每經編輯｜杜(du)冉樂    

每經(jing)記(ji)者 杜冉樂 發自成都

有沒有想過有一(yi)(yi)(yi)天能(neng)像買A股的(de)股票一(yi)(yi)(yi)樣(yang)，去買下一(yi)(yi)(yi)棟(dong)寫字樓，成(cheng)為這棟(dong)寫字樓的(de)股東？對于中國(guo)投資者來說，這或許不再是一(yi)(yi)(yi)個夢(meng)。

日前，證(zheng)監會受理了鵬華基(ji)金作為(wei)基(ji)金管(guan)理人的“前海(hai)萬科REITs封閉式混合型(xing)”公募(mu)基(ji)金產品(pin)，托管(guan)機構為(wei)浦發銀行，其他資(zi)料不詳。業內(nei)認為(wei)，這是內(nei)地版公募(mu)REITs啟航(hang)。

收益率低成主要障礙

早在2011年底，鵬(peng)華(hua)基(ji)金在A股(gu)市場發行了(le)首(shou)款(kuan)投向美國樓市的QDII產(chan)品“鵬(peng)華(hua)美國房地產(chan)（206011）”，以不(bu)低于60%的基(ji)金資(zi)產(chan)投資(zi)于美國上市REITs，曾(ceng)自(zi)稱(cheng)是國內首(shou)只(zhi)創新(xin)REITs投資(zi)基(ji)金。

除了鵬華美(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)之(zhi)外，國(guo)(guo)內由公募(mu)基金(jin)機構后續投向全(quan)球(qiu)(qiu)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)的QDII產(chan)(chan)(chan)品(pin)還包括嘉實全(quan)球(qiu)(qiu)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)（070031）、國(guo)(guo)泰美(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)（160218）、諾安全(quan)球(qiu)(qiu)收(shou)益(yi)不動產(chan)(chan)(chan)（320017）、廣發美(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)指(zhi)數（000180）、廣發美(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)指(zhi)數（000179）等9只基金(jin)產(chan)(chan)(chan)品(pin)。

《每日經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者注意(yi)到(dao)，除(chu)了公募基金(jin)作為(wei)發(fa)起(qi)人之(zhi)外，信托(tuo)機構作為(wei)中(zhong)國REITs發(fa)起(qi)人和(he)管理人的產品主(zhu)要是信托(tuo)業巨頭的中(zhong)信信托(tuo)，但其所發(fa)行的這(zhe)兩款產品主(zhu)要均為(wei)私募REITs。

為何會成為私募(mu)REITs？在美國NAI新巢地產成都(dou)總(zong)經(jing)理(li)蔣鵬看來，這主要是(shi)普(pu)通投資人對國內REITs熱情度不高。

記(ji)者注意(yi)到(dao)，早些(xie)年，國內包(bao)括(kuo)北辰實業等知名(ming)房企為了騰挪資產，曾試圖發(fa)行A股(gu)REITs，但最終只有(you)越(yue)秀、開元、金(jin)茂等個(ge)別繞道港交所(suo)，發(fa)行H股(gu)REITs或商(shang)業信托。

在(zai)投資(zi)REITs最為發達的(de)美國市場，也多以上(shang)市交(jiao)易的(de)公(gong)募(mu)REITs為主。據東方財(cai)富Choice金融終端(duan)數據顯示(shi)，包括普洛斯、金科房地產(chan)、西(xi)蒙地產(chan)等178家(jia)公(gong)募(mu)REITs產(chan)品(pin)，交(jiao)易場所主要在(zai)美國紐交(jiao)所或納斯達克。

翻譯過(guo)美(mei)國REITs的(de)金(jin)融資深人士宋光(guang)輝說，美(mei)國REITs的(de)法律實(shi)(shi)體可以(yi)是公(gong)司，也可以(yi)是信托(tuo)，在美(mei)國房地產市(shi)場(chang)競(jing)爭較為充分，很多REITs逐漸(jian)聚焦于某一個特定領(ling)域(yu)，并在該領(ling)域(yu)形成了自己的(de)核心競(jing)爭力，包(bao)括了寫字樓(lou)REITs、購(gou)物廣場(chang)REITs、養老(lao)醫療地產REITs、旅館REITs等，甚(shen)至更細(xi)分的(de)影院類REITs和實(shi)(shi)驗室REITs等。

