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每經記者(zhe) 王杰 發自(zi)北京

京城最繁華的(de)位(wei)置之一、建國路(lu)與(yu)西(xi)大望路(lu)十(shi)字路(lu)口的(de)東(dong)南角，已(yi)經封頂3年(nian)多的(de)佳(jia)兆(zhao)業廣場(chang)高層樓體(ti)的(de)靜寂(ji)和周邊(bian)的(de)喧鬧形成強烈反差(cha)，這個占(zhan)據了長安(an)街沿(yan)線絕版位(wei)置的(de)頂級(ji)豪宅項目，如同一位(wei)姿色綽約(yue)的(de)佳(jia)人(ren)，望穿秋(qiu)水卻一直無人(ren)幫她從“爛尾”的(de)泥淖(nao)里脫身——十(shi)年(nian)中，該項目經歷了5次(ci)易(yi)手、多次(ci)停工，數(shu)易(yi)其(qi)(qi)名，其(qi)(qi)中最有代表性的(de)名字是“長安(an)8號”。

早在2013年，佳兆業與(yu)長安8號項目公司北京耀輝置(zhi)業簽訂了代管代建協議(yi)。彼時，佳兆業內(nei)部人士告訴《每日經濟新聞》記者，代建長安8號，是佳兆業重回一(yi)二線市場的象征。

本以為佳(jia)兆業的入(ru)主，能夠破解項目的爛尾魔咒，然而，就在宣布這一項目將于(yu)2015年(nian)年(nian)中入(ru)市后不久，佳(jia)兆業卻遭遇(yu)“黑(hei)天鵝”事件(jian)，命運多(duo)舛(chuan)的長安8號依然前程未(wei)卜。

股權債權關系復雜

長(chang)(chang)安(an)(an)8號的(de)歷史要(yao)追(zhui)溯到2004年(nian)。當(dang)時(shi)土地(di)還未實(shi)行(xing)招拍(pai)掛，北京(jing)地(di)產圈內頗有(you)名(ming)氣的(de)地(di)產大(da)亨王志才通過政府協商等運作手(shou)段，艱(jian)難拿下(xia)長(chang)(chang)安(an)(an)街(jie)沿線上最(zui)后一塊擁有(you)70年(nian)產權的(de)地(di)皮，并將(jiang)這一項(xiang)目(mu)定名(ming)為“耀輝(hui)國際城”。同年(nian)，天鴻寶業以(yi)3100萬(wan)元收購了該項(xiang)目(mu)62%的(de)股權，成為當(dang)時(shi)耀輝(hui)置業有(you)限公司的(de)大(da)股東。由此推算，該項(xiang)目(mu)當(dang)年(nian)的(de)價(jia)值約為5000萬(wan)元。

2007年8月(yue)，首開(kai)(kai)(kai)集團(tuan)注資天鴻(hong)寶業(ye)，成為“耀輝國際(ji)城”的實際(ji)控制人。不過由于缺乏開(kai)(kai)(kai)發高端住宅的經驗，半年后，首開(kai)(kai)(kai)以(yi)4.587億元將手中股(gu)份全部轉讓給香港世紀協(xie)潤，項目改名為“擎峰閣”。此外，世紀協(xie)潤還(huan)要負擔股(gu)東借款本息共計約(yue)11.41億元的債務。

由于資金緊張，世紀協(xie)潤(run)與中(zhong)國奧園成了雙向(xiang)選擇、一拍即合的搭檔。2009年9月，中(zhong)國奧園宣布(bu)以3.7億(yi)元（另加收購成本(ben)約6519萬(wan)元）收購世紀協(xie)潤(run)41.33%股本(ben)，并(bing)向(xiang)世紀協(xie)潤(run)提供4.6億(yi)元短期貸款，從而間接擁有“擎峰閣”51%的控股股權(quan)，并(bing)將其正式改名為“長安8號(hao)”。

不(bu)過(guo)，從(cong)2009年(nian)(nian)至2012年(nian)(nian)初，中(zhong)國(guo)(guo)奧園接(jie)手長安8號近(jin)3年(nian)(nian)時間里，就股(gu)權問題中(zhong)國(guo)(guo)奧園一(yi)直未(wei)與世紀(ji)協潤達(da)成一(yi)致，項(xiang)目銷售也頻頻遇阻。2012年(nian)(nian)3月，中(zhong)國(guo)(guo)奧園以14.8億元出售長安8號51%的股(gu)權，香港金(jin)利豐(feng)成為第五任主人(ren)。不(bu)過(guo)，金(jin)利豐(feng)作為一(yi)家投資(zi)公司，在接(jie)手這一(yi)項(xiang)目后并未(wei)進行任何開發，直至其找到了“金(jin)主”佳兆業。

有(you)媒體曾(ceng)披露，當時佳兆業收購長安(an)8號的總代價為60億元。值得注意(yi)的是，佳兆業創始人(ren)郭(guo)(guo)英成拿下長安(an)8號，其實背后有(you)金主支持(chi)。郭(guo)(guo)英成最親(qin)密的合作伙伴生命人(ren)壽，以及一家國際私募巨(ju)頭(tou)太盟基金（下稱PAG），都對郭(guo)(guo)氏接手這個項目提供了(le)財力支持(chi)。

