每經編(bian)輯｜王杰(jie)    

每經(jing)記者 王杰 發自(zi)北京

誰(shui)也(ye)沒有想到，李克強總理在今年“兩會”上提出的(de)“大眾創(chuang)業、萬眾創(chuang)新(xin)”,會魔術般迅速盤(pan)活北京(jing)的(de)寫(xie)字樓市場。

今年2月(yue)，SOHO中國為年輕的(de)互(hu)聯網創業團隊(dui)設計的(de)“移動辦(ban)公”產品SOHO3Q正式上線，僅僅三個(ge)月(yue)之后，位于北京的(de)望京SOHO3Q即告滿租。

而(er)根據SOHO中國2014年年報，截至去年12月(yue)31日，望(wang)京SOHO塔3在3個月(yue)時間里只出租了(le)68.9%的寫字樓面積。

租金收益是普通寫字樓兩倍

SOHO3Q是立(li)足于(yu)SOHO項目風格鮮明的開(kai)放式辦公空間(jian)。這個產品可(ke)提供靈活(huo)的短租(zu)服務(wu)，一(yi)(yi)次訂單(dan)的租(zu)期短至(zhi)一(yi)(yi)周，長至(zhi)三個月，可(ke)以(yi)單(dan)租(zu)一(yi)(yi)個工位，也可(ke)以(yi)整租(zu)一(yi)(yi)間(jian)辦公室，在手機(ji)APP上隨時隨地(di)實現選位、付款或者續租(zu)，享受WIFI、復印打印、咖啡(fei)等辦公服務(wu)。

根(gen)據(ju)SOHO3Q官網介紹，開放式(shi)辦公桌1000元(yuan)(yuan)/人(ren)/周，獨立辦公室1300元(yuan)(yuan)/人(ren)/周。望京(jing)SOHO建筑(zhu)面積達5091平(ping)米，包括655多個(ge)座(zuo)位，據(ju)《每日經濟新聞》記者(zhe)估算(suan)，如(ru)果滿員的(de)話，望京(jing)SOHO3Q一個(ge)工位的(de)單價是18元(yuan)(yuan)/平(ping)米/天。這個(ge)租金水平(ping)，遠遠超過了周邊(bian)甲級寫字樓(lou)。

最(zui)近潘石屹做一(yi)個決定：在北京望京SOHO的3Q產品推(tui)出限(xian)時(shi)(shi)優惠，4月15日(ri)~5月15日(ri)入(ru)駐(zhu)，開(kai)(kai)放式(shi)辦公桌的價格減為800元/人(ren)(ren)/周(zhou)，獨(du)立(li)辦公室(shi)1040元/人(ren)(ren)/周(zhou)。上海項(xiang)(xiang)目(mu)折扣更大，開(kai)(kai)放式(shi)辦公桌600元/人(ren)(ren)/周(zhou)，獨(du)立(li)辦公室(shi)780元/人(ren)(ren)/周(zhou)。這相當于，北京項(xiang)(xiang)目(mu)全部限(xian)時(shi)(shi)八(ba)折，上海項(xiang)(xiang)目(mu)全部六折。即便是(shi)八(ba)折，望京SOHO3Q一(yi)個工位的單(dan)價也是(shi)14.4元/平米/天。

萊坊機(ji)構提供的數據顯(xian)示，望京一帶(dai)甲級(ji)寫字(zi)(zi)樓租(zu)賃價格是7.1元(yuan)/平(ping)米/天，空置率為6.2%。照此計算，三個月即實(shi)現滿租(zu)的3Q產品，約是普通寫字(zi)(zi)樓租(zu)賃收益(yi)的2倍(bei)。

尚難完全消化寫字樓空置率

創客(ke)產品提高租金(jin)收益(yi)率，不僅僅是在(zai)SOHO3Q。

陽光(guang)100常務(wu)副(fu)總裁范(fan)小沖，是萬科前副(fu)總裁毛大慶房地產圈里的老朋友(you)。得(de)知毛大慶辭職創(chuang)辦優客工(gong)場，還在麗江(jiang)考(kao)察的范(fan)小沖立刻發(fa)微信給毛大慶，說北(bei)京陽光(guang)100寫字(zi)樓(lou)負一(yi)層(ceng)有8000平方米的閑置(zhi)空間，是否(fou)有興趣合作(zuo)？很快，二人一(yi)拍即合。

范小沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時(shi)表(biao)示，陽光100寫字樓負一層原(yuan)是(shi)個超市(shi)，由于周邊商業(ye)的(de)競爭(zheng)，毛利(li)率越(yue)來越(yue)低(di)，最后只(zhi)能倒閉，“但毛大(da)慶覺得這個空間很好(hao)，可(ke)以(yi)作(zuo)為優客(ke)工場(chang)旗艦店。所以(yi)并不是(shi)空間的(de)不行，而是(shi)空間對應的(de)業(ye)態消亡。新的(de)業(ye)態才能創(chuang)造更多(duo)的(de)價值。”

范(fan)(fan)小(xiao)沖(chong)表示，這個項目(mu)是由陽光100和毛大慶共同來開發(fa)，各投50%入股，收益則來自上述8000平方米的租金（有保底）加(jia)上股權(quan)收益。“租金是浮(fu)動的，但是整體肯定(ding)要比超市高。”范(fan)(fan)小(xiao)沖(chong)說。

百世(shi)金谷(gu)總經理，也是(shi)work+的(de)(de)主創(chuang)人之(zhi)一(yi)(yi)劉文軍在(zai)接受《每日經濟新聞》采訪時表示，在(zai)市(shi)場(chang)化過程中，一(yi)(yi)定會有新的(de)(de)產品是(shi)市(shi)場(chang)所需(xu)(xu)要的(de)(de)。創(chuang)業型的(de)(de)企(qi)業發展到一(yi)(yi)定階段(duan)，就有了不同需(xu)(xu)求(qiu)。而創(chuang)客(ke)空(kong)間這類產品，就是(shi)為(wei)創(chuang)業企(qi)業提供更細(xi)分的(de)(de)服務，包括引來經驗分享、VC投資(zi)、PE等。創(chuang)客(ke)空(kong)間因為(wei)對產品需(xu)(xu)求(qiu)更準(zhun)確，在(zai)寫字樓(lou)市(shi)場(chang)上才反應良(liang)好。

劉(liu)文(wen)軍認為(wei)，雖然(ran)目前國家提出了萬眾(zhong)創新、大眾(zhong)創業，但(dan)整個寫字樓(lou)市場(chang)(chang)的(de)(de)需求并沒有太大變化。對于(yu)細分市場(chang)(chang)的(de)(de)定位好，擁有的(de)(de)資源更多的(de)(de)，交(jiao)通優勢更明顯的(de)(de)、對客(ke)戶需求的(de)(de)滿足程度更高的(de)(de)創客(ke)產品，會有更多的(de)(de)市場(chang)(chang)需求。

萊坊上海(hai)董事及研究(jiu)及咨(zi)詢部主管楊悅晨(chen)表示，從(cong)目前(qian)情況來看(kan)，創業空(kong)間并不能完全解決(jue)目前(qian)寫(xie)字樓空(kong)置的問題。另外，創客(ke)空(kong)間所面向的客(ke)群(qun)多是互聯網科技公司，客(ke)戶類(lei)型較單一。