zhou)投(tou)(tou)(tou)資(zi)一個項目(mu)，當年(nian)完成(cheng)投(tou)(tou)(tou)資(zi)案例達(da)766起，同比(bi)增長353%，投(tou)(tou)(tou)資(zi)總金額超(chao)5.26億美元。

在(zai)這輪“互聯網(wang)+”的風潮下，投資人顯得異常積極，在(zai)房地產領域亦然(ran)。

IT桔子數(shu)據顯示，從(cong)2007年(nian)至(zhi)今(jin)，完(wan)成不(bu)同輪(lun)次融(rong)資(zi)的房地產服務行業的企(qi)業151家，其中(zhong)2014年(nian)至(zhi)今(jin)涉及85家，各(ge)企(qi)業從(cong)各(ge)輪(lun)融(rong)資(zi)中(zhong)獲(huo)得金額在百萬元人民幣至(zhi)數(shu)千萬美元不(bu)等。

僅初步統計2015年完成各(ge)輪融(rong)資的25家房地產領域企業，其融(rong)資金(jin)額已超40億元(yuan)，O2O互聯網概念是吸引(yin)投(tou)資的關鍵。

記者注意(yi)到，得到融資的(de)房(fang)地(di)產領域企業(ye)，基本都帶有(you)O2O的(de)互聯網基因。“O2O模(mo)式可以增(zeng)加(jia)產品(pin)附加(jia)值，也符合未來(lai)(lai)發展趨勢。”RET睿意(yi)德(de)中(zhong)國商業(ye)地(di)產研究中(zhong)心(xin)總經理陳曦稱，大家都在(zai)做，但現在(zai)看來(lai)(lai)很多(duo)企業(ye)并(bing)沒有(you)賺(zhuan)錢。

盈(ying)利模(mo)式？還在摸索！

雖然得到投資人(ren)的(de)(de)積極(ji)回應(ying)，但盈利仍是(shi)很多(duo)企業在(zai)這一波“互聯網+房(fang)地產(chan)”概念潮中(zhong)普遍面臨的(de)(de)難題。

無論是(shi)(shi)剛完成(cheng)(cheng)天使融資的企(qi)業(ye)，還是(shi)(shi)已(yi)經走入AB輪融資的YOU+、房多(duo)(duo)多(duo)(duo)等名(ming)聲已(yi)打響的企(qi)業(ye)，都(dou)還在盈(ying)利的壓力(li)下掙(zheng)扎。“房多(duo)(duo)多(duo)(duo)即使完成(cheng)(cheng)了2000億元(yuan)的平臺成(cheng)(cheng)交額，其抽取的成(cheng)(cheng)交金額也很少，而屬于房多(duo)(duo)多(duo)(duo)的實際收入更(geng)是(shi)(shi)少得可憐。”協縱國(guo)際集團聯合創始(shi)人黃立沖直言，這(zhe)種燒錢(qian)換市場的方式不(bu)會(hui)長遠。

房(fang)(fang)多(duo)(duo)多(duo)(duo)COO（首(shou)席運營官）曾煕也(ye)坦言，房(fang)(fang)多(duo)(duo)多(duo)(duo)前期本(ben)質上依靠地推(tui)團隊來推(tui)廣，線(xian)下APP推(tui)廣中的人(ren)(ren)力成(cheng)本(ben)不低(di)，確實需要燒錢。除此之外，房(fang)(fang)多(duo)(duo)多(duo)(duo)還要采用階梯(ti)制回(hui)報法(fa)，從電商(shang)和開發商(shang)傭金中拿(na)出一大筆(bi)錢補貼給經(jing)紀人(ren)(ren)。