國內著名REITs專家、現(xian)任(ren)北京(jing)和美商地投資(zi)(zi)董(dong)事(shi)長兼總裁的(de)穆(mu)健瑋(wei)向《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者(zhe)介紹說(shuo)，美國REITs 的(de)征稅所得除資(zi)(zi)本(ben)利得與確定(ding)的(de)非現(xian)金(jin)征稅收益，至少90% 必須以股利方式分配給(gei)投資(zi)(zi)人，總資(zi)(zi)產的(de)75%必須投資(zi)(zi)于房地產、抵(di)押貸款(kuan)或其(qi)它REITs證(zheng)券等(deng)。

稅改決定A股(gu)REITs成功率

截至目前，被(bei)業內封(feng)為內地公募REITs破冰之作的鵬華前海萬科REITs仍未對外公布(bu)其產品(pin)詳(xiang)情。

在蔣鵬看(kan)來(lai)，雖然這款(kuan)具(ju)體產品的細則(ze)還沒(mei)看(kan)到(dao)，但相比于其他機構(gou)作為內(nei)地公(gong)募(mu)REITs的發起人(ren)和管理(li)人(ren)，由公(gong)募(mu)基金來(lai)發起這款(kuan)REITs估計是要(yao)考(kao)慮(lv)到(dao)成本問題，比私(si)募(mu)要(yao)低一些，應(ying)該接近于理(li)財產品，在行(xing)業(ye)收(shou)益(yi)率上應(ying)該會(hui)高一些。

“鵬華(hua)的這(zhe)款REITs象征性意義更多一(yi)些，順應了當(dang)前政策。”蔣鵬表(biao)示，美國(guo)REITs收益在企業層面不收稅(shui)(shui)，而目前內地REITs最大的問題是(shi)稅(shui)(shui)收，僅營業稅(shui)(shui)5.8%加(jia)上個稅(shui)(shui)25%，這(zhe)些都(dou)是(shi)跑不掉的。

多年為推廣REITs而奔(ben)走呼號的(de)全國房地產(chan)基金聯盟秘書長閆宗成也(ye)深有體(ti)會(hui)。他(ta)說，REITs到底是(shi)讓(rang)證監(jian)會(hui)管(guan)還是(shi)銀監(jian)會(hui)來管(guan)等，稅收政(zheng)策(ce)也(ye)沒到位，難以吸引投資者。

美國在(zai)設計(ji)REITs結構時，當初的關鍵(jian)優(you)勢就是(shi)避免(mian)雙(shuang)重征稅，但(dan)為進一步提高回報率，曾在(zai)1986年出臺稅改法案，放松了(le)歷(li)史(shi)上限制REITs業(ye)務的管制，允許(xu)REITs通過其(qi)內部組織來有效實施(shi)物業(ye)出租和管理等。

按照(zhao)宋光輝的介紹，就美(mei)國REITs而言，持有REITs的當(dang)期股(gu)息回報(bao)約(yue)為4%，加上約(yue)4%的股(gu)息增長率，REITs大約(yue)能為投資者帶來8%左右的總回報(bao)，相比(bi)標普500指數(shu)、債券指數(shu)也有更小的波動性。

記者注(zhu)意到，在港上市(shi)交易的(de)(de)11個(ge)REITs中(zhong)，屬于內地(di)REITs的(de)(de)越(yue)秀房托(tuo)和開(kai)元房托(tuo)，前者2014年(nian)每份基金單位的(de)(de)分派收益率為8.72%，后(hou)者為7.7%。

“凡是(shi)與破冰(bing)有關的任何REITs, 比如鵬(peng)華前海萬(wan)科REITs，主(zhu)要看幾個(ge)點位，包括與財務、稅(shui)務結構(gou)等是(shi)否(fou)掛鉤。如果(guo)不(bu)掛鉤，僅(jin)屬(shu)個(ge)案。‘個(ge)案’就是(shi)說，用其他手(shou)段平衡成(cheng)本。”蔣鵬(peng)補充說。