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每經記者 王婷(ting)婷(ting) 發自成都

保留大慈寺(si)、再現四(si)川民居(ju)，讓成都人“找回(hui)了童(tong)年”；方所掀起一場“文藝(yi)復興(xing)”，讓文藝(yi)青(qing)年不再孤單(dan)；到GUCCI、HERMES、MUJI全國旗(qi)艦店扎堆秀逼格……

成(cheng)都(dou)遠洋太古里(li)好(hao)像一直在(zai)談(tan)情懷，談(tan)品味(wei)。

不(bu)過(guo)，作為(wei)一(yi)個以盈利(li)為(wei)目的(de)的(de)商業體，你怎(zen)么好意思(si)只(zhi)字(zi)不(bu)談錢？

在4月24日成(cheng)都遠(yuan)洋(yang)太古里正式開業(ye)的發布會上，太古地產和遠(yuan)洋(yang)地產的高(gao)層(ceng)還真就(jiu)沒回答邦地產君(jun)關于項目收益期(qi)望和回報期(qi)的問題。

好歹，我們從(cong)遠洋地產財報中挖(wa)出這(zhe)么一句話來：成(cheng)都(dou)遠洋太古(gu)里(li)項(xiang)目成(cheng)熟期后，計劃(hua)每年貢獻租金收(shou)入(ru)超12億人民幣。

帶著這個標桿再(zai)回頭(tou)細細打望(wang)太古里，你會發(fa)現很多神奇的東(dong)西……

顏值高，但有啥用？

成都遠洋太古里從亮相(xiang)起，就逐漸有了“文藝(yi)+自拍(pai)+裝(zhuang)逼圣地(di)”的綽號(hao)。

說實話，太古(gu)里(li)的“顏(yan)值”的確(que)高，一方(fang)面出于設計，一方(fang)面是指品牌。

邦(bang)地產記者在現(xian)場(chang)看到，項目保留(liu)了成都(dou)千年古寺大(da)慈寺，建(jian)筑(zhu)風格上(shang)著力重現(xian)四川傳統的“坡屋(wu)頂、深出檐”等特點，建(jian)筑(zhu)僅30座左(zuo)右，均為2~3層的低密度開放式設計，廣場(chang)、里巷(xiang)、庭園、陽臺元素很多，給人開闊舒(shu)服的感覺。

“成都遠(yuan)洋(yang)(yang)太(tai)古(gu)里(li)(li)的(de)一大特色就是(shi)現(xian)代(dai)商業(ye)和歷史文化、人文風(feng)情(qing)的(de)高度融合。”遠(yuan)洋(yang)(yang)地產董事局(ju)主(zhu)席、總裁李明告訴邦地產，完成成都遠(yuan)洋(yang)(yang)太(tai)古(gu)里(li)(li)前后(hou)用了6年(nian)，投資近100億元，在打(da)造時(shi)很(hen)強(qiang)調注入現(xian)代(dai)商業(ye)元素的(de)同時(shi)，持續挖掘、保留和延續原(yuan)有的(de)歷史人文風(feng)貌(mao)。

“我們許多零(ling)售商伙伴(ban)也(ye)對(dui)空間(jian)進行了升級打(da)造和創業設(she)計(ji)。”太古地產(chan)行政總裁白德利告訴記者，項目在品牌上，“快里(li)”“慢里(li)”的(de)戶(hu)外零(ling)售理念也(ye)是(shi)創新的(de)。

“快里(li)”引入(ru)國(guo)際奢侈品(pin)(pin)大牌(pai)、中(zhong)(zhong)階品(pin)(pin)牌(pai)和小眾潮牌(pai)，“慢里(li)”則以戶外(wai)就餐體驗、咖啡店和生活方(fang)式店鋪為(wei)主。目前(qian)的(de)300多間(jian)零(ling)售(shou)商店中(zhong)(zhong)，約70個品(pin)(pin)牌(pai)是(shi)首(shou)次進入(ru)成都的(de)（或(huo)中(zhong)(zhong)國(guo)西(xi)部），品(pin)(pin)牌(pai)的(de)種(zhong)類和檔(dang)次也(ye)比較齊全清(qing)楚。

在這個(ge)看(kan)臉的時代，“顏值(zhi)高”有一(yi)定好處(chu)，其中最直接的便是人氣旺。

成(cheng)(cheng)都遠洋太(tai)古里方面(mian)向(xiang)邦地產(chan)介紹(shao)，項目正式(shi)開(kai)業時的(de)出租率超九成(cheng)(cheng)。

而從項目試營業情況看(kan)，主力店方(fang)面，以方(fang)所為例，試營期間單(dan)日客流(liu)在(zai)8000~20000人次。綠茶(cha)、新元素、藍蛙等(deng)餐廳，平日滿(man)座(zuo)率較好。

“高顏(yan)值”帶來豐富的(de)人流，但面對12億(yi)的(de)收入(ru)目標，人流要能轉換為“客(ke)流”才是賺錢的(de)基(ji)礎。

人流拉門面，客流才賺錢

那么太古(gu)里(li)的(de)人流能否(fou)轉化為(wei)客流？

城市經濟支(zhi)撐力(li)、居民消費(fei)(fei)力(li)、消費(fei)(fei)特征，是幾(ji)個(ge)必(bi)須考量的標準。

在(zai)成都(dou)，邦地產(chan)君從多家政府(fu)部門和(he)機構看到(dao)了一些讓人眼花的數(shu)據，2014年(nian)成都(dou)經濟總量(liang)突(tu)破(po)1萬(wan)億，國(guo)際零(ling)售品牌(pai)首(shou)次進入成都(dou)的超過(guo)190個，奢(she)侈品門店(dian)數(shu)量(liang)全國(guo)排名第四，2012年(nian)《福布斯》已預(yu)測，成都(dou)奢(she)侈品消費未來幾年(nian)將達到(dao)百億規模。