這種模式(shi)決定了(le)房(fang)多(duo)(duo)多(duo)(duo)等(deng)用O2O包(bao)裝后的(de)(de)(de)(de)平(ping)臺，始終面臨長期虧(kui)損的(de)(de)(de)(de)困局。“上述產品其實沒有創(chuang)(chuang)新(xin)，只是(shi)(shi)把舊的(de)(de)(de)(de)模式(shi)通過互聯(lian)網(wang)的(de)(de)(de)(de)包(bao)裝和(he)炒作，讓(rang)人覺(jue)得是(shi)(shi)新(xin)的(de)(de)(de)(de)。”黃(huang)立沖(chong)直(zhi)言，即使他們真正按照(zhao)其宣稱的(de)(de)(de)(de)方向在走，也(ye)痛點十(shi)足。“模式(shi)會否(fou)成(cheng)功，關鍵要(yao)看能(neng)支付且愿意(yi)為(wei)產品買(mai)單的(de)(de)(de)(de)潛在客群。”潛在客戶(hu)群不明確，無疑將制約(yue)項目的(de)(de)(de)(de)收(shou)益。優客工場想實現的(de)(de)(de)(de)“孵化器和(he)促進器”作用，最(zui)大的(de)(de)(de)(de)成(cheng)本在于導(dao)師。黃(huang)立沖(chong)告訴記(ji)者，一個有能(neng)力(li)輔導(dao)創(chuang)(chuang)業的(de)(de)(de)(de)人，其收(shou)入(ru)至(zhi)少(shao)應該(gai)是(shi)(shi)被服務人收(shou)入(ru)的(de)(de)(de)(de)5倍(bei)。這樣的(de)(de)(de)(de)成(cheng)本和(he)收(shou)益預期，十(shi)分不平(ping)衡(heng)。

有熟悉行業的人士坦言，連(lian)京東在上市前一刻都還在虧錢，大(da)眾點評網到現(xian)在都沒(mei)想過賺錢。“大(da)量(liang)給(gei)客戶補貼，但單量(liang)沒(mei)有做起(qi)來(lai)。很多(duo)跟風者也沒(mei)有賺錢。現(xian)狀就是(shi)，大(da)家(jia)過得都不(bu)太(tai)好(hao)。”一家(jia)洗滌O2O服(fu)務(wu)平臺相關負責人告訴《每日經(jing)濟新聞》記者。

誰來買(mai)單？資本市場！

盈利模式不明(ming)確、收支(zhi)不平衡……那么(me)到底怎么(me)賺(zhuan)錢(qian)？“從資本市場(chang)賺(zhuan)錢(qian)”，這是記(ji)者在多方采訪中(zhong)，得到的共同答(da)案。

有業(ye)內人士表示(shi)，有些知名互聯網企業(ye)目前(qian)能做的依(yi)然是快速搶占(zhan)市場(chang)份(fen)額、搶占(zhan)下(xia)沉渠道，然后在(zai)資本市場(chang)實現(xian)收益。

黃立沖認為，就中(zhong)國的(de)(de)市場而言，大部(bu)分模(mo)式(shi)嫁接時無法找到合(he)理的(de)(de)成本平衡(heng)點，找不到能持(chi)續獲利和維持(chi)商業運(yun)營的(de)(de)模(mo)式(shi)，最后(hou)只能不斷地(di)玩資本游戲。

既然(ran)如此(ci)，為什(shen)么還會有那么多(duo)投資(zi)人追(zhui)捧(peng)？

有(you)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資人向記(ji)者透露，錢總是要(yao)(yao)(yao)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)的，要(yao)(yao)(yao)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)就要(yao)(yao)(yao)選擇(ze)未來空間(jian)大的領域，投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)了第一筆(bi)，后(hou)面(mian)只能接著再(zai)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)，而且(qie)之(zhi)前投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)的一些項目已經成了行業老大，不接著投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)它還能投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)誰？

在這一思路下，相較(jiao)于(yu)實(shi)際盈利(li)，做大市場份額和規模，才(cai)是吸引投資人(ren)、企業維持(chi)生存的關鍵(jian)。

從(cong)資(zi)本(ben)市場來賺錢，是保身(shen)之術，但對于(yu)真正(zheng)希望成功的(de)企業而言(yan)，陳(chen)曦認為，他們只有做到(dao)領域壟斷(duan)，培養客戶粘(zhan)性和消費習慣，才能(neng)真正(zheng)賺到(dao)未來市場的(de)錢。

