4月14日，上海浙江商(shang)會(hui)會(hui)長(chang)(chang)郭(guo)廣(guang)昌率領一眾國(guo)內知名企(qi)業(ye)家考察溫州(zhou)(zhou)，陳愛(ai)蓮(lian)、周(zhou)成建、王均金等均同(tong)行；5月9日，溫州(zhou)(zhou)又將(jiang)迎來劉(liu)永(yong)好、馮侖、任志強、葉檀，及(ji)(ji)海底撈董(dong)事長(chang)(chang)張(zhang)勇(yong)、星(xing)期八小鎮董(dong)事長(chang)(chang)印嵐、德(de)恒(heng)醫療(liao)董(dong)事長(chang)(chang)杜明倫等商(shang)界大腕(wan)及(ji)(ji)財經學者，經濟(ji)已(yi)筑(zhu)底企(qi)穩(wen)的溫州(zhou)(zhou)越來越受到投(tou)資界的青睞。

日前，全球知名(ming)五大房(fang)地產投(tou)資咨詢機構之一的(de)仲量聯行發布(bu)其綜合(he)研究報告(gao)《中國城市60強(qiang)》顯示(shi)，溫州(zhou)排(pai)名(ming)列第28位，并(bing)被定義為三線增(zeng)長型城市，其中，溫州(zhou)最(zui)為突出(chu)的(de)優勢是富裕程度，即(ji)包(bao)括(kuo)零售(shou)銷售(shou)總額、居民儲蓄、可(ke)支配收入和人均(jun)GDP等(deng)的(de)綜合(he)得分，在60強(qiang)城市中排(pai)名(ming)第8。

溫州(zhou)盡管藏富于民，消費購(gou)買力很強(qiang)，但整(zheng)(zheng)體(ti)的商業地產發展落后于全國(guo)同類(lei)城市。今年(nian)年(nian)初，萬(wan)(wan)達(da)便傳出關閉全國(guo)10家(jia)(jia)嚴(yan)重虧損百貨門店，其中一家(jia)(jia)就(jiu)位于溫州(zhou)，據溫州(zhou)龍灣萬(wan)(wan)達(da)廣場(chang)項(xiang)目有關負責人稱，萬(wan)(wan)達(da)百貨面臨業態調整(zheng)(zheng)，未來將側重于體(ti)驗式消費的布局(ju)與培育。

實際上，面(mian)對行業(ye)激(ji)烈競爭(zheng)，以及多樣化(hua)的終端(duan)消費需求，溫州商(shang)業(ye)地產即將(jiang)迎來新一(yi)輪進化(hua)。

溫州消費力強勁復蘇

作為中國(guo)(guo)第一批(pi)14個沿海對外(wai)開(kai)放(fang)城(cheng)市(shi)之一，以及(ji)浙江省三(san)大中心城(cheng)市(shi)之一，有人把溫(wen)州(zhou)經(jing)濟(ji)看作中國(guo)(guo)民營(ying)經(jing)濟(ji)的(de)發祥(xiang)地(di)，是中國(guo)(guo)市(shi)場經(jing)濟(ji)的(de)風向標。改革開(kai)放(fang)以來(lai)，溫(wen)州(zhou)創(chuang)造了(le)舉世矚(zhu)目的(de)“溫(wen)州(zhou)模式(shi)”。但(dan)隨(sui)著經(jing)濟(ji)進入新常態，民營(ying)經(jing)濟(ji)目前面臨(lin)諸多壓力和挑戰。

近日，由溫州市委黨校(xiao)與(yu)社(she)會科(ke)學文獻出版社(she)共同發布的(de)《溫州藍皮(pi)(pi)書(shu)：2015年(nian)溫州經(jing)濟(ji)(ji)社(she)會形勢分(fen)析與(yu)預測(ce)》認為(wei)（以下簡稱《藍皮(pi)(pi)書(shu)》），當前溫州仍(reng)處于(yu)“后危(wei)機時期”，影響社(she)會經(jing)濟(ji)(ji)發展的(de)主要問題尚未解決好，各種社(she)會矛(mao)盾仍(reng)有(you)激化的(de)危(wei)險。