新城控股(gu)高級副總(zong)裁歐陽(yang)捷表(biao)示(shi)，這(zhe)個項目的股(gu)權關系非常復雜(za)，但是(shi)股(gu)權結(jie)構不(bu)復雜(za)。難(nan)在各家貸款(kuan)、借款(kuan)、支付的款(kuan)項，以及債權、債務(wu)關系，又和股(gu)權是(shi)何(he)種對(dui)應，而(er)且各方盈虧，很(hen)難(nan)計(ji)算清楚(chu)。無論哪(na)家收購方想(xiang)把這(zhe)一塊理清，都(dou)不(bu)容易(yi)。

融創真有意收購？

佳(jia)兆業介入之后，與北(bei)京高端住宅(zhai)(zhai)(zhai)代理(li)機構亞豪簽訂代理(li)協議，試圖馳騁北(bei)京豪宅(zhai)(zhai)(zhai)市(shi)場。一(yi)位業內人士告訴《每日經濟新聞(wen)》記者，此前(qian)長安8號曾取得過(guo)預售證，但已過(guo)期，目前(qian)看(kan)工程進度，計(ji)劃(hua)以現房入市(shi)，因為豪宅(zhai)(zhai)(zhai)現房昭示性(xing)更強一(yi)些。

公開資料顯示，長安8號項目總建筑面積(ji)約為25萬(wan)平方米。

中原地產(chan)首(shou)席分析師張大偉(wei)粗略估計(ji)，每平米售價在(zai)15萬元(yuan)左右。照此計(ji)算，該(gai)項目的市(shi)值(zhi)約在(zai)375億元(yuan)。

新(xin)城控(kong)股高級副總裁歐陽(yang)捷表(biao)示，從(cong)5000萬到375億元，該項目面臨的最大支出，不是建安(an)成本，而是昂貴的土地增值稅。

即便(bian)成本高昂，依然有(you)房企對長安8號虎視眈眈。

界(jie)面報道，對于長(chang)安8號(hao)(hao)，正在(zai)并購(gou)佳兆(zhao)業(ye)的融(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)也(ye)有意拿下。今(jin)年3月(yue)以來，融(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)董事長(chang)孫宏斌一(yi)度率領并購(gou)團隊入駐佳兆(zhao)業(ye)總(zong)部。孫宏斌對北京(jing)的長(chang)安8號(hao)(hao)也(ye)悄悄展(zhan)開(kai)了(le)動作。在(zai)介入佳兆(zhao)業(ye)重組后(hou)，融(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)曾與戴德(de)梁行合作，打(da)算給長(chang)安8號(hao)(hao)制定一(yi)個新的方案，

“這(zhe)個70年產權(quan)的住宅(zhai)兼(jian)容商業項(xiang)目(mu)，可能會顛(dian)覆(fu)此前的規劃定位，減少住宅(zhai)和公寓產品，加大寫字(zi)樓在項(xiang)目(mu)中的比重。”

戴德梁行相關人士(shi)在接(jie)受《每(mei)日(ri)經濟(ji)新聞(wen)》采訪(fang)時，曾有媒體過來詢(xun)問，但她并不清(qing)楚此(ci)事。融(rong)創方面(mian)也表示，對此(ci)事并不了解(jie)。

面對股權(quan)復雜的長安(an)8號，融創能(neng)否(fou)拿下(xia)？

歐(ou)陽捷(jie)認為，孫宏斌是個急性子(zi)，融(rong)創(chuang)也是個高(gao)周轉的企業，速度很快，雖然有(you)人脈的支(zhi)持，而且(qie)郭(guo)英成背后還有(you)兩個金(jin)主，但最后各方達成共識(shi)，很有(you)難度。

歐(ou)陽捷分(fen)(fen)析，融(rong)(rong)創(chuang)接(jie)手(shou)后，如果采用代建、代管、負責營(ying)銷這種方式(shi)，融(rong)(rong)創(chuang)是(shi)可以(yi)(yi)拿管理費(fei)的(de)，孫宏斌可以(yi)(yi)通過長安8號這個項(xiang)目打(da)造自(zi)己的(de)品牌，但(dan)不能記入融(rong)(rong)創(chuang)的(de)銷售(shou)額(e)，對于擴大融(rong)(rong)創(chuang)的(de)規模(mo)是(shi)沒(mei)有意(yi)義的(de)，和投(tou)入的(de)時(shi)間精力不成正比。孫宏斌能否從代銷中分(fen)(fen)得一杯(bei)羹，還要(yao)看代銷協議如何簽(qian)訂。從郭(guo)英成的(de)角度(du)來說(shuo)，是(shi)想賣掉長安8號的(de)，但(dan)是(shi)要(yao)取決于郭(guo)背后的(de)兩位大金(jin)主。

長安8號魔咒何時破解，仍是未(wei)知數。