做(zuo)大規模和(he)培養客戶，或許是(shi)這(zhe)一波包括房(fang)地產(chan)在內的(de)“互(hu)聯網+”浪潮中，大多(duo)企業(ye)(ye)能(neng)夠看到的(de)真正盈(ying)利(li)點(dian)。而這(zhe)最(zui)終需要回(hui)到市場競爭的(de)基本要素——產(chan)品與服務(wu)。“如果(guo)只是(shi)做(zuo)上(shang)海市場，我們是(shi)賺錢的(de)。”泰笛洗滌相關負責人告訴記(ji)者，其(qi)洗滌業(ye)(ye)務(wu)只提供50元免(mian)單券，鮮花業(ye)(ye)務(wu)沒有(you)補(bu)貼(tie)，雖然用(yong)戶都有(you)趨(qu)利(li)性(xing)，但靠(kao)服務(wu)和(he)產(chan)品來增(zeng)加用(yong)戶粘性(xing)，才能(neng)有(you)更穩定的(de)盈(ying)利(li)點(dian)。

德事商務中心(xin)區域總監蔣蕾艷認為，在激烈市場競爭中，獨(du)特且優(you)質的產品和服務，仍是制勝關鍵(jian)。

可(ke)(ke)現(xian)實是(shi)，泰(tai)笛依然需要得(de)到(dao)(dao)資本(ben)市(shi)場的(de)認可(ke)(ke)，他們正(zheng)在(zai)進行全國擴張，雖然目前的(de)9個城市(shi)單量成績均不(bu)錯，但無法實現(xian)每(mei)個城市(shi)都盈(ying)利。而歷(li)經12年不(bu)斷(duan)提升(sheng)服務和(he)新業(ye)務的(de)大(da)眾點評(ping)網，依然在(zai)與后來者(zhe)混戰，因(yin)為只有(you)(you)做(zuo)(zuo)大(da)規模，才能吸引(yin)資本(ben)市(shi)場注意。“在(zai)這股熱潮下，能否真正(zheng)找到(dao)(dao)盈(ying)利點，不(bu)純做(zuo)(zuo)資本(ben)游戲(xi)的(de)企業(ye)，一(yi)(yi)百(bai)家里或許成功的(de)只有(you)(you)一(yi)(yi)家。”黃立沖說(shuo)。

《《《

手段3：轉型

宜華(hua)地(di)產市(shi)值魔(mo)術：轉型互聯網(wang)醫療 股價大漲6倍(bei)

◎每經記者 杜(du)冉樂(le) 發自成都

今年(nian)一(yi)季度，剛剛更(geng)名的宜華健康(kang)（000150,SZ，原名宜華地產）實現營收1.8億(yi)元，同比增幅約1290%，凈(jing)利潤等(deng)指(zhi)標(biao)均由(you)負(fu)轉正，同比增幅明(ming)顯。但(dan)這主要受(shou)益于合并眾安康(kang)報表。

去(qu)年7月(yue)4日(ri)，宜華地產重組復牌后(hou)，股價一路狂(kuang)奔，截至今年4月(yue)14日(ri)停牌前，股價大漲近6倍。與此同時，2014年公司營收、凈(jing)利(li)潤(run)雙(shuang)雙(shuang)下滑，特別(bie)是應收款與其他(ta)應收款劇(ju)增(zeng)2.6億(yi)元，超過了(le)營業收入(ru)。由(you)此可見，相對(dui)于公司業績，投(tou)資者對(dui)“故(gu)事”更感興趣。

通過并購做大市值

去年7月(yue)，宜(yi)華地(di)產全資(zi)收購廣東眾安康(kang)后勤(qin)集團（以下(xia)簡稱(cheng)眾安康(kang)），去年底，公(gong)司參股深(shen)圳(zhen)友德(de)醫科(ke)技公(gong)司，同時砍掉了風險較高(gao)的地(di)產子公(gong)司。

