“要完善市(shi)場環境，盤活存量資產，建(jian)立(li)房(fang)地(di)產健康發展的(de)長效機(ji)(ji)制。”這(zhe)是中共中央政治局(ju)4月(yue)30日在分析研究當前經(jing)(jing)(jing)濟形勢和經(jing)(jing)(jing)濟工(gong)作后(hou)作出的(de)指示之一(yi)。建(jian)立(li)房(fang)地(di)產長效機(ji)(ji)制的(de)提法(fa)(fa)已經(jing)(jing)(jing)有(you)(you)幾(ji)年了(le)，但其(qi)核心(xin)框(kuang)架各(ge)有(you)(you)各(ge)的(de)說(shuo)法(fa)(fa)，也鮮見官(guan)方作出統(tong)一(yi)解釋。

筆者以(yi)為，從(cong)大的框架(jia)來看，房地(di)(di)產長(chang)效機(ji)制應(ying)(ying)呈三足鼎立的態勢，包括不(bu)動產統一(yi)登(deng)記(ji)制度(du)、房地(di)(di)產稅(shui)和“穩定住(zhu)房消費”政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，其(qi)中前者和后者都已經開始發力，房地(di)(di)產稅(shui)則(ze)還(huan)沒有(you)動作，一(yi)些(xie)稅(shui)收(shou)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的微調也僅是伴隨著“穩定住(zhu)房消費”政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)而出臺。在決策(ce)(ce)層做出明確(que)指示(shi)后，房地(di)(di)產長(chang)效機(ji)制的建立應(ying)(ying)該(gai)會有(you)所(suo)加快。

首先，不動產統(tong)一登記制度(du)是建(jian)立房地(di)(di)(di)產健(jian)康(kang)發展的長(chang)效機制的重(zhong)要基礎(chu)性工作。這(zhe)項工作的完(wan)成有(you)助于相關決策部門了(le)解房地(di)(di)(di)產及土地(di)(di)(di)現狀，以便有(you)針(zhen)對性的出臺一些政策措施，促進(jin)房地(di)(di)(di)產市(shi)場的健(jian)康(kang)發展。

4月下旬發(fa)布的(de)2014中(zhong)國(guo)國(guo)土資源公報稱，不動(dong)產統一登(deng)記制度改革取得突破性進(jin)(jin)展。同時，初步(bu)起草了《不動(dong)產登(deng)記暫行條例(li)實(shi)施細則》和(he)不動(dong)產權(quan)(quan)籍調查指導意見等配套規章、政策。完成(cheng)了信(xin)息(xi)平(ping)臺建(jian)設的(de)頂層設計，形成(cheng)了《國(guo)土資源與不動(dong)產登(deng)記信(xin)息(xi)平(ping)臺建(jian)設總體框(kuang)架》。截(jie)至2014年底，全(quan)國(guo)農村集(ji)體土地所(suo)有(you)權(quan)(quan)確權(quan)(quan)登(deng)記發(fa)證率達到97%，基(ji)本實(shi)現(xian)了全(quan)覆蓋(gai)；宅(zhai)基(ji)地和(he)集(ji)體建(jian)設用(yong)地使用(yong)權(quan)(quan)確權(quan)(quan)登(deng)記工作(zuo)加(jia)快推(tui)進(jin)(jin)。

目前，不(bu)動產(chan)統一(yi)登(deng)記工作正(zheng)在(zai)全(quan)國展開。預(yu)計最遲至今年年底(di)不(bu)動產(chan)尤(you)其是(shi)房地(di)產(chan)和土地(di)的“家(jia)底(di)”就將呈現在(zai)公眾面前。到那時，對房地(di)產(chan)市(shi)場健康發展影響(xiang)最大(da)的房地(di)產(chan)稅政策也將漸漸浮(fu)出水(shui)面。

其(qi)次，房地(di)(di)產(chan)稅是(shi)房地(di)(di)產(chan)市場穩(wen)定健(jian)康運行的重(zhong)要(yao)保障(zhang)。而且，它將與不(bu)動(dong)產(chan)統一(yi)登記制度一(yi)起強化土地(di)(di)市場監管(guan)，實(shi)現對土地(di)(di)資源的集(ji)約利用。

2014年(nian)政府工(gong)作(zuo)(zuo)報(bao)告(gao)(gao)中提出，推進稅(shui)收制度改革，做好房(fang)(fang)地(di)(di)產稅(shui)等相關工(gong)作(zuo)(zuo)。到了今年(nian)，政府工(gong)作(zuo)(zuo)報(bao)告(gao)(gao)強(qiang)調的(de)是“支持居民自住和改善住房(fang)(fang)需求，促(cu)進房(fang)(fang)地(di)(di)產市場平(ping)穩(wen)健康(kang)發展”，對房(fang)(fang)地(di)(di)產稅(shui)只字未提。但這并不意味著房(fang)(fang)地(di)(di)產稅(shui)的(de)立法工(gong)作(zuo)(zuo)被忽(hu)略。