不過(guo)，上(shang)述《藍皮書》也指出(chu)利好因(yin)素，溫州域內消費已從前(qian)幾(ji)年的增長(chang)(chang)乏力狀態下逐步恢復正常(chang)，投資增長(chang)(chang)逐漸(jian)回歸理性，規模以上(shang)工(gong)業企業利潤也恢復增長(chang)(chang)。

據(ju)溫州(zhou)統計局公布的(de)數(shu)據(ju)顯示(shi)，2014年全市消費品零售(shou)總(zong)額2410.36億元，同(tong)比增長12.8％，增幅高于全國（12.0%）和浙江(jiang)省平均水平（11.7%）；同(tong)時，這樣的(de)增幅高于北(bei)京（8.6%），上(shang)海（8.7%）、廣州(zhou)（12.5%）和深圳（9.3%）。

其(qi)中，在(zai)溫(wen)州的消費區域構成中，城鎮消費品零(ling)(ling)售(shou)額(e)2182.76億(yi)元，增長(chang)13.1％；鄉村消費品零(ling)(ling)售(shou)額(e)227.61億(yi)元，增長(chang)10.3％。按行(xing)業分，批發零(ling)(ling)售(shou)貿(mao)易業零(ling)(ling)售(shou)額(e)2121.85億(yi)元，增長(chang)12.9％；住宿餐飲業零(ling)(ling)售(shou)額(e)288.51億(yi)元，增長(chang)12.5％。

今年一季度，溫州市居民消(xiao)費(fei)繼續保持增長態勢，共(gong)實現社會消(xiao)費(fei)品(pin)零售總額614.45億元(yuan)，雖然增幅(fu)比(bi)去(qu)年同期回落了(le)2.3個百(bai)分點，但(dan)是同比(bi)增長仍然達到9.8%，按照906.8萬(wan)的常住人(ren)口來(lai)計算，每人(ren)每月在(zai)零售品(pin)上的平均花費(fei)超過了(le)2200元(yuan)。

實際上，盡管近年(nian)來溫(wen)(wen)州(zhou)(zhou)民營(ying)經濟受到影(ying)響，但民間資(zi)金仍然豐富。據溫(wen)(wen)州(zhou)(zhou)市(shi)證(zheng)券(quan)期貨業協(xie)會最新統計數據顯示，一(yi)季度(du)溫(wen)(wen)州(zhou)(zhou)全市(shi)證(zheng)券(quan)交(jiao)易額同比(bi)上漲(zhang)249%，占全國總交(jiao)易額1.94%，占比(bi)同比(bi)上漲(zhang)0.04%。同時，截至今年(nian)3月(yue)末，溫(wen)(wen)州(zhou)(zhou)證(zheng)券(quan)市(shi)場保證(zheng)金余額已達123.29億元，同比(bi)增長196%。

姜孟(meng)軍是溫(wen)州立(li)體城(cheng)項(xiang)目的(de)總經理，熟稔溫(wen)州商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)市場的(de)他認為(wei)，溫(wen)州民資購買力很強，但溫(wen)州整體的(de)商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)發展落(luo)后于全國同類(lei)城(cheng)市。有(you)研究表(biao)明，每2億(yi)~3億(yi)元(yuan)的(de)社會消(xiao)費品零(ling)售(shou)額(e)，就需要配(pei)置1萬平方米的(de)商業(ye)(ye)(ye)面積，而溫(wen)州去年的(de)社會消(xiao)費品零(ling)售(shou)總額(e)達(da)2400億(yi)元(yuan)，按此推算，溫(wen)州至少需要800萬~1000萬平方米的(de)商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)才能匹配(pei)，溫(wen)州商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)潛力很大(da)。

商業地產潛力巨大

實際上，盡管溫(wen)州商業地產(chan)發展空間巨大(da)，但由于(yu)分(fen)布較為集中以及主(zhu)要是傳統的運營模式(shi)，如何才能從殘酷的市場競爭中尋得生(sheng)機(ji)？