在(zai)醫療行業資深觀(guan)察(cha)人士邊晨光看來，房企跨界醫療，必須找到合(he)作伙伴，并非(fei)要親自去(qu)做(zuo)，關鍵是(shi)進入哪個細分領域(yu)，以及(ji)如何戰略(lve)合(he)作等。

按照宜華健康2014年報表述，報告期內，公(gong)司(si)實現(xian)營收1.57億元(yuan)，同比下(xia)滑78%，歸屬于母公(gong)司(si)股東(dong)凈(jing)利潤2982萬(wan)元(yuan)，下(xia)滑67.5%，主要系(xi)地(di)產結算收入減少(shao)。

記者注(zhu)意到，宜(yi)華(hua)健(jian)康收購眾安康今年(nian)初才順利完成(cheng)，致(zhi)使其(qi)并未納(na)入去(qu)年(nian)合并報(bao)表。眾安康收入主要來(lai)自(zi)醫療(liao)后勤(qin)綜合服務與醫療(liao)專業(ye)工程(cheng)收入。

按照(zhao)重組(zu)承諾(nuo)(nuo)，眾(zhong)(zhong)安(an)康(kang)原12位自然人股東承諾(nuo)(nuo)2014年眾(zhong)(zhong)安(an)康(kang)扣(kou)非凈利(li)潤(run)6000萬(wan)元，結果僅(jin)比承諾(nuo)(nuo)多出30.5萬(wan)元。前述(shu)股東還承諾(nuo)(nuo)眾(zhong)(zhong)安(an)康(kang)今、明年實現扣(kou)非凈利(li)潤(run)分別(bie)為7800萬(wan)元、1.104億元。

按(an)照約定，重組交易(yi)如果(guo)未在(zai)去年(nian)底(di)之前完成，業績承諾年(nian)度(du)須(xu)相(xiang)應(ying)順延至(zhi)下一年(nian)，相(xiang)應(ying)年(nian)度(du)的預測凈利潤須(xu)參照相(xiang)關評估(gu)報(bao)告確定。

近日(ri)，宜(yi)華(hua)健(jian)康董秘(mi)辦相關(guan)工作(zuo)人員(yuan)向《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者表示，2014年業績承諾(nuo)仍(reng)然有效，但(dan)承諾(nuo)期為4年，2017年承諾(nuo)業績為1.00593億元(yuan)。

今年一季報顯示，宜(yi)華健康實現(xian)營(ying)收1.8億元，同比(bi)增幅約1290%，歸屬于上市公司股(gu)東的凈利潤實現(xian)扭虧為(wei)盈，達到365.9萬元，同比(bi)增長(chang)171%，經營(ying)凈現(xian)金(jin)流入7754萬元，同比(bi)增長(chang)603.5%。

記者發現(xian)，上述營(ying)(ying)收(shou)(shou)劇(ju)增主(zhu)要(yao)得益(yi)于眾安康被納入了合并(bing)報表(biao)，但這也造(zao)成宜華健康的營(ying)(ying)業成本增幅(fu)遠超營(ying)(ying)收(shou)(shou)增幅(fu)，且應收(shou)(shou)款與其他應收(shou)(shou)款總(zong)額劇(ju)增2.6億(yi)元。

今(jin)年4月中旬，宜華健康(kang)為(wei)眾(zhong)安(an)(an)康(kang)6500萬元(yuan)銀行(xing)貸款提供了連帶擔保。銀河證(zheng)券分析師沈海兵表示，并表眾(zhong)安(an)(an)康(kang)之后(hou)，宜華健康(kang)業(ye)績有望實(shi)現大幅增長，成為(wei)公司新(xin)的盈利增長點。

機構高位套現

除了(le)直接收購(gou)醫療(liao)健(jian)康(kang)領(ling)域資(zi)產，宜華(hua)健(jian)康(kang)今(jin)年以來進一步(bu)加碼了(le)在(zai)醫療(liao)領(ling)域的投(tou)資(zi)。4月底，宜華(hua)健(jian)康(kang)參與尚榮醫療(liao)的定增，認(ren)購(gou)其股份1061.57萬股。

