每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 白亞(ya)靜(jing) 楊(yang)羚強 發自(zi)上海    

◎每(mei)經(jing)記(ji)者 白亞靜 楊羚強 發自上海(hai)

保(bao)險(xian)資金的成本很低，但開發(fa)(fa)商(shang)想利用保(bao)險(xian)資金大規模開發(fa)(fa)，難度卻很大。

根(gen)據保(bao)監會的(de)有關規定，保(bao)險(xian)資(zi)金(jin)不能直接開發(fa)房地產(chan)。在(zai)這樣的(de)背景下，房地產(chan)企業(ye)如果要用(yong)保(bao)險(xian)資(zi)金(jin)開發(fa)房地產(chan)項目(mu)，需要通(tong)過投資(zi)金(jin)融(rong)產(chan)品(pin)、項目(mu)公(gong)司股(gu)權(quan)或債權(quan)等方式“繞道”進(jin)入。

成本優勢有限

險資的融資成本并沒有外界(jie)認為的那么(me)低。以平安產(chan)險為例，截至(zhi)2014年12月31日，平安產(chan)險保費收入1428.57億元，綜合成本率為95.3%。

資深財(cai)經評論(lun)員黃立沖表(biao)示，險(xian)資的融資成本只是賬面(mian)低，在(zai)現有財(cai)務指標的規則下，因為很多保險(xian)公司都(dou)將保費的營銷(xiao)費用算作(zuo)(zuo)支(zhi)出，而(er)沒有算作(zuo)(zuo)融資成本。

他(ta)認為，由于承諾了一定(ding)收益的(de)未來回(hui)報，而險資(zi)投(tou)資(zi)中很(hen)大一部分均是低收益的(de)存款，所以保險公司(si)的(de)投(tou)資(zi)壓力最大。如(ru)果市(shi)場放(fang)開，它(ta)們將迫切希望(wang)進入(ru)高回(hui)報項目，偏愛不動(dong)產投(tou)資(zi)。

數據顯(xian)示(shi)，2014年(nian)平安集團的(de)(de)保險資(zi)金投(tou)資(zi)組(zu)合總(zong)投(tou)資(zi)收益為637.29億元，收益率(lv)為5.1%。考慮到保險公(gong)(gong)司的(de)(de)營銷成本(ben)，上述收益率(lv)很可能和部分(fen)大型地產商的(de)(de)有息(xi)融資(zi)成本(ben)接近。綠(lv)地方面(mian)就表示(shi)，去年(nian)公(gong)(gong)司的(de)(de)所有有息(xi)負債(zhai)平均成本(ben)在6.3%左右。

在較高(gao)的(de)融資成本壓力下，很多險資熱(re)衷于不動產投資以獲取(qu)穩定高(gao)回報。

政策有禁區

近幾年，政策層面上也對險(xian)資投資不動產開始放(fang)松(song)。

按(an)照去年5月(yue)開始實(shi)施新(xin)的(de)《保險資金(jin)運用管理暫(zan)行(xing)辦法》，險資投資不動產(chan)(chan)類資產(chan)(chan)的(de)賬(zhang)面余(yu)額，合(he)計不高于該(gai)公司上季度末總資產(chan)(chan)額度的(de)30%。

不過，要想通過保險(xian)資金解(jie)決一部(bu)分房地產開發(fa)的融(rong)資需要，仍然有(you)很大難度。

保(bao)(bao)監會(hui)2010年9月發(fa)布的《保(bao)(bao)險(xian)資金投資股權(quan)(quan)暫行辦法》和(he)《保(bao)(bao)險(xian)資金投資不(bu)(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)暫行辦法》規定，保(bao)(bao)險(xian)資金采用(yong)(yong)(yong)債權(quan)(quan)、股權(quan)(quan)或者物權(quan)(quan)方式投資的不(bu)(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)，僅限(xian)于商(shang)(shang)業不(bu)(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)、辦公(gong)不(bu)(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)，以及與保(bao)(bao)險(xian)業務(wu)相(xiang)(xiang)關的養老、醫(yi)療、汽車服(fu)務(wu)等(deng)不(bu)(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)及自用(yong)(yong)(yong)性不(bu)(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)。不(bu)(bu)(bu)得變相(xiang)(xiang)炒(chao)地賣地，不(bu)(bu)(bu)得利用(yong)(yong)(yong)投資養老和(he)自用(yong)(yong)(yong)性不(bu)(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)（項目公(gong)司）的名義，以商(shang)(shang)業房地產(chan)(chan)的方式開發(fa)和(he)銷售(shou)住(zhu)宅。