日前，仲量聯(lian)行(xing)發布了(le)一(yi)份研(yan)究(jiu)報(bao)告稱(cheng)，根(gen)據其(qi)對國(guo)內最重要的(de)(de)60個二、三線(xian)城市房(fang)地產(chan)(chan)市場的(de)(de)研(yan)究(jiu)調查，這(zhe)些城市的(de)(de)商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)正面臨著(zhu)一(yi)輪短期(qi)的(de)(de)供應過剩局(ju)面，而(er)地處(chu)東南沿海的(de)(de)浙江(jiang)溫(wen)州(zhou)，其(qi)商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)正進入爆發期(qi)。據《溫(wen)州(zhou)日報(bao)》報(bao)道，目(mu)前溫(wen)州(zhou)市區(qu)已(yi)建(jian)或在建(jian)的(de)(de)大(da)型商(shang)業(ye)綜合體項目(mu)就有近20個，其(qi)中(zhong)大(da)型購物中(zhong)心就占一(yi)半以上。

姜孟軍認為，在全球商業(ye)地(di)(di)產(chan)過(guo)剩(sheng)的城(cheng)市里(li)，中國占(zhan)了很多，但溫州的商業(ye)地(di)(di)產(chan)落后于城(cheng)市購(gou)買力，未來(lai)在溫州的商業(ye)地(di)(di)產(chan)開(kai)發，不能走老路(lu)，還要(yao)少走彎路(lu)，這需要(yao)摸清(qing)新常態下(xia)的市民消費及(ji)投(tou)資心(xin)理，同時還要(yao)充(chong)分運用互(hu)聯網思維。

溫(wen)州大學房產研究所向陽研究員則稱，目前(qian)溫(wen)州商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產的(de)(de)(de)框(kuang)架并沒有拉(la)開，配(pei)置(zhi)多集中(zhong)在市中(zhong)心，而且大多數規模(mo)偏小。盡(jin)管(guan)當前(qian)由于項目的(de)(de)(de)大量出現，從一個中(zhong)心形成多個商(shang)(shang)(shang)業(ye)中(zhong)心，但運營模(mo)式(shi)仍以傳(chuan)統方式(shi)居多，實體經濟低迷(mi)，再加上電商(shang)(shang)(shang)帶來(lai)的(de)(de)(de)沖擊，溫(wen)州傳(chuan)統的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)中(zhong)心的(de)(de)(de)租金下滑(hua)很厲害，一些(xie)沿街商(shang)(shang)(shang)鋪(pu)的(de)(de)(de)現在租金僅是原來(lai)的(de)(de)(de)七到八折。

由“新(xin)希望(wang)”和“萬通”聯袂打造(zao)的溫(wen)州立體城，自2009年首次(ci)提(ti)出(chu)概(gai)念(nian)之后便備受引起關注，目前正在(zai)建設(she)當(dang)中。據透露，與傳統商業(ye)(ye)運營不(bu)同(tong)，溫(wen)州立體城將運用(yong)重服務、體驗(yan)式的新(xin)商業(ye)(ye)模(mo)式,業(ye)(ye)內對此(ci)認為，這將對溫(wen)州商業(ye)(ye)具有很大的推(tui)動作用(yong)。

姜孟軍表示，溫(wen)州需要更高(gao)檔次、更復合(he)(he)(he)型、更綜合(he)(he)(he)性的(de)都市商業(ye)綜合(he)(he)(he)體，溫(wen)州立體城包括寫字樓項目有80萬平方米(mi)的(de)商業(ye)，其體驗式的(de)運營模(mo)式將“一(yi)站式”全(quan)方位滿足(zu)消費者(zhe)衣、食(shi)、住、行等多重(zhong)生活(huo)需求。目前，全(quan)國知(zhi)名親子品牌(pai)星期(qi)八(ba)小鎮(zhen)將簽署意(yi)向合(he)(he)(he)作協議(yi)，全(quan)國首創IMAX與(yu)演(yan)繹結合(he)(he)(he)的(de)中(zhong)影(ying)(ying)嘉博影(ying)(ying)劇(ju)院也將正式簽約落戶立體城。

有(you)市場人士認為(wei)(wei)，體驗業(ye)(ye)態(tai)將成為(wei)(wei)商業(ye)(ye)地(di)產(chan)延續繁(fan)盛的(de)重(zhong)要(yao)新引擎。首先，體驗服務無法被快遞、電(dian)商所沖擊，這(zhe)是它最大的(de)優點(dian)；其次，體驗業(ye)(ye)態(tai)具有(you)重(zhong)量級的(de)吸人絕(jue)技(ji)，能為(wei)(wei)商業(ye)(ye)地(di)產(chan)帶來大量的(de)人流量。這(zhe)其中以電(dian)影院(yuan)業(ye)(ye)態(tai)、兒童(tong)業(ye)(ye)態(tai)更為(wei)(wei)明顯(xian)。