針(zhen)對(dui)醫療綜合服務收(shou)入，眾安康曾表示，根據目前投標情況預(yu)計將新(xin)增一部分客戶(hu)，看好醫療后勤服務外包的未來(lai)市場空(kong)間。在醫療專業(ye)工程服務收(shou)入上，眾安康也曾說，要積極開(kai)展(zhan)(zhan)其他業(ye)務，由以前單一的專業(ye)手(shou)術室工程拓展(zhan)(zhan)到(dao)醫院主體工程施工項目等。

宜(yi)華健(jian)康2014年報表述(shu)，眾安(an)康擁有覆蓋全國30多個省市的(de)跨區域(yu)服務(wu)網絡，加上友德醫(yi)參與合(he)資的(de)廣東首家網絡醫(yi)院(yuan)，宜(yi)華健(jian)康擬通過整合(he)他(ta)們線下線上資源，搭建醫(yi)療(liao)服務(wu)O2O平臺，實現慢性(xing)病(bing)管(guan)理(li)和(he)養老服務(wu)的(de)閉(bi)環運作等(deng)。

去(qu)年7月4日，宜華地產重(zhong)組復牌盤后，股價連(lian)續3個交(jiao)易日出現一字漲停，隨后仍一路狂(kuang)飆，截至(zhi)今年4月14日，報(bao)收52.7元，9個月股價大漲近6倍，引(yin)來眾多機構瘋(feng)狂(kuang)進場。

去(qu)年半年報顯示(shi)，宜華地產(chan)的機構投資者(zhe)僅(jin)7家(jia)(jia)，但(dan)去(qu)年年報披露時，機構投資者(zhe)達36家(jia)(jia)，其中32家(jia)(jia)為公(gong)募(mu)基金，占流通股比(bi)例67%。

面對資本(ben)市場(chang)狂熱追捧，業內質疑宜華健康的(de)商業化(hua)醫(yi)(yi)療(liao)(liao)服務與(yu)傳(chuan)統社區醫(yi)(yi)院相比(bi)究(jiu)竟能否真正刺(ci)激(ji)業主的(de)醫(yi)(yi)療(liao)(liao)服務需求，而其(qi)遠程醫(yi)(yi)療(liao)(liao)或遭(zao)遇醫(yi)(yi)生資源不足、擴張背后成(cheng)本(ben)劇增等問題。

業內的質(zhi)疑(yi)在(zai)資本市場得到了印(yin)證(zheng)。記者發(fa)現，與(yu)去年(nian)底相(xiang)比(bi)，今年(nian)一季報顯示機構投資者已減倉(cang)(cang)1500萬股(gu)，總持倉(cang)(cang)量占其流通(tong)(tong)股(gu)比(bi)例已降至62.59%。尤(you)其在(zai)10大流通(tong)(tong)股(gu)中(zhong)，華(hua)商(shang)基金管理的兩只公(gong)募基金減倉(cang)(cang)270余萬股(gu)，減倉(cang)(cang)比(bi)例為2.51%。

上述相關工(gong)作人員解釋(shi)說(shuo)，公司(si)(si)引入眾安康等是基于互補優勢，目前幾個業務并存發展，不會(hui)綁在一(yi)起。公司(si)(si)還將借助醫療品牌，與當(dang)地醫院合作。

在(zai)今年(nian)股價瘋狂上(shang)漲(zhang)的上(shang)市房企中(zhong)，宜華(hua)地(di)(di)產僅僅只是其中(zhong)一個案例(li)。中(zhong)天(tian)城(cheng)投(tou)、榮安(an)地(di)(di)產等上(shang)漲(zhang)靠(kao)前的地(di)(di)產股或多或少都有(you)轉型或跨界的概念，這些概念在(zai)一定程(cheng)度上(shang)提升了(le)他(ta)們對投(tou)資(zi)者的吸(xi)引力。只是公司的業(ye)績最終是否(fou)如某些機構研究(jiu)員所展望的那樣美好，還需(xu)要時間來證明。

