每經編輯｜每經記者 杜(du)冉樂 發自成都    

◎每經記者 杜冉(ran)樂 發自成都

日(ri)前，國際REITs巨頭領(ling)匯(hui)對(dui)外通告了其暫停收購深圳龍(long)崗萬科廣場這一重(zhong)大(da)事項(xiang)。消(xiao)息一出，輿論嘩然。

5月(yue)5日，《每日經濟新(xin)聞》記者致電萬科董秘譚華杰。他解釋說，雙方存(cun)在(zai)的障礙主要(yao)是交(jiao)易(yi)(yi)(yi)方式，萬科希望股權交(jiao)易(yi)(yi)(yi)，領匯希望資產(chan)交(jiao)易(yi)(yi)(yi)。

一(yi)位資本界人(ren)士(shi)認為(wei)，深圳(zhen)龍崗萬(wan)科廣場收益(yi)穩定(ding)，肯定(ding)是(shi)(shi)好資產(chan)，但雙方(fang)都會按(an)照利益(yi)最大化(hua)去(qu)考慮是(shi)(shi)否交(jiao)易(yi)，其(qi)中合(he)理避稅是(shi)(shi)談判(pan)的一(yi)個關鍵點。因為(wei)在股(gu)權收購中，納稅義務人(ren)是(shi)(shi)收購公司和(he)目(mu)標公司股(gu)東(dong)，而與目(mu)標公司無關，這(zhe)一(yi)點對萬(wan)科有利，但領匯方(fang)面又覺(jue)得股(gu)權交(jiao)易(yi)風險(xian)高(gao)，不愿意接(jie)受，造成了(le)雙方(fang)的分歧。

萬科希望股權交易領匯(hui)希望資產交易

早在(zai)2014年11月，領匯主動對外披(pi)露，與萬科就(jiu)深圳龍(long)崗萬科廣(guang)場(chang)的商(shang)場(chang)連同若干臨街商(shang)鋪及停(ting)車位的80%股權達(da)成戰略意(yi)向收購書(shu)。

今年(nian)4月30日，領(ling)匯再次(ci)對外(wai)公告(gao)說，上述(shu)意向(xiang)收購雖(sui)歷經兩次(ci)延(yan)期，期間與萬科(ke)進行了詳細(xi)研究和(he)商討(tao)，但(dan)在意向(xiang)收購期限內就(jiu)部分條款暫(zan)時未達成共識，遂決定暫(zan)停商討(tao)收購計劃。

5月5日，記者致電領匯企業傳訊部，對方(fang)以(yi)“不(bu)(bu)方(fang)便透露”為(wei)由婉拒了進一(yi)步(bu)采訪。不(bu)(bu)過，領匯公開表(biao)示，與萬科的(de)關系不(bu)(bu)會(hui)因此而受(shou)影響，仍會(hui)繼續尋找合作機會(hui)。

譚華杰(jie)在接受記(ji)者采訪時直截了當(dang)地說：“交易(yi)形式沒有(you)達成共(gong)識。他們希望產權(quan)交易(yi)，讓我們把房子賣給(gei)他們，我們希望股(gu)(gu)權(quan)交易(yi)，將持有(you)這個產業的公司股(gu)(gu)權(quan)賣給(gei)他們。”

譚華杰解(jie)釋說：“領(ling)(ling)匯(hui)方面的要求是(shi)一般情況下不買股(gu)權，因為(wei)買股(gu)權會帶(dai)來比(bi)如(ru)在盡職調查(cha)中沒(mei)發(fa)現(xian)的潛在風(feng)險(xian)，其(qi)實我們(men)公司是(shi)沒(mei)有這些(xie)風(feng)險(xian)的，但這是(shi)領(ling)(ling)匯(hui)的內部要求。”