數據顯示，2014年(nian)(nian)中國(guo)電影全年(nian)(nian)創造(zao)票房(fang)296億元，同(tong)比增(zeng)幅(fu)達36%，觀影人次(ci)達8.3億。中國(guo)電影市(shi)場(chang)在全球僅次(ci)于美國(guo)居第二位，其(qi)中，2014年(nian)(nian)全國(guo)新開影院1,194家，同(tong)比新增(zeng)249家，增(zeng)幅(fu)26.3%；電影院業態(tai)吸引了(le)大量年(nian)(nian)輕消費群體(ti)。

另一個(ge)(ge)則是兒(er)童(tong)(tong)業(ye)態(tai)，包括兒(er)童(tong)(tong)娛樂、主題餐廳、攝影、教育、零售、夢幻主題樂園等(deng)。國家統計(ji)局(ju)的調查(cha)表(biao)明，中(zhong)國14歲以(yi)下少(shao)年(nian)兒(er)童(tong)(tong)共(gong)有3.6億，其(qi)中(zhong)5歲~14歲的少(shao)年(nian)兒(er)童(tong)(tong)為(wei)2.2億。在(zai)中(zhong)國城鎮人口總(zong)(zong)和中(zhong)5~14歲的少(shao)年(nian)兒(er)童(tong)(tong)總(zong)(zong)人口約為(wei)0.926億，每個(ge)(ge)兒(er)童(tong)(tong)背后都有2~4位(wei)家長(chang)。

實際(ji)上，社(she)區醫(yi)療(liao)(liao)(liao)也(ye)是體(ti)(ti)驗式商業消費(fei)的(de)重(zhong)要構成。據悉，全國(guo)首座高端健康會所德恒(heng)醫(yi)療(liao)(liao)(liao)已(yi)確定落戶溫州(zhou)(zhou)立體(ti)(ti)城(cheng)項目(mu)。對于這段結緣(yuan)，德恒(heng)醫(yi)療(liao)(liao)(liao)董(dong)事長杜明倫介紹稱，其機構已(yi)為(wei)馮侖私人醫(yi)療(liao)(liao)(liao)服務了七年，得(de)到了他本(ben)人的(de)極(ji)大認可，并牽(qian)線(xian)引(yin)進到溫州(zhou)(zhou)。德恒(heng)醫(yi)療(liao)(liao)(liao)的(de)入駐將為(wei)溫州(zhou)(zhou)民(min)眾帶來北京領先的(de)醫(yi)療(liao)(liao)(liao)水(shui)平(ping)。杜明倫還透露，德恒(heng)正(zheng)在全國(guo)范(fan)圍內推廣(guang)醫(yi)療(liao)(liao)(liao)+地產發展模式，溫州(zhou)(zhou)立體(ti)(ti)城(cheng)的(de)這次(ci)合(he)作將成為(wei)其示范(fan)項目(mu)。

中國(guo)商業地(di)產(chan)(chan)聯盟理事長顧云昌此前曾表(biao)示，除了單純的(de)(de)(de)購物消費，商業地(di)產(chan)(chan)所承載的(de)(de)(de)文(wen)化、娛(yu)樂、旅(lv)游的(de)(de)(de)這些更加精神層(ceng)面的(de)(de)(de)消費會越來越多。當衣食(shi)住行基本解決以(yi)后，最大的(de)(de)(de)兩(liang)個亮點一個是(shi)提高(gao)消費的(de)(de)(de)質量；第二個是(shi)消費的(de)(de)(de)升級，從物質消費到精神消費。

姜(jiang)孟(meng)軍(jun)表示，溫(wen)州立體城其(qi)項目(mu)能輻射周邊(bian)5公里范圍內目(mu)標客群的(de)現代消費需求(qiu)，這部分人口達60萬(wan)，同時，其(qi)所在的(de)三江商務區(qu)與溫(wen)州市(shi)區(qu)僅(jin)一橋(qiao)之隔，未來(lai)將有效(xiao)彌補溫(wen)州甌江北側(ce)，乃至整個溫(wen)州對現代體驗式消費的(de)需求(qiu)。