《《《

記者觀察

地產并購基(ji)(ji)金(jin)難改樓市基(ji)(ji)本(ben)面

◎每經記者 杜冉樂 發自成都

近日，在成都的一個房地產經紀人QQ群中，一位(wei)資(zi)本(ben)掮客發了一條“大(da)量收(shou)購(gou)深圳、成都住宅項目(mu)”的消息(xi)。

這位資本(ben)掮客主要為一家央企找(zhao)優(you)質(zhi)項目(mu)，但不愿透露其未(wei)來將如何運作(zuo)。熟悉該領(ling)域(yu)的(de)一位資本(ben)界人(ren)士透露，當前股市火爆，未(wei)來不排除將收購的(de)項目(mu)裝到(dao)上市公司(si)資產包中。

《每日經濟(ji)新聞》記者了解(jie)到，當前包括多家資管、信托、地(di)產私募等都在(zai)全國尋找收購標的(de)，運作路(lu)徑(jing)是他們先完成杠桿(gan)收購，再聯(lian)合上市房企協同并(bing)購。股市會不(bu)會成為房地(di)產銷售(shou)的(de)新渠道(dao)？那么，從股市流入(ru)的(de)資金又會對樓(lou)市產生何種影響(xiang)？

房子可(ke)以(yi)通(tong)過股(gu)市套現

上述資本掮客(ke)說，他們是一家金融類投資公(gong)司。知情人(ren)士透露(lu)，該投資公(gong)司是四川一家民(min)間(jian)投融資平臺公(gong)司，具有當地政府背景(jing)。

這位資本(ben)(ben)掮客(ke)表示，他(ta)們(men)主(zhu)(zhu)要(yao)(yao)(yao)是(shi)為(wei)一家(jia)央企尋找優質地產(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)，至于這家(jia)央企要(yao)(yao)(yao)干什(shen)么，他(ta)說不(bu)排(pai)除資本(ben)(ben)運(yun)作。“收(shou)購(gou)合同(tong)為(wei)住(zhu)建(jian)(jian)部的商品房銷售合同(tong)；收(shou)購(gou)價格為(wei)土(tu)地成本(ben)(ben)+建(jian)(jian)安成本(ben)(ben)+（8%~10%）的利潤率；70年產(chan)(chan)權的住(zhu)宅，不(bu)要(yao)(yao)(yao)別墅(shu)、商鋪、寫字樓、旅游(you)地產(chan)(chan)、未完工項(xiang)(xiang)目(mu)；面(mian)(mian)積要(yao)(yao)(yao)大(da)，總(zong)面(mian)(mian)積1萬平方米(mi)以上(shang)，以小戶型住(zhu)宅為(wei)主(zhu)(zhu)。”前(qian)述資本(ben)(ben)掮客(ke)介(jie)紹說，已(yi)辦理四證或(huo)五證，接近封頂或(huo)已(yi)封頂，已(yi)有部分銷售或(huo)有銀行貸款的項(xiang)(xiang)目(mu)、爛(lan)尾(wei)樓均(jun)可。

無獨(du)有偶，前不久(jiu)，北京華信資(zi)產(chan)(chan)一(yi)舉收購了百強房企云南經典地產(chan)(chan)及旗(qi)下核(he)心項目經典雙城。而華信資(zi)產(chan)(chan)最(zui)擅長資(zi)本運作，已開始運作一(yi)系列基金，鎖定(ding)目標就是“冰凍魚(yu)”地產(chan)(chan)項目或房企。

熟悉這一領域(yu)運作(zuo)的(de)亞信(xin)控股集(ji)團董秘榮騰洪表示，資產管理機構(gou)本(ben)身不(bu)成熟，但往往會學習國(guo)外經(jing)驗，進(jin)行(xing)基(ji)礎(chu)處理，借助第三方(fang)機構(gou)并(bing)購(gou)，實現所(suo)有者(zhe)權益的(de)變現。

