每經編輯(ji)｜王杰    

每經記者 王(wang)杰 發自北(bei)京 

在樓市(shi)各種(zhong)新政利(li)好(hao)刺(ci)激下，房企對(dui)資金的(de)需求也更加旺盛。

4月24日，朗詩地產(chan)（00106，HK）發布公(gong)告稱(cheng)，其作為(wei)發行(xing)人擬向認購人海通國際證(zheng)券有(you)限(xian)公(gong)司發行(xing)本金為(wei)1億美元于(yu)2018年(nian)到期的(de)優先票據(ju)，年(nian)息為(wei)9.5%。

4月(yue)27日，華(hua)(hua)遠(yuan)地產（600743，SH）發布公告稱，華(hua)(hua)遠(yuan)地產獲準向社會公開(kai)發行面(mian)值不(bu)超過14億(yi)元（含14億(yi)元）的公司債券(quan)，為5年期品種，票面(mian)利率為5.24%。

新(xin)城控股(gu)高級副總(zong)裁歐陽捷說，中小企(qi)(qi)業(ye)如果(guo)未來被淘(tao)汰出局(ju)，最(zui)大的原因是(shi)缺錢，一是(shi)自有資(zi)金(jin)短缺，不足以(yi)支撐企(qi)(qi)業(ye)的運(yun)作(zuo)；二(er)是(shi)融資(zi)渠(qu)道(dao)變窄，中小型(xing)房企(qi)(qi)更難拿到資(zi)金(jin)，房地產行業(ye)洗牌(pai)加(jia)速。

低成本公司才能活得更久

上(shang)海世(shi)茂(mao)股份有限公(gong)司(si)4月24日(ri)(ri)公(gong)告稱，公(gong)司(si)2015年度第二期(qi)短期(qi)融資券(quan)(quan)已(yi)于(yu)4月22日(ri)(ri)發行完畢，募集資金已(yi)于(yu)4月23日(ri)(ri)全額到賬。公(gong)告顯示，上(shang)述短期(qi)融資券(quan)(quan)發行總額20億(yi)元(yuan)，票面(mian)年利率(lv)4.65%，發行價格100元(yuan)/百(bai)元(yuan)面(mian)值，面(mian)值100元(yuan)。計(ji)息方(fang)式為附息固(gu)定(ding)，到期(qi)一次還本付息。

歐陽(yang)捷表示，房企融資能(neng)力取(qu)決(jue)于評級，評級越高其(qi)融資成本(ben)(ben)越低(di)(di)，此外，融資成本(ben)(ben)也取(qu)決(jue)于企業(ye)的(de)風險程度(du)。但總體來說，海外融資成本(ben)(ben)相對低(di)(di)于國內。

中原地(di)產研究(jiu)部提(ti)供的(de)統計數據顯示，截至(zhi)4月27日，4月房(fang)企公布的(de)海外融資(zi)有景瑞控股、華潤(run)置地(di)和越秀(xiu)地(di)產共三筆，總融資(zi)額度為12.15億美元。

中原地產首席分析師張(zhang)大偉說，整(zheng)體看，房企(qi)海(hai)外(wai)融資難度越來越大，融資額持(chi)續處(chu)于(yu)低位，截(jie)至(zhi)目前(qian)，今年融資總額合計僅(jin)為57.45億美元，同比減(jian)少71%。

“融資能力決(jue)定成本，企業間的競爭從(cong)融資就開始了。”中國房地產數據研究院執(zhi)行院長陳晟說。

香港粵海證券投資銀行(xing)董事黃(huang)立(li)沖在接受《每日經濟新聞》采訪時(shi)表示，其實向來房地(di)產行(xing)業的戰略都(dou)與融資能力有關，在物業持有成本比(bi)較高的情況下，開發(fa)(fa)(fa)商多使(shi)用(yong)短平快方法開發(fa)(fa)(fa)，而融資成本比(bi)較低(di)的話，可以(yi)做一些大盤(pan)、開發(fa)(fa)(fa)周期比(bi)較長的項目。

陳晟表示，在(zai)開發企(qi)業的(de)轉型中，必(bi)須考慮如何拿到便宜(yi)的(de)錢(qian)。在(zai)目前形勢下，金融(rong)將會在(zai)房地產(chan)競(jing)爭的(de)產(chan)業鏈中起(qi)到關鍵作用(yong)。很多房企(qi)在(zai)往金融(rong)的(de)方向(xiang)和(he)屬性去發展，也是這樣一(yi)個目的(de)。

融資難加速行業分化

融(rong)資的難度加劇了行業(ye)的分化(hua)。

上(shang)(shang)周（4月17日~4月23日），北交(jiao)所(suo)企(qi)業國有(you)產權(quan)新增(zeng)掛(gua)牌項目(mu)總金額為7.78億(yi)(yi)元，環比增(zeng)長81.78%，房(fang)地產業、專(zhuan)用設備(bei)制(zhi)造(zao)業、汽車制(zhi)造(zao)業居掛(gua)牌金額前三(san)位。其中(zhong), 北京住總集團有(you)限責任(ren)公(gong)司(si)下屬企(qi)業轉讓的“洛陽住總宇泰房(fang)地產開發有(you)限公(gong)司(si)60%股權(quan)及(ji)27105.65萬元債權(quan)”項目(mu)以6.25億(yi)(yi)元掛(gua)牌轉讓，為上(shang)(shang)周重點項目(mu)。

歐陽捷說，據了解，銀行(xing)對(dui)于百強外的(de)房(fang)企，基(ji)本上是收斂(lian)的(de)狀態，或者不放款；而基(ji)金、信托也是如(ru)此(ci)，雖(sui)然不像銀行(xing)那么普遍，但是也在收口。中小企業(ye)只能(neng)通過社會融資(zi)，高利息加(jia)速了中小房(fang)企的(de)消亡和淘汰。

黃立沖認為(wei)，目(mu)(mu)前國(guo)內的(de)(de)開(kai)發(fa)稅(shui)賦較高(gao)，如果毛利率(lv)不(bu)夠(gou)的(de)(de)話，開(kai)發(fa)商寧可(ke)不(bu)做(zuo)(zuo)這個(ge)項目(mu)(mu)。目(mu)(mu)前面臨的(de)(de)問題是(shi)當開(kai)發(fa)商融資越(yue)來越(yue)高(gao)，回報率(lv)跑不(bu)贏融資成本(ben)，這樣(yang)項目(mu)(mu)就(jiu)會虧錢或者不(bu)值得做(zuo)(zuo)了，這時候中小(xiao)型開(kai)發(fa)商就(jiu)被迫(po)退出市場。“只有可(ke)以把融資成本(ben)降(jiang)到很低的(de)(de)房企(qi)才可(ke)以做(zuo)(zuo)，這就(jiu)是(shi)房地產開(kai)發(fa)投資進入(ru)低谷期的(de)(de)常態。”

黃(huang)立沖說，一(yi)些中小(xiao)開發商已經對投資房(fang)地產興趣不大，這些開發商或把資產投到海外、別的產業(ye)抑或是股市。