另外，仲(zhong)量聯(lian)行發現(xian)，成都63%的(de)消費(fei)者每月網購不(bu)會超過兩次(ci)。中高客群在商場的(de)人流貢獻(xian)(xian)24%，但(dan)消費(fei)貢獻(xian)(xian)占77%，單次(ci)消費(fei)占比是大(da)眾(zhong)消費(fei)者的(de)2.1倍。經過2014年的(de)下滑期后，今年第一季度(du)成都購物中心（首層(ceng)平均租(zu)(zu)金）環比小(xiao)幅回升1.2%至673.1元/月/平，部分優質(zhi)購物中心業主(zhu)有上調租(zu)(zu)金的(de)意向；不(bu)過核(he)心零售(shou)區新入市的(de)項目(mu)租(zu)(zu)金低于區域，現(xian)有優質(zhi)購物中心租(zu)(zu)金上浮空(kong)間有限。

這說明，在(zai)成都的(de)商(shang)業綜合體(ti)和購物中心市場，消費力(li)有足(zu)夠空間，相對而言，主打中高端客戶(hu)、能夠提供(gong)優(you)質(zhi)服務的(de)項目，在(zai)成都的(de)競爭機(ji)會更大。

從太古里(li)試(shi)營業(ye)的(de)情況看，在已知的(de)信息中，太古里(li)的(de)Hollister專賣店的(de)月營業(ye)額超過300萬(wan)元，Victoria’s Secret的(de)VSBA概念(nian)店開(kai)業(ye)一個(ge)月，聲稱業(ye)績就近100萬(wan)。

能賺錢，但能賺足12億嗎？

有(you)一定的空間和機會，是不是太古里就能躺著實現(xian)12億的收入目(mu)標了？如果(guo)利用(yong)與(yu)太古里一街(jie)之隔(ge)的IFS比較一下呢(ni)？

仲量聯行數據顯示，IFS2014年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)人(ren)流比上(shang)半年(nian)(nian)增(zeng)加85%，單次消費超1000元(yuan)以(yi)上(shang)的中高(gao)消費占有效人(ren)流的45%，開業一年(nian)(nian)營業額增(zeng)長3.5倍。九(jiu)龍(long)倉表示，2014年(nian)(nian)IFS總租金收(shou)入(ru)4億(yi)港元(yuan)，預計(ji)2015年(nian)(nian)增(zeng)至(zhi)6億(yi)港元(yuan)。

若以IFS的(de)盈利能(neng)力為參考(kao)，相同等級的(de)運營實現(xian)12億租(zu)金需要約5年的(de)培(pei)育期(qi)。

從太(tai)(tai)古和(he)遠(yuan)洋地產(chan)以往經驗看，雙方打(da)造(zao)的第(di)一個項目北京頤提(ti)港購物商場目前出(chu)(chu)租(zu)率超95%，零售銷(xiao)售額上半年(nian)增加94%。另(ling)外，三里屯太(tai)(tai)古里在(zai)去年(nian)上半年(nian)的零售銷(xiao)售額增幅(fu)為23%，出(chu)(chu)租(zu)率97%，租(zu)金上漲。廣州太(tai)(tai)古匯零售銷(xiao)售額增加13%，出(chu)(chu)租(zu)率99%。

實現成熟期12億租金收入(ru)的目標有(you)理論(lun)基(ji)礎。但(dan)是注意(yi)，太古里的壓(ya)力(li)也不(bu)小。

一方面(mian)，商業(ye)項目(mu)至少運(yun)營三(san)年才(cai)能考慮(lv)盈(ying)虧(kui)平衡，十年以上才(cai)能考慮(lv)正現金，消費的持(chi)續性(xing)和租金增長率才(cai)是關鍵，而這(zhe)不僅取(qu)決(jue)于(yu)開發商的運(yun)營能力，也(ye)取(qu)決(jue)于(yu)外部環境。

就(jiu)成都遠洋(yang)太古里的(de)外部環境而言，目(mu)前成都已(yi)開(kai)業(ye)(ye)(ye)和(he)規(gui)劃在(zai)建的(de)購物中心達(da)(da)132家，2014年底未準(zhun)時開(kai)業(ye)(ye)(ye)的(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)面積(ji)仍達(da)(da)34萬平，占總存量5%，2015年還(huan)將(jiang)有近(jin)120萬的(de)新(xin)增商(shang)業(ye)(ye)(ye)零售物業(ye)(ye)(ye)。商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產之間競爭十分激烈。

而(er)IFS與太古里一街之(zhi)隔(ge)，二者分享成都最繁華的春熙路商圈穩(wen)定的人流(liu)(liu)、周邊高端寫字樓的消(xiao)費需求(qiu)，但商場(chang)也會(hui)共享彼此人流(liu)(liu)的外部性，成熟商圈內的競爭(zheng)更加激烈，項(xiang)目的持續優化發展，是考驗所有項(xiang)目運(yun)營(ying)能否直接作用于收益的重要因素。

對這樣的壓力，太古里到底怎(zen)么(me)看？

太古地(di)產(chan)和遠洋地(di)產(chan)的高層僅回答了一句(ju)話：“雙方股東對(dui)項(xiang)目的前景(jing)和盈利都具有信心。”