每經編輯｜包(bao)雨(yu)朦(meng)     

邦地產記者 包雨朦

“330新政”之(zhi)后(hou)，上海樓市(shi)明顯回暖(nuan)。據(ju)多家機構發布的數據(ju)顯示：4月份(fen)，上海樓市(shi)成交量(liang)創2013年4月以來(lai)新高。在一(yi)片火熱之(zhi)中(zhong)，豪宅市(shi)場也(ye)是(shi)風生水起(qi)。

據(ju)德(de)佑鏈家研(yan)究部監控的(de)數據(ju)顯示，2015年4月，上(shang)海市(shi)一(yi)手高端(duan)住宅(zhai)（成(cheng)(cheng)交(jiao)均價(jia)(jia)5萬元/平方米以上(shang)）成(cheng)(cheng)交(jiao)823套，環比上(shang)漲108.4%，同比大漲183.8%；成(cheng)(cheng)交(jiao)均價(jia)(jia)為68945元/平方米。而(er)且有一(yi)豪宅(zhai)項(xiang)目，以38萬元每平方米的(de)價(jia)(jia)格，當(dang)選上(shang)海最(zui)貴樓盤。

雖然上海(hai)(hai)的豪宅(zhai)(zhai)市場(chang)熱火朝天，但仍然有樓(lou)(lou)盤在今年4月吃(chi)了銷(xiao)售業績為零(ling)。這(zhe)個樓(lou)(lou)盤，正(zheng)是當年赫赫有名(ming)的上海(hai)(hai)豪宅(zhai)(zhai)前“一哥”——湯臣一品。為什么豪宅(zhai)(zhai)市場(chang)這(zhe)么好，湯臣一品還會吃(chi)“鴨蛋”呢？

10萬+很火，湯臣一品卻很受傷

據德(de)佑鏈家(jia)研究部數據顯示：4月一(yi)(yi)手高(gao)端商(shang)品住宅(zhai)成交(jiao)量出現明顯上(shang)漲，以(yi)823套(tao)(tao)(tao)的成交(jiao)業績位居歷(li)史第二高(gao)點，其中成交(jiao)套(tao)(tao)(tao)數排名前十的樓盤成交(jiao)量均在10套(tao)(tao)(tao)以(yi)上(shang)。有紀錄以(yi)來(lai)，一(yi)(yi)手高(gao)端商(shang)品住宅(zhai)僅(jin)有兩個(ge)月成交(jiao)超過(guo)800套(tao)(tao)(tao)，即去年12月與今年4月，今年4月823套(tao)(tao)(tao)僅(jin)次于去年12月的880套(tao)(tao)(tao)。

4月(yue)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)(jun)價(jia)在(zai)(zai)10萬元/平(ping)方米以(yi)上的豪宅(zhai)共成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)9470平(ping)方米，占比高端(duan)市場整(zheng)體6.6%，環比上漲2.5個(ge)百(bai)分點。在(zai)(zai)高端(duan)項目成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)帶動下，4月(yue)一手高端(duan)商品住(zhu)宅(zhai)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)(jun)價(jia)止跌上揚(yang)。

網(wang)上(shang)(shang)房地產數據顯示，上(shang)(shang)海(hai)幾個(ge)稍有(you)名氣的(de)(de)豪宅項目，4月份都賣(mai)(mai)得很不錯。有(you)“全國單價(jia)第一貴”之稱的(de)(de)綠城黃浦(pu)灣(wan)，盡管最高單價(jia)達到38萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)米，可是4月份仍賣(mai)(mai)掉了(le)(le)4套(tao)；黃浦(pu)灣(wan)邊上(shang)(shang)的(de)(de)外灘(tan)九里，賣(mai)(mai)掉了(le)(le)9套(tao)；尚海(hai)灣(wan)賣(mai)(mai)掉了(le)(le)11套(tao)；蘇(su)(su)河灣(wan)賣(mai)(mai)掉了(le)(le)11套(tao)，并(bing)且(qie)有(you)部分(fen)賣(mai)(mai)掉的(de)(de)房子(zi)已經在5月份登(deng)記。華僑城蘇(su)(su)河灣(wan)項目4月單月成交高達4億元，其中單價(jia)9萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)米以上(shang)(shang)的(de)(de)超高端(duan)住宅成交量為全市(shi)第一，成為4月上(shang)(shang)海(hai)頂級(ji)豪宅銷(xiao)售標(biao)桿。

這些單(dan)價(jia)每平米10萬(wan)+的樓(lou)盤統統比之前(qian)賣得好，可是同等價(jia)位(wei)的湯臣一(yi)品卻很(hen)受傷，4月份依然是一(yi)套沒有賣掉(diao)。