據了解(jie)，目前房(fang)地產(chan)(chan)稅立(li)法(fa)工作正(zheng)處于(yu)前期準備階(jie)段。前財政部財政科學研(yan)究所所長(chang)賈(jia)康日前表(biao)示(shi)，房(fang)地產(chan)(chan)稅立(li)法(fa)有(you)望于(yu)2017年(nian)得(de)到全國人大通過，并在全國范圍內實施。他(ta)說，房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場的下(xia)滑導(dao)致房(fang)地產(chan)(chan)稅立(li)法(fa)被推遲；住房(fang)市(shi)場預期已(yi)經發生變化，促使房(fang)東(dong)出售(shou)房(fang)產(chan)(chan)，導(dao)致二手房(fang)供應增加。

有(you)(you)專家認為(wei)，房地(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)政策的(de)(de)出臺(tai)，將形成(cheng)不動產(chan)(包括住房)保有(you)(you)環節(jie)各個(ge)年度對(dui)于(yu)持(chi)(chi)有(you)(you)者(zhe)的(de)(de)稅(shui)(shui)收(shou)負(fu)擔，即形成(cheng)依(yi)據稅(shui)(shui)法的(de)(de)住房持(chi)(chi)有(you)(you)成(cheng)本，有(you)(you)利于(yu)抑制對(dui)于(yu)住房的(de)(de)市場(chang)炒(chao)作和炒(chao)作引起的(de)(de)泡(pao)沫化傾向，促(cu)進(jin)房地(di)(di)產(chan)市場(chang)的(de)(de)健康發展和房價的(de)(de)沉穩。房地(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)的(de)(de)征收(shou)還有(you)(you)助于(yu)購房者(zhe)按需(xu)購買所需(xu)戶型，促(cu)使開發商轉向多建中低端住房，讓(rang)有(you)(you)限的(de)(de)土(tu)地(di)(di)面建造更多的(de)(de)住房，實現土(tu)地(di)(di)資源(yuan)的(de)(de)集約利用。

房(fang)地產(chan)稅(shui)政策(ce)制定的出發點，是為了居者有其(qi)(qi)屋，調節市場供需之間的矛盾(dun)，最終實現房(fang)地產(chan)市場的健康(kang)(kang)發展(zhan)。在這個過程(cheng)中，“穩定住房(fang)消費”將成(cheng)為所有政策(ce)的發力(li)點，尤其(qi)(qi)是金(jin)融(rong)政策(ce)將會給(gei)房(fang)地產(chan)市場健康(kang)(kang)發展(zhan)以大力(li)支持。

第三，“穩(wen)定住房(fang)消費”目標的實現離不開金融的支(zhi)持，降(jiang)準、降(jiang)息將成為(wei)房(fang)地產市(shi)場乃至(zhi)中(zhong)國經濟健(jian)康(kang)發展的標配工具。

去年10月(yue)29日，國(guo)務(wu)院召開常(chang)務(wu)會議，要求推進六(liu)大領域(yu)消費(fei)，“穩(wen)定住房(fang)消費(fei)”時隔多年后(hou)被(bei)重新提及。之后(hou)，部分地方政(zheng)(zheng)府陸續出臺了諸(zhu)如(ru)調(diao)高公積金貸款額度、發放購房(fang)補(bu)貼(tie)等“微刺(ci)激(ji)”政(zheng)(zheng)策(ce)，穩(wen)定住房(fang)消費(fei)和促進房(fang)地產業健康發展。

而在此之前的(de)9月30日，央行、銀監會就(jiu)已聯合發(fa)文將首套(tao)自住房首付比例調(diao)為30%，并執行基準貸(dai)款利率的(de)0.7倍，其目的(de)就(jiu)是要“穩定住房消費”。

今年(nian)3月(yue)30日，央行、住建部與銀監會(hui)發(fa)布(bu)《關于個人住房貸款政策有關問題的通知(zhi)》，把二套(tao)房的首付(fu)比(bi)例從最(zui)低60%降(jiang)至40%、公積金貸款的首套(tao)房的首付(fu)比(bi)例則(ze)降(jiang)至2成(cheng)；財(cai)政部與國家(jia)稅務總局發(fa)布(bu)《關于調整個人住房轉(zhuan)讓營業稅政策的通知(zhi)》，個人購(gou)買二手房免征營業稅的期限(xian)由(you)5年(nian)調整為2年(nian)。這(zhe)些政策的出(chu)發(fa)點也(ye)是為了“穩定住房消費(fei)”。

隨著金融(rong)支(zhi)持“穩定住(zhu)房消(xiao)費”措(cuo)施的落地，預計從今年二(er)季度起住(zhu)房新開工面積將會回升，國民經濟也(ye)會從一季度的谷(gu)底向上攀爬。

最后(hou)，房地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)在任何國(guo)家都(dou)是(shi)基礎(chu)性產(chan)(chan)(chan)業(ye)，這個產(chan)(chan)(chan)業(ye)的數(shu)據(ju)也往往被(bei)用來(lai)觀察一(yi)國(guo)的經濟發展狀況。經過數(shu)年的拉鋸后(hou)，房地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)已(yi)經非常清晰(xi)地(di)被(bei)界定為中(zhong)國(guo)經濟構成中(zhong)的一(yi)個重要基礎(chu)產(chan)(chan)(chan)業(ye)。在房地(di)產(chan)(chan)(chan)健康發展的長效機制建立后(hou)，房地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)在國(guo)民經濟中(zhong)的低位將會愈(yu)加穩固。

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