自去年11月底央行首度降(jiang)(jiang)息(xi)以來(lai)，目前已(yi)累計兩(liang)次降(jiang)(jiang)息(xi)、兩(liang)次降(jiang)(jiang)準，這一(yi)幕似乎(hu)讓人聯想到2008年和2012年相似情形(xing)。在降(jiang)(jiang)準降(jiang)(jiang)息(xi)通道之下，房產投資價值幾何？一(yi)直滯漲的地產股能否(fou)迎來(lai)一(yi)波行情？

“短期內(nei)，總的來說投(tou)(tou)房子不如投(tou)(tou)房地(di)產股(gu)！”談及投(tou)(tou)資(zi)策略(lve)，東興證券房地(di)產首席研究員鄭(zheng)閔(min)鋼(gang)日前表示，由于房產占(zhan)資(zi)金(jin)、升值(zhi)有限且不易兌(dui)現，因而(er)不是目前投(tou)(tou)資(zi)首選。

在鄭閔鋼(gang)看來，房地產(chan)(chan)是(shi)(shi)個(ge)(ge)周期性行(xing)(xing)業(ye)(ye)，目(mu)(mu)前(qian)中國房地產(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)拐點已經到來，房地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)投資增速已經出(chu)現下降。不過，房地產(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)也并沒完(wan)全(quan)進(jin)入悲觀(guan)境(jing)地，目(mu)(mu)前(qian)尚處(chu)于增速下滑狀態(tai)，“我們認為(wei)整(zheng)個(ge)(ge)行(xing)(xing)業(ye)(ye)規(gui)模(mo)是(shi)(shi)一(yi)個(ge)(ge)小量的收縮(suo)，行(xing)(xing)業(ye)(ye)還是(shi)(shi)處(chu)在健康(kang)的發(fa)展(zhan)，剛需(xu)市場(chang)還是(shi)(shi)比較旺(wang)盛。”

央視財經(jing)評(ping)論員李(li)犁也持相(xiang)似觀點。他(ta)認為，房地(di)產行業長期趨勢已經(jing)確立，隨著(zhu)國(guo)民經(jing)濟發(fa)展以及人口結構(gou)變化，特別(bie)是人口老(lao)齡化趨勢，房地(di)產長期下降渠道已經(jing)確立，但并不意(yi)味著(zhu)它(ta)短期就沒(mei)有發(fa)展前途。

“從現在(zai)的情況來(lai)看，短期內房地產特別是(shi)對剛(gang)需部分或者對改(gai)善性需求這部分還是(shi)有向上動能的，這一點也是(shi)不可否定的。所以，長期短期雖然矛盾(dun)，但是(shi)它(ta)是(shi)合(he)理并存。”李犁(li)稱(cheng)。

數據顯示，2010年時25歲(sui)的(de)置業人(ren)(ren)口為2000萬人(ren)(ren)左右，2013年時其數量增長到2500萬人(ren)(ren)，3年內新增500萬人(ren)(ren)，但從(cong)2014年開(kai)始，其速度(du)開(kai)始呈現緩慢下(xia)降狀(zhuang)態。業內預計，25歲(sui)置業人(ren)(ren)口再次從(cong)高峰(feng)時的(de)2500萬回歸到2000萬，可能需要6年。

與房地產(chan)投資(zi)屬性(xing)日趨下滑(hua)相對應的是，當前國內股(gu)市(shi)正呈(cheng)現(xian)蒸蒸日上的態勢。而(er)在(zai)其中，部分(fen)資(zi)質良好、模式清晰的上市(shi)房企的投資(zi)價值(zhi)也(ye)日趨凸顯，如備受業(ye)內推崇的“兩萬(wan)”——萬(wan)科(ke)和萬(wan)達。

“萬達(da)廣場2013年客(ke)流量(liang)(liang)已(yi)超(chao)過(guo)12億人(ren)次，若在1-2年內(nei)將這些客(ke)流量(liang)(liang)轉化(hua)為萬達(da)會員的話，預計萬達(da)會員會達(da)到1億人(ren)。”國(guo)泰君安地產分(fen)(fen)析師李品科分(fen)(fen)析稱，萬達(da)這一O2O模式的核心要(yao)素(su)是——建立“大(da)會員”體(ti)系，進行(xing)“大(da)數據(ju)”整合，并(bing)將萬達(da)旗下的商業、酒店、旅(lv)游、影院、娛(yu)樂(le)進行(xing)全面對接。

談及如(ru)何挑選優質上市房企，李犁認為應選擇那(nei)些相對資產規模(mo)適中(zhong)、成長性比較好，同(tong)時現金流比較穩健、平衡的公(gong)司。

“未來房地產市(shi)場將(jiang)是一個弱(ruo)肉強食格局，弱(ruo)的(de)死掉，而(er)強的(de)擴張。”鄭閔鋼認為，地產上(shang)市(shi)公司分化是需(xu)要考(kao)慮(lv)因素，以前(qian)更多是去自上(shang)而(er)下(xia)選股，現在更多是自下(xia)而(er)上(shang)，即從(cong)公司自身經營和(he)商(shang)業模式(shi)來選擇(ze)標(biao)。

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