高調者易死？

德(de)佑鏈家研究總監陸騎麟(lin)認為(wei)，高(gao)(gao)端(duan)市場一般不(bu)易受市場整體波動影(ying)響，不(bu)過“330新(xin)政”過后的一系列樓(lou)市政策依(yi)然催熱(re)了(le)市場預期，帶動了(le)高(gao)(gao)端(duan)樓(lou)市的成交(jiao)。另外，3月最高(gao)(gao)報價達到5萬元/平(ping)方米以上的商品(pin)(pin)住宅(zhai)項(xiang)目也只有(you)2個，供應(ying)面積僅為(wei)6.6萬平(ping)方米，而4月有(you)21.9萬平(ping)方米的高(gao)(gao)端(duan)商品(pin)(pin)住宅(zhai)項(xiang)目入市，所以高(gao)(gao)端(duan)樓(lou)市成交(jiao)的回暖與供應(ying)放量也有(you)一定關系。

中原地產(chan)研究咨詢部總(zong)監宋會雍表示，政策刺激之下不(bu)同類(lei)型產(chan)品(pin)的(de)(de)市場(chang)發力節奏不(bu)同，中高(gao)端產(chan)品(pin)常(chang)常(chang)需(xu)要(yao)經過一(yi)定(ding)的(de)(de)醞釀期(qi)。按(an)照以往的(de)(de)情(qing)(qing)況，在政策利(li)好之下，剛需(xu)市場(chang)總(zong)是首先成交放量，一(yi)般半個(ge)月以后(hou)中高(gao)端項目才逐漸(jian)升溫。“相比(bi)去(qu)年的(de)(de)”930新(xin)政“之后(hou)的(de)(de)情(qing)(qing)況，今(jin)年的(de)(de)節奏似乎更緊(jin)湊一(yi)些。”宋會雍說。

高端樓市成交回暖了，湯(tang)臣一品為何在4月(yue)份連一套(tao)都沒有賣掉？

宋(song)會雍認為，湯臣一品常常面臨間歇(xie)性(xing)的(de)(de)滯銷與其營(ying)銷策(ce)略上(shang)(shang)的(de)(de)短(duan)板有(you)關(guan)。與此同時，它作為開(kai)盤將近10年的(de)(de)老(lao)項目，也容易讓客(ke)(ke)戶(hu)產生(sheng)審美(mei)疲勞。近年來上(shang)(shang)海新的(de)(de)頂級豪(hao)宅層出不(bu)窮，新項目勢頭強勁(jing)，分流(liu)了(le)部分客(ke)(ke)戶(hu)。宋(song)會雍表示，湯臣一品若(ruo)想擺脫滯銷的(de)(de)魔(mo)咒，必須在營(ying)銷上(shang)(shang)下足功夫，對(dui)于豪(hao)宅的(de)(de)消費人群而言(yan)，能否(fou)戳中他們的(de)(de)需求痛點尤為關(guan)鍵。

網上房(fang)地(di)產數(shu)據(ju)顯示，湯臣(chen)(chen)一(yi)品僅在2009至2011年(nian)3年(nian)時間(jian)間(jian)，分別達(da)到77套(tao)、30套(tao)、14套(tao)的(de)去(qu)化成績，而在其余(yu)年(nian)份，銷售(shou)量(liang)均不足(zu)10套(tao)。相比(bi)同區(qu)位的(de)濱(bin)江凱(kai)旋門，該項目2012年(nian)3月(yue)開(kai)盤，至今已售(shou)出156套(tao)，比(bi)開(kai)盤早6年(nian)的(de)湯臣(chen)(chen)一(yi)品還多10套(tao)。

但(dan)有豪宅操盤手認為，導(dao)致湯臣一品(pin)滯銷的(de)根(gen)本(ben)原因(yin)，和這一項目(mu)過于高調(diao)有關。當年在上海(hai)商品(pin)住宅平均價(jia)格只有2萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米的(de)時代，這個樓盤就敢喊出11萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米以上的(de)天價(jia)。

一(yi)時之間，該樓盤(pan)成為輿論關注(zhu)焦(jiao)點(dian)。有能(neng)力購(gou)房(fang)者甚至因為害怕身(shen)份曝光(guang)，需(xu)要(yao)新注(zhu)冊公司，并以公司名義購(gou)買(mai)。和(he)湯臣一(yi)品一(yi)樣，曾(ceng)經(jing)炒作郭敬(jing)明看房(fang)的(de)(de)上(shang)海(hai)豪宅--上(shang)海(hai)天璽，網上(shang)房(fang)地產的(de)(de)統計數(shu)據顯示(shi)也是零(ling)成交(jiao)。對高(gao)端(duan)購(gou)買(mai)人群的(de)(de)身(shen)份難以做到有效保(bao)護(hu)，顯然是這些(xie)銷售吃“鴨蛋”豪宅的(de)(de)共同硬傷。