譚(tan)華杰也(ye)(ye)表達了萬(wan)科方面的無奈(nai)：“跟凱雷也(ye)(ye)好(hao)(hao)，跟領匯(hui)也(ye)(ye)好(hao)(hao)，都會遇到這個問題：到底是(shi)轉(zhuan)讓股權好(hao)(hao)還是(shi)轉(zhuan)讓資產(chan)好(hao)(hao)？他們覺(jue)得股權這種方式風險高(gao)，但(dan)轉(zhuan)讓產(chan)權，我們覺(jue)得稅收成本太(tai)高(gao)。”

一位資(zi)本界人(ren)(ren)士表(biao)示，在股權收購(gou)中，納稅(shui)義(yi)務(wu)人(ren)(ren)是(shi)收購(gou)公(gong)(gong)司(si)(si)和目標(biao)公(gong)(gong)司(si)(si)股東，而與目標(biao)公(gong)(gong)司(si)(si)無關，目標(biao)公(gong)(gong)司(si)(si)可以合理避稅(shui)。但資(zi)產(chan)收購(gou)中，納稅(shui)義(yi)務(wu)人(ren)(ren)是(shi)收購(gou)公(gong)(gong)司(si)(si)和目標(biao)公(gong)(gong)司(si)(si)本身。

美國(guo)NAI新(xin)巢地產(chan)成都(dou)總經理蔣鵬(peng)認為，說(shuo)白了，交易(yi)各方博弈的是利益最(zui)大(da)化，合(he)理避稅是他們考慮的關鍵點(dian)。

萬科商(shang)業轉型輕資產核心(xin)是資產運營

前(qian)不久，證監會受理了由(you)鵬華(hua)基金(jin)作為(wei)基金(jin)管(guan)理人的一只(zhi)“前(qian)海萬(wan)科REITs封閉式混合(he)(he)型”公(gong)募基金(jin)產(chan)品，將萬(wan)科商(shang)業(ye)轉(zhuan)型輕資(zi)產(chan)再次推(tui)向輿論前(qian)臺(tai)。實際上，前(qian)海萬(wan)科REITs采取了股(gu)權交易(yi)方式，就是一種(zhong)合(he)(he)理避稅。

記者梳理發現(xian)，當前萬科商(shang)業可謂動(dong)作頻頻，包括(kuo)與凱雷、東方藏山等巨(ju)頭(tou)合作。在外界的解讀中，萬科商(shang)業轉型輕資(zi)產(chan)較為堅決，核心是資(zi)產(chan)運營。

“未來，我(wo)(wo)(wo)們(men)會采取前(qian)海萬科(ke)(ke)REITs這種金融化的(de)方式。”談到(dao)前(qian)海萬科(ke)(ke)REITs，譚華杰似(si)乎興致很高。他解釋說：“第一，前(qian)海REITs是(shi)一個股(gu)權型REITs，標(biao)的(de)不(bu)是(shi)（商業）資產而是(shi)（商業）公(gong)司股(gu)權。第二，它是(shi)一個特殊的(de)BOT項(xiang)目，我(wo)(wo)(wo)們(men)想賣都賣不(bu)掉，這個資產屬于政府(fu)，就是(shi)政府(fu)交給我(wo)(wo)(wo)來建造，完了之后讓我(wo)(wo)(wo)們(men)運營(ying)一段(duan)時間，再交給政府(fu)，從(cong)中間收取租金。”

以一般REITs而言，基金管理人（GP）在設計(ji)REITs產品結(jie)構(gou)時，往(wang)往(wang)會成立一個特(te)殊目(mu)的載體（SPV），將(jiang)標(biao)的資(zi)產或股權(quan)轉讓到(dao)SPV之(zhi)中，以達到(dao)真實出售與風險隔離，然(ran)后GP將(jiang)標(biao)的資(zi)產或股權(quan)附帶的相關收益權(quan)打包證券(quan)化，并且上市交易(yi)。

在定價(jia)機(ji)制上(shang)，譚華(hua)杰認為，前海REITs會采(cai)(cai)取(qu)市(shi)場化定價(jia)，按(an)照租(zu)金回(hui)報率高低，采(cai)(cai)取(qu)溢(yi)價(jia)或折價(jia)發行。