今(jin)年4月，博雅基金剛(gang)啟動了一(yi)只地產(chan)并購基金，標(biao)的是部分銀行、投資公司持(chi)有“上海(hai)中(zhong)環(huan)以(yi)內或軌道(dao)交通(tong)沿線(xian)低估值(zhi)住宅”的不良資產(chan)，通(tong)過折價收購再溢價銷售獲利(li)。

日前，平安銀行也設立了首只地產(chan)并購(gou)(gou)基(ji)金(jin)(jin)，且“平安系”還在(zai)加速推(tui)進與碧桂園(yuan)等龍頭房企(qi)的(de)戰略合作。中融信托也在(zai)加速布局對接(jie)資本(ben)市場的(de)并購(gou)(gou)基(ji)金(jin)(jin)，其中包括地產(chan)并購(gou)(gou)基(ji)金(jin)(jin)。“我所接(jie)觸的(de)多個基(ji)金(jin)(jin)公(gong)司他(ta)們(men)手里很(hen)有錢，直接(jie)低價團購(gou)(gou)房企(qi)的(de)毛坯房，收購(gou)(gou)改裝之(zhi)后，再溢價賣出去。”中國(guo)城市產(chan)業發展聯盟主席陳寶存說，他(ta)們(men)收購(gou)(gou)項目的(de)利潤率比房企(qi)利潤率還高(gao)。

陳(chen)寶(bao)存介紹，當前基金等機構的(de)資金也只能投向(xiang)基建、房地產，其他領(ling)域不具備賺錢(qian)能力。

對樓市影響有限

5月(yue)6日(ri)，申(shen)萬房地產指(zhi)數沖高至(zhi)5937點，創下2009年7月(yue)31日(ri)以來新高，包括(kuo)宜華健康、中茵股份、華夏(xia)幸福、中天城(cheng)投(tou)等個(ge)股，短(duan)短(duan)幾個(ge)月(yue)已(yi)出(chu)現了較大漲幅。

日前，中天城投(tou)、萊茵置業、泰(tai)禾集團等(deng)個別上市房企自身已介入并購(gou)基(ji)金(jin)領域，當前也包括了(le)地產并購(gou)基(ji)金(jin)。

隨著樓市(shi)供需(xu)逆轉，地(di)(di)產(chan)并購層面(mian)將異軍突起。股(gu)市(shi)的火熱，會否加速二(er)級(ji)市(shi)場的資金大量(liang)流入樓市(shi)？房企拿地(di)(di)是否會更為迅猛？這波(bo)地(di)(di)產(chan)并購潮會延(yan)續多久？

獨立經(jing)濟學家、北京大學房地(di)產基金研(yan)究中心(xin)副主任杜(du)猛表示，炒并(bing)購(gou)屬于金融(rong)范疇(chou)，不(bu)是樓(lou)(lou)市(shi)范疇(chou)，觀察樓(lou)(lou)市(shi)變(bian)化有(you)兩(liang)個(ge)核心(xin)要素，一(yi)個(ge)是成本定價(jia)，一(yi)個(ge)是供(gong)需引起(qi)的(de)市(shi)場定價(jia)。“除非政府在稅收、地(di)價(jia)、貨(huo)幣政策等(deng)方面調整，否則這兩(liang)個(ge)因子難以改變(bian)，也意味著(zhu)房價(jia)難以降下來，樓(lou)(lou)市(shi)只有(you)僵著(zhu)，房子也賣不(bu)出去。”杜(du)猛分析說，只有(you)并(bing)購(gou)洗牌、債轉股等(deng)會改變(bian)當前樓(lou)(lou)市(shi)格局。

杜猛認為，樓(lou)市(shi)(shi)基本面沒有改變，所以股市(shi)(shi)資金難以大(da)量進(jin)入樓(lou)市(shi)(shi)。榮(rong)騰洪也表示，杠桿資金也有成本，如果樓(lou)市(shi)(shi)銷售不好(hao)，上市(shi)(shi)房企除(chu)了炒概念之(zhi)外，也不會真的大(da)規(gui)模去接盤。