每經編輯(ji)｜吳若凡    

每經實習記(ji)者 吳若(ruo)凡 發自上海

當瑞安建(jian)業5年前以(yi)18億(yi)收購上海陸家嘴核心(xin)位置的“爛尾樓”時(shi)，原本一心(xin)計劃三年內賣掉(diao)項目(mu)，并取得可觀回報，但直到目(mu)前仍未脫手，不得已將(jiang)項目(mu)打包全部賣出。

過去幾年，瑞安建業的負(fu)債率呈逐(zhu)年上升趨勢(shi)。年報顯示，負(fu)債率在2012年底(di)時為47.1%，到2014年底(di)，已經升到53.7%。但瑞安建業將上述項目(mu)眼下的命運(yun)歸結于(yu)調控措(cuo)施，稱是整個豪宅市場均呈現低迷所致。

4月24日，瑞安建(jian)業發布公告(gao)稱，公司將出(chu)售(shou)其(qi)擁有(you)70%權(quan)益的物業，總價值人民幣6.32億元(yuan)。該物業是位于陸家嘴金融核(he)心區域(yu)的21世紀中心大廈。這(zhe)是否意味(wei)著，瑞安建(jian)業的第一個項目遭遇(yu)重大挫折？

網易房(fang)產此(ci)前報道稱，21世紀中心大廈是(shi)瑞安建(jian)業于2010年以18億(yi)元代價收(shou)購回(hui)來(lai)的(de)爛(lan)尾項(xiang)目，看來(lai)是(shi)要(yao)繼續“爛(lan)”下(xia)去了。據了解，該項(xiang)目主要(yao)涉及大廈中部(bu)的(de)100多間四季酒店(dian)客房(fang)將試營業，同時(shi)大廈頂部(bu)42樓(lou)至(zhi)55樓(lou)的(de)73套酒店(dian)品(pin)牌寓(yu)所未出售品(pin)牌單元四季匯（總建(jian)筑面積約13673平方米）及131個未出售的(de)停車位。

四季匯

《東地(di)產》早在2010年就(jiu)報(bao)道稱，在收購(gou)項目之初，瑞安建業董事總經(jing)理兼行政總裁黃勤(qin)道曾雄心(xin)勃勃地(di)表示，待四季酒店開業后(hou)，四季匯每平米售(shou)價可(ke)(ke)超過10萬元，預期服務式公寓(yu)全數售(shou)出后(hou)，可(ke)(ke)套現約30億元。如果(guo)這一切實現，毛利率將相當可(ke)(ke)觀。21世紀中(zhong)心(xin)大廈座落于陸家嘴(zui)金(jin)融區核心(xin)，占(zhan)盡地(di)利優勢，但周邊高端住宅市場林立，競爭(zheng)激烈程(cheng)度(du)可(ke)(ke)想而知。

瑞安(an)建業這幾年的(de)慘淡表現，反映出(chu)上海(hai)整個高端(duan)住宅市場低迷的(de)現狀。加上中國內地房地產(chan)市場繼續(xu)采(cai)(cai)取緊(jin)縮措施，導致上海(hai)豪華品牌居所的(de)銷售持續(xu)不振。《每日經濟新聞(wen)》記者就項目銷售進度及投(tou)資回報(bao)采(cai)(cai)訪瑞安(an)建業的(de)相關負(fu)責人，對方(fang)表示不方(fang)便接(jie)受(shou)采(cai)(cai)訪。

此前有報道(dao)稱，21世紀大廈項目的(de)翻新(xin)改(gai)造(zao)成本(ben)約(yue)23億元(yuan)，折合下來大約(yue)每平米造(zao)價5萬(wan)元(yuan)。按照這樣的(de)改(gai)造(zao)成本(ben)計算(suan)，這一(yi)項目能否盈利(li)也存在疑問。

瑞(rui)安建業將項目眼下的命運(yun)歸結于(yu)調控措(cuo)施，否認四(si)季匯本身表現(xian)不佳，稱是整(zheng)個豪宅市場均呈現(xian)低迷，只是在這樣的大環境下，四(si)季匯受到(dao)的影(ying)響尤為顯著。

現(xian)在(zai)看來，瑞安急于擺脫眼前這個包袱，被(bei)拖累(lei)了(le)三年的項(xiang)目也以(yi)打(da)包出售而告終。瑞安建業相關(guan)聯絡人(ren)對《每日經濟新聞》記(ji)者詢問項(xiang)目盈(ying)利空間的問題，表示不方便接(jie)受采(cai)訪(fang)。

在衛(wei)民不動(dong)產主席蔡為(wei)民看來，由于這幾年商業地產狀(zhuang)況(kuang)不理想，加之瑞安走的(de)(de)又是(shi)高端路(lu)線，資金相對緊張。畢竟當房地產剛開(kai)始復蘇(su)的(de)(de)時(shi)候，收購爛尾樓并盤活資產是(shi)最佳時(shi)機(ji)。但隨著市場的(de)(de)不斷變(bian)化，這些爛尾樓項目就會變(bian)得很棘(ji)手(shou)。

從財務報表來看，瑞安建業(ye)的(de)現金流(liu)狀況(kuang)并不(bu)樂觀(guan)。蔡為民認為，沒有成(cheng)功(gong)盤活現金流(liu)，是(shi)導(dao)致21世紀大(da)廈未能成(cheng)功(gong)實現預期(qi)投資目(mu)標(biao)的(de)原因(yin)。