投資(zi)(zi)單一(yi)不動(dong)產(chan)投資(zi)(zi)計劃的(de)(de)賬(zhang)面余額，不高(gao)于該計劃發(fa)(fa)行(xing)規模的(de)(de)50%，投資(zi)(zi)其他(ta)不動(dong)產(chan)相(xiang)關金融產(chan)品的(de)(de)，不高(gao)于發(fa)(fa)行(xing)規模的(de)(de)20%。此外(wai)，禁止投資(zi)(zi)開(kai)發(fa)(fa)或(huo)者銷售商(shang)業(ye)住宅(zhai)；禁止直(zhi)接從事房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)建(jian)設（包括一(yi)級土(tu)地(di)開(kai)發(fa)(fa)）；禁止投資(zi)(zi)設立房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)公(gong)(gong)司(si)(si)，或(huo)者投資(zi)(zi)未上市房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)股(gu)權(quan)（項(xiang)目公(gong)(gong)司(si)(si)除外(wai)），或(huo)者以投資(zi)(zi)股(gu)票方式控股(gu)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)。

仍有變通方法

雖然(ran)政策嚴(yan)格限(xian)制保險(xian)資(zi)金(jin)流(liu)向房(fang)地產開發(fa)，但五牛基金(jin)投資(zi)副總裁呂(lv)偉(wei)賓告訴《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者，保險(xian)資(zi)金(jin)還是可以通過信托、資(zi)管計劃等通道業務“繞道”進入。

在廣深等地(di)的(de)拍地(di)現(xian)場(chang)，時(shi)常(chang)能看見深圳聯新投(tou)資(zi)(zi)管理有限公(gong)司(si)的(de)身影，這是平(ping)安旗下的(de)一(yi)家子公(gong)司(si)。去年，該公(gong)司(si)投(tou)資(zi)(zi)了(le)招商地(di)產的(de)南京項目(mu)(mu)，平(ping)安通過(guo)增資(zi)(zi)入(ru)股(gu)項目(mu)(mu)公(gong)司(si)并提供股(gu)東(dong)貸款的(de)方式，合法享有房地(di)產開發權(quan)益。

黃(huang)立沖稱，險資(zi)可以通過保險公司(si)背(bei)書、架(jia)設有限合(he)伙等(deng)一系列合(he)法操作，撬動(dong)房地產項目。

但在這些項目(mu)(mu)中(zhong)，平(ping)安(an)不(bu)能操盤，只(zhi)作財(cai)務投資。比如，今年1月，華潤、首(shou)開(kai)、平(ping)安(an)聯合體以86.25億元拿下(xia)北京豐臺區白盆窯地塊后，首(shou)開(kai)董(dong)事會秘書王怡(yi)表示(shi)，該項目(mu)(mu)將由華潤、首(shou)開(kai)主(zhu)導，平(ping)安(an)只(zhi)是同股同權益。

從金融產(chan)品(pin)過渡(du)也是(shi)險資進入地產(chan)開發項目的途徑之一。

仍以(yi)平安(an)為例，旗下陸(lu)金(jin)所(suo)就是(shi)平安(an)間接投資(zi)房地(di)產(chan)的(de)一(yi)個平臺(tai)。上海錦天城律師事務所(suo)高(gao)級合(he)伙人(ren)吳衛明撰(zhuan)文(wen)稱，陸(lu)金(jin)所(suo)彩虹系列的(de)部(bu)分產(chan)品(pin)，被包裝成了債(zhai)權(quan)分拆轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)，最終目的(de)就是(shi)向社(she)會融資(zi)。在這種模式下，可由平安(an)集團下屬的(de)兩家(jia)公司進行對手(shou)交易，通過平安(an)銀行的(de)委托(tuo)貸款，形成合(he)法債(zhai)權(quan)。然后，債(zhai)權(quan)人(ren)將債(zhai)權(quan)在陸(lu)金(jin)所(suo)分拆轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)給投資(zi)人(ren)，如“彩虹-盛(sheng)銘81A號”產(chan)品(pin)。