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每經實習記者(zhe) 杜靜(jing) 發自(zi)北京

“330新政”滿月之(zhi)際，北京(jing)樓市火(huo)了(le)。但讓(rang)開發商難(nan)堪的(de)是(shi)，真正銷售紅火(huo)的(de)，不是(shi)有正常利(li)潤的(de)商品(pin)房，而是(shi)微利(li)甚(shen)至虧(kui)損的(de)北京(jing)特產(chan)：“自住(zhu)型商品(pin)房”。

在(zai)北(bei)京4月(yue)供應(ying)的13個自住商(shang)品(pin)房項目中(zhong)，一共是1480套成(cheng)交量，占純(chun)商(shang)品(pin)住宅成(cheng)交量30%。

北京(jing)(jing)市住(zhu)建委相關統計顯示(shi)，2015年北京(jing)(jing)市各區縣籌建自住(zhu)房(fang)將超(chao)過3萬(wan)套(tao)(tao)，朝陽(yang)區憑(ping)著6382套(tao)(tao)的計劃成為供應大戶。在這一(yi)背(bei)景下(xia)，北京(jing)(jing)的商品房(fang)市場很(hen)難有漲(zhang)價的空間。

北京市場三成銷售源于自住房

近(jin)來(lai)高女士收快遞少了(le)，逛街少了(le)，跟朋友(you)的(de)聚會(hui)也少了(le)。一(yi)打聽才知(zhi)道，她跟男(nan)朋友(you)正在忙(mang)著買(mai)房子、還(huan)房貸(dai)。“本來(lai)打算(suan)碰碰運氣，買(mai)百子灣的(de)自住房，結果沒(mei)搖(yao)上。市面上地(di)段差不(bu)多的(de)商品房，都(dou)得咬咬牙才敢(gan)買(mai)啊。”

高女士(shi)說的(de)百子灣自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)就是建(jian)工·動力港，因(yin)為頂(ding)著“離(li)市中心最近的(de)自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)”的(de)光環(huan)(huan)一直(zhi)備(bei)受關注，不僅(jin)在(zai)申購環(huan)(huan)節以千分之三中簽率(lv)創新低(di)，選房(fang)(fang)(fang)環(huan)(huan)節也成(cheng)為北京(jing)首個(ge)現場無人棄(qi)選的(de)自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)項目。

“330新(xin)政(zheng)”落(luo)地滿月(yue)(yue)之際，據偉業(ye)我愛我家市場研(yan)究院(yuan)監測，截至4月(yue)(yue)27日，北京市4月(yue)(yue)份(fen)住宅新(xin)房網(wang)簽(qian)量為8055套，比(bi)3月(yue)(yue)前(qian)27天增長(chang)48.12%，同比(bi)增長(chang)60.55%；網(wang)簽(qian)面(mian)積77.71萬平方米，比(bi)前(qian)27天增長(chang)49.73%，同比(bi)增長(chang)52.76%。

其中，13個自(zi)住房項目就創下(xia)了1480套成交(jiao)量(liang)，占(zhan)純商品住宅(zhai)成交(jiao)量(liang)的(de)30%。偉業我愛我家(jia)研究院(yuan)分析師(shi)宋(song)輝對《每日(ri)經(jing)濟新聞》記(ji)者(zhe)表示(shi)，“成交(jiao)占(zhan)比較(jiao)3月份有所增長，與去年自(zi)住房網(wang)簽高峰占(zhan)比基本持平。由于(yu)土地轉化供應時間較(jiao)長，今年自(zi)住房進入(ru)交(jiao)易環節的(de)還將迎來(lai)高峰期。網(wang)簽占(zhan)成交(jiao)三分之一(yi)，甚至過半的(de)情況還有可能發生。”

并非(fei)所有(you)的(de)自(zi)住房(fang)都(dou)是(shi)香餑餑。部分自(zi)住房(fang)項目(mu)，也(ye)因區(qu)(qu)域、質量、價格等方(fang)面的(de)原因遭棄選棄購。對此住建委給出的(de)解決(jue)辦法是(shi)這些剩(sheng)余房(fang)源將不再組織公(gong)開(kai)搖(yao)號(hao)，也(ye)不再區(qu)(qu)分優(you)先家(jia)庭與非(fei)優(you)先家(jia)庭，變為統一對外銷售(shou)。從(cong)2014年(nian)12月份(fen)至今(jin)，已有(you)共計12個(ge)自(zi)住房(fang)項目(mu)對外發布“剩(sheng)余房(fang)源公(gong)告”。

宋輝表示，“銷售不好(hao)的(de)自住房(fang)項(xiang)目，尾房(fang)的(de)處理有價(jia)格(ge)調整(zheng)的(de)可能。當然也可能通過(guo)其他方式，如轉化(hua)為公租房(fang)等。”這很有可能會(hui)抑(yi)制周邊剛需產品的(de)漲價(jia)沖(chong)動(dong)。

今年自住房供應量3萬套

房價低于(yu)周邊同品(pin)質商品(pin)房項目(mu)的30%左右，套型以(yi)90平方(fang)米以(yi)下戶型為主，最大(da)不超過140平方(fang)米……“自(zi)住型商品(pin)房”這一(yi)北京房地產(chan)(chan)市場的“特產(chan)(chan)”，亮相之初便承載了(le)置業(ye)“夾心層”的安居夢。

2013年10月30日，首個(ge)自(zi)住房項目(mu)恒大御景灣開(kai)始申購(gou)。至2015年4月27日，北京市已經進入申購(gou)環節且公示出的自(zi)住房項目(mu)（含商品(pin)房項目(mu)配建）共(gong)39個(ge)，公示總房源(yuan)量4.14萬套。

公示項(xiang)目中(zhong)，均價(jia)最(zui)貴的為28000元/平(ping)(ping)方米的恒(heng)大名都，最(zui)便宜的則是(shi)9500元/平(ping)(ping)方米的當代(dai)采育(yu)·滿庭芳MOMA，均價(jia)中(zhong)位數為17500元/平(ping)(ping)方米。這些項(xiang)目主要(yao)分布在五環外、六環周邊。

2013年(nian)(nian)北京市(shi)自住房計劃供應2萬套，2014年(nian)(nian)這(zhe)一(yi)數字是5萬套。

根據北京市2015年自住房(fang)供(gong)應(ying)計劃，其中(zhong)，朝陽區(qu)(qu)計劃供(gong)應(ying)6382套(tao)(tao)，海淀區(qu)(qu)2000套(tao)(tao)，石景山(shan)區(qu)(qu)1744套(tao)(tao)。在郊區(qu)(qu)縣，昌平區(qu)(qu)將建6183套(tao)(tao)，順義(yi)區(qu)(qu)則多(duo)達4191套(tao)(tao)。各區(qu)(qu)縣籌(chou)建自住房(fang)將超過3萬套(tao)(tao)，供(gong)應(ying)量處于高位。

偉業我愛我家的數據(ju)顯(xian)示(shi)，截(jie)至2014年(nian)年(nian)末，北京實際完成自住房(fang)土地(di)供(gong)(gong)應(ying)約(yue)5.5萬套(tao)。宋輝表示(shi)，“如果加上今年(nian)在(zai)供(gong)(gong)的3萬套(tao)，將完成合計8.5萬套(tao)左右的供(gong)(gong)應(ying)，這個(ge)數字約(yue)等于(yu)北京新房(fang)一(yi)年(nian)的成交量（含(han)保障(zhang)房(fang)）。”

由于開發進度不同，雖然已經完(wan)成(cheng)5.5萬(wan)套(tao)自住房的(de)土地(di)成(cheng)交，但僅部分(fen)轉化為在售項(xiang)目，截至2014年末，實際簽約成(cheng)交約1.8萬(wan)套(tao)。

“如(ru)果(guo)前兩年(nian)供地的(de)自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)(fang)均在今(jin)年(nian)入(ru)市(shi)(shi)成交，那2015年(nian)至少應(ying)有(you)3.7萬套(tao)自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)供應(ying)量。”亞豪機構市(shi)(shi)場總(zong)監郭毅算(suan)了一筆賬，“再加上今(jin)年(nian)上半年(nian)成交的(de)自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)(fang)地塊(kuai)，開發(fa)商進度(du)快的(de)話也應(ying)能在年(nian)內入(ru)市(shi)(shi)，那么(me)今(jin)年(nian)自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)交易量應(ying)在4萬套(tao)左右，是去(qu)年(nian)的(de)兩倍以上。”

“自住房仍將是(shi)今年商品住宅市場的成交主力。”郭毅(yi)認為。